Adakah anda mempunyai hartanah yang anda habiskan? Selain berpotensi untuk pendapatan berterusan dan penghargaan modal, pelaburan tersebut menawarkan potongan yang dapat mengurangkan cukai pendapatan ke atas keuntungan anda. Tetapi pertama, jenis pelabur hartanah apakah anda: pelabur pasif atau profesional hartanah? Dalam artikel ini, kami akan menunjukkan kepada anda bagaimana klasifikasi anda boleh membuat perbezaan besar dalam jumlah pengecualian cukai yang anda dapatkan.
Jika anda menghabiskan sebahagian besar masa anda dalam perniagaan hartanah sebagai profesional hartanah, kerugian sewa anda tidak pasif. Ini bermakna kerugian anda akan ditolak sepenuhnya terhadap semua pendapatan, pasif dan bukan pasif. Jika tidak, kerugian anda adalah pasif dan hanya boleh ditolak sehingga $ 25, 000 berbanding pendapatan sewa anda (fasal potongan jika pendapatan kasar disesuaikan anda (MAGI) adalah antara $ 100,000 dan $ 150,000). Walau bagaimanapun, kerugian lebih daripada $ 25, 000 boleh dibawa ke tahun berikutnya.

IRS mentakrifkan seorang profesional hartanah sebagai seseorang yang menghabiskan lebih dari setengah masa kerja beliau dalam perniagaan sewa. Ini termasuk pembangunan hartanah, pembinaan, pemerolehan dan pengurusan. Anda juga mesti menghabiskan lebih dari 750 jam setahun bekerja pada hartanah sewa hartanah anda. (Untuk mencari sumber tambahan tentang memiliki hartanah sewa, lihat Pelaburan Dalam Harta Tanah dan Tips Untuk Tuan Tanah Yang Calon .)

Sumber Pendapatan Biasa
Pendapatan Sewa
Wang yang anda terima untuk sewa secara amnya dianggap dikenakan cukai pada tahun yang anda terima, bukan apabila ia telah dibayar atau diperolehi; Oleh itu, anda mesti memasukkan bayaran pendahuluan sebagai pendapatan.

Sebagai contoh, anggap anda menyewakan rumah sebesar $ 1, 000 sebulan dan anda mengharuskan penyewa baru membayar sewa pertama dan bulan lalu apabila mereka menandatangani pajakan. Dalam kes ini, anda perlu mengisytiharkan $ 2, 000 yang anda terima sebagai pendapatan, walaupun $ 1,000 daripada $ 2,000 itu meliputi tempoh yang mungkin beberapa tahun pada masa akan datang.

Perbelanjaan Tenant-Paid
Membayar penyewa anda untuk anda dianggap pendapatan. Ini termasuk, contohnya, pembaikan kecemasan pada peti sejuk penyewa harus dilakukan semasa anda berada di luar bandar. Anda kemudiannya boleh menolak bayaran pembaikan sebagai perbelanjaan sewa.

Perdagangan untuk Perkhidmatan
Penyewa anda mungkin menawarkan untuk memperdagangkan perkhidmatannya sebagai ganti sewa. Bagaimanapun, anda mesti memasukkan nilai pasaran yang saksama bagi perkhidmatan sebagai pendapatan. Sebagai contoh, jika penyewa anda menawarkan untuk melukis rumah sewa sebagai ganti sewa satu bulan (bernilai $ 1, 000), anda mesti memasukkan $ 1, 000 sebagai pendapatan, walaupun anda sebenarnya tidak menerima wang itu. Walau bagaimanapun, anda akan dapat menolak $ 1, 000 sebagai perbelanjaan.

Deposit keselamatan
Deposit keselamatan tidak dikenakan cukai apabila anda menerimanya jika tujuannya adalah mengembalikan wang ini kepada penyewa pada akhir pajakan.Tetapi bagaimana jika penyewa anda tidak memenuhi syarat pajakan?
Sebagai contoh, anggap anda mengumpul deposit keselamatan $ 500 dan kemudian penyewa anda keluar dan meninggalkan lubang di dinding yang harganya $ 400 untuk diperbaiki. Anda boleh menolak jumlah itu dari deposit keselamatan pada tahun yang anda memulangkannya. Pada masa itu, bagaimanapun, anda mesti memasukkan $ 400 yang anda gunakan untuk membaiki dinding sebagai pendapatan. Anda juga akan dapat menunjukkan $ 400 sebagai perbelanjaan yang boleh ditolak.

Perbaikan Vs. Penambahbaikan
Pemilik hartanah sewa mungkin mengandaikan bahawa apa-apa yang mereka lakukan pada harta mereka adalah perbelanjaan deducible. Tidak begitu , menurut IRS.

Pembaikan menyimpan harta sewa anda dalam keadaan baik dan merupakan perbelanjaan yang boleh ditolak pada tahun yang anda bayar untuknya. Pembaikan termasuk lukisan, memasang tandas rusak dan menggantikan suis lampu yang rosak. Penambahbaikan di sisi lain, menambah nilai kepada harta anda dan tidak boleh ditolak apabila anda membayar untuknya. Anda mesti pulih kos penambahbaikan dengan menyusut belanja atas jangka hayat harta benda anda. Penambahbaikan boleh termasuk bumbung, teres atau garaj yang baru.

