Terdapat pelbagai pilihan gadai janji yang berbeza untuk pemilik rumah. Hipotek kadar tetap 30 tahun tradisional bukan lagi pilihan pembiayaan pengguna sahaja. Terdapat gadai janji kadar berubah-ubah bulanan, gadai janji kadar larasan kadar tetap (ARM), 3-2-1 pembelian dan ARM pilihan pembayaran, hanya untuk menamakan beberapa. (Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai gadai janji, lihat Membeli-belah Untuk Gadai Janji , Memahami Struktur Pembayaran Gadai Janji dan Berinvestasi Dalam Harta Tanah .)

Tutorial: Cara Beli Rumah Pertama Anda

Seperti halnya dengan kebanyakan keputusan kewangan, biasanya ada tradeoff antara risiko dan ganjaran dalam memilih hipotek. Dalam artikel ini, kami akan membawa anda melalui proses untuk membuat keputusan gadai janji berdasarkan risiko anda sendiri.

Ketahui Hipotek Anda

Gadai janji kadar boleh laras, contohnya, mungkin menawarkan bayaran bulanan awal yang rendah berdasarkan kadar faedah semasa, tetapi pembayaran bulanan berpotensi untuk peningkatan yang besar di masa depan jika kenaikan suku bunga. Pilihan gadai janji pembayaran boleh menawarkan bayaran bulanan awal yang sangat rendah apabila faedah ditangguhkan ditambah kepada baki prinsipal gadai janji, tetapi terdapat pencetus yang boleh menyebabkan pembayaran bulanan tiba-tiba naik. Seorang pemilik rumah mungkin menghadapi masalah kewangan yang serius jika harga rumah jatuh sementara baki utama gadai janji meningkat. Kunci untuk membuat keputusan kewangan yang baik mengenai pilihan gadai janji adalah untuk mengenal pasti dan mengukur risiko yang dikaitkan dengan gadai janji itu dan kemudian bertanya soalan, "Adakah risiko bernilai ganjaran?" dan "Bolehkah risiko yang dikaitkan dengan hasil buruk diterima?"

Dua Langkah Utama Risiko Hipotek

Terdapat dua risiko utama yang berkaitan dengan pilihan gadai janji yang harus dikenalpasti dan diukur: risiko kejutan pembayaran dan kesan gadai janji terhadap ekuiti rumah.

Kejutan Pembayaran

Ganjaran pembayaran adalah istilah yang digunakan untuk menggambarkan potensi kenaikan bayaran bulanan yang besar. Kejutan pembayaran biasanya dikaitkan dengan gadai janji kadar laras. Ini adalah hasil daripada tamatnya kadar permulaan sementara atau tempoh kadar faedah tetap, peningkatan kadar faedah terindeks sepenuhnya, berakhirnya tempoh bayaran bunga sahaja atau membatalkan pembayaran minimum pembayaran pilihan pembayaran.

Semua gadai janji kadar laras membawa beberapa risiko kejutan pembayaran. Banyak yang mempunyai ciri-ciri yang dinyatakan di atas, yang menambah risiko ini. Contohnya, penurunan harga 3-2-1 atau 2-1 menawarkan jadual kadar permulaan sementara yang awal; apabila kadar permulaannya tamat tempoh, bayaran bulanan meningkat. ARM tetap tempoh tetap mempunyai kadar faedah tetap untuk beberapa tempoh masa, biasanya tiga, lima atau tujuh tahun. Apabila tempoh tetap tetap tamat, pembayaran bulanan mungkin meningkat.

Hutang gadai hanya faedah boleh menawarkan bayaran awal yang lebih rendah kerana pembayaran bulanan hanya terdiri daripada bunga; apabila tempoh faedah sahaja tamat, bayaran bulanan akan meningkat.Sesetengah gadai janji, seperti ARM pilihan pembayaran yang disebut, menawarkan bayaran bulanan awal yang sangat rendah, tetapi juga mempunyai pencetus yang boleh menyebabkan pembayaran meningkat dengan ketara. (Untuk terus membaca tentang ARM, lihat Mimpi buruk Amerika Syarikat Atau Mimpi Gadai Janji ?, ARMed Dan Berbahaya dan Gadai Janji: Kadar Tetap Berlaku-Kadar Berubah .)

Ekuiti rumah adalah ukuran nilai bersih sebuah rumah kepada pemilik rumah. Penciptaan ekuiti rumah membina kekayaan dan membuka peluang kewangan dan pilihan pembiayaan tambahan. Walau bagaimanapun, pemusnahan ekuiti rumah juga boleh membataskan pilihan pembiayaan masa depan.

