Membeli rumah penuh dengan komplikasi yang kebanyakan orang tidak faham dan tidak bersedia. Salah satu unsur misteri itu ialah proses escrow (juga disebut "penutupan"), yang berlaku antara masa penjual menerima perjanjian pembelian dan pembeli mendapat kunci rumah baru. Di bawah ini berjalan kaki 10 langkah dari proses supaya anda tidak akan dibiarkan berdiri di dalam hujan tanpa bumbung di atas kepala anda tertanya-tanya apa yang baru saja berlaku.

1. Masuk ke dalam escrow / under contract dan buka akaun escrow

Setelah anda dan penjual menandatangani perjanjian pembelian yang dapat diterima secara bersama, ejen anda akan mengumpulkan cek uang anda yang bersungguh-sungguh dan mendepositkannya ke dalam akaun escrow di perusahaan escrow yang ditentukan dalam pembelian perjanjian.

Syarikat escrow bertindak sebagai pihak ketiga yang netral untuk mengumpulkan dana yang diperlukan dan dokumen yang terlibat dalam proses penutupan, dari deposit wang awal yang bersungguh-sungguh kepada dokumen pinjaman kepada surat ikatan yang ditandatangani. Di sesetengah kawasan, peguam boleh mengendalikan proses ini dan bukan syarikat escrow dan ia boleh dipanggil "penyelesaian" daripada "escrow".

2. Menunggu penilaian bank

Bank yang menyediakan gadai janji itu akan menilai penilaian hartanahnya sendiri (yang pembeli biasanya membayar) untuk melindungi kepentingan kewangan sekiranya ia perlu untuk menyita harta tersebut. Jika penilaian lebih rendah daripada harga yang ditawarkan, pemberi pinjaman tidak akan memberi anda pembiayaan melainkan anda sanggup membuat wang tunai untuk perbezaan atau penjual menurunkan harga kepada jumlah yang dinilai.

Pilihan lain untuk cuba mengubah fikiran penilai adalah salah satu daripada berikut:

• untuk memberikan maklumat tambahan tentang mengapa anda percaya rumah harus dinilai pada jumlah yang lebih tinggi
• untuk mendapatkan penilaian kedua
• untuk mencuba dengan pemberi pinjaman yang lain dan berharap penilaian pemberi pinjaman keluar untuk memihak kepada anda

Jika tidak ada pilihan ini, anda boleh membatalkan kontrak pembelian. (Untuk maklumat lanjut mengenai harga rumah baru, baca 10 Tips untuk Mendapatkan Harga yang Adil di Rumah .)

3. Pembiayaan yang selamat

Anda sepatutnya telah terlebih dahulu diluluskan untuk gadai janji pada masa perjanjian pembelian anda diterima. Sebaik sahaja anda memberikan pemberi pinjaman alamat hartanah, ia akan menyediakan anggaran yang baik, atau pernyataan yang memperincikan jumlah pinjaman anda, kadar faedah, kos penutupan dan kos lain yang berkaitan dengan pembelian. Anda mungkin ingin merundingkan nombor-nombor pada dokumen ini sebelum anda menandatanganinya. Sebaik sahaja anda mempunyai komitmen pinjaman bertulis anda, sudah tiba masanya untuk membuang kontinjensi pembiayaan secara bertulis.

4. Luluskan penjelasan penjual

Sepanjang langkah ini, anda harus menerima pemberitahuan bertulis tentang sebarang masalah jelas yang telah dikenal pasti oleh penjual atau ejen penjual.Sebagai contoh, di kawasan kejiranan sederhana dan berpendapatan rendah di kawasan yang berpenghuni tinggi, garaj mungkin telah berubah menjadi ruang tamu yang melanggar kod perumahan bandar. Anda mungkin sudah menyedari masalah seperti ini kerana mereka sering disebut dalam penyenaraian.

5. Dapatkan pemeriksaan yang diperlukan

Pemeriksaan Rumah

Anda tidak perlu mendapatkan pemeriksaan rumah apabila anda membeli rumah, tetapi ia adalah untuk kepentingan anda untuk berbuat demikian. Untuk beberapa ratus dolar, seorang pemeriksa rumah profesional akan memberitahu anda jika ada kecacatan berbahaya atau mahal di rumah. Sekiranya ada, anda akan ingin mengetahui tentangnya supaya anda boleh mundur dari pembelian, meminta penjual membetulkannya, atau meminta penjual untuk menurunkan harga supaya anda boleh mengendalikan pembaikan diri anda. Perhatikan bahawa anda tidak boleh berunding dengan mana-mana konsesi penjual di sini jika kontrak tersebut menyatakan bahawa anda akan membeli harta "seperti". Sekiranya proses pemeriksaan menyimpulkan secara memuaskan, anda perlu mengeluarkan kontingensi pemeriksaan secara bertulis. (Anda akan mengulangi langkah ini selepas pemeriksaan lain.)

Pemeriksaan Perosak

Jika pemberi pinjaman tidak memerlukan pemeriksaan perosak, anda masih boleh mendapatkannya untuk memastikan rumah itu tidak mempunyai rayap, semut tukang kayu , atau perosak lain seperti kecoak atau tikus. Masalah-masalah ini mungkin tidak jelas pada waktu siang hari apabila anda mungkin melihat rumah itu, dan akan menjadi penemuan yang sangat tidak diingini setelah anda masuk. Jika ada masalah hama, mereka perlu diperbaiki sebelum penjualan dapat diteruskan (dengan mengandaikan bahawa anda mahu meneruskan pembelian). Ini adalah satu lagi kawasan di mana anda mungkin mahu merundingkan semula dengan penjual untuk membayar kerja tersebut.

