Ramai pemilik rumah kali pertama dan pelabur hartanah yang berpengalaman seolah-olah menumpukan kepada fungsi dan gaya pembelian mereka yang dicadangkan, mengharapkan ciri-ciri ini untuk meningkatkan nilai hartanah. Banyak yang gagal mengingati slogan industri hartanah - "lokasi, lokasi, lokasi" - apabila cuba mencari harta benda yang akan menjadi pelaburan yang hebat.

(Untuk maklumat lanjut tentang membeli rumah, lihat: Panduan untuk Membeli Rumah di U. S.)

Kenyataannya ialah struktur fizikal menyusut dari masa ke masa. Ia adalah tanah di bawah struktur yang menghargai nilai. Ini adalah perbezaan yang signifikan, memandangkan pembelian rumah adalah pelaburan terbesar tunggal yang kebanyakan pelabur runcit akan membuat dalam hidup mereka. Gagal melihat rumah seseorang sebagai pelaburan dan memahami pemacu nilai, atau menumpukan pada fungsi dan penginapan, boleh menghadkan prestasi dan peluang keseluruhan harta untuk memaksimumkan kekayaan. (Untuk lebih daripada sekadar membeli rumah dan ketahui bagaimana hartanah boleh membuat keuntungan, baca Melabur dalam Harta Tanah .)

Tanah sebagai Aset Menghargai

Membuat perbezaan di antara bahagian harta yang lebih baik dan tanah di mana ia boleh kelihatan sepele. Tetapi tidak sampai pelabur hartanah menumpukan pada perbezaan ini, ia menjadi lebih mudah untuk mencari pelaburan yang lebih cekap yang memberikan pulangan tertinggi bagi jumlah risiko atau modal yang dilaburkan. Oleh kerana harga hartanah adalah fungsi bekalan dan permintaan tempatan, penampilan, fungsi, dan penyelenggaraan struktur fizikal tentu akan memberi kesan kepada nilai, tetapi faktor-faktor ini kurang memberi impak daripada yang mungkin difikirkan. Memahami bagaimana lokasi dan prospek masa depan nilai tanah mempengaruhi pulangan harta membolehkan pelabur membuat pilihan yang lebih baik antara aset bersaing. (Untuk mengetahui lebih lanjut, baca Lima Perkara Setiap Pelabur Harta Tanah Harus Tahu .)

Sebab bahawa tanah merupakan aset yang menghargai adalah satu perkara yang mudah. Ia adalah dalam bekalan yang terhad, dan tiada siapa yang menghasilkan lagi. Permintaan untuk tanah sentiasa meningkat apabila penduduk meningkat, dan sejak bekalannya terbatas, harganya mesti meningkat dari waktu ke waktu. Kecuali sesuatu yang berlaku untuk menghadkan permintaan bagi kawasan tertentu atau menjadikannya tidak boleh digunakan, alasannya dijangka akan meningkat dalam nilai dari masa ke masa. (Untuk bacaan yang berkaitan, lihat Asas Ekonomi: Permintaan Dan Perbekalan dan Keuntungan Dengan Spekulasi Tanah Tanah .)

Persoalannya ialah berapa tanah yang akan dihargai dan berapa banyak penambahbaikan akan meningkatkan atau menurunkan nilai keseluruhan. Struktur fizikal pada harta benda adalah aset susut nilai. Memandangkan usia, ia memerlukan penyusunan modal untuk penyelenggaraan, mengemas kini keupayaan usang berfungsi dan, bergantung pada reka bentuknya, mengemaskini untuk mengelakkannya daripada jatuh dari gaya.Malah Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri (IRS) mengakui fakta ini dengan membenarkan susut nilai struktur fizikal untuk kewajipan cukai. Tanah di bawah struktur tidak disusutkan … (Untuk mengetahui penambahbaikan rumah yang berbaloi dan yang membazir wang, baca Tambah Nilai Kepada Pelaburan Harta Tanah dan Do-It- Yourself Projects To Boost Value Home .)

Tahap susutnilai atau usang fizikal adalah khusus untuk setiap harta, tetapi adalah adil untuk mengatakan bahawa jika ditinggalkan sendiri, harta akan terus kehilangan nilai sehingga tidak lagi menambah nilai kepada tanah, atau bahkan mengurangkan nilainya. Sesetengah bungkusan tanah dengan struktur yang lebih rendah, berbanding dengan harta tanah sekitarnya, sebenarnya akan bernilai lebih tidak disokong. Pemilik sering akan merosakkan struktur fizikal untuk memaksimumkan nilai petak itu. Jadi mengapa penasihat selalu mencadangkan bahawa pemilik harta melakukan modal untuk mengemaskini rumah mereka? Sebabnya adalah untuk mengatasi beberapa atau semua susut nilai yang perlahan-lahan mengurangkan nilai struktur. Pelabur hartanah yang berpengalaman menyedari bahawa kelas aset ini adalah modal yang intensif, yang memerlukan input modal berkala untuk memaksimumkan nilai. (Ketahui bagaimana untuk mengira berapa banyak harta anda perlu menghargai untuk menampung kos untuk memilikinya di Adakah Anda Akan Bahkan Di Rumah Anda? )

Implikasi Pelaburan

Apabila pelabur memahami kesan nilai tanah terhadap jumlah penghargaan, mantra pasaran "lokasi, lokasi, lokasi" lebih masuk akal. Implikasinya ialah pembeli rumah perlu melihat sifat-sifat fizikal rumah dan memfokuskan bagaimana kedudukannya di pasaran akan menjejaskan pulangan keseluruhan. Ini amat sukar bagi pembeli rumah yang mengharapkan untuk tinggal di rumah mereka untuk jangka masa yang panjang. Walau bagaimanapun, walaupun pembelian yang paling kurang berkembang boleh diperbaiki dari masa ke masa dan mewujudkan kekayaan yang ketara jika terletak di kawasan permintaan yang tinggi. Berikut adalah beberapa pertimbangan bagi pembeli rumah baru untuk dipertimbangkan:

• Rumah yang lebih kecil atau kurang menarik dapat memberikan pulangan pelaburan yang lebih besar.

