Amanah pelaburan hartanah (REIT) adalah pertimbangan utama apabila membina portfolio ekuiti atau pendapatan tetap. Mereka menyediakan kepelbagaian yang lebih besar, potensi pulangan yang lebih tinggi dan / atau risiko keseluruhan yang lebih rendah. Ringkasnya, keupayaan mereka untuk menjana pendapatan dividen bersama dengan penghargaan modal menjadikan mereka pengimbangan yang sangat baik untuk saham, bon dan wang tunai. REITs umumnya memiliki dan / atau mengurus penghasilan harta komersil komersial, sama ada sifat itu sendiri atau gadai janji pada harta itu. Anda boleh melabur dalam syarikat-syarikat secara individu atau melalui dana pertukaran wang atau dana bersama. Terdapat banyak jenis REIT yang ada. Di sini kita melihat beberapa yang utama dan pulangan sejarah mereka. Pada akhir artikel ini anda harus mempunyai idea yang lebih baik apabila dan apa yang hendak dibeli.

Pulangan Bersejarah REITs

Amanah pelaburan hartanah secara historis merupakan salah satu kelas aset terbaik yang tersedia. Indeks FTSE NAREIT Equity REIT adalah yang digunakan oleh kebanyakan pelabur untuk mengukur prestasi pasaran hartanah U. S. Antara 1990 dan 2010, purata pulangan purata indeks ialah 9.9%, kedua hanya untuk saham pertengahan, yang purata 10% setahun dalam tempoh yang sama. Sebagai perbandingan, aset pendapatan tetap menguruskan pulangan tahunan dan komoditi sebanyak 7% setahun hanya 4. 5% setahun. Hartanah adalah pelaku paling buruk dalam lapan kelas aset dalam masa dua tahun daripada 20. Pendapatan tetap, sebaliknya, adalah pelaku terburuk enam kali dalam tempoh 20 tahun yang sama.

Baru-baru ini, purata tiga tahun untuk REIT antara Mac 2013 dan Mac 2016 adalah sejajar dengan purata dalam tempoh 20 tahun, yang mencapai 9.85% pada masa itu. Dari segi sejarah, para pelabur mencari hasil telah melakukan pelaburan yang lebih baik dalam hartanah daripada pendapatan tetap, kelas aset tradisional untuk tujuan ini. Portfolio yang dibina dengan teliti harus mempertimbangkan kedua-duanya. (Ketahui lebih lanjut dalam Cara Menilai Amanah Pelaburan Harta Tanah.)

REIT Runcit

Kira-kira 24% daripada pelaburan REIT berada dalam pusat membeli-belah dan runcit secara bebas. Ini mewakili satu pelaburan terbesar mengikut jenis di Amerika. Apa sahaja pusat membeli-belah yang anda kerap, ia mungkin dimiliki oleh REIT. Apabila mempertimbangkan pelaburan dalam hartanah runcit, orang pertama perlu meneliti industri runcit itu sendiri. Adakah ia sihat kewangan pada masa kini dan apakah prospek masa hadapan?

Penting untuk diingat bahawa REIT runcit menghasilkan wang dari sewa yang mereka bayar penyewa. Sekiranya peruncit mengalami masalah aliran tunai disebabkan oleh jualan yang kurang baik, mungkin mereka boleh melambatkan atau bahkan gagal membayar pembayaran bulanan tersebut, akhirnya dipaksa menjadi kebangkrutan. Pada ketika itu, penyewa baru perlu ditemui, yang tidak mudah.Oleh itu, sangat penting bahawa anda melabur dalam REIT dengan penyewa utama yang kuat. Ini termasuk kedai runcit dan kedai pembaikan rumah.

Setelah membuat penilaian industri anda, fokus anda harus beralih kepada REITs sendiri. Sama seperti apa-apa pelaburan, adalah penting bahawa mereka mempunyai keuntungan yang baik, kunci kira-kira yang kuat dan sedikit hutang yang mungkin, terutamanya jenis jangka pendek. Dalam ekonomi yang lemah, REIT runcit dengan kedudukan tunai yang signifikan akan dibentangkan dengan peluang untuk membeli hartanah yang baik pada harga yang tertekan. Syarikat-syarikat terbaik akan mengambil kesempatan ini.

