Amanah Pelaburan Harta Tanah (REIT) adalah perbadanan, amanah atau persatuan yang memiliki dan, dalam kebanyakan kes, mengendalikan harta tanah dan / atau aset yang berkaitan dengan hartanah. Dimodelkan selepas dana bersama, REITs menjadi modal kepada banyak pelabur. Ini membolehkan para pelabur individu mendapatkan sebahagian daripada pendapatan yang dihasilkan melalui pemilikan hartanah komersial, tanpa perlu keluar dan membeli atau membiayai harta atau aset. "REIT menawarkan manfaat penting kepada para pelabur dan pemilik harta," kata Joe Mansueto, Pengerusi dan Ketua Pegawai Eksekutif, Morningstar. "Mereka membenarkan para pelabur mengakses pelaburan hartanah dengan mudah, dan berbuat demikian dengan kecairan harian, kepelbagaian dan pilihan luas. "

Bagi separuh pertama tahun 2013, pulangan ekuiti REIT meningkat sebanyak 17.6%. Bagaimanapun, pada 22 Mei, REITs mencatat kejatuhan besar - menurun sebanyak 13.5% dalam tempoh lima minggu akan datang - apabila Pengerusi Rizab Persekutuan Ben Bernanke mencadangkan bahawa program pembelian bon Fed yang $ 85 bilion sebulan tidak lama lagi akan meruncing.

Walaupun terus bertambah baik dalam ekonomi am, pelabur kebanyakannya menurun dalam REIT sejak pengumuman Bernanke. Walaupun REITs akan menghadapi beberapa cabaran pada tahun 2014, satu isu tertentu akan menjadi fokus pelabur: kadar faedah yang meningkat.

Dasar-dasar REIT

Untuk layak sebagai REIT, syarikat mesti mempunyai sebahagian besar aset dan pendapatannya yang terikat dengan pelaburan hartanah dan mesti mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan kena cukainya setiap tahun kepada para pemegang saham melalui dividen. Ciri-ciri ini membantu menjadikan REITs menarik kepada pelabur kerana mereka menawarkan kaedah yang sangat cair untuk melabur dalam hartanah dan biasanya mempunyai dividen yang sihat. REIT biasanya menawarkan hasil yang lebih baik daripada alternatif pendapatan lain - hasil pada REIT pada akhir tahun 2013, misalnya, adalah purata 3. 8% berbanding dengan 2. 6% untuk nota Perbendaharaan 10 tahun.

Terdapat tiga jenis REIT asas:

1. REIT Ekuiti - memiliki dan mengendalikan hartanah penghasilan (bangunan dan tanah). Pendapatan dijana terutamanya melalui sewa (bukan dengan hartanah menjual semula). Sembilan puluh peratus daripada REIT adalah REIT ekuiti.
2. REIT Gadai Janji - meminjamkan wang kepada pemilik dan pengendali harta tanah sama ada secara langsung melalui gadai janji dan pinjaman, atau secara tidak langsung melalui sekuriti pengambilalihan atau gadai janji yang disokong (MBS). Hasil dijana terutamanya melalui faedah yang diperolehi daripada pinjaman gadai janji.
3. REIT Hibrid - gunakan strategi pelaburan ekuiti dan REIT gadai janji.

Aset yang dimiliki oleh REIT boleh termasuk pangsapuri, hotel, kemudahan perindustrian, pusat peranginan, kemudahan penyimpanan diri, pusat membeli-belah, tanah penghasil kayu, gudang, dan gadai janji atau pinjaman. Mengenai REITs yang melabur dalam gadai janji atau pinjaman, Mansueto berkata, "[REIT] menyediakan pemilik harta dengan cara lain untuk mengumpul dana, menjadikan hartanah lebih cair dan telus dan membolehkannya memainkan peranan yang lebih penting dalam ekonomi kita."

Banyak REIT di U. S. didaftarkan dengan Suruhanjaya Sekuriti dan Bursa (SEC) dan didagangkan secara terbuka di bursa saham (kebanyakan REIT dalam dagangan U. S. di Bursa Saham New York). REITs yang didagangkan secara umum dianggap sebagai aset yang sangat cair, kerana mereka berdagang di bawah jumlah yang besar dan pelabur boleh membeli dan menjualnya seperti saham sepanjang sesi perdagangan.