Untuk memahami maksud ini, membayangkan dua rumah bunyi yang berfungsi pada petak tanah yang sama di kawasan kejiranan yang sama, yang bernilai hampir maksimum untuk rumah di kawasan itu dan perdagangan lain pada separuh harga itu. Oleh kerana faktor bekalan dan permintaan tempatan mendorong nilai tanah, rumah di kawasan kejiranan cenderung menghargai kira-kira jumlah yang sama setiap tahun. Jika rumah yang lebih mahal menghargai 10% (tidak termasuk apa-apa peningkatan tertentu atau projek modal), ini akan bersamaan dengan pulangan 20% untuk yang lain - penggunaan modal pelaburan yang lebih cekap.

• Lokasi dalam kawasan kejiranan akan mempengaruhi nilai tanah.

Lokasi, seperti cul-de-sacs, kerana kekangan mereka pada trafik dan keselamatan tersirat untuk kanak-kanak, biasanya lebih tinggi daripada rumah di jalan raya yang lebih kerap digunakan.

Penghargaan terhadap nilai tanah menggariskan kepentingan memilih di antara kawasan kejiranan.Kebanyakan kawasan pertengahan dan kelas atas, rumah keluarga tunggal telah membataskan pembinaan baru apabila pemaju membeli sebahagian besar tanah yang ada untuk membina kawasan kejiranan dan subdiviti kediaman. Oleh sebab itu, kebanyakan kejiranan berkembang ciri-ciri sosial, kebudayaan dan demografi mereka sendiri yang memberi kesan terhadap permintaan rumah di sana.

• Umur rata-rata jiran boleh memberi petunjuk kepada penghargaan.

Banyak pelabur tidak menganggap ini apabila memilih lokasi. Pembeli rumah baru dengan kanak-kanak kecil sering akan mengelakkan lokasi dengan pemilik rumah yang lebih tua yang tidak akan menyediakan rakan mainan untuk anak-anak mereka. Juga, kebanyakan pemilik rumah menyedari pengaruh sekolah-sekolah awam yang spesifik mengenai permintaan untuk rumah di daerah sekolah tertentu itu. Oleh kerana rumah-rumah di kawasan itu tidak homogen, apresiasi semuanya disebabkan lokasi dan nilai tanah.

• Pembangunan masa depan boleh mengubah nilai harta anda dengan lebih baik atau lebih teruk.

Pemilik rumah mesti menyedari bukan sahaja keadaan kemudahan tempatan sekarang tetapi juga prospek masa hadapan untuk pembangunan komersial dan kerajaan di kawasan itu. Rancangan kerajaan mengenai sekolah, hospital, corak lalu lintas dan infrastruktur awam yang lain akan mempunyai pengaruh yang besar terhadap nilai tanah sebagai pembangunan masa kini dan masa depan kemudahan komersil di kawasan tertentu. (Untuk pembacaan yang berkaitan, lihat Lima Kesalahan Pelabur Harta Tanah Harus Mengelakkan .)

Pelabur hartanah keluarga tunggal yang mesti memfaktorkan pembelian mereka menawarkan kesan potensi tanah yang kosong atau yang dapat dikembangkan pada harga penawaran dan harga rumah yang akan datang. Ini adalah risiko berterusan yang ditanggung oleh pembeli kondominium. Harga kondominium terjejas oleh faktor permintaan yang sama seperti rumah keluarga tunggal dan apresiasi tanah yang bangunan mereka berada.

Isu unik untuk pemilik kondominium adalah pembekalan. Tidak seperti kebanyakan rumah tunggal keluarga, yang dibina di lokasi-lokasi infill, sejumlah kondominium yang banyak boleh dibina di atas tanah kecil dan dalam masa yang singkat, meningkatkan bekalan dan berpotensi menurunkan harga. Adalah sukar bagi pemilik kondominium untuk mengukur potensi pembangunan baru dan nilai tanah kerana struktur pelbagai unit dan peningkatan yang tinggi dengan mudah boleh dibina di atas bungkusan yang pada awalnya adalah rumah kepada jenis hartanah kediaman atau komersil yang lain. (Untuk membaca lebih lanjut tentang masalah yang dihadapi oleh pemilik kondominium, baca Membeli Kondo .)

Bottom Line

Pelabur hartanah yang berjaya belajar untuk melangkaui gaya dan sifat fizikal dari prospektif pembelian dan menumpukan kepada potensi hartanah untuk penghargaan tanah. Ini memerlukan kehadiran rumah-rumah yang paling menarik di lokasi sasaran dan menumpukan kepada mereka yang memberi peluang untuk penambahbaikan yang akan meningkatkan nilai tanah. Memahami nilai tanah akan mengubah pandangan pelaburan rumah ladang yang tidak dikekalkan daripada "tidak menarik" kepada "pembuat wang." Pelabur yang berminat untuk mengesan penghargaan harus melawat laman web Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan (FHFA) yang membolehkan anda menyemak penghargaan perumahan di kawasan anda.

Setelah anda menemui harta pelaburan yang menarik dan meneliti nilai tanahnya, sudah tiba masanya untuk menerapkan kemahiran penyelidikan untuk membeli-belah untuk gadai janji. Semasa meneliti nilai tanah rumah boleh membuat anda beribu-ribu; melakukan pekerjaan rumah anda boleh menjimatkan ribuan dolar dalam bunga dan yuran.