Apabila anda berfikir tentang membeli hartanah, perkara pertama yang mungkin diingati ialah rumah anda. Tetapi harta fizikal boleh memainkan peranan dalam portfolio juga, terutamanya sebagai lindung nilai terhadap pasaran saham. Walau bagaimanapun, walaupun hartanah telah menjadi kenderaan pelaburan yang popular dalam tempoh 50 tahun yang lalu, membeli dan memiliki batu bata dan mortar jauh lebih rumit daripada melabur dalam ekuiti dan bon. Dalam artikel ini, kami akan mengkaji pilihan utama bagi pelabur individu, yang disenaraikan dalam susunan anggaran bagaimana mengarahkan pelaburan hartanah mereka, dan sebab-sebab untuk melabur.

Hartanah Sewa Asas

Ini adalah pelaburan setakat amalan pemilikan tanah. Seseorang akan membeli harta dan menyewakannya kepada penyewa. Pemilik, tuan tanah, bertanggungjawab membayar gadai janji, cukai dan penyelenggaraan harta itu.

Sebaik-baiknya, tuan tanah mengenakan sewa yang mencukupi untuk menampung semua kos yang disebutkan di atas. Seorang tuan tanah juga boleh mengenakan bayaran lebih untuk menghasilkan keuntungan bulanan, tetapi strategi yang paling biasa adalah untuk bersabar dan hanya mengenakan bayaran sewa yang mencukupi untuk menampung perbelanjaan sehinggalah gadai janji telah dibayar, pada masa itu mayoritas sewa menjadi keuntungan. Tambahan pula, harta itu juga mungkin dihargai dalam nilai sepanjang perjalanan gadai janji, meninggalkan tuan tanah dengan aset yang lebih berharga. Menurut Biro Banci S., hartanah di negara ini telah secara konsisten meningkatkan nilai dari tahun 1940 hingga 2006. Walaupun terdapat penurunan semasa krisis gadai janji subprima 2008 hingga 2010, ia kini telah pulih dan telah meningkat secara keseluruhan.

Seorang pelabur mesti tahu pasaran di mana dia sedang mencari harta atau menyewa seorang pakar untuk membantu. Bagi pelabur yang mencari aliran pendapatan daripada harta sewa, aspek yang paling penting untuk dipertimbangkan ialah lokasi hartanah dan kadar sewa pasaran. Bagi lokasi, banyak penyewaan yang berjaya terletak berdekatan dengan sekolah-sekolah besar. Contohnya, jika anda membeli sebuah hartanah berhampiran sebuah universiti negeri, pelajar mungkin ingin menyewakannya setiap tahun. Terdapat juga banyak ciri lain dari harta sewa yang menguntungkan, dan ada yang mengambil masa untuk belajar. Untuk lebih lanjut, lihat Top 10 Ciri Harta Sewaan Menguntungkan.

Sudah tentu, cela pada wajah yang kelihatan seperti pelaburan yang ideal. Anda boleh berakhir dengan penyewa yang buruk yang merosakkan harta benda atau, lebih buruk lagi, akhirnya tidak mempunyai penyewa sama sekali. Ini memberi anda aliran tunai bulanan negatif, yang bermaksud anda mungkin perlu berebut untuk menampung pembayaran gadai janji anda. Terdapat juga perkara mencari harta yang betul. Anda akan mahu memilih kawasan di mana kadar kekosongan rendah dan memilih tempat yang orang mahu menyewa.

Mungkin perbezaan terbesar antara harta sewa dan pelaburan lain adalah jumlah masa dan kerja yang anda perlu dedahkan untuk menjaga itu.Jika anda tidak mahu, anda boleh mengupah seorang pengurus hartanah profesional. Tetapi gaji beliau kemudian menjadi perbelanjaan yang memberi kesan kepada keuntungan pelaburan anda.

The Flip Side: Real Estate Trading

Ini adalah sisi liar pelaburan hartanah. Seperti peniaga-peniaga hari yang liga dari pelabur beli-dan-pemegang, peniaga-peniaga hartanah adalah baka yang berbeza dari pemilik tanah beli-dan-sewa. Peniaga-peniaga hartanah membeli hartanah dengan niat untuk memegang mereka untuk jangka masa yang singkat, selalunya tidak lebih dari tiga hingga empat bulan, dimana mereka berharap dapat menjualnya untuk keuntungan. Teknik ini juga dipanggil membalikkan dan berdasarkan kepada sifat-sifat membeli yang sama-sama undervalued atau berada di kawasan yang sangat panas.

