Rumah membaling berada pada paras tertinggi sejak tahun 2007, berkat harga rumah yang meningkat dan peningkatan pembiayaan yang meningkat. Lebih-lebih lagi, bekalan perumahan terhad membantu pedang mendapatkan keuntungan yang lebih tinggi sekarang daripada yang mereka perolehi selepas krisis perumahan, apabila penyitaan membanjiri pasaran.

Walaupun membeli, membetulkan dan cepat menjual hartanah boleh menguntungkan, ia memerlukan lebih banyak wang untuk membalikkan rumah berbanding dengan membeli rumah yang ingin anda tinggalkan. Bukan sahaja anda memerlukan wang tunai untuk menjadi harta milik pemilik, anda juga memerlukan dana pengubahsuaian dan wang untuk membayar cukai harta, utiliti, insurans dan faedah pinjaman dari hari jualan ditutup melalui kerja pemulihan dan sehingga hari ia dijual. Kadar cukai keuntungan jangka pendek 10% hingga 39. 6%, bergantung kepada pendeposit cukai pendapatan persekutuan anda, akan memotong sebarang keuntungan yang anda perolehi untuk hartanah yang anda tukar selama satu tahun atau kurang.

Jika anda tidak mempunyai wang tunai sendiri untuk melabur, bermula dengan membalik rumah bukanlah satu cadangan mudah. Ini bukan 2005, apabila sesiapa yang boleh kabut cermin boleh mendapatkan gadai janji tanpa apa-apa. Walaupun dengan bayaran pendahuluan, anda akan membayar lebih banyak apabila anda meminjam untuk membiayai flip daripada ketika anda meminjam untuk membeli kediaman utama: Pemberi pinjaman melihat membalik sebagai proposisi yang berisiko.

Lebih lanjut, banyak peminjam tidak akan bekerja dengan sirip yang tidak berpengalaman. Mereka akan mahu melihat bahawa anda mempunyai rekod prestasi yang berjaya membalikkan sekurang-kurangnya satu rumah dan tidak akan membuat pengecualian. Orang lain akan bekerja dengan tukang paip yang tidak berpengalaman, tetapi akan mengenakan yuran yang lebih tinggi sehingga orang itu menghasilkan rekod prestasi yang berjaya. (Lihat 5 Kesalahan yang Membuat Rumah Membalikkan Flop .)

Sekiranya anda berminat membalik rumah tetapi bukan pembeli semua wang tunai, berikut adalah beberapa pilihan untuk membiayai usaha ini.

1. Dapatkan Pinjaman Keras Wang

Pakar tidak bersetuju dengan apa sebenarnya "wang keras". Ada yang mengatakan ia merujuk kepada hakikat bahawa ia jauh lebih mahal daripada pembiayaan tradisional dan mempunyai istilah "keras". Yang lain mengatakan ia kerana ia membiayai rumah yang "keras" untuk peminjam konvensional untuk membiayai. Masih yang lain mengatakan istilah itu menerangkan cagaran untuk pinjaman: aset keras, yang dalam kes ini adalah harta tanah.

Bagaimana Pinjam Pinjaman Ini

Pinjaman wang keras biasanya mempunyai tempoh kurang daripada satu tahun dan kadar faedah 12% hingga 18%, ditambah dua hingga lima mata. Titik adalah sama dengan 1% daripada jumlah pinjaman, jadi jika anda meminjam $ 112, 000 dan pemberi pinjaman dikenakan dua mata, anda akan membayar 2% dari $ 112, 000, atau $ 2, 240. Daripada poin pembayaran pada penutupan, sebagai anda dengan gadai janji konvensional, dengan pinjaman wang keras anda mungkin tidak perlu membayar mata sehingga rumah dijual, yang boleh membantu anda membiayai flip tanpa memasang apa-apa wang anda sendiri.