Yang berkata, terdapat kebimbangan jangka panjang untuk ruang REIT runcit dalam membeli-belah itu semakin beralih dalam talian berbanding dengan model pusat membeli-belah. Pemilik ruang terus berinovasi untuk mengisi ruang mereka dengan pejabat dan penyewa berorientasi bukan runcit lain, tetapi subsektor berada di bawah tekanan. (Untuk maklumat lebih lanjut tentang hartanah komersial, periksa 7 Langkah Ke Satu Urus Niaga Harta Tanah Komersial Panas.)

REIT Kediaman

Ini adalah REIT yang memiliki dan mengendalikan bangunan apartmen sewa keluarga dan juga perumahan yang dihasilkan. Apabila ingin melabur dalam REIT jenis ini, seseorang harus mempertimbangkan beberapa faktor sebelum melompat masuk. Sebagai contoh, pasaran pangsapuri terbaik cenderung berada di mana kemampuan rumah adalah rendah berbanding dengan negara lain. Di tempat-tempat seperti New York dan Los Angeles, kos rumah yang tinggi memaksa lebih banyak orang untuk menyewa, yang mendorong harga tuan tanah boleh dikenakan setiap bulan. Akibatnya, REIT kediaman terbesar cenderung untuk memberi tumpuan kepada pusat-pusat bandar yang besar.

Dalam setiap pasaran tertentu, pelabur perlu mencari pertumbuhan penduduk dan pekerjaan. Secara amnya, apabila terdapat kemasukan bersih orang ke bandar, itu kerana pekerjaan sedia ada dan ekonomi semakin berkembang. Kadar kekosongan yang jatuh dengan kenaikan sewa adalah tanda bahawa permintaan bertambah baik. Selagi bekalan pangsapuri di pasaran tertentu kekal rendah dan permintaan terus meningkat, REIT kediaman perlu dilakukan dengan baik. Seperti semua syarikat, mereka yang mempunyai kunci kira-kira terkuat dan modal yang paling biasa biasanya melakukan yang terbaik.

REIT Penjagaan Kesihatan

REIT Penjagaan Kesihatan akan menjadi subsektor yang menarik untuk ditonton apabila umur Amerika dan kos penjagaan kesihatan terus meningkat. REIT Penjagaan Kesihatan melabur dalam hartanah hospital, pusat perubatan, kemudahan kejururawatan dan rumah persaraan. Kejayaan harta tanah ini secara langsung terikat dengan sistem penjagaan kesihatan. Majoriti pengendali kemudahan ini bergantung pada yuran penghunian, pembayaran Medicare dan Medicaid serta gaji persendirian. Selagi pembiayaan penjagaan kesihatan adalah tanda tanya, maka adalah REIT penjagaan kesihatan.

Perkara yang perlu anda cari dalam REIT penjagaan kesihatan termasuk kumpulan pelanggan yang pelbagai dan pelaburan dalam beberapa jenis harta yang berlainan. Tumpuan adalah baik sehingga ke tahap tetapi begitu merebak risiko anda. Secara amnya, peningkatan dalam permintaan untuk perkhidmatan penjagaan kesihatan (yang sepatutnya berlaku dengan populasi yang semakin tua) adalah baik untuk hartanah penjagaan kesihatan.Oleh itu, sebagai tambahan kepada kepelbagaian pelanggan dan jenis harta, cari syarikat yang pengalaman kesihatannya penting, yang lembaran keseimbangannya kukuh dan akses kepada modal kos rendah tinggi.

REIT Pejabat

Pejabat REIT melabur di bangunan pejabat. Mereka menerima pendapatan sewa dari penyewa yang biasanya menandatangani pajakan jangka panjang. Empat soalan datang ke minda untuk sesiapa yang berminat melabur di REIT pejabat

1. Apakah keadaan ekonomi dan berapa tinggi kadar pengangguran?
2. Apakah kadar kekosongan seperti?
3. Bagaimanakah kawasan di mana REIT melabur secara ekonomi?
4. Berapa banyak modal yang ada untuk pengambilalihan?

