Hartanah mewakili sebahagian besar daripada kekayaan kebanyakan orang, dan ini benar-benar berlaku untuk banyak pemilik rumah di Amerika Syarikat. Menurut Penyiasatan Kewangan Pengguna paling terkini oleh Federal Reserve, 65. 2% daripada keluarga Amerika memiliki kediaman utama mereka sendiri. Saiz dan skala pasaran hartanah menjadikannya satu sektor yang menarik dan menguntungkan bagi banyak pelabur. Artikel ini akan melihat beberapa faktor utama yang mempengaruhi pasaran hartanah dan pelbagai pelaburan yang ada.

TUTORIAL: Meneroka Pelaburan Harta Tanah

Faktor Yang Mempengaruhi Harta Tanah

Demografi

Demografi adalah data yang menggambarkan komposisi penduduk, seperti umur, , jantina, pendapatan, corak penghijrahan dan pertumbuhan penduduk. Statistik ini adalah faktor yang sering diabaikan tetapi penting yang memberi kesan kepada bagaimana harta tanah berharga dan apa jenis harta dalam permintaan. Peralihan utama dalam demografi sebuah negara boleh memberi kesan besar kepada trend hartanah selama beberapa dekad.

Sebagai contoh, boomer bayi yang dilahirkan antara tahun 1945 dan 1964 adalah contoh trend demografi dengan potensi untuk mempengaruhi pasaran harta tanah dengan ketara. Peralihan boomer bayi ini untuk persaraan adalah salah satu trend generational yang lebih menarik pada abad yang lalu, dan persaraan boomer bayi ini, yang bermula pada tahun 2010, terikat untuk diperhatikan di pasaran selama beberapa dekad yang akan datang. (Untuk lebih lanjut mengenai trend bayi-boomer, lihat Boomers: Twisting Mindset Persetan .)

Ada pelbagai cara pergeseran demografi jenis ini boleh menjejaskan pasaran hartanah, tetapi bagi pelabur, beberapa soalan penting yang boleh ditanya adalah: i) Bagaimana ini akan mempengaruhi permintaan untuk rumah kedua di kawasan bercuti popular apabila lebih banyak orang mula bersara? Atau ii) Bagaimanakah ini akan memberi kesan kepada permintaan untuk rumah yang lebih besar jika pendapatan lebih kecil dan anak-anak semuanya berpindah? Soalan-soalan ini dan lain-lain boleh membantu para pelabur mengecilkan jenis dan lokasi pelaburan harta tanah yang berpotensi diinginkan sebelum aliran itu bermula.

Kadar Faedah

Kadar faedah juga mempunyai kesan besar ke atas pasaran hartanah. Jika anda mempertimbangkan untuk membeli sebuah rumah dengan gadai janji, ia bermanfaat untuk meneliti kadar faedah menggunakan kalkulator gadai janji. Perubahan dalam kadar faedah boleh mempengaruhi keupayaan seseorang untuk membeli harta kediaman. Itu kerana kadar faedah yang lebih rendah pergi, kos yang lebih rendah untuk mendapatkan gadai janji untuk membeli rumah akan menjadi, yang mewujudkan permintaan yang lebih tinggi untuk hartanah, yang sekali lagi menolak harga.

Penting untuk diperhatikan bahawa apabila kadar faedah naik, kos untuk mendapatkan kenaikan gadai janji, dengan itu menurunkan permintaan dan harga hartanah.Walau bagaimanapun, apabila melihat kesan kadar faedah ke atas pelaburan ekuiti seperti amanah pelaburan hartanah (REIT), dan bukannya pada hartanah kediaman, hubungan itu boleh dianggap sebagai sama dengan hubungan bon dengan kadar faedah. Apabila kadar faedah berkurangan, nilai bon naik kerana kadar kuponnya menjadi lebih wajar, dan apabila kadar faedah meningkat, nilai penurunan bon. Begitu juga, apabila kadar faedah menurun di pasaran, hasil tinggi REIT menjadi lebih menarik dan nilai mereka meningkat. Apabila kadar faedah meningkat, hasil REIT menjadi kurang menarik dan ia menolak nilai mereka. (Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai kesan-kesan ini, lihat Bagaimana Kadar Faedah Mempengaruhi Nilai Harta .)