Pemberi pinjaman wang keras berdasarkan jumlah yang anda boleh meminjam pada nilai selepas renovasi (ARV) rumah. Sekiranya rumah kos $ 80,000 tetapi ARV adalah $ 160,000 dan anda boleh meminjam sehingga 70% daripada ARV, maka anda boleh meminjam $ 112, 000. Setelah membayar $ 80,000 harga pembelian, anda akan mempunyai $ 32, 000 kiri untuk kos penutupan, bayaran pemberi pinjaman, pemulihan, kos dan perbelanjaan jualan seperti komisen ejen pementasan, pemasaran dan ejen hartanah. Sekiranya anda berpegang pada belanjawan itu, anda tidak akan memerlukan wang dari saku untuk membalikkan rumah.

Brian Davis, pengasas bersama SparkRental dan seorang pelabur hartanah dengan 15 harta, mengatakan mungkin untuk mengelakkan kos penutupan dengan merundingkan penjual untuk membayarnya.

$ 2, 240 dalam mata akan mengambil bahagian yang besar dari anggaran $ 32.000 itu, walaupun, dan jika anda membayar bunga 15% selama enam bulan, jumlah biaya bunga sebesar $ 112, 000 akan menjadi $ 8, 400 Peminjam wang yang keras biasanya mengharapkan pembayaran bunga bulanan sebulan sementara pinjaman tersebut masih belum dibayar, tetapi ada yang boleh membenarkan faedah terakru dan tidak memerlukannya dibayar sehingga flip selesai. Selepas kedua-dua perbelanjaan besar ini, anda hanya mempunyai $ 21, 360 untuk semua yang lain - kurang jika anda terpaksa membayar kos penutupan. Tetapi jika rumah itu benar-benar menjual dengan harga $ 160, 000, anda melihat keuntungan $ 48,000, tolak cukai, selama enam bulan kerja, berpotensi tanpa menulis cek tunggal dari akaun bank anda sendiri.

Hard Money vs. Conventional Loans

Lucas Machado, presiden Rumah Heroes, sekumpulan pelabur hartanah yang membaik pulih dan membongkar rumah dalam keadaan miskin di Florida Selatan dan membiayai pinjaman wang keras, kata pinjaman wang keras yang paling banyak cara yang paling popular dan terpantas untuk mendapatkan wang untuk flip kerana tidak ada pita merah birokrasi.

"Hartanah dalam keadaan miskin tidak memenuhi garis panduan untuk pembiayaan gadai janji tradisional. Peminjam wang sulit, sebaliknya, mengharapkan untuk memberi pinjaman kepada rumah yang rosak, "kata Machado. Tidak seperti peminjam konvensional seperti bank, mereka tidak terikat dengan garis panduan mengenai keadaan harta atau oleh kelayakan peminjam seperti nisbah hutang kepada pendapatan dan skor kredit.

"Peminjam wang keras memutuskan sama ada untuk membuat pinjaman dengan menilai kekuatan kesepakatan dan kebolehpercayaan alat tulis rumah," kata Machado. Sekiranya kos pembelian dan pembaikan berbanding nilai jualan semula masuk akal dan flipper rumah boleh dipercayai, pemberi pinjaman wang yang keras akan membuat pinjaman. "Sekiranya penipisan lalai, peminjam wang keras boleh merampas, mengambil pemilikan rumah itu dan menjualnya secara menguntungkan dengan sendirinya. "

Dalam beberapa kes, peminjam wang keras akan mahu melihat dokumen seperti penyata cukai, penyata bank dan laporan kredit, tetapi terpulang kepada pemberi pinjaman. Satu lagi perbezaan antara peminjam konvensional dan pemberi pinjaman wang keras adalah bahawa mereka tidak peduli jika dana pembayaran turun dipinjam.

Pemberi pinjaman wang yang keras, sama dengan bank, akan memegang jawatan pertama di rumah sehingga peminjam membayar balik pinjaman tersebut, tetapi peminjam akan menjadi pemilik dan akan memegang surat ikatan itu, menjelaskan Mat Trenchard, pengurus pengambilalihan dengan Senna Rumah Pembeli, salah satu syarikat membeli rumah terbesar di Houston.

