Gadai janji terbalik telah banyak dikritik sebagai perjanjian mentah untuk pengguna. Salah satu aduan terbesar datang dari kenyataan bahawa ramai janda dan duda telah kehilangan rumah setelah pasangan mereka meninggal dunia. Kenapa ini berlaku, dan bolehkah anda berlaku kepada anda?

(Untuk melihat dasar-dasar yang cepat, lihat Bagaimana Kerja Hipotek Berbalik? ).

Masa adalah Kunci

Kemungkinan bahawa pasangan anda yang masih hidup boleh kehilangan harta benda selepas kematian anda bergantung pada ketika anda mengeluarkan pinjaman. Peraturan yang berbeza digunakan untuk pinjaman yang dikeluarkan sebelum 4 Ogos 2014 daripada pinjaman yang diambil pada atau selepas 4 Ogos 2014. Yang terakhir menandakan tarikh Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD) mengubah dasar gadai janji terbalik.

Perubahan ini datang sebagai tindak balas terhadap tuntutan mahkamah yang dibawa ke atas jabatan oleh sekumpulan pasangan yang masih hidup tanpa pinjaman (iaitu, nama mereka bukan pada kontrak hipotek sebaliknya), yang telah diberitahu oleh broker gadai janji bahawa mereka akan dapat terus tinggal di rumah mereka selepas pasangan mereka (peminjam rasmi) meninggal dunia. Sebaliknya, pemberi pinjaman telah merampas sejak mereka mahukan pinjaman gadai janji akan dibayar sebaik sahaja peminjam meninggal dunia. Keadaan ini sering dipanggil "masalah pasangan yang lebih muda" kerana sesetengah pasangan tidak berada di gadai janji kerana mereka terlalu muda untuk melayakkan gadai janji terbalik pada masa pinjaman dikeluarkan (lihat Adakah Anda Layak untuk Pembalikan Gadai janji? ).

Peminjam sebenarnya, mengikuti peraturan gadai janji terbalik HUD. Walau bagaimanapun, pada 2013, mahkamah persekutuan memutuskan di Bennett et al. v. Donovan bahawa peraturan HUD melanggar undang-undang persekutuan, dan pemberi pinjaman tidak boleh mengharuskan pasangan hidup yang tidak disebutkan pada gadai janji terbalik untuk membuat pembayaran balik segera apabila pasangan mereka, peminjam gadai janji terbalik tunggal, meninggal dunia. Kami akan membuat lebih terperinci mengenai peraturan baru dalam seketika.

Pertama, mari kita tentukan apa yang kita maksudkan dengan "dibawa keluar sebelum 4 Ogos 2014." Adakah itu tarikh anda memohon gadai janji? Tarikh apabila anda menandatangani kertas kerja? Secara teknikalnya, sebenarnya, walaupun ia lebih dekat dengan yang pertama daripada yang terakhir. Pada bila-bila masa anda memohon pinjaman yang diinsuranskan oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA), sama ada gadai janji FHA atau gadai janji gadai janji yang berlawanan, gadai janji penukaran ekuiti rumah (HECM), pinjaman anda diberikan apa yang disebut nombor kes. Ia adalah tarikh apabila nombor kes ditugaskan yang menentukan peraturan yang dikenakan kepada gadai janji anda. Pegawai pinjaman anda mendapat nombor kes anda, iaitu pengenal 10 digit yang unik yang diberikan oleh FHA, selepas agensi mengesahkan alamat harta dan nombor Keselamatan Sosial anda. Anda boleh mencari nombor ini di bahagian atas halaman 1 aplikasi HECM anda.Kemudian, untuk mengetahui tarikh yang berkaitan dengan nombor kes anda, anda perlu menghubungi pemberi pinjaman anda atau HUD kerana tarikh ini tidak disediakan pada permohonan gadai janji.

Sebelum 4 Ogos 2014

HUD membolehkan orang awam mengetahui tentang perubahan dalam peraturannya melalui dokumen yang disebut surat hipotek. Pada masa penulisan ini, surat hutang gadai janji 2015-15 yang dikeluarkan pada 12 Jun 2015 mengandungi peraturan yang paling terkini mengenai pasangan suami isteri yang tidak meminjam dan HECM yang dikeluarkan sebelum 4 Ogos 2014. Surat ini mengatakan peminjam gadai janji terbalik boleh mengikuti syarat-syarat kontrak gadai janji terbalik asal apabila pasangan peminjam meninggal dunia. Ini bermakna pasangan yang masih hidup dan tidak meminjam rumahnya yang dilindungi oleh gadai janji terbalik yang diambil sebelum 4 Ogos 2014, masih berisiko kehilangan rumah jika suaminya meminjam terlebih dahulu.

Walau bagaimanapun, surat kredit gadai janji juga memberikan peminjam gadai janji berbalik alternatif untuk memanggil gadai janji terbalik (dalam erti kata lain, menuntut pembayaran segera, dengan risiko rampasan dalam enam bulan). Peminjam gadai janji terbalik mempunyai pilihan yang dipanggil "tugasan pemilih pilihan raya (peminjam pilihan raya) yang membolehkan mereka memindahkan pemilikan gadai janji terbalik kepada HUD. Pemberi pinjaman akan memfailkan tuntutan dengan HUD untuk mendapatkan jumlah wang yang akan diperolehnya dengan menjual rumah tersebut.