Flippers harta tulen tidak akan meletakkan sebarang wang ke dalam harta untuk penambahbaikan; pelaburan harus mempunyai nilai intrinsik untuk menjadikan keuntungan tanpa perubahan atau mereka tidak akan menganggapnya. Melompat dengan cara ini adalah pelaburan tunai jangka pendek.

Jika pengetuk harta benda ditangkap dalam keadaan di mana dia tidak dapat memunggah harta, ia boleh menjadi buruk kerana pelabur-pelabur ini umumnya tidak menyimpan wang tunai yang cukup untuk membayar gadai janji ke atas harta untuk jangka masa panjang. Ini boleh menyebabkan kerugian yang berterusan untuk seorang peniaga hartanah yang tidak dapat membebaskan harta itu di pasaran yang tidak baik.

Kelas kedua flipper harta juga wujud. Pelabur-pelabur ini membuat wang mereka dengan membeli hartanah murah atau harga berpatutan dan menambah nilai dengan mengubahsuainya. hey kemudian menjual harta itu selepas pengubahsuaian untuk harga yang lebih tinggi. Ini boleh menjadi pelaburan jangka panjang, bergantung pada tahap penambahbaikan. Ciri menghadkan pelaburan ini adalah bahawa ia adalah masa yang intensif dan sering hanya membenarkan pelabur mengambil satu harta pada suatu masa.

Kumpulan Pelaburan Harta Tanah

Kumpulan pelaburan hartanah adalah sejenis dana bersama kecil untuk hartanah sewa. Sekiranya anda ingin memiliki harta sewa, tetapi tidak mahu menjadi tuan rumah sebagai pemilik, satu kumpulan pelaburan hartanah mungkin menjadi penyelesaian untuk anda.

Sebuah syarikat akan membeli atau membina satu set bangunan, seringkali pangsapuri, dan kemudian membolehkan para pelabur membelinya melalui syarikat, sehingga bergabung dengan kelompok. Seorang pelabur tunggal boleh memiliki satu atau beberapa unit ruang hidup mandiri, tetapi syarikat yang mengendalikan kumpulan pelaburan secara kolektif menguruskan semua unit, menjaga penyelenggaraan, unit kosong pengiklanan dan menemani penyewa. Sebagai pertukaran untuk pengurusan ini, syarikat mengambil peratusan sewa bulanan.

Terdapat beberapa versi kumpulan pelaburan, tetapi dalam versi piawai, pajakan itu adalah di nama pelabur dan semua unit menyusun sebahagian daripada sewa untuk menjaga terhadap kekosongan sekali-sekala, yang bermakna anda akan menerima cukup untuk membayar gadai janji walaupun unit anda kosong. Kualiti kumpulan pelaburan bergantung sepenuhnya kepada syarikat yang menawarkannya. Secara teorinya, ia adalah cara yang selamat untuk mendapatkan pelaburan hartanah, tetapi kumpulan yang terdedah kepada bayaran yang sama yang menghantui industri dana bersama.Sekali lagi, penyelidikan adalah kunci.

Perkongsian terhad hartanah

Perkongsian terhad hartanah (RELP) adalah sama dengan kumpulan pelaburan hartanah: Ia adalah entiti yang dibentuk untuk membeli dan memegang portfolio hartanah, atau kadang-kadang hanya satu harta - hanya ia untuk wujud selama beberapa tahun. Pengurus harta tanah atau firma pembangunan hartanah yang berpengalaman berfungsi sebagai rakan kongsi umum. Di luar pelabur kemudian berusaha untuk menyediakan pembiayaan untuk projek hartanah, sebagai pertukaran untuk bahagian pemilikan sebagai rakan kongsi terhad. Mereka mungkin menerima pengagihan berkala daripada pendapatan yang dihasilkan oleh harta RELP, tetapi hasil sebenar datang apabila harta dijual - dengan harapan, pada keuntungan yang besar - dan RELP melarutkan jalan.

RELP membolehkan pelabur membiayai pembinaan atau pengubahsuaian bangunan, tanpa perlu terlibat secara langsung dalam pengurusan atau mempunyai pengalaman hartanah. Walau bagaimanapun, mereka cenderung untuk menjadi pelaburan tidak cair, kerana pelabur hanya boleh mengeluarkan tunai pada selang tertentu - atau sering sekali, sehingga RELP dilarutkan.

REITs

Harta tanah telah wujud sejak nenek moyang kita yang mula-mula mulai mengejar orang yang tidak dikenali dari angkasa mereka, jadi tidak menghairankan bahawa Wall Street telah menemui cara untuk mengamankannya, mengubah harta tanah menjadi instrumen yang didagangkan secara umum .