Terdapat juga REIT yang didaftarkan dengan SEC yang tidak didagangkan secara umum, serta REIT yang tidak berdaftar dengan SEC atau tidak didagangkan secara umum. Perlu diingatkan, bagaimanapun, bahawa REIT yang tidak diperdagangkan secara umumnya tidak cair (sangat dalam kes tertentu), penilaiannya adalah rumit, penebusan awal sering terhad dan yuran boleh lebih tinggi daripada dana yang diperdagangkan. Di samping itu, REIT yang tidak berdaftar dengan SEC tidak tertakluk kepada keperluan pendedahan yang sama, menjadikannya berpotensi mencabar bagi pelabur untuk membuat keputusan mengenai pelaburan.

REIT dan Kadar Faedah

Oleh kerana REIT perlu membayar sekurang-kurangnya 90% daripada keuntungan boleh dicukai mereka sebagai dividen kepada para pemegang saham, mereka membuat instrumen hasil yang agak tinggi. Pulangan REIT didasarkan pada dividen ditambah dengan kenaikan harga, berkelakuan sama dengan saham cap kecil yang tipikal. Tidak seperti saham-saham ini, bagaimanapun, sebahagian besar daripada jangkaan REIT yang dijangka berasal dari dividen dan bukannya kenaikan harga. Sebagai pelaburan hasil yang tinggi, adalah wajar bagi REIT untuk mempamerkan kepekaan terhadap perubahan kadar faedah.

Kadar faedah kesan REIT untuk beberapa alasan. Pertama, hutang adalah fakta kehidupan untuk pembina, pemaju dan tuan tanah, sehingga mereka sangat peka terhadap perubahan biaya pinjaman. Kedua, banyak pelabur kurang melihat REIT sebagai menarik jika hasil mereka jatuh lebih sejajar dengan sekuriti lain seperti nota Perbendaharaan 10 tahun. "Analisis kuantitatif pergerakan harga REIT menunjukkan bahawa kadar faedah adalah penting kepada pelabur REIT - kini lebih daripada biasa," kata John Affleck, ahli strategi penyelidikan dengan CoStar, sebuah syarikat maklumat komersil hartanah.

David Toti, penganalisis REIT di Cantor Fitzgerald, bersetuju bahawa REIT sensitif terhadap perubahan kadar faedah. "Dalam tempoh lima tahun yang lalu, ramai pelabur telah berpindah ke REIT sebagai pengganti bon kerana dunia telah terdesak untuk menghasilkan dalam persekitaran sifar," kata Toti. "Ketika harga mula meningkat, jika dan ketika itu terjadi, ia menjadikan sekuriti ini kurang menarik dari perspektif hasil. "

Kebimbangan yang Tidak Diketahui?

Walaupun para pelabur REIT melakukan sesuatu yang tidak dapat diketepikan berikutan pengumuman pengurangan Fed, sesetengah pakar industri berkata semua perhatian terhadap kadar faedah dan REITs tidak berasas. "Semenjak 22 Mei, terdapat perbincangan mengenai peranan kadar faedah dalam pulangan REIT - dan itu adalah perbincangan yang sangat aneh," kata Brad Case, VP of Research dengan Persatuan Pelaburan Amanah Nasional (NAREIT) Kebangsaan pada kebelakangan ini wawancara dengan Berita CoStar. "Kerana hakikatnya, apabila kadar faedah meningkat, ia biasanya bermakna ekonomi semakin kukuh.Itu berita baik untuk REIT dan bermakna pulangan akan menjadi kuat. "Sebagai menyokong kenyataan ini, Case menegaskan bahawa REIT telah menunjukkan prestasi yang baik dalam 12 daripada 16 tempoh kenaikan kadar faedah sejak 1995.

