Insurans gadai janji persendirian (PMI) adalah sejenis polisi insurans yang melindungi peminjam dari risiko yang pembeli akan lalai dan menolak gadai janji tersebut menjadi perampasan. Ia juga membolehkan pembeli yang tidak boleh - atau memilih untuk tidak - membuat bayaran pendahuluan penting untuk mendapatkan pembiayaan gadai janji pada kadar yang berpatutan. Jika anda membeli rumah dan meletakkan kurang daripada 20%, pemberi pinjaman anda mungkin akan mengurangkan risikonya dengan menghendaki anda membeli insurans dari syarikat PMI sebelum menandatangani pinjaman.

AD:

PMI memberi manfaat kepada peminjam (benefisiari tunggal PMI), tetapi ia boleh menambah sebahagian besar untuk pembayaran bulanan rumah anda: Ia biasanya membelanjakan kira-kira 0-5-5% dari jumlah pinjaman setiap tahun . PMI dengan pinjaman $ 200, 000, misalnya, boleh menelan kos hingga $ 2,000 per tahun, atau $ 166. 67 setiap bulan, mengandaikan kadar PMI 1%.

Jangan mengelirukan PMI dengan insurans hayat gadai janji, yang membawa kepada anda (atau benefisiari anda) untuk membayar gadai janji anda jika anda mati atau menjadi kurang upaya. Lihat Bagaimana saya boleh mengelakkan membayar insurans gadai janji swasta (PMI)? untuk maklumat lanjut tentang PMI.

AD:

Oleh kerana premium mahal (dan dasar PMI memberi manfaat kepada pemberi pinjaman, bukan anda), penting untuk memahami bila - dan bagaimana - anda boleh menghilangkan PMI anda. Akta Perlindungan Pemilik Rumah

Akta Perlindungan Pemilik Rumah 1998 ("Akta Pembatalan PMI") berkuatkuasa 29 Julai 1999. Akta ini menangani kesulitan yang pemilik rumah mengalami dalam membatalkan perlindungan PMI selepas mereka mencapai tahap ekuiti yang dikehendaki , dan ia menubuhkan prosedur seragam untuk membatalkan dan menamatkan dasar PMI. Akta ini terpakai terutamanya untuk gadai janji kediaman yang bermula selepas 29 Julai 1999 (jika pinjaman anda dikeluarkan sebelum tarikh tersebut, anda perlu menghubungi pemberi pinjaman anda untuk mendapatkan maklumat lanjut).

AD:

Akta menggariskan tiga situasi di mana PMI yang dibayar oleh peminjam boleh dihapuskan: penamatan automatik, peminjam yang diminta pembatalan dan penamatan akhir apabila pinjaman mencapai titik tengahnya.

Penamatan automatik

Selaras dengan Akta Perlindungan Pemilik Rumah, pemberi pinjaman anda harus menamatkan PMI pada tarikh baki pinjaman anda dijangka mencapai 78% nilai asal rumah anda (dengan kata lain, ketika ekuitas anda mencapai 22 %), dengan syarat anda ada semasa pembayaran hipotek anda. Sekiranya anda tidak semasa pembayaran anda pada tarikh gadai janji anda dijadualkan mencapai ambang 78%, pemberi pinjaman itu mesti menamatkan PMI secara automatik pada hari pertama bulan pertama selepas tarikh anda menjadi semasa. Setelah PMI ditamatkan, pemberi pinjaman tidak boleh memerlukan bayaran PMI lebih dari 30 hari selepas tarikh penamatan atau - jika anda berada di belakang pembayaran - tarikh setelah penamatan yang anda menjadi saat ini pada pembayaran anda, mana saja lebih cepat.

Penting untuk mengiktiraf bahawa ambang 78% didasarkan pada tarikh pinjaman

dijadualkan untuk mencapai 78%, mengikut jadual pelunasan anda, bukan pada pembayaran sebenar anda. Ini bermakna jika anda membuat bayaran tambahan dan mencapai ambang 78% lebih awal dari jadual, pemberi pinjaman anda tidak perlu menamatkan PMI sehingga tarikh yang ditetapkan awal, yang boleh membuat anda membuat bulan - atau bahkan tahun - daripada pembayaran PMI yang tidak perlu. Untuk mengelakkan pembayaran yang berlebihan, anda boleh meminta pembatalan liputan PMI (lihat bahagian seterusnya). Juga ambil perhatian bahawa keperluan gadai janji FHA berbeza daripada pinjaman konvensional, dan bergantung pada apabila pinjaman anda berasal dan berapa banyak wang yang anda buat. Semak dengan pemberi pinjaman anda untuk mengetahui bagaimana dan kapan anda boleh menggugurkan premium insurans gadai janji (PMI). Peminjam diminta pembatalan.