Oleh itu, dari sudut percukaian, anda perlu membuat pembaikan memandangkan masalah timbul daripada menunggu sehingga mereka membiak dan memerlukan pengubahsuaian.

Potongan Biasa
Perbelanjaan Gadai janji
Perbelanjaan untuk mendapatkan gadai janji tidak boleh ditolak apabila anda membayarnya. Ini termasuk komisen dan penilaian. Walau bagaimanapun, anda boleh melunaskan mereka sepanjang hayat gadai janji anda.

Sebaik sahaja anda mula membuat pembayaran gadai janji, ingatlah bahawa tidak semua pembayaran boleh ditolak. Oleh kerana sebahagian daripada setiap pembayaran pergi ke arah membayar prinsipal, amaun ini bukan perbelanjaan yang boleh ditolak; bahagian yang dibayar kepada faedah boleh ditolak. Syarikat gadai janji anda akan menghantar Borang 1098 setiap tahun menunjukkan berapa banyak yang anda bayar dalam bunga sepanjang tahun. Ini boleh ditolak. Selain itu, sekiranya sebahagian daripada pembayaran anda termasuk wang yang masuk ke akaun escrow untuk menutup cukai dan insurans, syarikat gadai janji anda harus melaporkannya kepada anda juga.

Perbelanjaan Perjalanan
Wang yang anda belanjakan untuk mengutip sewa atau mengekalkan harta sewa anda boleh ditolak. Walau bagaimanapun, jika tujuan perjalanan adalah untuk penambahbaikan, anda mesti memulihkan perbelanjaan itu sebagai sebahagian daripada peningkatan dan susut nilai.

Anda mempunyai dua pilihan untuk memotong perbelanjaan perjalanan: perbelanjaan sebenar atau kadar perbatuan piawai. Anda boleh membaca lebih lanjut mengenai keperluan IRS dan elaun jarak tempuh semasa dalam Penerbitan 463 .

Lain-lain Perbelanjaan Biasa
Selain pembaikan dan susutnilai, beberapa perbelanjaan biasa lain yang boleh anda tebus ialah:

• Insurans
• Cukai
• Penjagaan rumput
• Kerugian akibat kesukaran (taufan, gempa, banjir, dll) atau pencurian
• Kondominium dan Koperasi

Jika anda memiliki kondominium sewa atau koperasi, masing-masing mempunyai beberapa peraturan khas.
Condominiums

Dengan kondominium anda mungkin membayar yuran atau penilaian untuk menjaga harta benda biasa.Ini termasuk struktur bangunan, lobi, lif dan kawasan rekreasi.
Apabila anda menyewa kondominium anda, anda boleh memotong perbelanjaan, seperti susut nilai, pembaikan, faedah dan cukai yang berkaitan dengan harta bersama. Bagaimanapun, sama seperti sewa keluarga tunggal, anda tidak boleh memotong wang yang dibelanjakan untuk penambahbaikan modal, penilaian seperti cabana di rumah kelab. Sebaliknya, anda mesti menyusut kos anda untuk apa-apa peningkatan berbanding jangka hayatnya.

Koperasi

Perbelanjaan yang anda miliki untuk pangsapuri koperasi yang anda habiskan adalah boleh ditolak. Ini termasuk yuran penyelenggaraan yang dibayar kepada syarikat perumahan koperasi. Penambahbaikan modal diperlakukan secara berbeza - anda tidak boleh mengurangkan kos penambahbaikan, ataupun anda boleh menurunkannya. Anda mesti menambah kos penambahbaikan kepada kos anda di stok perbadanan. Ini akan mengurangkan keuntungan modal anda apabila anda menjual apartmen.
Simpan Rekod Baik

Di bawah Jadual IRS E ada ruang untuk pelbagai kategori perbelanjaan. Oleh itu, IRS memberikan anda kelonggaran dalam item yang boleh anda dedahkan. Tetapi bersiap sedia untuk menyokong tuntutan anda, dan pastikan untuk membatalkan perbelanjaan yang untuk pembaikan dan penyelenggaraan dari peningkatan modal. Ingat, wang yang anda belanjakan untuk penambahbaikan dapat mengurangkan liabiliti cukai anda apabila anda menjual.
Selain itu, jika anda mendakwa sebagai profesional hartanah, anda harus terus dokumentasi sokongan (buku pelantikan, buku harian, kalendar, log, dll) untuk membuktikan penyertaan aktif anda dan masa yang dibelanjakan untuk hartanah anda setiap tahun.

Semua dalam semua, terdapat beberapa jenis potongan yang tersedia untuk pelabur hartanah dan ia membayar untuk mengetahui mana yang anda layak.

Untuk membaca lebih lanjut tentang penyewaan, lihat

Adakah Jualan Rumah Anda Bawa Anda Dengan Kejutan Cukai? , Untuk Sewa atau Beli? Isu Kewangan - Bahagian 1 dan Bahagian 2 .