Ini adalah prinsip asas teori pengurusan portfolio untuk memasukkan aset alternatif sebagai sebahagian daripada portfolio yang pelbagai. Salah satu pelaburan alternatif yang paling popular untuk pelabur yang celik adalah hartanah. Bagi mereka yang ingin melindung nilai pegangan mereka terhadap inflasi dan menikmati potensi aliran wang tunai yang stabil, terdapat dua kaedah utama untuk mendapatkan pendedahan kepada kelas aset yang stabil ini: amanah pelaburan hartanah (REITS) dan hartanah ekuiti persendirian (PERE) dana. Kami melihat sifat dan sejarah dana PERE, faedah dan cara mereka menumpukan terhadap REITs. (Untuk lebih lanjut, lihat: Bagaimana Melabur Dalam Hartanah Ekuiti Persendirian & Bolehkah Harta Tanah Menstabilkan Portfolio Anda?)

Apa Tepat Dana Swasta Ekuiti Persendirian?

Menurut penyelidikan oleh Zell / Lurie Real Estate Centre di Wharton School of Business, merasakan keperluan untuk mengumpulkan "ekuiti perang" ekuiti untuk memperoleh harta yang dipertikaikan yang tidak dapat dipertikaikan, dana PERE yang disatukan pertama dicipta oleh ahli perniagaan Sam Zell pada tahun 1980-an. Walaupun firma perintis ini menaikkan sejumlah $ 409 juta modal, menurut Preqin Research, sektor PERE telah meningkat kepada $ 742 bilion dalam aset global di bawah pengurusan pada tahun 2014.

Pertumbuhan besar dalam popularitinya diterjemahkan kepada jutaan dolar dalam yuran pengurusan, kerana firma PERE diuruskan secara aktif, dan seperti dana lindung nilai, pengurus dana (atau rakan kongsi umum) memperolehi yuran peratusan berdasarkan jumlah modal yang komited. Pengurus PERE juga cenderung untuk melabur bersama-sama dengan pelabur (rakan kongsi terhad atau LP), biasanya dengan sumbangan modal 3-10 peratus dari mereka sendiri, dan dihalang daripada membentuk dana tambahan sehingga modal yang komited kepada firma sekarang telah banyak digunakan .

Pelabur firma PERE biasanya institusi (dana pencen, dana endowmen, dana dana, dll) atau individu yang bernilai tinggi. Pelabur-pelabur ini menyumbang sumbangan mereka dalam "kolam buta" tertutup untuk digunakan berdasarkan budi bicara rakan umum dalam pelbagai pelaburan berkaitan hartanah, mulai dari risiko dan pulangan dan biasanya bertahan tiga hingga delapan tahun. Strategi pelaburan yang berpotensi yang boleh digunapakai oleh firma PERE adalah:

• Strategi teras yang mengejar kepelbagaian, berisiko rendah / pulangan, kelas aset tradisional (ruang pejabat, runcit, perindustrian dan pelbagai unit keluarga) di lokasi yang ditetapkan. Strategi teras menggunakan sedikit hutang, dan berusaha untuk menyediakan arus aliran tunai yang mantap untuk LP.
• Strategi Core-Plus menggunakan jumlah leverage yang sederhana, dan cenderung menjadi lebih sederhana dalam risiko serta pulangan.Aset teras tambah boleh terletak di lokasi kurang mapan, dan mungkin memerlukan beberapa bentuk penambahan nilai.
• Strategi Nilai-Tambah menawarkan risiko dan pulangan yang sederhana dan tinggi, dan mempunyai leverage yang lebih tinggi daripada teras atau core-plus. Strategi nilai tambah bertujuan untuk menambah nilai melalui operasi, menyewa semula atau membangun semula aset yang diperolehi.
• Strategi yang opportunistik adalah risiko tinggi, strategi pulangan tinggi yang menyasarkan aset yang tidak diurus dengan baik, kosong atau usang. Strategi ini menggunakan leverage yang sangat tinggi dan mungkin melibatkan pengambilalihan seluruh syarikat atau portfolio aset, atau memerlukan pembangunan penuh atau projek penukaran.
• Pinjaman Mezanin / Hutang Terganggu adalah strategi yang digunakan oleh firma yang selesa dengan memiliki aset pendasar sekiranya peminjam ingkar, kerana pinjaman yang dikeluarkan oleh firma yang terlibat dalam strategi ini mempunyai syarat yang lebih agresif daripada pemberi pinjaman tradisional.
• Dana Dana adalah dana pelaburan dalam firma PERE pihak ketiga yang dikendalikan, dan menawarkan penyelesaian pelaburan yang pelbagai untuk pelabur yang lebih kecil mencari akses kepada firma eksklusif yang lebih besar.

