Terdapat dua institusi besar dalam industri hipotek Amerika Syarikat: Fannie Mae dan Freddie Mac. Kebanyakan orang telah mendengar tentang mereka, tetapi hanya sedikit yang memahami apa yang mereka lakukan atau peranan penting mereka dalam membiayai kepemilikan rumah Amerika. Tidak juga kebanyakan orang memahami risiko sistematik yang berpotensi yang mereka lakukan terhadap sistem kewangan keseluruhan kami. Dalam artikel ini kita akan membincangkan apa yang mereka lakukan, status perusahaan yang ditaja kerajaan (GSE), misi awam mereka dan bagaimana keuntungan mereka. Kami akan meneroka bahaya raksasa ini boleh berpindah ke pasaran gadai janji U. S. jika mereka gagal untuk menguruskan risiko mereka dengan berkesan. Ingatlah, apabila raksasa jatuh, ia adalah petani yang mendapat squished.

Apa Yang Mereka Lakukan
Fannie Mae dan Freddie Mac membeli dan menjamin hipotek melalui pasaran gadai janji sekunder. Mereka tidak berasal atau gadai janji perkhidmatan.

Peminjam gadai janji menjual gadai janji secara langsung kepada Fannie Mae dan Freddie Mac, atau menukar kolam gadai janji dengan mereka sebagai balasan untuk sekuriti yang disokong gadai janji (MBS) yang disokong oleh gadai janji yang sama tetapi yang membawa jaminan tambahan pembayaran tepat pada masanya dan kepentingan kepada pemegang keselamatan. Apabila pemula gadai janji menjual gadai janji kepada Fannie Mae atau Freddie Mac, atau menjual MBS yang telah dikeluarkan semula kepada mereka, ia seterusnya membebaskan dana yang digunakan untuk memulakan gadai janji tersebut supaya pemula dapat membuat lebih banyak hipotek. Fannie Mae dan Freddie Mac juga melabur dalam MBS mereka sendiri dalam apa yang dikenali sebagai portfolio tersimpan mereka.

Pendek kata, mereka memudahkan aliran wang dari Wall Street ke Main Street.

LIHAT: Di Bawah Adegan Mortgage Anda

Syarikat yang Ditaja Kerajaan
Fannie Mae dan Freddie Mac adalah GSE. Keduanya diciptakan oleh akta Kongres; Fannie Mae pada tahun 1938, dan Freddie Mac pada tahun 1970. Kedua-duanya adalah syarikat yang didaftarkan secara terbuka untuk melayani misi awam. Saham mereka berdagang di NYSE di bawah simbol FNM dan FRE, masing-masing. Walaupun mereka adalah syarikat yang didagangkan secara terbuka, kerana pemegang saham mereka, mereka mempunyai hubungan berikut dengan Kerajaan Persekutuan:

• Kedua-dua syarikat mempunyai lembaga pengarah yang terdiri daripada 18 ahli, lima daripadanya dilantik oleh presiden Amerika Syarikat.
• Untuk menyokong kecairan mereka, setiausaha Perbendaharaan diberi kuasa, tetapi tidak diperlukan, untuk membeli sehingga $ 2. 25 bilion sekuriti dari setiap syarikat.
• Kedua-dua syarikat dikecualikan cukai negeri dan tempatan.

Oleh kerana hubungan ini, pasaran cenderung untuk mempercayai bahawa sekuriti yang dikeluarkan oleh Fannie Mae dan Freddie Mac membawa jaminan tersirat kerajaan U. S. Dalam erti kata lain, pasaran percaya bahawa jika ada yang salah di Fannie Mae atau Freddie Mac, kerajaan S. S. akan masuk untuk menyelamatkan mereka.Jaminan tersirat ini ditunjukkan oleh betapa murahnya mereka dapat mengakses dana. Fannie Mae dan Freddie Mac boleh mengeluarkan hutang korporat, yang dikenali sebagai "debentur agensi", pada hasil yang lebih rendah daripada institusi lain.

Fannie Mae dan Tujuan Umum dan Misi Freddie Mac
Menurut pensyarah mereka, tujuan umum Fannie Mae dan Freddie Mac adalah untuk memudahkan aliran pinjaman gadai janji kos rendah.