Sebuah amanah pelaburan hartanah (REIT) diwujudkan apabila sebuah syarikat (atau amanah) dibentuk untuk menggunakan wang pelabur untuk membeli, mengendali dan menjual hartanah menghasilkan pendapatan. REIT dibeli dan dijual di bursa utama, sama seperti saham lain. Untuk mengekalkan statusnya sebagai REIT, entiti ini mesti membayar 90% dari keuntungannya yang boleh dikenakan cukai dalam bentuk dividen. Dengan melakukan ini, REIT menghindari membayar cukai pendapatan korporat, sedangkan syarikat biasa akan dikenakan cukai atas keuntungannya, dengan itu memakan keuntungan yang dapat dibagikan kepada para pemegang sahamnya.

Sama seperti saham dividen tetap membayar, REIT sesuai untuk pelabur pasaran saham yang mahu pendapatan tetap, walaupun mereka menawarkan peluang untuk penghargaan juga. REIT membolehkan pelabur menjadi harta bukan kediaman seperti pusat membeli-belah (kira-kira satu perempat daripada semua REIT yang mengkhusus dalam ini), kemudahan penjagaan kesihatan, gadai janji atau bangunan pejabat. Berbanding dengan jenis pelaburan hartanah yang disebutkan di atas, REITS juga sangat cair. Untuk maklumat lanjut, lihat Jalan REIT .

Dana Bersama Harta Tanah

Dana bersama hartanah melabur terutamanya dalam syarikat-syarikat REIT dan syarikat-syarikat yang menjalankan perniagaan. Mereka menyediakan keupayaan untuk mendapatkan pendedahan yang pelbagai terhadap hartanah dengan modal yang agak kecil. Bergantung pada matlamat strategi dan kepelbagaian mereka, mereka menyediakan pelabur dengan pemilihan aset yang lebih luas daripada yang boleh dicapai dalam membeli saham REIT individu, bersama-sama dengan kemungkinan kos dan komisen transaksi yang lebih sedikit.

Seperti REIT, dana ini cukup cair. Satu lagi kelebihan penting kepada pelabur runcit adalah analisis dan maklumat penyelidikan yang disediakan oleh dana mengenai aset yang diperoleh dan perspektif pengurusan mengenai daya maju dan prestasi pelaburan hartanah tertentu dan sebagai kelas aset.Lebih banyak pelabur spekulatif boleh melabur dalam keluarga dana bersama harta benda, dengan taktik berlebihan berat jenis tertentu atau wilayah untuk memaksimumkan pulangan.

Mengapa Melabur dalam Harta Tanah?

Hartanah boleh meningkatkan risiko dan profil pulangan portfolio pelabur, yang menawarkan pulangan yang disesuaikan dengan risiko. Malah pemfaktoran dalam krisis gadai janji subprima, harta komersil komersil pasaran swasta kembali purata sebanyak 8% pada tempoh 10 tahun dari tahun 2000 hingga 2010, berdasarkan data daripada Majlis Kebangsaan Pelaburan Fiduciari Harta Tanah (NCREIF). Dan selalunya, pasaran hartanah adalah salah satu ketidakstabilan yang rendah terutamanya berbanding dengan ekuiti dan bon.

Hartanah juga menarik jika dibandingkan dengan sumber pendapatan pulangan yang lebih tradisional. Kelas aset ini biasanya berdagang pada premium hasil kepada U. S. Perbendaharaan dan sangat menarik dalam persekitaran di mana kadar Perbendaharaan adalah rendah.

Kepelbagaian dan Perlindungan

Manfaat lain untuk melabur dalam hartanah adalah potensi kepelbagaiannya. Harta tanah mempunyai tahap yang rendah, dan dalam beberapa kes, negatif, korelasi dengan kelas aset utama yang lain - bermakna, apabila saham turun, harta tanah sering meningkat (lihat Kepelbagaian Melebihi Saham ). Malah, Dalam 14 daripada 15 pasaran beruang terdahulu, kembali ke 1956, harga hartanah kediaman meningkat, menurut data dari Universiti Yale Robert Shiller, pencipta bersama Index-Home-Price Case-Shiller. Sudah tentu, terdapat pengecualian: harta tanah yang dicerobohi bersama ekuiti semasa Kemelesetan Besar (walaupun ini adalah anomali, Schiller berpendapat, mencerminkan peranan gadai janji subprima dalam menendang krisis).

