Ramai orang yang sedang mempertimbangkan membeli rumah pertama mereka boleh dibanjiri oleh banyak pilihan pembiayaan yang ada. Nasib baik, dengan mengambil masa untuk menyelidik asas-asas pembiayaan hartanah, pemilik rumah dapat menjimatkan banyak masa dan wang. Mempunyai pengetahuan mengenai pasaran tertentu di mana harta itu terletak dan sama ada ia memberikan insentif kepada pemberi pinjaman mungkin bermakna faedah kewangan tambahan untuk pembeli. Pembeli juga perlu melihat kewangan mereka sendiri untuk memastikan mereka memperoleh gadai janji yang paling sesuai dengan keperluan mereka. Baca terus untuk mengetahui pilihan pembiayaan yang mungkin sesuai untuk anda.

Jenis Pinjaman
Terdapat beberapa jenis pinjaman gadai janji; ini dibezakan oleh struktur pinjaman dan agensi-agensi yang mengamankan mereka.

1. Pinjaman Konvensional
   Pinjaman konvensional adalah gadai janji kadar tetap yang tidak diinsuranskan atau dijamin oleh kerajaan persekutuan. Walaupun mereka adalah yang paling sukar untuk memenuhi syarat kerana keperluan mereka untuk kriteria seperti bayaran pendahuluan, skor kredit, dan pendapatan, kos tertentu, seperti insurans hipotek swasta, boleh lebih rendah daripada dengan gadai janji yang dijamin lain.

   Pinjaman konvensional ditakrifkan sebagai sama ada pinjaman atau pinjaman tidak mematuhi. Menepati pinjaman mematuhi garis panduan yang ditetapkan oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. Syarikat-syarikat milik pemegang saham ini membuat garis panduan, seperti had pinjaman - $ 417,000 untuk rumah keluarga tunggal, contohnya - kerana mereka membiayai pinjaman ini dan menjual sekuriti ke atas mereka di pasaran sekunder. (Untuk mengetahui apa yang berlaku kepada gadai janji anda di pasaran sekunder, baca Behind The Scenes Of Your Mortgage .)

   Pinjaman yang dibuat di atas amaun ini dikenali sebagai pinjaman jumbo dan biasanya membawa kadar faedah sedikit lebih tinggi kerana permintaan yang lebih rendah bagi kolam pinjaman dengan pinjaman ini. Pinjaman tidak mematuhi, biasanya disediakan oleh peminjam portfolio, mempunyai garis panduan yang ditetapkan oleh institusi peminjaman tertentu untuk menanggung jamin pinjaman.

2. Pinjaman FHA
   Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA), sebahagian daripada U. S. Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar, menyediakan pelbagai program pinjaman gadai janji. Pinjaman FHA telah menurunkan keperluan pembayaran dan lebih mudah untuk memenuhi syarat daripada pinjaman konvensional. Pinjaman FHA sangat baik untuk pembeli rumah kali pertama kerana, sebagai tambahan kepada kos pinjaman di muka hadapan dan syarat kredit yang lebih rendah, mereka membenarkan bayaran turun serendah 3. 5%. Pinjaman FHA tidak boleh melebihi had statutori. (Untuk lebih lanjut mengenai jenis pinjaman ini, lihat Menginsurans Gadai Janji Perumahan Persekutuan .)
3. Pinjaman VA
   U. S. Jabatan Hal Ehwal Veteran (VA) menjamin pinjaman VA. VA tidak membuat pinjaman sendiri, tetapi menjamin hipotek yang dibuat oleh pemberi pinjaman yang layak. Jaminan ini membolehkan orang veteran dan orang ramai mendapatkan pinjaman rumah dengan syarat yang baik, biasanya tanpa bayaran pendahuluan, dan dalam kebanyakan kes, mereka lebih mudah untuk memenuhi syarat daripada pinjaman konvensional.Peminjam secara amnya membataskan pinjaman VA maksimum ($ 417, 000 pada 2016, $ 625, 500 di Hawaii, Alaska, Guam dan U. S. Virgin Islands). Sebelum memohon pinjaman, minta kelayakan dari VA. Sekiranya anda diterima, VA akan mengeluarkan sijil kelayakan untuk digunakan untuk memohon pinjaman VA.