Manfaat Melabur dalam PERE

Seperti yang dinyatakan sebelum ini, dana PERE umumnya hanya tersedia untuk pelabur institusi dan individu yang bernilai tinggi. Walau bagaimanapun, ahli-ahli awam boleh mendapat pendedahan kepada PERE melalui dana ekuiti swasta yang didagangkan secara awam yang ditawarkan melalui firma-firma seperti The Blackstone Group LP (BX BXBlackStone Group LP33. 03 + 0 43% Dibuat dengan Highstock 4. 2. Apollo Global Management LLC (APO APOApollo Global Management LLC31. 11-0.58% Dibuat dengan Highstock 4. 2. 6 ) dan Carlyle Group LP (CG CGCarlyle Group LP22 25-1 33% Dibuat dengan Highstock 4. 2. 6 ). Disebabkan sifat mereka yang diuruskan secara aktif, dana PERE memberikan peluang kepada pasukan pengurusan yang bijak untuk mencari dan memulihkan sifat yang kurang baik dan mewujudkan kekayaan pelabur dengan melaksanakan inisiatif nilai tambah. Selain itu, sifat PERE dana swasta memberikan pasukan pengurusan lebih banyak input langsung dalam urusan harian, tanpa perlu bimbang tentang penurunan dan aliran yang wujud dalam pasaran ekuiti awam. Lebih-lebih lagi, sifat peribadi ini memberikan pengurusan kelonggaran untuk menerapkan pelbagai strategi seperti membahagikan atau menggabungkan hartanah yang berlainan dan menjual, membiayai atau memajak portfolio hartanah sedia ada dengan apa-apa bilangan kriteria (geografi, jenis, dll) PEREs vs. REITs

Persembahan PERE sering dibandingkan dengan rakan niaga mereka yang didagangkan secara umum: REITs. Sesetengah pelabur sanggup melepaskan potensi sumber alpha yang datang dengan pengurusan aktif PERE, sebagai ganti ketelusan, kecairan dan akauntabiliti REIT di pasaran awam. Satu kajian 2010 oleh Persatuan Amanah Pelaburan Harta Tanah (NAREIT) Kebangsaan berbanding 17. 5 tahun data dari pasaran REIT Amerika Syarikat dan dana hartanah ekuiti swasta, dan mendapati bahawa REIT awam mengungguli dana teras, nilai tambah dan oportunistik semasa kitaran pasaran penuh.Walau bagaimanapun, kajian ini juga mendapati bahawa semasa peringkat pasaran lembu kitaran (lalu ke puncak), dana oportunistik cenderung mengatasi REIT pada asas tahunan, berikutan tempoh yang lebih singkat (walaupun dana teras dan nilai ditambah terus untuk ketinggalan).

Rajah 1 di bawah mempamerkan pulangan bersih dana PERE vs REIT sepanjang tahun 1989/1990 hingga 2007/2008.

Premium " />

Selain itu, bertentangan dengan tanggapan bahawa REIT mengalami pulangan yang lebih tinggi dan turun naik jangka pendek yang lebih tinggi, artikel 2009 oleh Pelaburan dan Pencen Eropah, mendapati bahawa sekali pulangan PERE" diletakkan " setiap hari seperti saham, korelasi antara hartanah swasta dan REIT didapati jauh lebih tinggi dan meningkat dari masa ke masa. Penyelesaiannya? Termasuk kedua kelas aset untuk mewujudkan sempadan yang lebih cekap di semua titik pada spektrum pengembalian risiko (Ekshibit B) .

Exhibit B menekankan peningkatan pulangan yang diselaraskan risiko sekali REITs dan PERE ditambah kepada portfolio. (Untuk lebih lanjut, lihat: Bagaimana Menyelaraskan dengan REIT.)

Pengurusan Aset: Harta Tanah Awam dan Swasta: Bilik untuk Kedua-dua Portfolio yang Beragam " />

Sumber: BNY Mellon Asset Management

The Bottom Line

Bagi pelabur yang ingin mempelbagaikan harta tanah, dana hartanah ekuiti persendirian adalah cara yang baik untuk mendapatkan pendedahan kepada kelas aset ini. Walaupun tidak sebagai cecair atau sebagai telus sebagai REIT, dana PERE yang diterajui oleh pasukan pengurusan yang berpengalaman dan terbukti, berpandukan strategi pelaburan yang berdisiplin dan terfokus tanpa bergantung pada leverage, dapat memberikan pulangan yang disesuaikan dengan risiko yang tinggi.