Membeli rumah dengan gadai janji mungkin merupakan transaksi kewangan terbesar yang anda akan masuk. Biasanya pemberi pinjaman bank atau gadai janji akan membiayai 80% daripada harga rumah, dan anda bersetuju untuk membayar baliknya - dengan faedah - sepanjang tempoh tertentu. Memandangkan anda membandingkan pemberi pinjaman, kadar, dan pilihan, bermanfaat untuk memahami bagaimana faedah terakru setiap bulan dan dibayar.

Bagaimana Pembayaran Hutang Bulanan Anda Dikira

Secara ringkas, setiap bulan anda membayar balik sebahagian daripada prinsipal (amaun yang anda meminjam) serta faedah terakru untuk bulan itu. Pemberi pinjaman anda akan menggunakan formula pelunasan untuk membuat jadual pembayaran yang memecahkan setiap pembayaran untuk membayar prinsipal dan faedah. Panjang atau hayat pinjaman anda juga menentukan berapa banyak yang akan anda bayar setiap bulan.

Menyelamatkan pembayaran lebih dari satu tahun (sehingga 30) pada amnya akan menghasilkan bayaran bulanan yang lebih rendah. Semakin lama anda ambil untuk membayar hipotek anda, semakin tinggi biaya pembelian keseluruhan untuk rumah anda akan menjadi kerana anda akan membayar bunga untuk jangka masa yang lebih lama. Lihat sendiri bagaimana menukar terma gadai janji anda boleh mengubah kos rumah anda dengan menggunakan kalkulator Mortgage Investopedia.

Pada permulaan pinjaman, prinsipal mendapat bayaran secara perlahan kerana sebahagian besar pembayaran digunakan untuk membayar faedah. Menjelang akhir pinjaman anda, sedikit bayaran akan dikenakan ke atas minat, dan sebahagian besar akan pergi ke arah membayar prinsipal. Dalam talian, anda boleh menggunakan kalkulator pelunasan untuk mendapatkan pemahaman tentang bagaimana faedahnya lebih mahal pada permulaan pinjaman.

Pembelajaran Syarat-syarat: Kadar Tetap vs Kadar laras

Bank dan pemberi pinjaman terutamanya menawarkan dua jenis pinjaman:

Kadar Tetap: kadar faedah tidak berubah.

Kadar laras: kadar faedah akan berubah mengikut keadaan yang ditetapkan. Kadang-kadang disebut sebagai kadar berubah-ubah atau pinjaman hibrid.

Inilah cara kerja ini dalam gadai janji rumah:

Gadai janji kadar tetap: Pembayaran bulanan tetap sama untuk kehidupan pinjaman ini. Kadar faedah terkunci dan tidak berubah. Pinjaman mempunyai jangka hayat pembayaran balik selama 30 tahun; Panjang yang lebih pendek sebanyak 10, 15, 20 tahun juga biasanya tersedia. Pinjaman yang lebih pendek akan mempunyai bayaran bulanan yang lebih besar yang diimbangi oleh kadar faedah yang lebih rendah dan kos keseluruhan yang lebih rendah.

Contoh: Gadai janji kadar tetap $ 200,000 untuk 30 tahun (360 pembayaran bulanan) pada kadar faedah tahunan sebanyak 4. 5%, akan mempunyai pembayaran bulanan kira-kira $ 1, 013. (Cukai, insurans , escrow adalah tambahan dan tidak termasuk dalam angka ini.) Kadar faedah tahunan dipecah menjadi kadar bulanan seperti berikut: kadar tahunan, katakan, 4. 5% dibahagi dengan 12 bersamaan dengan kadar faedah bulanan 0.375%. Setiap bulan anda akan membayar 0. 375% faedah ke atas jumlah yang anda sebenarnya berhutang di rumah.

Pembayaran pertama Anda $ 1, 013 (1 dari 360) dikenakan $ 750 ke arah bunga dan $ 263 ke arah prinsipal. Pembayaran bulanan kedua, kerana prinsipal sedikit lebih kecil, akan menimbulkan sedikit faedah dan sedikit lebih daripada prinsipal akan dibayar. Dengan pembayaran 359, sebahagian besar bayaran bulanan akan dikenakan ke atas prinsipal.

Gadai janji kadar laras (ARM): Oleh kerana kadar faedah tidak terkunci, bayaran bulanan untuk jenis pinjaman ini akan berubah sepanjang hayat pinjaman. Kebanyakan ARM mempunyai had atau cap pada berapa banyak kadar faedah yang berubah-ubah, serta seberapa kerap kadar faedah boleh ditukar. Apabila kadar naik atau turun, pemberi pinjaman mengira semula bayaran bulanan anda supaya anda membuat pembayaran yang sama sehingga pelarasan kadar seterusnya berlaku. Apabila kadar faedah meningkat, begitu juga bayaran bulanan anda; setiap bayaran terpakai kepada faedah dan prinsipal dengan cara yang sama seperti gadai janji kadar tetap, melebihi bilangan tahun yang ditetapkan. Pemberi pinjaman sering menawarkan kadar faedah yang lebih rendah untuk beberapa tahun pertama ARM, tetapi harga berubah selepas itu - sekerap sekali setahun.

Kadar faedah awal pada ARM jauh lebih rendah daripada gadai janji kadar tetap.

* ARM boleh menjadi menarik jika anda merancang untuk tinggal di rumah anda selama beberapa tahun sahaja.