Di bawah undang-undang, peminjam dengan sejarah pembayaran yang baik boleh meminta PMI dibatalkan apabila ekuiti mereka dalam harta itu mencapai 20% dari harga belian atau nilai dinilai. Anda mempunyai "sejarah pembayaran yang baik" jika anda mempunyai:

tidak membuat bayaran yang 60 hari atau lebih lewat yang dijangka dalam tempoh 12 bulan pertama dalam dua tahun terakhir sebelum tarikh pembatalan (atau tarikh yang anda minta pembatalan, yang mana kemudiannya); atau

• tidak membuat pembayaran yang 30 hari atau lebih lewat yang perlu dibayar dalam tempoh 12 bulan sebelum tarikh pembatalan (atau tarikh anda meminta pembatalan, yang mana kemudian).
• Mengikut undang-undang, peminjam dikehendaki memaklumkan kepada anda tentang hak untuk membatalkan PMI. Tidak menghairankan, sebelum undang-undang digubal, pemberi pinjaman boleh (dan sering kali) terus memerlukan bayaran bulanan PMI lama selepas peminjam telah membina ekuiti yang besar di rumah mereka dan pemberi pinjaman tidak lagi berisiko kehilangan dari peminjam. Itu sekarang haram.

Untuk meminta pembatalan, anda mesti:

Hantar permintaan pembatalan bertulis;

• Mempunyai sejarah pembayaran yang baik;
• Berada pada pembayaran gadai janji anda;
• Memenuhi keperluan pemberi pinjaman untuk keterangan bahawa nilai harta tidak jatuh di bawah nilai asal (seperti penaksiran); dan
• Memberi pensijilan bahawa ekuiti anda dalam harta itu tidak tertakluk kepada lien bawahan (seperti gadai janji kedua).
• Sekali PMI telah dibatalkan, pemberi pinjaman tidak akan memerlukan bayaran PMI lebih lanjut lebih daripada 30 hari selepas tarikh permintaan bertulis anda diterima, atau tarikh anda memenuhi bukti dan keperluan pensijilan, yang mana pun kemudiannya.

Membayar gadai janji anda bukan satu-satunya cara untuk membina ekuiti yang membenarkan anda meminta pembatalan. Membuat penambahbaikan yang menambah nilai yang cukup untuk rumah anda juga boleh membawa anda ke minimum yang diperlukan. Jika anda sedang melakukan pengubahsuaian besar - pembentukan semula dapur yang penting, contohnya - semak nombor untuk melihat apakah anda kini layak untuk permintaan pembatalan PMI bertulis.

Penamatan terakhir

Jika anda belum mencapai ambang 78%, anda masih dapat menghapuskan bayaran PMI. Di bawah undang-undang, pemberi pinjaman anda mesti menamatkan PMI pada hari pertama bulan selepas tarikh pinjaman anda mencapai titik tengah jadual pelunasannya.Itu "titik tengah" adalah separuh dari tempoh antara tarikh asal-usul pinjaman anda dan tarikh pinjaman gadai janji dijadualkan dilunaskan. Sebagai pinjaman 30 tahun, misalnya, akan mencapai titik tengah selepas 15 tahun.

Sekali lagi, anda mestilah semasa pembayaran anda untuk penamatan terakhir untuk berkuatkuasa. Jika anda tidak, PMI akan ditamatkan apabila anda menjadi semasa. Pemberi pinjaman anda tidak boleh memerlukan bayaran lebih daripada 30 hari selepas PMI ditamatkan.

Satu Lagi Pilihan: Pembiayaan semula

Pemilik rumah mungkin mempunyai pilihan lain untuk menyingkirkan PMI: pembiayaan semula. Sekiranya anda menganggap nilai rumah anda telah dihargai, pinjaman baru mungkin menyumbang kurang daripada 80% nilai rumah, bermakna anda tidak perlu membayar PMI. Walaupun ini dapat membantu pemilik rumah, penting untuk melakukan beberapa perkara awal untuk memastikan refinancing itu masuk akal. Secara umum, jika anda boleh membiayai semula kadar faedah yang lebih rendah dan menurunkan PMI pada masa yang sama, ini mungkin langkah yang baik.

Bottom Line

Jika anda tidak boleh meletakkan 20% dari harga ketika anda membeli rumah, pemberi pinjaman anda akan memerlukan anda membeli insurans hipotek swasta. PMI melindungi pemberi pinjaman sekiranya anda berhenti melakukan pembayaran; ia tidak melindungi anda. Perkara paling penting untuk diingat: Mengesan seberapa cepat anda layak untuk menyingkirkan PMI dan memastikan pemberi pinjaman anda menghapuskannya dapat menjimatkan wang anda yang signifikan. Ia berbaloi.