Memahami kesan kemungkinan gadai janji ke atas ekuiti rumah dalam tempoh masa yang dirancang adalah penting untuk pertimbangan kewangan masa depan. Langkah risiko utama yang digunakan oleh pemberi pinjaman adalah saiz gadai janji relatif terhadap nilai harta itu. Ini dikenali sebagai nisbah pinjaman kepada nilai. Jika ekuiti rumah dimusnahkan, nisbah pinjaman kepada nilai meningkat. Ini boleh membuat lebih keras untuk membiayai semula pinjaman yang sedia ada, memerlukan pembiayaan baru dilakukan pada kadar faedah yang lebih tinggi, memerlukan pembayaran insurans hipotek swasta, atau memerlukan penggunaan jenis gadai janji yang berlainan. Dalam senario yang paling teruk, jika nilai rumah jatuh di bawah baki utama hutang gadai janji, semua pilihan pembiayaan dihapuskan dengan berkesan. (Untuk terus membaca tentang subjek ini, lihat Gadai Janji: Berapa Banyakkah Anda Boleh Memiliki? , Membayar Hutang Anda dan Mengeluarkan Hutang Persendirian . > Dalam pemberian pinjaman tradisional, sebahagian daripada pembayaran gadai janji setiap bulan digunakan ke atas baki utama gadai janji mengikut jadual pelunasan. Walau bagaimanapun, banyak gadai janji baru yang telah menjadi popular pada tahun-tahun kebelakangan ini menawarkan ciri-ciri seperti pembayaran hanya faedah, atau bahkan pembayaran yang kurang daripada pembayaran hanya faedah. Apabila pembayaran satu-satunya dibuat, baki utama baki gadai janji tetap berterusan. Apabila bayaran yang kurang daripada pembayaran hanya dibuat faedah, faedah tertunda dibuat. Faedah tertunda kemudiannya ditambah kepada baki prinsipal gadai janji. Ini dikenali sebagai pelunasan negatif. Imbangan utama hipotek sebenarnya meningkat! Apabila keseimbangan prinsipal gadai janji kekal tetap atau meningkat, ekuiti rumah tetap kekal atau mungkin dimusnahkan, bergantung kepada kadar penghargaan harga rumah. Kerana ekuiti rumah memainkan peranan penting dalam pertimbangan pembiayaan masa hadapan, kadar penciptaan ekuiti rumah harus menjadi sebahagian besar dari apa-apa keputusan gadai janji. Ini adalah benar terutamanya untuk gadai janji faedah dan negatif-pelunasan kerana kebanyakan peminjam memilih pinjaman ini dengan niat untuk membiayai semula mereka dalam tempoh masa tertentu.

Membuat Anggaran

Mengukur dengan tepat risiko kejutan pembayaran dan ekuiti rumah semestinya memerlukan membuat anggaran kadar faedah masa depan dan penghargaan harga rumah. Anggaran ini harus berdasarkan hasil yang mungkin atau mungkin.Mereka seharusnya tidak semata-mata berdasarkan senario terbaik atau terburuk. Pengiraan ini boleh dibuat untuk pembayaran gadai janji dan ekuiti rumah.

Menghitung Ekuiti Rumah

Ekuiti rumah adalah fungsi dua perkara: kadar harga pasaran rumah yang menghargai atau susut nilai dan baki utama hutang gadai janji. (Ekuiti rumah sama dengan nilai rumah dikurangkan baki prinsipal gadai janji). Kadar rumah yang dihargai atau disusutnilai berbeza dari negeri ke negeri, bandar ke bandar, dan juga dari kejiranan ke kejiranan di dalam bandar yang sama. Tidak ada satu cara yang salah untuk membuat anggaran penghargaan harga rumah masa hadapan. Walau bagaimanapun, prestasi masa lalu yang terkini dan kecenderungan kadar penghargaan untuk kembali kepada purata jangka panjang mereka memberikan beberapa panduan. Sebagai contoh, jika rumah dihargai 10% pada tahun sebelumnya, tetapi purata jangka panjang ialah 5%, 7% mungkin merupakan anggaran yang baik untuk tahun hadapan (6% mungkin merupakan anggaran yang baik untuk tahun itu, dan 5% adalah anggaran yang baik untuk baki tahun).

Cara paling mudah untuk mengira nilai rumah masa depan berdasarkan anggaran penghargaan harga adalah dengan menggunakan hamparan di mana nilai rumah dalam setiap bulan sama dengan nilai rumah pada bulan sebelumnya x (1 + (anggaran kadar kenaikan tahunan / 12)). Nota: kaedah ini menggunakan pengkompaunan bulanan kadar tahunan, yang bermaksud penghitungan tahunan yang dikira akan sedikit lebih besar daripada pengiraan tahunan yang mudah. (Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai pengkompaunan, lihat

Mengatasi Senyawa Gelap Penggabungan dan Memahami Nilai Masa Wang .) Mengira Pembayaran Bulanan Masa Depan

sesetengah gadai janji boleh agak sukar kerana ia melibatkan anggaran kadar faedah masa depan, yang mesti digunakan pada struktur kadar faedah tertanam hipotek, seperti penutupan kadar faedah awal, berkala dan jangka hayat, serta had pelunasan negatif dan pembelian sementara- turun. Banyak alat yang wujud di web untuk membantu. Kunci, seperti yang disebutkan di atas, adalah untuk menggunakan anggaran kadar faedah masa depan yang munasabah dan mungkin.