* Pertimbangkan seberapa kerap kadar faedah akan disesuaikan. Contoh: 5/1 tahun ARM mempunyai kadar tetap selama lima tahun, maka setiap tahun kadar faedah akan disesuaikan untuk baki tempoh pinjaman.

* ARM menentukan bagaimana kadar faedah ditentukan - mereka boleh terikat dengan indeks kewangan yang berbeza seperti bil tahun U. S. Treasury. Tanya perancang kewangan anda untuk mendapatkan nasihat mengenai pemilihan ARM dengan kadar faedah yang paling stabil.

Contoh: A $ 200, 000 5/1 gadai janji kadar laras selama 30 tahun (360 pembayaran bulanan) bermula dengan kadar faedah tahunan sebanyak 4% selama lima tahun, dibenarkan untuk menukar. 25% setiap tahun. ARM ini mempunyai paras minat sebanyak 12%. Jumlah bayaran untuk bulan 1 hingga 60 adalah $ 955 setiap satu. Bayaran untuk 61 hingga 72 adalah $ 980. Pembayaran untuk 73 hingga 84 adalah $ 1, 005. (Cukai, insurans, escrow adalah tambahan dan tidak termasuk dalam angka ini.) Anda boleh mengira kos anda dalam talian untuk ARM.

Pinjaman-pinjaman yang Minum, Reguler dan Jumbo

Pilihan ketiga - lazimnya diperuntukkan bagi pembeli rumah mewah atau mereka yang mempunyai pendapatan yang tidak teratur - adalah gadai janji hanya bunga. Seperti namanya, jenis pinjaman ini memberikan anda pilihan untuk membayar hanya faedah untuk beberapa tahun pertama, dan ia menarik kepada pemilik rumah kali pertama kerana bayaran yang rendah semasa tahun pendapatan mereka yang lebih rendah. Ia juga boleh menjadi pilihan yang tepat jika anda mengharapkan untuk memiliki rumah untuk masa yang agak singkat, dan berniat untuk menjual sebelum keuntungan yang lebih besar bermula.

Sebuah gadai janji jumbo biasanya untuk jumlah melebihi batas pinjaman yang sesuai, saat ini $ 424, 100 untuk semua negara kecuali Hawaii dan Alaska, di mana lebih tinggi.Di samping itu, dalam pasaran perumahan tertentu yang ditetapkan secara federasi seperti New York City, Los Angeles dan seluruh kawasan San Jose-San Francisco-Oakland, had pinjaman yang sesuai ialah $ 636, 150.

Pinjaman jumbo hanya faedah juga tersedia, walaupun biasanya untuk yang kaya raya. Berstruktur serupa dengan ARM, tempoh hanya faedah berlangsung selama sepuluh tahun. Selepas itu, kadar itu akan menyesuaikan setiap tahun, dan pembayaran akan dikenakan ke atas pembayaran prinsipal. Pembayaran boleh meningkat dengan ketara pada ketika itu. (Anda mungkin berminat dengan 5 Jenis Hipotek Berisiko Untuk Dihindari.)

Perkara Lain Yang Perlu Dipertimbangkan

* Escrow dan yuran lain. Anda perlu membuat belanjawan untuk item lain yang akan menambah jumlah pembayaran hipotek bulanan anda, seperti cukai, insurans, dan biaya escrow. Kos ini tidak tetap dan boleh berubah-ubah. Pemberi pinjaman anda akan menyenaraikan kos tambahan sebagai sebahagian daripada perjanjian gadai janji anda.

* Sekiranya anda membayar sedikit tambahan setiap bulan? Secara teori, membayar sedikit tambahan setiap bulan ke arah mengurangkan pengetua adalah satu cara untuk memiliki rumah anda lebih cepat. Profesional kewangan mencadangkan hutang terkumpul seperti kad kredit atau pinjaman pelajar dibayar pertama, akaun simpanan dibiayai dengan baik, dan kemudian mempertimbangkan membayar tambahan setiap bulan.

* Faedah adalah potongan cukai. Jika anda memotong potongan pada pulangan cukai tahunan anda, IRS membenarkan anda memotong pembayaran faedah gadai janji rumah; untuk pulangan negeri, potongan itu berbeza-beza. Semak dengan profesional cukai untuk nasihat khusus mengenai peraturan yang layak. Bagi kebanyakan pemilik rumah, potongan gadai janji hipotek ini merupakan salah satu penipuan terbesar yang mereka dapat memanfaatkan.

Bottom Line

Dasar kebangsaan nikmat pembeli rumah melalui kod cukai, dan bagi banyak keluarga, pembelian rumah yang betul adalah cara terbaik untuk membina aset sebagai telur sarang persaraan mereka. Selain itu, jika anda boleh menahan diri daripada pembiayaan semula wang tunai, rumah yang anda beli pada usia 30 dengan gadai janji kadar tetap 30 tahun akan dibayar sepenuhnya pada saat anda mencapai usia persaraan yang normal, memberikan anda tempat yang murah untuk hidup apabila pendapatan anda hilang. Terlepas dari kekacauan berikutan kemalangan kewangan pada tahun 2008 dan keruntuhan gelembung perumahan yang berikutnya, pemilikan rumah adalah sesuatu yang harus anda pertimbangkan dalam perancangan kewangan jangka panjang anda.

Terokai subjek ini dengan lebih lanjut dengan 5 Rahsia Anda Tidak Tahu Tentang Gadai Janji dan Manfaat Melunaskan Gadai Janji Anda.