The American Dream telah menjalani perubahan adil dalam tempoh 50 tahun yang lalu. Ia telah berkembang untuk termasuk dapat membeli rumah kedua - rumah percutian. Ini adalah pondok-pondok di tepi tasik, kabin di pergunungan dan pondok-pondok di pantai yang semuanya duduk kosong 90% sepanjang tahun sementara pemiliknya masa perbankan untuk bercuti seterusnya - dan membayar tagihan cukai gadai janji dan harta benda.

Sudah tentu, alternatif untuk membiarkan pondok anda mengumpul habuk semasa waktu turun. Anda boleh menyewakannya kepada orang lain yang ingin menikmati beberapa waktu dari kerja. Artikel ini akan melihat beberapa isu yang mengelilingi rumah kedua.

Membeli Rumah Kedua

Menjaga kediaman utama adalah keputusan kewangan yang sangat besar. Sekiranya anda mempertimbangkan rumah kedua, gunakan kalkulator gadai janji untuk meneliti kadar faedah dari pemberi pinjaman di kawasan tempat harta percutian anda berada. Kemudian, sebaik sahaja anda mengumpul anggaran jumlah kos pembayaran gadai janji bulanan anda, pergi balik kewangan anda untuk melihat sama ada anda mungkin lebih baik dihidupkan dengan gadai janji atau membayar tunai.

Inilah sebabnya. Menjaga rumah kedua adalah peningkatan dalam magnitud kerana rumah kedua mempunyai semua kos rumah pertama anda dan sering kali lebih banyak. Tetapi ia tidak mempunyai penghapusan mudah dari IRS.

Jika anda bersedia untuk mendapatkan rumah percutian, tetapi tidak mempunyai modal untuk pembelian tunai, jangan mengambil gadai janji kedua di rumah anda. IRS telah menutup kelemahan di mana seseorang boleh menggunakan gadai janji kedua untuk membeli harta pelaburan berasingan sementara masih memotong gadai janjinya daripada cukai. Sekiranya anda mengambil gadai janji di kediaman utama anda untuk membeli rumah kedua, anda tidak dibenarkan memotong pembayaran sebagai kepentingan gadai janji peribadi. Oleh itu, jika anda bercadang untuk meminjam untuk rumah yang kedua, anda perlu mengambil pinjaman gadai janji yang lain yang membolehkan faedah cukai boleh ditolak.

Seperti Ia Berdiri

Peraturan cukai semasa di sekeliling rumah kedua, rumah percutian dan rumah kelas kedua pelaburan telah berubah lebih kerap daripada penduduk kediaman utama. Pada tahun 2010, jika anda kini memiliki rumah kedua untuk kegunaan peribadi, anda dibenarkan menyewanya, atau kediaman utama anda untuk perkara itu, kepada pihak lain sehingga dua minggu (14 malam) tanpa melaporkan apa-apa pendapatan.

Di sisi lain, rumah kedua dianggap sebagai hartanah pelaburan jika anda menghabiskan masa kurang dari dua minggu di dalamnya dan kemudian cuba menyewakannya sepanjang masa. Adalah penting untuk diingati bahawa dengan kemunculan resort dan sebagainya, permintaan untuk sebuah kabin di dalam hutan mungkin hanya datang pada waktu puncak - tempoh yang sama anda mungkin mahu menggunakan harta itu sendiri. (Lihat juga: Potongan Cukai Bagi Pemilik Hartanah Sewa .)

IRS pada Percutian Rumah-Rumah Percutian

Walaupun cukai bagi hartanah pelaburan secara tradisinya lebih lembut daripada jenis pelaburan lain, rumah kedua kelihatan sebagai tempat kelabu untuk IRS. Semua kerugian sewa adalah "kerugian pasif" atau "kerugian hobi." Ini hanya boleh dihapuskan berbanding pendapatan daripada aktiviti pasif lain seperti sewa lain, perkongsian persendirian yang anda tidak membantu beroperasi atau S-perbadanan. Kerugian pasif yang tidak dapat anda gunakan akan dibawa ke hadapan sehingga anda menjual rumah percutian. Apabila anda menjual harta itu, kerugian masa lalu boleh digunakan untuk mengimbangi sebarang keuntungan. Sekiranya anda mempunyai penghapusan kerugian yang lebih pas selepas itu, anda boleh menuntutnya terhadap pendapatan tetap.

Anda boleh memotong sehingga $ 25, 000 setahun, jika:

• Pendapatan kasar anda yang diselaraskan kurang daripada $ 100,000 atau
• Anda secara aktif mengambil bahagian dalam pengurusan harta tersebut.