Carta mereka termasuk yang berikut:

• Fokus tunggal mereka ialah pasaran gadai janji kediaman. Mereka mungkin tidak masuk ke dalam perniagaan yang tidak berkaitan atau menghentikan sokongan untuk pasaran gadai janji kediaman.
• Gadai janji yang mereka beli dan jaminan mestilah di bawah amaun yang ditentukan oleh Pejabat Pengawasan Perusahaan Perumahan Persekutuan (OFHEO).
• Mereka dihalang daripada memasuki perniagaan syarikat kewangan perumahan lain - contohnya pinjaman hipotek.
• Mereka mesti memenuhi matlamat tahunan yang ditetapkan oleh Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD). Matlamat ini berpusat di sekitar perumahan dan perumahan pendapatan rendah dan sederhana untuk minoriti.
• Mereka tertakluk kepada keperluan modal berasaskan risiko dan minimum dan pemeriksaan tahunan oleh OFHEO.

Laman web Freddie Mac menyatakan bahawa misinya adalah untuk menyediakan kecairan, kestabilan, dan kemampuan untuk pasaran perumahan. Laman web Fannie Mae menyatakan bahawa misinya adalah untuk memperluaskan perumahan yang mampu dimiliki dan membawa modal global kepada komuniti tempatan untuk berkhidmat untuk pasaran perumahan U. S. (Untuk terus membaca tentang hartanah, lihat Melabur dalam Harta Tanah , Transaksi Harta Tanah Pintar dan kami Meneroka Pelaburan Harta Tanah tutorial. Syarikat yang Dipandu dengan Misi Awam

Jangan buat kesilapan - Fannie Mae dan Freddie Mac didorong oleh keuntungan, sebagai permintaan pemegang saham mereka. Semasa memenuhi misi awam mereka, mereka membuat keuntungan mereka dalam dua cara utama: pendapatan yuran jaminan dan portfolio yang disimpan.
Pertama, mari kita bayar yuran jaminan pendapatan, atau "g-fees". Fannie Mae dan Freddie Mac mengekalkan peratusan tertentu setiap pembayaran gadai janji bagi setiap gadai janji yang mereka telah menjamin pembayaran prinsipal dan faedah yang tepat pada masanya kepada pemegang MBS (pelabur). Sebagai contoh, setiap pembayaran gadai janji bulanan boleh dipecahkan kepada prinsipal dan kepentingan.

1. Pengetua dan kepentingan, seperti dikutip oleh penyedia gadai janji, diluluskan ke salah satu daripada kedua-dua syarikat, katakan Fannie Mae. Fannie Mae kemudian melepasi prinsipal dan kepentingan bersama kepada pemegang keselamatan yang disokong gadai janji; Walau bagaimanapun, ia menyimpan peratusan tertentu sebagai faedah sebagai jaminan - biasanya antara 0. 12% dan 0. 50% setiap tahun. Fikirkannya sebagai dasar insurans. Semoga Fannie Mae mengumpulkan lebih banyak pendapatan yuran jaminan daripada membayar kepada pemegang sekuriti yang disokong gadai janji kerana peminjam mungkir. Ia adalah dasar insurans yang sangat besar. Pada penghujung tahun 2006, kedua-dua syarikat mempunyai jaminan kredit pada $ 2. 900000000000 MBS, menurut Setiausaha Perbendaharaan Robert K. Steel (15 Mac 2007 Testimoni sebelum U.S. Perkhidmatan Kewangan Rumah pada Pembaharuan GSE).

   Kedua, Fannie Mae dan Freddie Mac mempunyai portfolio gadai janji dan MBS yang besar. Mereka melabur dalam sekuriti mereka sendiri - dan satu sama lain - sekuriti. Kerana jaminan Federal yang tersirat, seperti yang dibincangkan sebelumnya, mereka dapat menerbitkan hutang pada hasil yang lebih rendah daripada syarikat lain untuk membiayai portfolio tersimpan mereka. Dalam erti kata lain, mereka dapat memperoleh spread pada portfolio mereka yang berpotensi besar daripada institusi lain kerana kelebihan pendanaan ini. Untuk mengatakan saiz portofolio mereka adalah sangat kecil. Pada 2006 mereka, portfolio gadai janji gabungan kedua-dua syarikat adalah $ 1. 4 trilion lagi, mengikut Steel (15 Mac 2007).