Di mana Mencari Peminjam

Satu tempat untuk mencari peminjam wang keras adalah dalam talian.

Lima Satu Modal akan bekerja dengan alat ganti baru dan akan meminjamkan sehingga 90% dari pinjaman kepada kos atau sehingga 70% daripada pinjaman kepada ARV. Yuran dan kadar faedah menurun dengan pengalaman peminjam peminjam. Lima Satu meminjamkan di kebanyakan negeri; kadar dan yuran berbeza-beza mengikut negeri. Secara umum, mengharapkan untuk membayar yuran permulaan sebanyak 3. 5% dan kadar faedah 12% jika anda telah selesai sehingga satu kali dalam 24 bulan terakhir; yuran permulaan 3% dan kadar faedah sebanyak 11% dengan dua hingga empat lambungan di bawah sabuk anda; dan yuran permulaan sebanyak 2% dan kadar faedah 9. 99% dengan lima atau lebih yang dilengkapkan. Peminjam dengan skor kredit yang lebih rendah daripada 680 akan dapat meminjam sedikit kurang dan akan membayar kos tertinggi; skor kredit minimum ialah 630. Lima Satu Modal memerlukan bayaran pendahuluan 10% dan menawarkan terma pembayaran balik sehingga 13 bulan.

LendingHome menawarkan pinjaman pembaikan dan pembayaran sehingga 90% daripada harga belian dan 100% kos pengubahsuaian. Peminjam mesti mengemukakan penyata bank untuk menunjukkan bahawa mereka boleh menampung bayaran pendahuluan dan penutupan; kontrak pembelian; senarai projek pembetulan masa lalu mereka; dokumentasi harta; dan bayaran pendahuluan. Kadar faedah biasanya berkisar antara 9% hingga 12%. Terdapat $ 199 permohonan untuk menampung kos pengunderaitan pinjaman pihak ketiga. LendingHome juga mengenakan yuran permulaan, yuran penilaian, dan yuran gelaran dan escrow, dan syarikat memulangkan dana pemulihan sehingga selepas pengubahsuaian selesai.

Sebagai pilihan lain, Machado mencadangkan untuk mencapai persatuan pelaburan hartanah tempatan, pelabur tempatan dan agen hartanah tempatan untuk mencari pemberi pinjaman wang keras. Tetapi mungkin tidak banyak ruang untuk berunding, terutama pada mata dan kadar faedah.

Selama tiga setengah tahun yang lalu, Machado menyatakan, terdapat banyak peluang untuk meminjamkan wang yang tidak perlu mengejar kesepakatan. "Kenapa mengambil pinjaman dengan pulangan yang lebih rendah hari ini, apabila anda mungkin akan menemui peluang lain esok? " dia bertanya.

2. Berunding dengan Pemberi Pinjaman Swasta

"Pemberi pinjaman swasta hanyalah seorang individu dengan modal yang besar untuk memberi pinjaman kepada anda," kata Trenchard. "Anda akan terkejut berapa ramai individu di luar sana mencari pinjaman wang yang telah mereka simpan. Mereka akan beroperasi seperti HML [pemberi pinjaman wang keras], kecuali biasanya anda boleh mendapatkan kadar dan syarat yang lebih baik. "

Trenchard mengatakan peminjam swasta mungkin lebih terbuka untuk merundingkan syarat pembayaran daripada pemberi pinjaman wang keras. Mereka mungkin bersedia untuk bertindak sebagai rakan kongsi dalam perjanjian itu dan mengambil bahagian dalam keuntungan dalam pertukaran untuk tidak mengenakan faedah peminjam.