Rugi cukai ini hilang pada $ 150,000 pendapatan kasar yang diselaraskan (AGI). Jika anda berada di antara $ 100, 000 dan $ 150, 000 anda layak untuk separuh pengurangan. Ini seolah-olah bodoh, kerana kebanyakan orang yang mampu membeli rumah kedua akan mempunyai AGI jauh melebihi angka ini. Namun, cabaran sebenar adalah dalam keadaan kedua. Anda boleh menggunakan potongan tahunan jika anda atau pasangan anda ingin menjadi profesional hartanah yang berkelayakan dan secara aktif menguruskan harta benda yang memaparkan kerugian pasif. Walau bagaimanapun, memberi amaran bahawa IRS tidak mungkin percaya bahawa anda memegang kerja sepenuh masa dan cahaya bulan sebagai pengurus hartanah. Anda memerlukan jurnal terperinci tentang mengapa, bila, di mana dan apa yang anda lakukan sebagai pengurus hartanah untuk membuktikan kes anda.

Menjual Rumah Percutian

Hartanah di kawasan bercuti popular biasanya cenderung untuk melihat peningkatan yang lebih tinggi daripada purata, jadi mungkin ada masa yang anda mahu untuk mendapatkan wang tunai dan mencari tempat baru untuk tinggal. Apabila menjual rumah bercuti, tempoh masa yang anda hadapi akan memberi kesan kepada cukai keuntungan modal anda. Sekiranya anda menjual sebelum setahun telah berlalu, anda akan tertakluk kepada kadar keuntungan modal jangka pendek. Jika anda menjual selepas setahun, cukai persekutuan anda akan dikira pada kadar keuntungan modal jangka panjang. (Lihat juga: Mindset jangka panjang Memenuhi Cukai Keuntungan Modal yang Dibantah. )

Anda boleh melakukan sedikit mengelak jika anda bersedia untuk berpindah sepenuhnya. Sekiranya anda menjual kediaman utama anda dengan $ 250, 000 orang tanpa cukai, dan kemudian pindah ke rumah percutian dan mengisytiharkan kediaman utama baru anda, anda akan dapat menggunakan pengecualian $ 250,000 ($ 500, 000 untuk pasangan) lagi - memberikan anda tinggal di sana selama dua tahun. Malangnya, strategi ini seringkali hanya praktikal untuk bekerja sendiri atau bersara. Terdapat juga sekatan lain mengenai penggunaan pengecualian keuntungan modal untuk rumah percutian yang telah ditukarkan ke kediaman utama. (Lihat juga: Adakah benar bahawa anda boleh menjual rumah anda dan tidak membayar cukai keuntungan modal? )

Tips untuk Pemilik Rumah Kedua

Jika anda memiliki rumah kedua untuk tujuan menyewa , dan anda mempunyai AGI di bawah $ 150, 000, kemudian masuk ke sana dan mula menguruskan.Ini bermakna anda tidak akan dapat menggunakan ejen untuk mencari penyewa. Anda akan mengatur pembaikan secara peribadi, tetapi ia akan memberi anda kerugian pasif untuk dihapuskan.

Atau, jika pengurusan aktif tidak merayu kepada anda atau AGI anda terlalu tinggi, anda boleh meluangkan lebih banyak masa di kabin dan mengubahnya menjadi harta yang bercampur-campur daripada harta pelaburan. Ini bermakna cukai berubah dengan perubahan penunjuk - terutamanya yang anda tidak boleh menggunakan kerugian pasif. Tetapi anda akan dapat menuntut peratusan faedah gadai janji dan cukai harta sebagai potongan cukai pendapatan anda.

Garis Bawah

Mengubah harta percutian menjadi sewa yang menguntungkan cenderung menjadi pertempuran yang sukar. Sebelum anda melompat menjadi tuan rumah rumah percutian, lihatlah bagaimana cukai anda akan terjejas. Kebanyakan orang yang memiliki rumah kedua akan lebih berkhidmat dengan membuat mereka diklasifikasikan sebagai harta guna guna bercampur untuk tujuan cukai dan menyewakan mereka untuk hanya 14 malam tanpa cukai pada tahun tertentu. Orang-orang yang menjadi tuan tanah rumah kedua, bagaimanapun, biasanya didorong oleh paksaan yang sama yang membawa mereka untuk membeli harta itu di tempat pertama. Jika anda adalah salah seorang daripada mereka, tindakan terbaik anda adalah untuk terlibat secara aktif dalam menguruskan harta anda sendiri.