Pemeriksaan Alam Sekitar

Kadangkala disyorkan untuk mendapatkan pemeriksaan alam sekitar untuk memeriksa toksin di rumah seperti acuan dan asbestos. Terdapat juga masalah di tapak rumah, seperti pencemaran dari lokasi berhampiran tapak pelupusan, bekas ladang minyak, pembersih kering, stesen minyak atau perniagaan berbahaya yang lain. Sebarang masalah yang ditemui di kawasan ini boleh menyebabkan bahaya kesihatan yang serius dan mungkin mahal untuk diperbaiki.

Pemeriksaan Lain

Kawasan yang tertakluk kepada gempa bumi mungkin memerlukan laporan tanah dan / atau laporan geologi untuk menilai risiko kerosakan serius terhadap harta benda sekiranya berlaku bencana itu. Banyak kawasan memerlukan laporan banjir. Jika rumah terlalu cenderung untuk membanjiri, anda tidak akan dapat mendapatkan insurans rumah, yang bermakna anda tidak boleh mendapatkan gadai janji. Dalam beberapa kes, membeli insurans banjir sebagai tambahan kepada insurans rumah anda akan menyelesaikan masalah ini. Di kawasan luar bandar, tinjauan tanah perlu dilakukan untuk mengesahkan sempadan harta tanah (di kawasan bandar, sempadan cenderung sudah sangat jelas).

6. Dapatkan insurans bahaya

Ini termasuk insurans pemilik rumah dan sebarang perlindungan tambahan yang diperlukan di kawasan geografi anda (seperti insurans banjir). Anda akan dikehendaki untuk memiliki insurans rumah sehingga hipotek anda dibayar (dan anda mungkin menginginkannya, bagaimanapun).Pilih syarikat insurans anda sendiri, yang mungkin berbeza daripada yang dipilih peminjam, dan belanja sekitar untuk mendapatkan kadar terbaik. (Untuk membaca lebih lanjut tentang insurans yang diperlukan, lihat Panduan Pemula Kepada Insurans Pemilik Rumah , Tips Insurans Bagi Pemilik Rumah dan Lima Dasar Insurans Semua Orang Harus Memiliki 7. Mendapatkan laporan tajuk dan insurans tajuk

Ini juga diperlukan oleh pemberi pinjaman anda, tetapi sekali lagi, anda juga mahu mereka. Laporan tajuk memastikan tajuk ke atas harta itu jelas - iaitu, tidak ada lien ke atas harta itu dan bahawa tidak ada orang lain tetapi penjual mempunyai tuntutan terhadap mana-mana bahagian daripadanya. Insurans tajuk melindungi anda (dan pemberi pinjaman) daripada sebarang cabaran undang-undang yang mungkin timbul kemudian jika sesuatu tidak muncul semasa pencarian tajuk. Jika ada sesuatu yang tidak kena dengan tajuk (dikenali sebagai awan atau kecacatan), penjual perlu memperbetulkannya supaya jualan dapat diteruskan atau membiarkan anda pergi. Bergantung pada tempat anda tinggal, syarikat escrow dan syarikat tajuk mungkin satu dan sama.

8. Lakukan laluan terakhir

Idea yang baik untuk memeriksa semula harta itu sebelum menutup untuk memastikan tiada kerosakan baru yang berlaku dan penjual telah meninggalkan barang-barang yang dinyatakan dalam perjanjian pembelian, seperti peralatan atau perlengkapan . Pada ketika ini dalam proses ini, anda mungkin tidak dapat mundur keluar kecuali rumah itu telah mengalami kerosakan yang serius. Walau bagaimanapun, ia tidak pernah didengar oleh pembeli kecil untuk menekan ejennya untuk membatalkan perjanjian itu dengan sesuatu yang tidak penting.

9. Mengkaji semula borang HUD-1

Sekurang-kurangnya satu hari sebelum penutupan, anda akan menerima borang HUD-1, atau penyata terakhir terma pinjaman dan kos penutupan. Bandingkan dengan anggaran yang anda tunaikan sebelum ini. Kedua-dua dokumen tersebut mestilah serupa. Mencari yuran yang tidak perlu, tidak dijangka atau berlebihan serta kesilapan yang jelas.

10. Tutup escrow

Proses penutupan berbeza-beza mengikut keadaan, tetapi anda perlu menandatangani satu tan kertas kerja, yang perlu anda ambil masa dan membaca dengan teliti. Penjual akan mempunyai kertas untuk menandatangani juga. Selepas semua kertas ditandatangani, pegawai escrow akan menyediakan surat ikatan baru yang menamakan anda sebagai pemilik harta dan menghantarnya ke perakam daerah. Anda akan menghantar cek jurubank atau mengatur pemindahan kawat untuk membayar bayaran pendahuluan dan penutupan anda, dan pemberi pinjaman anda akan menyalurkan dana pinjaman anda ke escrow sehingga penjual dan, jika ada, pemberi pinjaman penjual, boleh dibayar.

Jika anda membuatnya sejauh ini, anda akhirnya dapat mengambil milik rumah tersebut.

Kesimpulan

Ejen anda akan mengawasi keseluruhan proses ini, jadi jangan terlalu prihatin jika anda tidak memahami setiap detail selagi anda mempercayai ejen anda. Walau bagaimanapun, dalam apa-apa urus niaga di mana anda meletakkan begitu banyak pada baris kewangan, adalah idea yang baik untuk mempunyai sekurang-kurangnya idea asas tentang apa yang sedang berlaku supaya anda tidak akan mengambil kesempatan.