2. Pengawasan Over Fannie Mae dan Freddie Mac

Fannie Mae dan Freddie Mac dikawal oleh OFHEO dan HUD. OFHEO mengawal keselamatan dan kekukuhan kewangan Fannie Mae dan Freddie Mac, termasuk melaksanakan, menguatkuasakan dan memantau piawaian modal mereka dan mengehadkan saiz portfolio yang disimpan. OFHEO juga menetapkan had pinjaman yang mematuhi setiap tahun. HUD mempunyai tanggungjawab untuk misi perumahan Fannie Mae dan Freddie Mac. Semua program pinjaman baru yang mereka boleh menyertai (pembelian dan / atau jaminan) mesti diluluskan oleh HUD. Di samping itu, HUD menetapkan matlamat tahunan untuk Fannie Mae dan Freddie Mac untuk menjalankan misi perumahan mereka. Matlamat ini berpusat pada perumahan dan perumahan pendapatan rendah dan sederhana untuk minoriti.
Terlalu Banyak Risiko Berpusat di Dua Syarikat dengan Hubungan Persekutuan?

Tidak syak lagi bahawa Fannie Mae dan Freddie Mac memainkan peranan kritikal dalam sistem pembiayaan perumahan kami. Walau bagaimanapun, terdapat bahaya dalam menanggung risiko yang banyak tertumpu dalam hanya dua syarikat. Mereka menguruskan risiko kredit dan kadar faedah yang sangat besar. Sekiranya ada masalah dengan pengurusan risiko dan / atau amalan pengurusan portfolio, tidak ada keraguan bahawa rasa sakit dan tekanan akan dirasakan di seluruh pasaran kewangan di seluruh dunia. Ramai pengkritik merasakan bahawa, disebabkan saiz mereka dan kerumitan menguruskan risiko gadai janji, mereka menimbulkan risiko yang sistematik terhadap ekonomi kita. Tambahan pula, sesetengah percaya Fannie Mae dan Freddie Mac mempunyai kelebihan yang tidak adil kerana jaminan persekutuan yang tersirat yang membolehkan mereka menerbitkan hutang pada kadar faedah tidak tersedia kepada syarikat lain - secara khusus, bahawa ini adalah jaminan tersirat yang membenarkan Fannie Mae dan Freddie Mac tumbuh begitu besar.
Dengan mudah, terdapat bahaya bahawa kedua-dua syarikat telah dibenarkan untuk mengambil terlalu banyak risiko atas potensi pengeluaran pembayar cukai Amerika. Untuk meletakkan perkara dalam perspektif, menurut Setiausaha Perbendaharaan Steel, pada akhir tahun 2006, Fannie Mae dan Freddie Mac mempunyai kira-kira $ 4. Pendedahan kredit gadai janji 3 trilion, iaitu kira-kira 40% dari jumlah hutang gadai janji yang belum dijelaskan di U. S. (15 Mac 2007). Atau dilihat berbeza, kedua-dua syarikat mempunyai $ 5. 2 trilun hutang dan obligasi MBS yang belum selesai, melebihi $ 4. 9 trilion hutang awam U.S. kerajaan, menurut Pengerusi lembaga pengarah Rizab Persekutuan Ben Bernanke (April 2007).

Selain itu, tiada siapa yang mendakwa sama ada risiko kredit atau risiko kadar faedah gadai janji mudah diuruskan atau dikurangkan melalui penggunaan derivatif.

Kesimpulan

Pada musim panas tahun 2007, pasaran untuk semua gadai janji kecuali yang dijamin oleh Fannie Mae dan Freddie Mac datang dengan penuh kesanggupan, menekankan pentingnya peranan yang dimainkan oleh kedua-dua syarikat. Pada musim gugur tahun 2007, Freddie Mac mengejutkan pasaran dengan mengumumkan kehilangan kredit yang besar, membakar kebakaran untuk hujah bahawa kedua-dua syarikat itu menimbulkan risiko yang sangat besar terhadap keseluruhan sistem kewangan. Adakah manfaat Fannie Mae dan Freddie Mac mencipta untuk pemilik rumah Amerika melebihi risiko yang mereka bawa kepada sistem kewangan keseluruhan kami dan pembayar cukai Amerika? Hanya masa akan menentukan.
Untuk membaca lebih lanjut tentang kedua-dua institusi ini, lihat

Keuntungan Daripada Hutang Gadai Dengan MBS .