Harta Tanah Dan Crowdfunding: Satu Laluan Baru Untuk Para Pelabur

Bolehkah dua pasaran pelaburan yang berbeza - satu yang lama dan baru - bersama tanpa memandu antara satu sama lain?

Itulah soalan utama untuk crowdfunding dan pasaran hartanah. Ini adalah soalan yang dijawab dengan cara yang positif pada tahun 2014, kerana kedua-dua "pasangan ganjil" kelihatan berpasangan dengan agak baik dan memberikan pelabur cara baru untuk memanfaatkan keuntungan daripada pasaran hartanah U. S. yang berkembang.

Situs crowdfunding hartanah IFunding menganggarkan saiz pasaran gabungan pada $ 11 trilion.

Pada persidangan "Inovasi dalam Harta Tanah: Crowdfund Investing" pada bulan April 2014 di New York City, Markley Roderick, seorang peguam dengan Flaster / Greenberg PC dan moderator persidangan, menunjukkan bahawa peraturan baru dikaitkan dengan Jumpstart Our Business Peraturan-peraturan Startups (JOBS) 2012. Peraturan-peraturan baru membenarkan kebanyakan pelabur mewah (dengan nilai bersih $ 1 juta atau lebih) untuk mendapatkan akses terus ke pasaran hartanah melalui crowdfunding atau pinjaman rakan sebaya (antara pasaran pelaburan lain ).

Walaupun Suruhanjaya Sekuriti dan Bursa Amerika Syarikat meneroka cara untuk membolehkan para pelabur mendapatkan semua peringkat pendapatan untuk mengakses pasaran hartanah secara dalam talian, Roderick mengatakan bahawa pelabur kaya telah melabur di laman web crowdfunding seperti iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet dan Fundrise.

"Jika hanya sebilangan kecil daripada mereka melabur sedikit aset mereka dalam hartanah, pasaran akan menjadi triliunan dolar," jelas Roderick.

Crowdfunding

Secara definisi, crowdfunding harus menjadi semula jadi bagi pasaran hartanah. Dengan kata lain, crowdfunding memanfaatkan kemudahan akses rangkaian rangkaian rakan, keluarga dan rakan sekerja yang mudah melalui laman web media sosial seperti Facebook, Twitter dan LinkedIn untuk mendapatkan berita tentang perniagaan baru dan menarik pelabur. Crowdfunding berpotensi meningkatkan keusahawanan dengan memperluaskan kumpulan pelabur yang mana dana boleh dibangkitkan melebihi bulatan tradisional pemilik, saudara-mara dan kapitalis teroka.

Kumpulan industri harta tanah sudah mendaki di atas keretapi crowdfunding dan menggembirakan akses yang agak berisiko rendah ke pasaran hartanah U. S., untuk saat ini, rakyat Amerika yang kaya.

"Crowdfunding untuk hartanah bukan fenomena yang sama sekali baru," kata Persatuan Pembangunan Harta Tanah Komersial dalam satu kenyataan baru-baru ini. "Banyak pemain telah memasuki padang. Walaupun setiap platform mempunyai niche dan strategi tersendiri, dengan tahap pelaburan minimum yang berbeza, semuanya ditujukan kepada pelabur yang bertauliah yang memenuhi keperluan khusus untuk nilai bersih dan / atau pendapatan tahunan. Sebaliknya, crowdfunding di bawah Akta Kerja akan membuka lapangan kepada pelabur yang lebih kecil."

Apakah kebaikan dan keburukan orang ramai untuk pelabur? Dalam satu perkataan, kedua-dua pihak turun ke risiko; khususnya, berapa banyak pelabur mahu menyerap secara dalam talian.

Menurut laporan itu, kedua-dua pemaju hartanah dan pelabur boleh memperoleh pulangan kewangan yang signifikan melalui crowdfunding, dan kedua-duanya dapat menyebarkan risiko mereka.

Pro …

Para pelabur mendapat akses ke pasaran hartanah dengan sedikit wang.

• Para pelabur dapat bekerja secara langsung dengan pemaju hartanah dan mempunyai suara dalam proses.
• Pelabur boleh memilih projek hartanah di mana mereka mahu melabur wang mereka.
• Pelabur mempunyai akses kepada pelbagai projek, jadi pilihan dan pilihan tidak menjadi masalah.
• Cons …

Pelabur mempunyai isu yang sama seperti setiap pelabur hartanah. Jika pasaran pergi ke selatan, mereka mungkin akan kehilangan wang.

• Risiko lalai pelaburan (daripada pemaju hartanah) lebih tinggi untuk crowdfunding berbanding pembiayaan pelaburan hartanah langsung dan rakan niaga langsung.
• Kekurangan kecairan, kerana ketiadaan pasaran sekunder mengehadkan akses jualan mudah bagi para pelabur.

Untuk memulakan kerja-kerja pembongkaran dalam hartanah, Jillienne Helman, ketua pegawai eksekutif di Realty Mogul, menasihatkan akan pergi dengan firma yang akan menjadi sekitar untuk seketika.

"Pertama, bekerjasama dengan syarikat crowdfunding yang akan bertahan," katanya. "Itu bermakna modal yang baik. Apa yang menakutkan saya adalah bilangan syarikat yang ramai di luar sana yang diketuai oleh dua orang pelajar yang baru sahaja lulus dari kolej, dan yang tidak memaksimumkan diri. "

Darren Powderly, pengasas bersama CrowdStreet. com, berkata melakukan usaha wajar anda adalah lebih penting dalam hartanah daripada pelaburan lain, sejauh bekerja dengan syarikat crowdfunding pergi.