   Sebagai tambahan kepada jenis dan program pinjaman yang sama, terdapat program-program yang ditaja oleh kerajaan dan agensi-agensi kerajaan dan tempatan, selalunya dengan matlamat meningkatkan pelaburan atau pemilikan rumah di kawasan-kawasan tertentu. (Untuk bacaan lanjut, lihat Belanja Untuk Gadai Janji .)

Keperluan Ekuiti dan Pendapatan
Penentuan harga pinjaman hipotek rumah ditentukan oleh pemberi pinjaman dalam dua cara, masing-masing menentukan kelayakan kredit peminjam. Sebagai tambahan untuk memeriksa skor FICO peminjam dari tiga biro kredit utama, peminjam akan memerlukan maklumat untuk menentukan dua statistik standard, yang digunakan untuk menetapkan kadar yang dikenakan ke atas pinjaman. Kedua-dua statistik ini adalah nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) dan nisbah liputan perkhidmatan hutang (DSCR) …

LTV ditentukan oleh jumlah ekuiti sebenar atau tersirat yang terdapat dalam cagaran yang dipinjam. Untuk pembelian rumah, LTV ditentukan dengan membahagikan jumlah yang dipinjam oleh harga pembelian rumah. Semakin tinggi LTV, semakin mahal pinjaman itu kerana pemberi pinjaman percaya ada risiko yang lebih tinggi untuk kegagalan. Idea di sini adalah bahawa lebih banyak wang peminjam meletakkan risiko (dalam bentuk bayaran pendahuluan), semakin kecil kemungkinannya dia gagal membayar pinjaman.

LTV juga boleh menyumbang kepada kos pinjaman dengan menentukan sama ada peminjam diperlukan untuk membeli insurans gadai janji swasta (PMI). PMI memaksa pemberi pinjaman dari ingkar dengan memindahkan sebahagian daripada risiko pinjaman kepada penanggung insurans gadai janji. Kebanyakan peminjam akan memerlukan PMI untuk sebarang pinjaman dengan LTV yang lebih besar daripada 80%, bermakna pinjaman mana peminjam akan mempunyai ekuiti kurang daripada 20% di rumah. Kos insurans gadai janji dan cara ia dikumpulkan biasanya ditentukan oleh jumlah yang diinsuranskan dan program gadai janji digunakan untuk mendapatkan pinjaman. (Untuk lebih lanjut mengenai PMI, baca Enam Alasan Untuk Mengelakkan Insurans Gadai Janji Swasta dan Insurans Gadai Janji Swasta Swasta .)

Sebagian besar, premium insurans gadai janji dikutip setiap bulan dengan escrows cukai dan insurans harta, dan sepatutnya dihapuskan secara automatik selepas pinjaman telah dibayar ke titik di mana LTV adalah sama atau kurang daripada 78%. Ia juga mungkin untuk membatalkan PMI sebaik sahaja rumah telah menghargai nilai yang mencukupi untuk memberi pemilik 20% ekuiti dan tempoh set telah berlalu, seperti dua tahun. Sesetengah peminjam, seperti FHA, akan menilai insurans gadai janji sebagai satu sekaligus dan memanfaatkannya dalam jumlah pinjaman.

