Dalam hartanah, jualan pendek bermaksud menjual rumah kurang daripada gadai janji yang luar biasa di atasnya.

Katakan Encik dan Puan Smith meminjam $ 400,000 untuk membeli rumah tujuh tahun yang lalu. Rumah itu dinilai pada $ 400,000 pada masa ia dibeli. Encik Smith kehilangan pekerjaannya dan pasangan itu jatuh di belakang pembayaran gadai janji mereka. Setelah mengkaji analisis pasaran perbandingan, Smiths mengetahui bahawa nilai rumah mereka telah jatuh, dan kini hanya bernilai $ 310, 000. Menghadapi $ 385,000 yang tersisa dalam pinjaman mereka, Smiths lebih suka menjual rumah mereka, daripada mencari pilihan pembiayaan semula kerajaan seperti Program Pemulihan Rumah Mampu Persekutuan, dan meminta pemberi pinjaman mereka untuk kebenaran menjualnya dengan harga $ 310,000. Apabila rumah itu dijual, bank akan kembali kurang daripada jumlah penuh yang dipinjam oleh Smith; Namun dalam kebanyakan kes, pemberi pinjaman akan mempertimbangkan hipotek mereka dibayar dengan penuh.

Urus niaga ini memberi faedah kepada bank dengan membenarkannya untuk mengelakkan pengambilalihan rumah dalam perampasan, yang mahal dan memakan masa, dan ia memberi manfaat kepada penjual dengan membenarkannya untuk mengelakkan ramalan kredit negatif dari penyitaan (dan kebangkrutan itu kadang kala mengiringi ia).

Jualan Pendek vs. Foreclosure

Jualan pendek dan penyitaan adalah pilihan kewangan yang tersedia untuk pemilik rumah yang peminjam yang tertekan: di belakang pembayaran hipotek mereka, mempunyai rumah yang berada di bawah air (yakni bernilai kurang daripada baki tertunggak pada gadai janji) atau kedua-duanya. Pemilik terpaksa berpisah dengan rumah dalam kedua-dua kes, tetapi garis masa dan akibat lain berbeza dalam setiap keadaan.

Terdapat sebab-sebab yang berbeza mengapa pemilik rumah memilih untuk menjual pendek berbanding dengan perampasan.

Jualan Pendek

Jualan pendek biasanya dimulakan oleh pemilik rumah, selalunya apabila nilai rumah turun sebanyak 20% atau lebih. Sebelum proses bermula, pemberi pinjaman yang memegang gadai janji mesti menandatangani keputusan untuk melaksanakan penjualan pendek. Di samping itu, pemberi pinjaman, biasanya bank, memerlukan dokumentasi yang menjelaskan mengapa jualan pendek masuk akal; Lagipun, institusi pemberi pinjaman boleh kehilangan banyak wang dalam proses itu.

Jika diluluskan untuk jualan pendek, pembeli berunding dengan pemilik rumah terlebih dahulu dan kemudian mendapatkan kelulusan pembelian dari kedua bank. Adalah penting untuk diperhatikan bahawa tiada jualan pendek boleh berlaku tanpa kelulusan pemberi pinjaman.

Jualan pendek cenderung berlebihan dan urus niaga intensif kerja kertas, kadang-kadang mengambil masa setahun untuk diproses. Walau bagaimanapun, jualan pendek tidak merugikan penarafan kredit pemilik rumah sebagai perampasan. Jualan pendek kelihatan lebih baik kepada peminjam dan kreditur masa depan: Ini menunjukkan anda mengambil tindakan sebelum bank terpaksa mengambil semula rumah anda.Seorang pemilik rumah yang telah melalui jualan pendek mungkin, dengan sekatan tertentu, layak untuk membeli rumah lain dengan serta-merta.

Foreclosure

Perampasan adalah tindakan pemberi pinjaman yang merampas rumah setelah peminjam gagal melakukan pembayaran. Ini adalah pilihan terakhir untuk pemberi pinjaman, kerana rumah itu digunakan sebagai cagaran pada nota. Tidak seperti jualan pendek, foreclosures dimulakan oleh peminjam sahaja. Pemberi pinjaman bergerak terhadap peminjam yang bermasalah untuk memaksa penjualan rumah, dengan harapan dapat membuat pelaburan awal hipotek. Juga, tidak seperti kebanyakan jualan pendek, banyak penyitaan berlaku apabila pemilik rumah telah meninggalkan rumah tersebut. Jika penghuni masih belum ditinggalkan, mereka diusir oleh pemberi pinjaman dalam proses perampasan.

