Sekiranya rumah yang anda ingin beli akan datang dengan tag harga yang sangat curam, anda mungkin perlu memohon gadai janji jumbo untuk membiayainya. Pinjaman ini, selalunya lebih daripada setengah juta dolar dan lebih tinggi, direka untuk membiayai hartanah mewah dan rumah di pasaran hartanah tempatan yang sangat kompetitif dan datang dengan keperluan pengunderaitan yang unik dan implikasi cukai.

Tetapi, selain daripada yang besar, apa sebenarnya pinjaman atau gadai janji jumbo, dan bagaimanakah mereka berbeza dari rakan-rakan konvensional yang kurang besar?

Fannie Mae, Freddie Mac, dan Batas Pinjaman

Kira-kira 90% daripada semua gadai janji yang ditulis di U. S. disokong oleh dua agensi kerajaan yang sepatutnya, Fannie Mae dan Freddie Mac. (Untuk lebih lanjut, sila lihat: Fannie Mae: Apa Ia Adakah Dan Bagaimana Ia Beroperasi .)

Kedua-dua agensi ini akan mensuritisasi (iaitu, membeli, membungkus dan menjual semula) hampir apa-apa gadai janji selama ia mematuhi kepada garis panduan "pinjaman yang sesuai" mereka, faktor dalam skor kredit dan sejarah peminjam, nisbah hutang kepada pendapatan (DTI), nisbah pinjaman kepada nilai pinjaman, dan satu lagi faktor utama: saiz pinjaman. Sehingga tahun 2017, maksimum nasional bagi pinjaman yang sesuai ialah $ 424, 100 untuk kediaman satu unit. Walau bagaimanapun, lebih daripada 208 daerah di sekitar U. S. ditetapkan sebagai kawasan yang berpatutan tinggi, kompetitif (fikir New York City, Los Angeles, Nantucket); dalam jumlah ini, had maksimum pinjaman boleh mencapai $ 625, 500.

Apabila hipotek melebihi ambang ini, itulah ketika mereka menerima status "jumbo" mereka. Walau bagaimanapun, perlu diingat bahawa walaupun gadai janji jumbo jatuh di luar sekatan pinjaman yang sesuai dan tidak akan disokong oleh Fannie Mae atau Freddie Mac, ramai yang masih mematuhi garis panduan untuk "gadai janji yang layak" yang ditetapkan pada bulan Januari 2014 oleh Biro Perlindungan Kewangan Pengguna.

Kelayakan: Mortgages Konvensional vs. Jumbo

Oleh kerana pinjaman jumbo tidak disokong oleh agensi persekutuan sebagai gadai janji konvensional, para pemberi pinjaman mengambil risiko lebih ketika mereka menawarkannya. Ini bermakna anda akan menghadapi keperluan kredit yang lebih ketat jika anda cuba mengamankannya. Kebanyakan pemberi pinjaman akan ingin melihat perkara berikut:

• Bukti pendapatan: Datang dengan menyediakan dokumentasi cukai dua tahun atau kertas kerja yang sama yang membuktikan anda mempunyai sumber pendapatan yang boleh dipercayai dan konsisten. Pemberi pinjaman juga ingin melihat anda mempunyai aset cair yang cukup di tangan untuk menampung pembayaran gadai janji selama enam bulan atau lebih.

• Skor dan sejarah kredit Sterling: Secara umumnya anda memerlukan skor kredit sekurang-kurangnya 620 (dianggap "adil") sebelum pemberi pinjaman akan meluluskan anda untuk gadai janji konvensional. Walau bagaimanapun, terdapat peminjam kebarangkalian rendah akan meluluskan anda untuk gadai janji jumbo jika skor kredit anda jatuh di bawah julat 700-720, walaupun terdapat beberapa bukti yang mula berubah.

• Nisbah Hutang-Pendapatan (DTI): Memandangkan kebanyakan gadai janji konvensional juga gadai janji yang layak, nisbah hutang kepada pendapatan anda (obligasi hutang bulanan anda berbanding pendapatan bulanan anda) perlu 43% atau kurang . Peraturan yang sama ini akan dikenakan untuk gadai janji jumbo yang juga gadai janji yang layak, tetapi seringkali peminjam akan menginginkan anda mempunyai DTI yang lebih rendah sejak pinjamannya begitu besar. (Lihat Bagaimanakah nisbah hutang kepada pendapatan saya (DTI) mempengaruhi keupayaan saya untuk mendapatkan gadai janji? )

• Bayaran Down: Beberapa tahun yang lalu, peminjam gadai janji jumbo akan memerlukan bayaran turun lebih tinggi - sekitar 30% atau lebih - berbanding dengan gadai janji konvensional, yang biasanya 20%. Walau bagaimanapun, nisbah pembayaran turun ke nilai gadai janji telah melonggarkan kedua-dua kategori, dengan peminjam utama seperti Kumpulan Perkhidmatan Kewangan PNC dan Wells Fargo baru-baru ini menawarkan gadai janji jumbo untuk hanya 15% dan 10. 1% turun.

Perbandingan Kadar

Dalam beberapa bulan kebelakangan ini, kadar peratusan tahunan purata (APR) untuk gadai janji jumbo telah lebih kurang setanding dengan gadai janji konvensional. Malah, ia tidak biasa untuk melihat lebih rendah APR untuk gadai janji jumbo.

Untuk membandingkan kadar gadai janji jumbo, berguna untuk menggunakan kalkulator hipotek seperti yang di bawah.

Rang Undang-undang Cukai

Jika anda sudah menjadi pemilik rumah, anda mungkin menyedari bahawa anda boleh memotong daripada cukai anda faedah yang anda bayar pada gadai janji anda untuk sebarang tahun tertentu. Tetapi anda mungkin tidak perlu bimbang tentang topi tempat IRS pada potongan ini.

Ya, anda boleh menolak kepentingan gadai janji - selagi gadai janji itu sendiri adalah $ 1 juta atau kurang. Jika gadai janji anda lebih besar, anda tidak mendapat potongan penuh. Contohnya, jika anda mengeluarkan gadai janji jumbo bernilai $ 2 juta yang menimbulkan $ 60.000 dalam bunga setahun, anda hanya boleh memotong $ 30,000 - faedah pada juta pertama gadai janji anda. Oleh itu, anda hanya mendapat pengecualian cukai separuh daripada kepentingan gadai janji.

Bottom Line

Keperluan untuk mendapatkan gadai janji adalah ketat pada hari ini. Oleh kerana gadai janji jumbo jauh lebih berharga dan tidak disokong oleh kerajaan, peminjam mesti memiliki aset yang besar dan sejarah kredit yang kuat. Namun, terdapat tanda-tanda bahawa jumbos semakin mudah diperoleh; tentunya, kadar faedah ke atas mereka akan bersesuaian dengan pinjaman gadai janji konvensional.

Anda boleh menyumbangkan kadar rendah ini kepada fakta bahawa peminjam gadai janji jumbo mungkin mempunyai kredit yang sangat baik dan aset yang besar. Selain itu, para bank juga tidak sabar-sabar untuk menarik perniagaan individu yang bernilai tinggi untuk produk jangka panjang seperti gadai janji, kerana peminjam ini juga boleh menjadi pelanggan untuk produk lain dan perkhidmatan pengurusan kekayaan yang boleh ditawarkan oleh bank.