Ada cara untuk mengelakkan membayar PMI. Satu bukan untuk meminjam lebih daripada 80% nilai harta apabila membeli rumah; yang lain adalah menggunakan pembiayaan ekuiti rumah atau gadai janji kedua untuk mendapatkan dana yang diperlukan melebihi LTV 80%.Terdapat banyak program yang membolehkan ini, tetapi yang paling biasa dipanggil gadai janji 80-10-10. The 80 bermaksud LTV gadai janji pertama, 10 pertama adalah LTV gadai janji kedua, dan 10 yang ketiga mewakili ekuiti yang dimiliki peminjam di rumah. Walaupun kadar pada gadai janji kedua akan lebih tinggi daripada kadar pada peringkat pertama, secara gabungan, ia tidak sepatutnya lebih tinggi daripada kadar pinjaman LTV 90% dan untuk kebanyakan orang ia akan lebih murah daripada membayar PMI.

Ini merupakan alternatif yang luar biasa bagi peminjam yang ingin membayar rumah mereka awal kerana mereka dapat mempercepat pembayaran gadai janji kedua dan menghapuskan bahagian hutang dengan cepat. Sebagai peraturan, PMI harus dielakkan sekiranya mungkin kerana ia adalah kos yang tidak memberi manfaat kepada peminjam.

Nisbah liputan perkhidmatan hutang (DSCR) menentukan keupayaan peminjam untuk membayar kos gadai janji. Dengan membahagikan pendapatan bersih bulanan peminjam yang ada untuk membayar kos gadai janji oleh kos gadai janji, pemberi pinjaman boleh menilai kebarangkalian peminjam akan ingkar pada nota gadai janji. Kebanyakan pemberi pinjaman akan memerlukan DSCR yang lebih besar daripada satu. Semakin besar nisbah, kebarangkalian lebih besar kemungkinan peminjam dapat menutup biaya peminjaman dan semakin sedikit risiko pemberi pinjaman. Semakin besar DSCR, kemungkinan pemberi pinjaman akan merundingkan kadar pinjaman kerana walaupun pada kadar yang lebih rendah, pemberi pinjaman menerima pulangan yang disesuaikan dengan risiko yang lebih baik. Atas sebab ini, peminjam harus cuba mencari jenis pendapatan kelayakan yang mereka dapat ketika berunding dengan pemberi pinjaman hipotek. Kadang-kadang pekerjaan sambilan tambahan atau perniagaan penjanaan pendapatan lain boleh membuat perbezaan antara kelayakan atau tidak layak untuk pinjaman atau menerima kadar terbaik.

Tetap Melalui Mortgage Kadar Terapung
Perkara lain yang perlu dipertimbangkan semasa membeli-belah adalah sama ada untuk mendapatkan kadar gadai janji kadar tetap atau kadar terapung. Kadar gadai janji tetap adalah kadar di mana kadar tidak berubah untuk keseluruhan tempoh pinjaman. Manfaat yang jelas untuk mendapatkan pinjaman kadar tetap ialah peminjam tahu apa kos bulanan pinjaman untuk keseluruhan tempoh pinjaman. Walau bagaimanapun, gadai janji kadar terapung, seperti gadai janji hanya faedah atau gadai janji kadar laras (ARM), direka untuk membantu pembeli rumah pertama atau orang yang mengharapkan pendapatan mereka meningkat dengan ketara dalam tempoh pinjaman. (Untuk mengetahui lebih lanjut, lihat Gadai Janji: Kadar Tetap Versus-Laraskan Kadar .) Apabila meneliti jenis gadai janji yang hendak digunakan dengannya adalah sangat berharga untuk membandingkan kadar faedah. Sumber yang hebat untuk membandingkan kadar adalah kalkulator gadai janji.

Pinjaman kadar terapung biasanya membolehkan peminjam mendapatkan kadar pengenalan yang lebih rendah dalam beberapa tahun permulaan pinjaman, yang membolehkan mereka memenuhi syarat untuk pinjaman yang lebih besar daripada jika mereka telah berusaha untuk mendapatkan pinjaman kadar tetap lebih mahal. Walaupun manfaatnya boleh menjadi besar, pinjaman ini memerlukan risiko yang besar bagi peminjam yang pendapatannya tidak bertambah seiring dengan perubahan tingkat bunga.Kelemahan lain adalah bahawa dalam kebanyakan kes, perubahan kadar tidak diketahui pada permulaan pinjaman kerana ia biasanya disandarkan kepada beberapa kadar pasaran yang ditentukan pada masa akan datang.

