a:

Nisbah gabungan untuk nilai (CLTV) adalah pengiraan yang digunakan oleh profesional hipotek dan peminjaman untuk menentukan jumlah peratusan harta pemilik rumah yang dibebankan oleh liens. Nisbah CLTV ditentukan dengan menambah baki semua pinjaman terkumpul dan membahagikan nilai semasa pasaran hartanah. Sebagai contoh, harta dengan baki gadai janji pertama sebanyak $ 300,000, baki gadai janji kedua sebanyak $ 100, 000 dan nilai $ 500, 000 mempunyai nisbah CLTV sebanyak 80%.

Pemberi pinjaman menggunakan nisbah CLTV bersama dengan beberapa pengiraan lain, seperti nisbah hutang kepada pendapatan dan nisbah pinjaman kepada nilai (LTV), untuk menilai risiko melanjutkan pinjaman kepada peminjam. Nisbah CLTV berbeza dari nisbah LTV standard kerana hanya membandingkan baki satu pinjaman dengan nilai harta tersebut. Dalam contoh di atas, harta itu mempunyai nisbah LTV sebanyak 60%, yang diperoleh dengan membahagikan hanya baki gadai janji pertama dengan nilai harta itu.

Banyak ahli ekonomi menilai piawaian CLTV yang rileks terhadap krisis perampasan yang melanda Amerika Syarikat pada akhir 2000-an, antara faktor-faktor lain. Bermula pada tahun 1990-an dan terutamanya pada awal dan pertengahan 2000, pembeli rumah kerap mengeluarkan hipotek kedua pada masa pembelian sebagai ganti pembayaran. Pemberi pinjaman, tidak sabar-sabar untuk tidak kehilangan perniagaan pelanggan ini kepada pesaing, bersetuju dengan syarat-syarat tersebut walaupun risiko meningkat.

Sebelum gelembung hartanah berkembang dari akhir 1990-an hingga pertengahan tahun 2000, amalan piawai adalah untuk pembeli rumah untuk membuat bayaran berjumlah sekurang-kurangnya 20% daripada harga belian. Kebanyakan peminjam membuat pelanggan dalam parameter ini dengan meletakkan LTV pada 80%. Apabila gelembung mula memanaskan, banyak syarikat yang sama mengambil langkah untuk membolehkan pelanggan mendapatkan sekitar 20% ke bawah. Sesetengah pemberi pinjaman menaikkan topi LTV atau melepaskan mereka sepenuhnya, menawarkan pinjaman dengan 5% bayaran atau kurang, sementara yang lain menyimpan keperluan LTV di tempat tetapi menaikkan topi CLTV, seringkali menjadi 100%. Pergerakan ini membolehkan pelanggan mengambil pinjaman gadai janji kedua untuk membiayai pembayaran turun 20% mereka.

Peningkatan penyitaan bermula pada tahun 2008 menggariskan mengapa CLTV adalah penting. Mempunyai kulit dalam permainan, seperti $ 100,000 pengeluaran tunai awal untuk rumah $ 500,000, menyediakan pemilik rumah dengan insentif yang kuat untuk mengekalkan pembayaran gadai janjinya. Jika bank merampas, dia bukan sahaja kehilangan rumahnya tetapi juga tumpukan wang tunai yang dia bayar untuk ditutup. Memerlukan ekuiti dalam harta itu juga memaksa para pemberi pinjaman dari penurunan dalam harga hartanah. Jika harta bernilai $ 500,000 dan jumlah lien menambah sehingga $ 400, 000, harta itu boleh kehilangan sehingga 20% daripada nilainya tanpa pemegang lien yang menerima bayaran pendek pada lelongan perampasan.