Ini bermakna penambahan hartanah ke portfolio boleh menurunkan turun naiknya dan memberikan pulangan yang lebih tinggi bagi setiap unit risiko. Semakin mengarahkan pelaburan hartanah, lebih baik lindung nilai: Lebih banyak tidak langsung, didagangkan secara umum, kenderaan, seperti REIT, jelas akan mencerminkan prestasi pasaran saham secara keseluruhan (dan beberapa penganalisis berpendapat kedua-dua akan menjadi lebih berkorelasi, sekarang REIT saham diwakili pada S & P 500). Malangnya, ini juga telah berubah sejak lewat. Hubungan antara REIT yang tersenarai dan pasaran saham meluas jatuh 12 tahun pada 2015, menurut penyelidikan oleh Persatuan Pelaburan Amanah Kebangsaan (NAREIT) Kebangsaan, "mencadangkan bahawa faktor apa pun berlaku untuk memacu bahagian bukan REIT pasaran tidak semestinya tertumpah untuk menjejaskan pasaran REIT, "sebuah artikel mengenai Reit. com, laman web persatuan itu, menyimpulkan.

Oleh kerana ia disokong oleh bata dan mortar, harta tanah juga membawa konflik utama agen-agen, atau sejauh mana kepentingan pelabur bergantung pada integriti dan kecekapan pengurus dan penghutang. Walaupun bentuk pelaburan yang tidak langsung membawa beberapa perlindungan: REITs misalnya, mandat peratusan minimum keuntungan yang dibayar sebagai dividen.

Perlindungan Inflasi

Keupayaan lindung nilai inflasi dari hartanah berpunca daripada hubungan positif antara pertumbuhan KDNK dan permintaan hartanah.Apabila ekonomi berkembang, permintaan bagi pemacu harta tanah sewa lebih tinggi dan ini, seterusnya, diterjemahkan ke dalam nilai modal yang lebih tinggi. Oleh itu, hartanah cenderung untuk mengekalkan kuasa beli modal, dengan menyampaikan beberapa tekanan inflasi kepada penyewa dan dengan memasukkan beberapa tekanan inflasi, dalam bentuk penghargaan modal.

Kuasa Leverage

Dengan pengecualian REIT, melabur dalam hartanah memberikan pelabur satu alat yang tidak tersedia untuk pelabur pasaran saham: leverage. Jika anda ingin membeli stok, anda perlu membayar nilai penuh stok pada masa anda membuat pesanan beli - melainkan anda membeli pada margin. Dan walaupun itu, peratusan yang anda boleh meminjam masih kurang daripada dengan hartanah, terima kasih kepada kaedah pembiayaan ajaib itu, gadai janji.

Kebanyakan gadai janji konvensional memerlukan bayaran pendahuluan sebanyak 20%. Walau bagaimanapun, bergantung kepada tempat tinggal anda, anda mungkin mendapati gadai janji yang memerlukan sedikit sebanyak 5%. Ini bermakna anda boleh mengawal keseluruhan harta dan ekuiti yang dipegang oleh hanya membayar sebahagian kecil daripada jumlah nilai. Sudah tentu, saiz gadai janji anda mempengaruhi jumlah pemilikan yang anda miliki dalam harta itu, tetapi anda mengawalnya pada saat kertas ditandatangani.

Inilah yang menyegarkan diri sebagai tukang siram hartanah dan tuan tanah. Mereka boleh mengambil gadai janji kedua di rumah mereka dan meletakkan bayaran pada dua atau tiga harta lain. Sama ada mereka menyewakannya supaya penyewa membayar gadai janji itu atau mereka menunggu peluang untuk menjual untuk keuntungan, mereka mengawal aset ini, walaupun hanya membayar sebahagian kecil daripada jumlah nilai.

Kelemahan Pelaburan Harta Tanah: Keabsahan

Kelemahan utama pelaburan dalam hartanah adalah ketidakcukai, atau kesukaran relatif dalam menukar aset ke dalam tunai dan wang tunai ke dalam aset. Tidak seperti urus niaga saham atau bon, yang boleh diselesaikan dalam beberapa saat, urus niaga hartanah boleh mengambil masa beberapa bulan untuk ditutup. Walaupun dengan bantuan broker, hanya mencari rakan sejawatan yang tepat boleh menjadi beberapa minggu kerja. REIT dan dana bersama hartanah menawarkan kecairan dan harga pasaran yang lebih baik, tetapi datang pada harga turun naik yang lebih tinggi dan faedah kepelbagaian yang lebih rendah, kerana ia mempunyai korelasi yang lebih tinggi ke pasaran saham secara keseluruhan daripada pelaburan hartanah langsung.

Bottom Line

Dalam konteks pelaburan portfolio, hartanah secara tradisinya dianggap dalam kelas pelaburan "alternatif". Ini bermakna ia adalah pelaburan tambahan yang digunakan untuk membina portfolio utama saham, bon dan sekuriti lain. Tetapi ia boleh menjadi pengimbangan yang ketara kepada instrumen lain, serta sumber pendapatan dan, akhirnya, penghargaan.