Jenis ARM yang paling biasa adalah ARM satu, lima atau tujuh tahun. Kadar faedah awal biasanya ditetapkan untuk tempoh masa yang mana ia akan diset semula secara berkala, biasanya setiap bulan. Sebaik sahaja ARM ditetapkan semula, ia menyesuaikan kepada kadar pasaran, biasanya dengan menambah beberapa penyebaran (peratusan) yang telah ditentukan kepada kadar Perbendaharaan yang lazim. Walaupun kebanyakan ARM oleh kontrak hanya boleh meningkat dengan begitu banyak, apabila ARM menyesuaikan, ia boleh menjadi lebih mahal daripada pinjaman gadai janji kadar tetap yang tetap untuk mengimbangi pemberi pinjaman kerana telah menawarkan kadar yang lebih rendah semasa tempoh pengenalan. (Untuk mengetahui lebih lanjut tentang risiko yang terlibat dengan gadai janji kadar laras, baca ARMed Dan Berbahaya .)

Pinjaman hanya faedah adalah jenis ARM di mana peminjam bertanggungjawab hanya membayar faedah gadai janji dan bukan prinsipal semasa tempoh pengenalan sehingga pinjaman dipulangkan kepada pinjaman yang tetap dan membayar prinsipal. Pinjaman sedemikian boleh menjadi sangat berfaedah untuk peminjam kali pertama kerana hanya membayar faedah dengan ketara mengurangkan kos bulanan pinjaman dan akan membolehkan seseorang untuk memenuhi syarat untuk pinjaman yang lebih besar. Walau bagaimanapun, kerana peminjam tidak membayar prinsipal semasa tempoh permulaan, baki yang kena dibayar pada pinjaman tidak berubah sehingga peminjam mula membayar balik prinsipalnya.

Peminjam mesti menimbang manfaat mendapatkan pinjaman yang lebih besar dengan risiko. Kadar faedah biasanya terapung semasa tempoh satu-satunya faedah dan selalunya akan menyesuaikan diri sebagai tindak balas terhadap perubahan dalam kadar faedah pasaran. Peminjam juga perlu menghadapi risiko bahawa pendapatan boleh guna mereka tidak akan meningkat seiring dengan kemungkinan peningkatan kos pinjaman. (Pinjaman hanya faedah boleh memberi manfaat, tetapi bagi banyak peminjam mereka mewakili perangkap. Baca Pinjaman Gadis Faedah: Rumah Percuma Atau Tanpa Rumah? )

Bottom Line
Jika anda sedang mencari untuk mencari gadai janji rumah untuk kali pertama, terdapat beberapa perkara yang dapat dilakukan untuk mengurangkan kesulitan menyusun melalui semua pilihan pembiayaan. Pendekatan terbaik adalah untuk meluangkan sedikit masa untuk menentukan berapa banyak rumah yang sebenarnya anda mampu dan kemudian membiayai dengan sewajarnya. Pemilik rumah yang mampu meletakkan jumlah yang besar ke bawah atau yang mempunyai pendapatan yang mencukupi untuk mencipta kadar liputan yang tinggi akan mempunyai kuasa yang paling rundingan dengan peminjam dan pilihan pembiayaan yang paling. Mereka yang menolak untuk pinjaman terbesar pasti akan menerima kadar yang diselaraskan dengan risiko yang lebih tinggi dan kemudian perlu berurusan dengan gadai janji kadar laras dan insurans gadai janji persendirian. Broker gadai janji yang baik atau bank gadai janji yang baik sepatutnya dapat membantu memandu anda melalui semua program dan pilihan yang berbeza, tetapi tiada apa yang akan memberi anda lebih baik daripada mengetahui apa yang anda mahukan dan apa yang anda akhirnya dapat hidup dengan.