"Kunci untuk penipu yang tidak berpengalaman adalah untuk mempunyai keyakinan apabila berunding," kata Trenchard. "Mereka perlu rangkaian dan bercakap dengan tukang sirip lain tentang berapa banyak mereka digunakan untuk membayar dan tahu mereka boleh pergi. Jangan berfikir kerana anda tidak boleh membuat persetujuan dengan pemberi pinjaman pertama yang anda bercakap dengan anda bahawa anda tidak akan mencari wang untuk perjanjian. "

Jika anda tidak mempunyai bapa saudara yang kaya, anda boleh mencari peminjam swasta pada acara rangkaian hartanah tempatan.Individu ini mungkin mengenakan 8% hingga 12%, ditambah sifar kepada dua mata berbanding dengan pemberi pinjaman wang keras sebanyak 12% hingga 15% dengan dua hingga lima mata, kata Trenchard. Seperti pemberi pinjaman wang keras atau bank, mereka akan mengambil kedudukan pertama di rumah.

Cara Mendapatkan Pemberi Pinjaman Swasta

Saringan profesional yang berpengalaman mengatakan bahawa cara terbaik untuk menyelam peminjam swasta yang anda sedang mempertimbangkan untuk bekerja dengannya ialah dengan bercakap dengan pemain lain - yang anda juga akan dapati di acara rangkaian hartanah - dan bertanya jika mereka mempunyai pengalaman dengan pemberi pinjaman tersebut. Seberapa cepat pemulihan? Apa harga yang mereka terima? Bagaimana responsif adalah pemberi pinjaman? Anda juga boleh meminta rujukan dan memanggilnya.

Senario terburuk biasanya adalah kesepakatan yang berlaku kerana pemberi pinjaman tidak memberikan dana yang dijanjikan dan pembeli kehilangan deposit uangnya yang sungguh-sungguh. Satu lagi kemungkinan terkejut di meja penyelesaian oleh yuran pemberi pinjaman yang tidak dijangka. Terdapat juga potensi untuk pertempuran perundangan melalui terma kontrak atau pemberi pinjaman yang cuba menangkap peminjam secara lalai agar dapat merampas harta tersebut. Ini adalah semua alasan yang baik untuk memeriksa pemberi pinjaman sebelum menandatangani apa-apa.

"Yang berkata, ingat bahawa dalam urus niaga semacam ini, pemberi pinjaman itu berdagang sekumpulan wang dalam pertukaran untuk beberapa dokumen kertas - dokumen pinjaman yang ditandatangani. Itu bukan masalah buruk bagi peminjam, "kata Machado.

Pemberi Pinjaman Swasta Dalam Talian

Seperti pemberi pinjaman wang keras, anda juga boleh mencari peminjam swasta di internet.

5 Pembiayaan Permaidani , berpangkalan di Irvine, Calif., Berfungsi dengan sirip berpengalaman di 18 negeri, dengan lebih banyak lagi akan datang. Ia menawarkan kadar faedah satu digit untuk pinjaman tetap dan mudah.

Pinjaman Anchor mendakwa ia merupakan pemberi pinjaman pembetulan terbesar dan terbesar di negara ini. Syarikat berasaskan Calabasas, Calif. Boleh menutup tawaran dalam tempoh tujuh hari dalam pelbagai jenis harta dengan kadar faedah yang kompetitif di 20 negeri. Terma berbeza mengikut negeri; di California, contohnya, pinjaman boleh didapati dengan kadar faedah 8% hingga 12%, bergantung kepada pengalaman pinjaman-kepada-nilai dan peminjam, dengan yuran asal 2% hingga 3% dan terma pinjaman 6 hingga 12 bulan tanpa prapembayaran penalti. Flippers boleh meminjam sehingga 70% daripada ARV di rumah. Peminjam mesti mempunyai rekod prestasi terbukti sekurang-kurangnya lima lambungan dalam 18 bulan sebelumnya; Pinjaman Anchor akan mempertimbangkan pinjaman kepada syarikat-syarikat yang berkelayakan dan LLC yang mempunyai lebih kurang lima orang.