Sekali pemberi pinjaman mempunyai akses ke rumah, ia memerintahkan penilaian sendiri dan meneruskan usaha untuk menjual rumah. Foreclosures biasanya tidak mengambil masa untuk melengkapkan sebagai jualan pendek, kerana pemberi pinjaman bimbang untuk membubarkan aset dengan cepat. Rumah yang dirampas juga boleh dilelong pada "jualan pemegang amanah," di mana pembeli membida di rumah dalam proses awam.

Dalam kebanyakan keadaan, pemilik rumah yang mengalami penyitaan perlu menunggu sekurang-kurangnya lima tahun untuk membeli rumah lain, atau tiga tahun dengan pinjaman FHA. Penyitaan disimpan pada laporan kredit seseorang selama tujuh tahun. Skor FICO anda akan turun lebih dari 100 mata disebabkan oleh foreclosures, menurut Barry Paperno, pengurus operasi pengguna di Fair Isaac (ia juga akan jatuh selepas jualan pendek, mungkin, disebabkan anda tidak membayar pembayaran hipotek). Ini mungkin kelihatan seperti jumlah yang agak kecil untuk kegagalan dalam aset utama, tetapi ia cukup untuk menyebabkan syarikat kad kredit mempertimbangkan kenaikan kadar dan had kredit berkurang, dan bagi syarikat insurans untuk menaikkan premium.

Cara Membeli Harta Jualan Pendek

Proses jualan pendek berbeza dari negeri ke negara, tetapi langkah-langkahnya biasanya termasuk:

• Pakej jualan pendek - Pakej kewangan diserahkan oleh penjual kepada pemberi pinjaman. Ini termasuk penyata kewangan, surat yang menggambarkan kesusahan penjual dan salinan rekod kewangan.
• Tawaran jualan pendek - Jika penjual menerima tawaran daripada pembeli yang berminat, ejen penyenaraian menghantar pemberi pinjaman perjanjian penyenaraian, tawaran pembelian yang dilaksanakan, surat preapproval pembeli dan salinan cek wang yang bersungguh-sungguh, dan pakej jualan pendek penjual.
• Pemprosesan bank - Bank menyemak tawaran tersebut dan sama ada meluluskan atau menafikan jualan pendek. Ini boleh mengambil masa beberapa minggu hingga beberapa bulan.

Dalam beberapa cara, membeli harta pendek jualan adalah seperti pembelian tradisional. Walau bagaimanapun, terdapat beberapa cara yang membuat perjanjian pembelian anda dan ejen hartanah anda berbeza. Kontrak akan menyatakan bahawa syarat-syarat tersebut adalah tertakluk kepada kelulusan pemberi pinjaman gadai janji. Dalam urus niaga biasa, satu-satunya pihak yang perlu meluluskan penjualan ialah penjual.

Kontrak ini juga harus menyatakan bahawa harta itu dibeli "as-is."Walaupun ia boleh diterima untuk memasukkan bahasa yang membolehkan anda mengundurkan diri jika suatu pemeriksaan mendedahkan masalah yang besar, anda tidak boleh mengharapkan untuk dapat merundingkan harga yang lebih rendah kerana mereka. Bank juga tidak mungkin membuat apa-apa pembaikan, dan penjual, yang diikat dengan wang tunai, mungkin kurang membantu. Memandangkan keadaan, anda mungkin juga perlu mempunyai cukup wang untuk menutup kos. (Terus membaca mengenai proses penutupan di Memahami Escrow Proses .)

Tidak seperti perampasan, institusi pemberi pinjaman tidak memiliki harta dalam penjualan pendek, tetapi harus meluluskan penjualan (karena pemberi pinjaman, bukan penjual, yang akan mengambil kerugian

Permainan Menunggu

Transaksi jualan pendek boleh lebih banyak memakan masa dan kesabaran-ujian daripada real biasa urus niaga. (Teruskan membaca tentang ini di Sh ort Jual Rumah Anda Untuk Menghindari Perampasan .) Jika anda membuat tawaran pada harta jualan pendek, bersiaplah untuk menunggu. Bank terkenal kerana mengambil masa beberapa bulan untuk memberi respons kepada tawaran jualan pendek. Sesetengah pakar mengesyorkan bahawa anda memberi pemberi pinjaman tarikh akhir untuk mengurangkan masa tunggu. walaupun sukar untuk mengatakan sama ada strategi ini benar-benar dapat merangsang bank bertindak. Walau bagaimanapun, jika bank tersebut tidak benar-benar meluluskan penjualan pendek pada masa tawaran anda, pelaksanaan tarikh akhir akan menjadi sia-sia kerana ia mungkin mengambil masa beberapa bulan hanya untuk penjual untuk mencapai perjanjian jualan pendek dengan pemberi pinjaman.