"Dari perspektif pelabur, seseorang harus berhati-hati untuk menyelidiki platform di mana mereka mencari peluang pelaburan," kata Powderly. "Tidak semua platform dicipta sama, dan banyak rancangan perniagaan sedang diuji untuk memanfaatkan trend baru ini. "

Powderly menasihatkan para pelabur untuk menyiasat pengasas dan pengurusan kanan platform atau pembiayaan crowdfunding untuk memastikan mereka mempunyai reputasi sterling yang dibina atas pengalaman perniagaan mereka sebelum ini.

"Kepakaran industri utama dalam kewangan, hartanah dan teknologi adalah penting untuk mengendalikan platform yang dipercayai dan boleh dipercayai," tambahnya. "Pelabur harus menarik perhatian ke platform yang memberikan perkhidmatan pelanggan yang cemerlang bukan hanya dalam proses penggalangan dana, tetapi juga setelah perjanjian dibiayai sepenuhnya dan ditutup. Walaupun ada platform 50-plus dalam beberapa cara operasi, hanya ada setengah dozen atau lebih yang muncul sebagai pemimpin di dalam ruang. Pelabur perlu menyelidik pelbagai platform dan memilih tiga teratas mereka berdasarkan matlamat pelaburan mereka dan pengalaman pengguna yang diutamakan. "

Ketelusan adalah Kritikal

Powderly menasihati mencari platform dan penaja crowdfunding dan penaja yang mengakui risiko dan menyediakan pendekatan berasaskan pendidikan kepada pengurusan risiko."Kebanyakan platform harta tanah yang ramai di dunia hari ini hanya membenarkan pelabur yang terakreditasi, seperti yang ditakrifkan oleh SEC, untuk melabur," katanya. "Para pelabur yang bertauliah dinasihatkan untuk melabur jumlah yang mereka selesa dengan diberikan portfolio pelaburan keseluruhan mereka. "

Petua lain - hanya melabur dalam persembahan daripada penaja yang anda percayai dan bahawa anda yakin akan melihat minat terbaik anda dalam masa yang baik dan buruk.

"Jika pelabur tidak memahami bagaimana wang mereka digunakan, faktor risiko pelaburan dan faktor apa yang mempengaruhi pulangan pelaburan mereka, maka mereka harus mencari nasihat penasihat investasi mereka yang dipercayai atau menyalurkan investasi itu," menambah Serbuk. "Akan ada banyak peluang pelaburan lain untuk dipilih, jadi jangan tergesa-gesa membuat keputusan pelaburan yang tidak diketahui. "

Platform crowdfunding hartanah profesional harus menyediakan para pelabur peluang yang luas untuk berkomunikasi tentang penawaran itu, termasuk membuat pengantar langsung kepada penaja penyenaraian hartanah tersebut.

Adakah ini boleh dilakukan, dan bagaimana?

Pemangkin untuk melancarkan crowdfunding untuk pelaburan hartanah, bersama-sama dengan jenis perniagaan lain, adalah laluan Akta Kerja pada tahun 2012. Sehingga baru-baru ini, keupayaan untuk mengiklankan dan meminta pelabur untuk pelaburan hartanah telah dibatasi. Akta Kerja (Tajuk II) secara dramatik mengubah cara modal pelaburan boleh dibangkitkan dengan mengubah Peraturan Peraturan D yang sedia ada, khususnya peraturan yang berkaitan dengan cara syarikat boleh menawarkan dan menjual sekuriti mereka tanpa perlu mendaftar sekuriti dengan Suruhanjaya Sekuriti dan Bursa Amerika Syarikat ( SEC).

Pada masa lalu, Peraturan D, Peraturan 506 meletakkan sekatan terhadap usaha penggalangan dana - iaitu, mengehadkan penggalangan dana untuk hanya hubungan yang sedia ada dan menghalang penaja atau pihak lain dari secara terbuka mengupayakan atau mengiklankan peluang pelaburan swasta itu. Peraturan baru 506 (c) membenarkan penerbit, penaja, sindiket dan lain-lain yang menaikkan modal daripada pelabur swasta untuk mengiklankan peluang pelaburan swasta kepada pelabur yang bertauliah di bawah syarat-syarat tertentu. Peraturan itu berkuatkuasa 23 September 2013. Perundangan persekutuan baru mewakili perubahan besar untuk penaja yang mengumpulkan dana bagi pengambilalihan atau pembangunan hartanah. Pada asasnya, Tajuk II memberikan firma crowdfunding lampu hijau kepada pasaran langsung kepada sekumpulan pelabur berpotensi besar melalui media sosial dan Internet. Ia juga telah membuka satu kenderaan baru bagi para pelabur untuk lebih mudah mengakses peluang pelaburan hartanah langsung.

Seperti Nota Powder, untuk pertama kalinya, para pelabur mempunyai akses langsung kepada pemilihan persembahan hartanah swasta di mana mereka boleh melayari, menyelidik dan membuat keputusan pelaburan yang bermaklumat secara dalam talian.

Bottom Line

Crowdfunding di pasaran hartanah menjanjikan menjadi satu revolusi yang baru sahaja berlepas, dan ia menarik minat serius daripada pelabur yang serius pada hari ini.