Trenchard tidak menganggap syarikat-syarikat yang meminjamkan wang kepada tukang-kasut untuk menjadi peminjam swasta - walaupun mereka merujuk kepada diri mereka sendiri - kerana mereka cenderung mempunyai bayaran dan kadar faedah yang serupa dengan pemberi pinjaman wang yang keras. Walau bagaimanapun, kedua-dua contoh di atas adalah pengecualian.

Davis mengatakan sesetengah syarikat boleh memanggil diri mereka sebagai pemberi pinjaman swasta hanya kerana mereka adalah syarikat swasta, tetapi secara teknikal, pemberi pinjaman swasta adalah rakan, ahli keluarga atau individu lain yang tidak membuat perniagaan keluar dari pinjaman tetapi bersetuju untuk membuat hutang.

3. Crowdfund Flip Anda

Crowdfunding bergantung pada sekumpulan individu dan / atau institusi untuk pinjaman secara kolektif.Setiap pemberi pinjaman, yang disebut sebagai pelabur, membekalkan sedikit peratusan pinjaman peminjam dan memperoleh bunga atas wang itu.

Laman web crowdfunding tradisional seperti Prosper tidak ditujukan untuk membeli dan membalik rumah; Jumlah pinjaman maksimum Prosper sebanyak $ 35, 000 adalah untuk projek seperti pengubahsuaian rumah, penyatuan hutang dan pembiayaan perniagaan kecil. Di situlah laman web crowdfunding yang khusus untuk kasut hartanah kediaman datang. Pilihan termasuk RealtyShares , Groundfloor Finance dan Patch Tanah . Ada yang akan "memulangkan" pinjaman anda, yang bermaksud bahawa syarikat akan dengan cepat menutup pinjaman anda menggunakan wang sendiri sementara ia menunggu para pelabur untuk membiayai pembiayaan, sementara yang lain tidak menutup pinjaman anda sehingga para pelabur membiayai sepenuhnya. Ini mungkin bermakna penutupan yang lebih perlahan atau tiada penutupan.

"Laman web Crowdfunding menduduki kerangka yang sama seperti pemberi pinjaman wang keras," kata Davis. "Mereka agak mahal, tetapi akan meminjamkan kepada pelabur hartanah tanpa mengira jumlah gadai janji yang mereka miliki, dan memberi tumpuan banyak pada cagaran dan kualiti perjanjian itu sendiri. "

Empat laman Crowdfunding

RealtyShares menawarkan pembiayaan pinjaman jangka pendek kepada kos (LTC) pembiayaan sehingga 90%, penutupan dalam masa 10 hari, tempoh 6 hingga 24 bulan dan kadar bermula pada 9%. Pinjaman sebanyak $ 100, 000 hingga $ 10 juta boleh didapati. Syarikat ini bekerja dengan syarikat pelaburan yang berpengalaman dengan rekod prestasi yang terbukti dan hanya meluluskan 5% transaksi.

Groundfloo r menawarkan pinjaman dari $ 25,000 hingga $ 2 juta dengan pembiayaan sehingga 90% LTC, penutupan dalam masa kurang dari tujuh hari, tidak ada pembayaran semasa tempoh pinjaman, dan tidak ada pulangan cukai atau penyata bank diperlukan untuk pinjaman di bawah setengah juta. Kadar faedah antara 6% hingga 26%. Peminjam mesti membayar sekurang-kurangnya tiga bulan faedah walaupun mereka membayar pinjaman lebih awal. Kos penutupan tipikal ialah $ 500 hingga $ 1, 500, dan Groundfloor mengenakan dua hingga empat mata setiap pinjaman. Semua mata dan bayaran boleh dimasukkan ke dalam pinjaman. Groundfloor biasanya tidak berfungsi dengan sirip yang tidak berpengalaman.

Patch Land menawarkan pinjaman dari $ 100, 000 kepada $ 5 juta dengan pembiayaan sehingga 80% dari pinjaman kepada nilai atau sehingga 70% daripada nilai yang telah diubahsuaikan, penutupan dalam hanya 7 hari, dan kadar faedah bermula pada 7. 99%. Peminjam membuat bayaran faedah bulanan secara automatik atas pinjaman mereka untuk tempoh satu hingga 36 bulan. Patch Tanah hanya berfungsi dengan pemaju yang berpengalaman.