Penjual Mesti Menjadi Lalai Rasmi

Atas sebab itu, pastikan penjualan pendek sudah diluluskan oleh peminjam. Sekiranya penjual belum lagi mungkir, bank mungkin tidak berminat untuk melakukan penjualan pendek. Ia mengambil masa yang agak lama dan meyakinkan untuk mendapatkan sebuah bank untuk bersetuju untuk jualan pendek, jadi jika ia belum disepakati, jangan buang masa anda. Ramai rumah disenaraikan sebagai jualan pendek, tetapi tidak ada jaminan bahawa urus niaga itu akan selesai seperti itu.

Bank juga mungkin tidak berminat untuk menjual pendek jika difikirkan ia boleh mendapatkan lebih banyak wang dengan pergi ke perampasan. Dan jika anda mencari pembiayaan untuk pembelian, pastikan pemberi pinjaman hipotek anda tidak mempunyai masalah dengan harta menjual pendek.

Ejen Berpengalaman

Oleh kerana kerumitan urus niaga jenis ini, pastikan agen atau broker barang anda berpengalaman dengan jualan pendek dan bersedia untuk bekerja dengan anda pada satu. Ejen hartanah tertentu mempunyai jualan singkat, dan mungkin memiliki pensijilan Sumber Jualan dan Pengurangan Singkat (SFR), suatu pernyataan yang ditawarkan oleh Persatuan Negara Realtors. Pemegang sijil ini telah menerima latihan khusus.

Bukan hanya jualan pendek yang lebih banyak bekerja untuk agen, mereka kadang-kadang menawarkan pampasan kurang: Bank mungkin tidak sanggup membayar ejen penyenaraian komisen 5-6% biasa kerana ia telah mengambil kerugian, dan kerana agen pembeli mendapat peratusan dari peratusan itu, dia akan melihat lebih sedikit wang.

Selain itu, cuba untuk mengetahui sama ada ejen penyenaraian penjual berpengalaman dengan jualan pendek. Walaupun bank itu akhirnya terkawal, ejen penyenaraian yang tahu tali mungkin dapat memudahkan atau mempercepat transaksi.

Tawar-menawar Lebih Harga

Bersedia untuk menaikkan harga penawaran anda. Bagi penjual untuk meningkatkan kemungkinan bank yang melalui jualan pendek, dia boleh cuba meyakinkan anda untuk menaikkan harga pembelian anda. Akhirnya, walaupun, penjual tidak mempunyai kuasa yang nyata untuk meluluskan harga jual, hanya bank yang melakukannya, dan mereka juga boleh dihitung.

Sebaliknya, bank hanya menolak tawaran anda secara langsung, terutamanya jika anda telah menulis tawaran harga yang jauh lebih rendah. Atau, dalam senario kes terburuk, mereka mungkin tidak menjawab sama sekali. Pernah.

Pastikan Carian Pergi

Memandangkan berapa lama ia mungkin akan mengambil bank untuk membalas tawaran anda, anda mungkin perlu terus melihat rumah lain semasa anda menunggu respons, dan anda mungkin perlu meneruskan pembelian yang lain harta jika anda mencari membeli lebih mudah. Adakah ejen anda menulis perjanjian jual beli pendek sedemikian rupa agar anda mengekalkan kelonggaran ini. Jika anda mempunyai tarikh akhir untuk pindah, jangan risau dengan jualan pendek.

Alasan lain untuk terus berjaga: Malah jika anda membuatnya ke escrow, bank mungkin terus mengumpulkan tawaran. Kebanyakan orang akan menganggap ini tidak beretika kerana pembeli berpotensi telah memakan beberapa ribu dolar dalam pemeriksaan, carian tajuk dan sebagainya, pada ketika ini. Tetapi ingat bank menghadapi transaksi yang rugi, jadi ia akan mahu meminimumkan kerugiannya dan menjual harta tersebut selaras dengan nilai pasaran yang saksama yang mungkin. Mendapatkan kejatuhan dari kesepakatan sehingga terlambat dalam permainan adalah satu pembaziran masa dan wang yang besar bagi pembeli, dan tidak terlalu mengecewakan. Atas semua sebab-sebab ini, harga penyenaraian jualan pendek mesti diambil dengan dendam yang sihat.