Ekonomi

Satu lagi faktor utama yang mempengaruhi nilai hartanah ialah kesihatan keseluruhan ekonomi. Ini umumnya diukur oleh petunjuk ekonomi seperti KDNK, data pekerjaan, aktiviti pembuatan, harga barang, dan sebagainya. Secara umumnya, apabila ekonomi lembab, begitu juga hartanah.

Walau bagaimanapun, kitaran ekonomi boleh memberi kesan yang berbeza-beza ke atas pelbagai jenis hartanah. Sebagai contoh, jika REIT mempunyai peratusan yang lebih besar daripada pelaburannya di hotel, mereka biasanya akan lebih terjejas oleh kemerosotan ekonomi daripada REIT yang telah melabur di bangunan pejabat. Hotel adalah satu bentuk harta yang sangat sensitif terhadap aktiviti ekonomi kerana jenis struktur pajakan yang wujud dalam perniagaan. Menyewa bilik hotel boleh dianggap sebagai bentuk pajakan jangka pendek yang dapat dielakkan dengan mudah oleh pelanggan hotel sekiranya ekonomi tidak berfungsi dengan baik. Sebaliknya, penyewa pejabat umumnya mempunyai pajakan jangka panjang yang tidak dapat diubah di tengah-tengah kemerosotan ekonomi. Oleh itu, walaupun anda perlu menyedari bahagian kitaran ekonomi, anda juga harus menyedari kepekaan hartanah hartanah terhadap kitaran ekonomi.

Dasar / Subsidi Kerajaan

Perundangan juga merupakan satu lagi faktor yang boleh memberi impak besar kepada permintaan dan harga hartanah. Kredit cukai, potongan dan subsidi adalah beberapa cara kerajaan dapat meningkatkan permintaan untuk sementara waktu untuk sementara waktu. Menyedari insentif kerajaan semasa boleh membantu anda menentukan perubahan dalam penawaran dan permintaan dan mengenal pasti trend yang berpotensi palsu. Sebagai contoh, pada tahun 2009, kerajaan U. S. memperkenalkan kredit cukai pembeli rumah pertama kali kepada pemilik rumah dalam percubaan untuk memulakan jualan rumah dalam ekonomi yang lembap (hanya mereka yang membeli rumah antara tahun 2008-2010 layak). Menurut Persatuan Realtors Kebangsaan (NAR), insentif cukai ini sahaja membawa kepada 900,000 pembeli rumah untuk membeli rumah. Ini adalah peningkatan yang agak besar, walaupun sementara, dan tanpa mengetahui kenaikan itu adalah hasil daripada insentif cukai, anda mungkin telah menyimpulkan bahawa permintaan untuk perumahan naik berdasarkan faktor-faktor lain.

Apa itu Pelaburan Terbaik?

Saiz dan skala pasaran hartanah menjadikannya pasaran yang menarik dan menguntungkan bagi banyak pelabur.Pelabur boleh melabur secara langsung dalam hartanah fizikal atau memilih untuk melabur secara tidak langsung melalui dana yang diuruskan. Melabur secara langsung dalam hartanah melibatkan membeli harta kediaman atau komersil untuk digunakan sebagai harta penghasilan pendapatan atau untuk dijual semula pada masa akan datang. Cara tidak langsung untuk melabur dalam pasaran hartanah termasuk melabur dalam amanah pelaburan hartanah (REIT), dana perdagangan bursa harta tanah (ETF), dana hartanah yang dikumpulkan (CREFs) dan dana infrastruktur. Disebabkan kecairan yang lebih tinggi yang terdapat di pasaran, kos urusniaga yang lebih rendah dan keperluan modal yang lebih rendah, pelabur purata memilih untuk secara tidak langsung melabur dalam hartanah. (Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai cara untuk mendapatkan keuntungan dari pasaran perumahan, baca Cara Mudah Melabur di Harta Tanah . )

Bottom Line

faktor tahap yang memainkan peranan penting dalam menggerakkan pasaran hartanah, tetapi terdapat juga bahagian yang lebih kompleks yang masuk untuk dimainkan. Dan walaupun beberapa faktor yang disebutkan di atas menunjukkan hubungan yang jelas antara faktor dan pasaran, dalam praktiknya, hasilnya dapat sangat berbeda. Walau bagaimanapun, memahami faktor utama yang memacu pasaran hartanah adalah penting untuk melakukan penilaian komprehensif mengenai potensi pelaburan.

(Untuk lebih lanjut mengenai topik ini, bacalah Membuat Uang di Harta Tanah Kediaman dan Cari Harta Tanah Komersial .