Cuba cari REIT yang melabur di kubu ekonomi. Lebih baik memiliki banyak bangunan rata-rata di Washington, D. C., daripada memiliki ruang pejabat utama di Detroit, misalnya. (Untuk lebih banyak hartanah komersil, lihat Cari Fortune Dalam Komersial Harta Tanah . )

REITs Mortgage

Kira-kira 10% daripada pelaburan REIT adalah dalam gadai janji yang bertentangan dengan hartanah itu sendiri. Paling penting tetapi tidak semestinya pelaburan terbesar ialah Fannie Mae dan Freddie Mac, syarikat yang ditaja oleh kerajaan yang membeli gadai janji di pasaran sekunder.

Tetapi kerana REIT jenis ini melabur dalam gadai janji bukan ekuiti tidak bermakna ia datang tanpa risiko. Peningkatan kadar faedah akan menyebabkan penurunan dalam nilai buku REIT gadai janji, harga saham memandu lebih rendah. Di samping itu, REIT gadai janji memperoleh sejumlah besar modal mereka melalui penawaran hutang bercagar dan tidak bercagar. Sekiranya kadar faedah meningkat, pembiayaan masa depan akan lebih mahal, mengurangkan nilai portfolio pinjaman. Dalam persekitaran kadar faedah rendah dengan prospek kenaikan harga, kebanyakan REIT gadai janji berdagang pada diskaun kepada nilai aset bersih sesaham. Caranya ialah mencari yang betul. (Ketahui lebih lanjut mengenai kesan kadar faedah dalam Dampak Kadar Faedah Kepada Amanah Pelaburan Harta Tanah . )

Kunci untuk Menilai Sebarang REIT

Saya telah bercakap tentang jenis REIT tertentu dan apa yang perlu dicari ketika melabur dalamnya. Walau bagaimanapun, terdapat beberapa perkara yang harus diingat ketika menilai mana-mana REIT. Mereka termasuk yang berikut:

1. REIT adalah pelaburan pulangan benar sebenar. Mereka memberikan hasil dividen yang tinggi bersama dengan peningkatan modal jangka panjang yang sederhana. Cari syarikat-syarikat yang telah melakukan pekerjaan yang baik dalam sejarah menyediakan kedua-duanya.
2. Tidak seperti hartanah tradisi, banyak REIT didagangkan di bursa saham. Anda mendapat kepelbagaian hartanah yang menyediakan tanpa dikunci dalam jangka panjang. Perkara kecairan.
3. Susut nilai cenderung melebih-lebihkan penurunan nilai hartanah. Oleh itu, bukannya menggunakan nisbah pembayaran (apa yang digunakan oleh para pelabur dividen) untuk menilai REIT, melihat dana dari operasi (FFO) sebaliknya. Ini ditakrifkan sebagai pendapatan bersih ditolak penjualan mana-mana harta dalam tahun tertentu dan susut nilai. Hanya ambil dividen sesaham dan kongsi dengan FFO sesaham.Semakin tinggi hasilnya lebih baik.
4. Pengurusan yang kuat membuat perbezaan. Cari syarikat-syarikat yang telah ada seketika atau sekurang-kurangnya mempunyai pasukan pengurusan dengan banyak pengalaman.
5. Kiraan kualiti. Hanya melabur dalam REIT dengan hartanah dan penyewa.
6. Pertimbangkan untuk membeli dana bersama atau ETF yang melabur dalam REIT, dan biarkan penyelidikan dan membeli untuk kebaikan.

Bottom Line

Kerajaan persekutuan membuat kemungkinan para pelabur membeli projek-projek hartanah komersil berskala besar sejak tahun 1960. Walau bagaimanapun, hanya dalam dekad yang lalu pelabur individu memeluk REIT. Sebab-sebab ini termasuk kadar faedah yang rendah, yang memaksa para pelabur untuk melangkaui bon untuk pelaburan yang menghasilkan pendapatan, kemunculan derma pertukaran dan dana bersama yang menumpukan pada hartanah dan, sehingga krisis hartanah 2007-08, selera makan yang tidak pernah puas terhadap sebahagian daripada rakyat Amerika untuk memiliki harta tanah dan aset ketara yang lain. REIT, seperti setiap pelaburan lain pada tahun 2008, mengalami banyak masalah. Tetapi walaupun ini, mereka terus menjadi tambahan yang baik kepada mana-mana portfolio pelbagai.

Untuk bacaan yang berkaitan, sila lihat Dasar-dasar Cukai REIT dan Dapatkan Pelaburan Bulat-Perjalanan Dengan REIT Antarabangsa.