Jualan Pendek: Kelebihan dan Kekurangan

Pakar tidak bersetuju sama ada jualan pendek adalah tawaran yang baik untuk pembeli. Penyokong mengatakan bahawa hartanah jualan pendek berharga di bawah nilai pasaran, mewujudkan peluang untuk pembeli untuk mendapatkan banyak atau untuk pembeli rumah kali pertama untuk masuk ke rumah yang mereka mungkin tidak mampu.

Lawan mengatakan bahawa bank tidak mempunyai minat untuk melakukan penjualan kebakaran, dan akan melakukan analisa pasaran yang setanding sebelum menetapkan atau menerima harga untuk suatu harta. Selanjutnya, harga penyenaraian jualan pendek mungkin jumlah ejen penjual yang difikirkan bank yang mungkin diterima - dan bukannya jumlah yang benar-benar diterima oleh bank. Bank mungkin mendapati harga terlalu rendah, atau penjual mungkin menyenaraikan harta di bawah pasaran dengan niat untuk menghasilkan perang bidaan. Di sesetengah negeri, penjual akan mempunyai penghakiman kekurangan terhadapnya, yang mewajibkannya membayar bank balik perbezaan antara jumlah gadai janji dan harga jualan rumah, jadi ia adalah untuk kepentingan terbaik penjual untuk mendapatkan wang sebanyak mungkin .

Salah satu kelebihan kepada kedua-dua bank dan pembeli adalah bahawa tidak seperti harta milik bank, harta jualan pendek tidak mungkin dibuang atau digeledah. Walaupun harta itu mungkin mengalami penyelenggaraan tertunda kerana keadaan kewangan pemilik, penjual tidak mungkin memusnahkan tempat ketika dia masih tinggal di dalamnya. Sebaliknya, pemilik rumah yang kehilangan harta benda mereka untuk rampasan sering mengambil kekecewaan mereka di rumah sebagai cara untuk mendapatkan kembali di bank.

Di sepanjang garis yang sama, kerana sifat jualan pendek masih diduduki, mereka tidak akan menderita di tangan orang-orang yang tidak bertanggungjawab yang memilih untuk mencangkung atau merosakkan harta itu. Vandalisme boleh menjadi masalah biasa dengan hartanah perampasan, terutamanya dalam kawasan kejiranan berpendapatan rendah.

Mencari Senarai Jual Pendek

Kebanyakan sifat yang ditawarkan sebagai jualan pendek disenaraikan oleh ejen hartanah, dan ini sering mewakili tempat terbaik untuk bermula, terutama jika broker barang yang mengkhususkan diri mereka. Tanpa ejen, anda boleh dengan mudah mencari Perkhidmatan Penyenaraian Pelbagai (MLS) dari keselesaan komputer anda sendiri (atau peranti mudah alih), tetapi data yang anda akses mungkin terhad dalam skop, ketinggalan zaman atau bahkan tidak tepat.

Walaupun anda boleh menemui beberapa hartanah jualan pendek di laman web hartanah popular seperti Zillow dan Trulia, laman web lain yang pakar dalam foreclosures dan hartanah diskaun menawarkan pandangan yang lebih komprehensif mengenai pasaran jualan pendek di kawasan anda. Satu laman web sedemikian adalah www. realtekstore. com, yang mempunyai lebih dari satu juta penyenaraian lelongan perampasan, harta milik bank, rumah ditarik balik kerajaan, harta yang ingkar cukai dan jualan pendek.

Bottom Line

Jualan pendek boleh memberi manfaat kepada semua pihak yang terlibat: Pemberi pinjaman mengelakkan proses perampasan yang panjang dan mahal; peminjam terus merampas laporan kredit mereka; dan pembeli mungkin dapat membeli hartanah pada harga yang dikurangkan. Seorang pembeli tidak boleh menganggap harta itu banyak kerana hanya jualan pendek. Lakukan analisa pasaran anda sendiri. Juga, jika anda membuatnya ke escrow, jangan lewatkan pemeriksaan rumah yang menyeluruh.