Perintis REIT, Sam Zell, membawakan satu titik menarik pada persidangan REITWorld yang diadakan di San Francisco November. "Kadar faedah yang rendah memungkinkan untuk meminjam wang murah dan overpay untuk segala macam pelaburan yang tidak baik," kata Zell. "Lima atau enam tahun selepas era berpura-pura dan memanjangkan, banyak harta yang masih terlalu banyak masih belum diselesaikan. Kami akan menjadi pelabur dan pengendali yang lebih baik sekiranya ada akibat kegagalan untuk bertindak. Apabila kadar faedah adalah 3% atau 2% atau 1%, anda tidak mempunyai rasa segera. "

Apa Yang Diharapkan pada 2014

Walaupun terdapat kontroversi mengenai sejauh mana kadar faedah mempengaruhi REITs, Affleck menegaskan bahawa para pelabur perlu mempertimbangkan lebih daripada sekadar bagaimana prestasi REIT dilakukan apabila kadar faedah berubah. "Langkah yang berkaitan bukanlah sama ada REIT telah dilakukan dengan baik semasa kenaikan kadar faedah, tetapi bagaimana ia dilakukan relatif terhadap pasaran yang lebih luas," kata Affleck. "Mengenai kiraan itu, data adalah muktamad - prestasi REIT berbanding dengan pasaran luas adalah terbalik secara berkait dengan pergerakan kadar faedah. "Affleck menambah bahawa REIT mengatasi pasaran yang luas - memperoleh 27% berbanding keuntungan 20% untuk S & P 500 - apabila kadar faedah turun dari 3. 5% pada Mac 2011 kepada 1. 5% pada bulan April 2013.

Terlepas dari kesan kadar faedah ke atas REIT, adalah penting untuk menyedari hakikat bahawa REIT bukan satu-satunya pelaburan yang sesuai, dan strategi pelaburan itu berbeza-beza di seluruh ruang REIT. Sebagai contoh, REIT Apartment boleh menjadi kedudukan yang baik untuk pertumbuhan pada tahun 2014. "Bergantung pada pandangan anda tentang ekonomi, pengangguran harus diperbaiki dari masa ke masa," kata Jeffrey Langbaum, penganalisis REIT senior Bloomberg Industries. "Semua dua puluh orang yang tinggal bersama ibu dan ayah akan lebih mudah untuk pergi ke sana dan menyewa. "Kerana penurunan permulaan dan permit dalam unit sewa multifamily, Langbaum menjelaskan terdapat sedikit peluang bahawa penawaran akan melampaui tuntutan jangka panjang - dan itu akan memberikan lebih banyak ruang kepada tuan tanah untuk meningkatkan sewa.

REIT Penjagaan Kesihatan seperti pengendali rumah kediaman dan pengendali kanan juga mungkin bersedia untuk 2014 yang kuat, disokong oleh populasi yang semakin tua di U. S., kata Jenny Van Leeuwen Harrington, pakar pelaburan pendapatan yang menjalankan Gilman Hiss Asset Management. REIT triple-net-lease, yang memiliki sifat seperti stesen minyak dan kedai-kedai besar yang berdiri sendiri, adalah kawasan lain yang suka Van Leeuwen Harrington. "REIT triple-net-lease cenderung mempunyai perniagaan yang stabil terutamanya, dengan peningkatan yang agak terhad, tetapi aliran tunai yang stabil dan tinggi. "

Bottom Line

" REIT memberikan peluang yang baik untuk kedua-dua pelabur kecil dan besar untuk mendapatkan pendedahan kepada banyak bidang hartanah komersil dengan kecairan dan ketelusan dalam portfolio pelbagai dengan leverage yang agak rendah, "kata Chris Mayer. , Pengarah Bersama, Pusat Perniagaan, Hukum, dan Dasar Richman di Columbia Business School."Walaupun sesetengah pelabur bimbang tentang ketidaktentuan pasaran awam, pelaburan REIT jangka panjang telah menunjukkan prestasi yang agak baik berbanding dengan rakan niaga pasaran hartanah mereka sementara juga mengehadkan pendedahan kepada strategi pelaburan tertentu atau prestasi persaingan individu. "

Apabila melihat REIT pada tahun 2014, penting untuk mempertimbangkan pelaburan individu dan bukannya membuat andaian tentang sektor REIT secara keseluruhan. Seperti yang dikatakan Van Leeuwen Harrington, "REITs, saya percaya hampir lebih daripada industri lain, tidak boleh dicat dengan berus luas. Terdapat begitu banyak sub-industri, masing-masing dengan ciri-ciri yang unik, bahawa kenyataan menyapu tidak boleh berfungsi secara merata. "