Sejarah telah membuktikan bahawa walaupun tiada kaedah untuk meramalkan kadar faedah masa depan adalah sepenuhnya tepat, anggaran terbaik kadar faedah masa depan adalah konsensus pendapat pasaran. Pendapat pasaran lebih baik dilihat dalam bentuk lengkung hasil. Oleh itu, apabila menggunakan kalkulator berasaskan web untuk mengira nilai gadai janji masa depan, adalah dicadangkan bahawa kadar faedah masa depan akan ditentukan oleh bentuk lengkung hasil. Sebagai contoh, jika indeks yang mana ARM terikat pada masa ini ialah 6%, dan hasil T-bil tiga bulan adalah 5%, manakala hasil nota Perbendaharaan dua tahun adalah 6%, kita boleh mengandaikan bahawa indeks yang gadai janji terikat akan meningkat sebanyak 1% (penyebaran antara tiga bulan T-bill dan nota Perbendaharaan dua tahun) dalam dua tahun akan datang.

Mengukur Nilai dan Mengenalpasti Risiko

Membuat ramalan yang berpatutan mengenai kadar faedah masa depan dan menggunakan kalkulator hipotek berasaskan web yang baik membolehkan pengenalan, pengukuran dan masa pembayaran risiko kejutan.Apabila menggunakan kalkulator berasaskan web, dicadangkan bahawa nilai gadai janji yang dikira disalin ke dalam hamparan. Selepas nilai awal dikira menggunakan ramalan kadar faedah masa hadapan yang paling mungkin seperti yang diterangkan di atas dan disalin ke dalam hamparan, pengiraan tambahan boleh dibuat berdasarkan pelbagai ramalan faedah masa depan dan disalin ke dalam spreadsheet yang sama. Nilai-nilai hasil yang paling mungkin dapat dibandingkan dengan dan diukur terhadap nilai-nilai berdasarkan pelbagai ramalan kadar faedah masa depan.

Pengiraan ekuiti rumah boleh dibuat dengan cara yang sama. Nilai baki pokok baki yang dikira menggunakan kalkulator gadai janji berasaskan web boleh ditolak dari anggaran harga rumah yang akan datang seperti yang dijelaskan di atas di bawah bahagian Ekuiti Rumah Kira. Menganggar anggaran harga rumah di masa hadapan dapat dibuat dan diukur dengan hasil yang paling mungkin.

Membuat keputusan Berasaskan Risiko

Dengan spreadsheet yang menunjukkan dan membandingkan jadual senario pembayaran bulanan yang paling mungkin terhadap senario pembayaran bulanan yang berbeza-beza, dan analisis sejenis senario ekuiti rumah, keputusan hipotek berasaskan risiko yang efektif boleh dibuat.

Soalan-soalan penting berikut boleh ditanya dan dijawab dengan cara yang berpendidikan, berdasarkan risiko.

Senario Pembayaran Bulanan

"Memahami bahawa senario pembayaran bulanan yang paling mungkin adalah anggaran, tetapi mempunyai keupayaan untuk mengukur pelbagai senario pembayaran bulanan terhadapnya, adalah risiko memilih hipotek" x "bernilai ganjaran, dan boleh risiko keputusan yang buruk boleh diterima pakai jika ia berlaku? " Dalam erti kata lain, "Saya suka bayaran bulanan awal yang rendah, tetapi kini mempunyai risiko yang boleh meningkat dengan ketara pada masa akan datang, dan jika kenaikan, saya akan dapat memenuhi pembayaran tanpa menekankan keadaan kewangan saya? "
Laman Utama Skim Ekuiti

" Memahami bahawa senario ekuiti rumah yang paling mungkin adalah anggaran, tetapi mempunyai keupayaan untuk mengukur senario ekuiti rumah yang berbeza-beza terhadapnya, adalah risiko memilih hipotek "x" bolehkah risiko hasil yang buruk dapat diterima? Dengan kata lain, "Saya suka hipotek" x "kerana bayaran bulanan yang rendah awal, dan anggaran saya yang terbaik memerlukan penghargaan harga rumah yang besar, jadi saya tidak peduli tentang membayar baki utama gadai janji saya, tetapi jika anggaran saya mengenai penghargaan harga rumah terbukti salah, apakah keadaan ekuiti rumah saya, bagaimana kesannya terhadap pilihan pembiayaan masa depan saya, dan apakah risiko yang saya mampu untuk ambil? "
berhenti membeli-belah di gadai janji subprima dan kemerosotan subprima, lihat ciri

Subprime Mortgages .)