AssetAvenue , pemberi pinjaman dalam talian yang berpangkalan di California, membiayai pinjaman $ 150,000 hingga $ 2 juta untuk hartanah pelaburan di 43 negeri dan mengatakan ia boleh menutup pinjaman pemulihan dalam masa 10 hari. Ia mengenakan yuran permohonan supaya pihak ketiga dapat melakukan usaha wajar atas permintaan pinjaman peminjam; ia juga mengenakan yuran permulaan dan kos penutupan piawai yang lain. Flippers boleh meminjam sehingga 75% dari harga belian dan sehingga 100% daripada belanjawan pemulihan. Peminjam memuatkan dokumen mereka dan boleh memantau kemajuan pinjaman mereka dalam talian. Pinjaman dibayar balik melalui debit automatik dari akaun bank peminjam.

Kemungkinan Kerugian

Trenchard dan Machado berkata mereka tidak menggunakan laman web crowdfunding hartanah. Tetapi kedua-duanya disyaki bahawa proses crowdfunders 'untuk menilai dan melakukan kesepakatan mungkin lebih perlahan daripada apa yang peminjam akan mengalami dengan pemberi pinjaman wang peribadi atau keras dengan siapa dia mempunyai hubungan yang kukuh. Mereka pemberi pinjaman mungkin dapat menutup kesepakatan dalam masa 24 jam apabila peluang besar muncul dan semua dokumen itu teratur.

Tidak seperti pemberi pinjaman peribadi, laman web crowdfunding juga mungkin tidak menawarkan peluang untuk berunding. Mereka mungkin menetapkan parameter untuk setiap transaksi kerana mereka bertanggungjawab kepada sekumpulan pelabur yang besar.

(Ketahui lebih lanjut mengenai tanggungjawab anda apabila anda menjual Real Estate Flipping: 8 Disclosures You Must Make .)

Bottom Line

Jika anda tidak mempunyai cukup uang untuk flip rumah tanpa bantuan kewangan - atau jika anda mempunyai wang tunai tetapi ingin mengehadkan risiko anda - terdapat beberapa cara untuk mendapatkan pembiayaan. Pemberi pinjaman wang keras, pemberi pinjaman peribadi atau tapak crowdfunding hartanah boleh membantu anda mencapai impian rumah anda.

Semua pilihan ini mahal berbanding dengan pembiayaan gadai janji tradisional untuk rumah yang diduduki pemilik, tetapi harganya mencerminkan risiko yang tinggi yang diambil oleh pemberi pinjaman dan tidak mungkin anda memperoleh pinjaman bank berminat untuk membalikkan rumah. Tetapi dengan menggunakan wang orang lain bukan sahaja membolehkan anda memulakan perniagaan membalik apabila anda mempunyai sedikit atau tiada wang tunai untuk melabur, ia juga memberi anda peluang untuk melipatgandakan lebih banyak harta secara serentak dan meningkatkan keuntungan keseluruhan anda setelah anda memperoleh pengalaman yang cukup untuk melakukan pelbagai transaksi .

"Jika anda tahu pilihan, di mana untuk mencari mereka dan cara rangkaian, masalahnya lebih banyak dalam mencari tawaran daripada mencari wang," kata Trenchard. "Ia sangat mudah untuk mencari wang untuk banyak, tetapi sangat sukar untuk mencari tawaran hebat. "

Penafian: Pemberi pinjaman yang dinamakan dan diterangkan dalam artikel ini dibentangkan untuk tujuan maklumat sahaja. Baik Investopedia maupun pengarang tidak menyokong mana-mana syarikat ini. Peminjam perlu melakukan penyelidikan mereka sendiri sebelum menentukan sama ada mana-mana pemberi pinjaman ini adalah pilihan yang baik untuk keperluan pembiayaan tertentu mereka.