Memindahkan gadai janji mewujudkan apa yang HUD memanggil "tempoh penangguhan" yang membolehkan pasangan yang layak dan terselamat tinggal di rumah selagi dia terus memenuhi syarat asas hipotek sebaliknya, seperti menjaga cukai harta semasa , menjaga pembayaran insurans rumah dan mengekalkan harta itu dengan baik. Pasangan itu mesti menjadi pemilik sah rumah dan terus mendudukinya sebagai kediaman utamanya. Dia juga mesti berkahwin secara sah dengan pasangan peminjam pada masa pinjaman ditutup dan tetap menikah sehingga kematian pasangan pinjaman. Komited pasangan sama pasangan yang tidak dibenarkan secara sah apabila berkahwin terbalik diperoleh tetapi yang menikah sebelum peminjam meninggal mempunyai hak yang sama.

Bahasa tersebut menjelaskan bahawa memindahkan pemilikan adalah pilihan, bukan keperluan, untuk pemberi pinjaman. Dengan kata lain, masalah yang disebut "masalah pasangan muda" ini masih wujud bagi pemilik rumah yang mengambil HECM sebelum 4 Ogos 2014. Pasangan hidup dalam keadaan ini mungkin ingin berunding dengan peguam hartanah untuk meneroka pilihan.

Pada atau selepas 4 Ogos 2014

Mengapa pasangan hanya meletakkan satu nama pasangan pada gadai janji terbalik di tempat pertama? Selalunya ia adalah untuk meningkatkan perolehan gadai janji terbalik, kerana saiz pembayaran terikat kepada umur peminjam. Sekarang, sekarang, tidak ada lagi manfaat untuk strategi itu. Perolehan pinjaman dengan gadai janji hari ini harus berdasarkan umur pasangan yang lebih muda, walaupun pasangan itu lebih muda daripada 62 dan oleh itu tidak cukup tua untuk menjadi peminjam bersama pada gadai janji terbalik. Di bawah peraturan hari ini, jika pasangan bukan peminjam yang layak adalah lebih muda daripada 62, dia akan dilindungi selagi mereka memenuhi syarat tempoh penangguhan yang sama seperti yang dinyatakan di atas.

Sekiranya anda mengambil gadai janji terbalik semasa berkahwin dengan pasangan muda yang tidak meminjam, dia akan didokumenkan secara rasmi pada penutupan sama ada pasangan yang tidak meminjam atau suami yang tidak berpengalaman. Seseorang suami bukan peminjam yang layak tinggal dengan pasangan peminjam di kediaman utama; suami bukan peminjam yang tidak layak tinggal di tempat lain sebagai kediaman utamanya. Deferral tidak terpakai kepada pasangan yang tidak meminjam jika pasangan itu bercerai selepas mengambil HECM. Ia juga tidak digunakan untuk pasangan baru peminjam gadai janji terbalik selepas mengambil pinjaman. Peraturan yang sama berlaku untuk melakukan pasangan seks yang sama yang tidak dibenarkan secara sah apabila gadai janji terbalik diperolehi tetapi yang sudah berkahwin sebelum peminjam meninggal dunia, kerana pasangan ini berada di bawah definisi HUD tentang "pasangan hidup yang tidak memenuhi syarat yang masih hidup. "

Garis Bawah

Walaupun pembaharuan baru-baru ini, masih terdapat situasi apabila seorang janda atau duda dapat kehilangan rumah atas kematian pasangannya. Sekiranya anda atau pasangan anda telah mengeluarkan gadai janji terbalik, pastikan anda memahami set peraturan yang berlaku untuk situasi anda. Anda mungkin mahu bertemu dengan peguam hartanah atau perancang kewangan untuk mendapatkan penyelesaian jika anda berisiko.

Apabila tarikh gadai janji terbalik anda, hanya sedar bahawa pasangan yang masih hidup dan tidak meminjam tidak dibenarkan menerima lebih banyak hasil selepas pasangan peminjam meninggal dunia. Ini tidak akan menjadi masalah sekiranya hasil pinjaman telah diperolehi sebagai satu jumlah sekali gus, tetapi ia mungkin menjadi masalah jika dana hipotek sebaliknya telah disampaikan sebagai aliran pembayaran bulanan atau sebagai garis kredit. Sekiranya anda mengambil gadai janji terbalik hari ini, terutamanya jika hanya satu pasangan yang akan disenaraikan sebagai peminjam, anda harus mempertimbangkan sama ada pilihan sekaligus dapat memberikan jaminan kewangan yang paling.

(Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai gadai janji terbalik, baca Panduan kepada Cukai dan Gadai Janji Pembalikan dan Memilih Pemberi Pinjaman Gadai Janji yang Benar .)

Nota: memohon kepada gadai janji penukaran ekuiti rumah (HECMs). Ini adalah yang paling biasa dari ketiga-tiga jenis gadai janji terbalik setakat ini dan satu-satunya yang diinsuranskan oleh FHA. Sekiranya anda salah satu daripada kira-kira 5% peminjam gadai janji terbalik yang memiliki gadai janji berundur tunggal atau gadai janji terbalik proprietari, anda perlu mengkaji kertas kerja pinjaman anda untuk melihat sama ada masalah yang diterangkan dalam artikel ini memohon kepada situasi anda.