Kadar faedah, terutamanya kadar pertukaran antara bank dan bil Perbendaharaan, mempunyai kesan yang mendalam terhadap nilai harta penghasil pendapatan seperti pada mana-mana kenderaan pelaburan. Kerana pengaruh kadar faedah ke atas kemampuan individu untuk membeli hartanah kediaman (dengan meningkatkan atau menurunkan kos modal gadai janji) sangat mendalam, banyak orang salah menganggap bahawa satu-satunya faktor penentu dalam penilaian hartanah ialah kadar gadai janji. Walau bagaimanapun, kadar gadai janji adalah hanya satu faktor yang berkaitan dengan minat yang mempengaruhi nilai harta. Kerana kadar faedah juga mempengaruhi aliran modal, penawaran dan permintaan untuk modal dan kadar pelaburan yang diperlukan oleh pelabur, kadar faedah akan mendorong harga hartanah dalam pelbagai cara.

Asas Penilaian

Untuk memahami bagaimana kadar faedah yang dipengaruhi oleh kerajaan, aliran modal dan kadar pembiayaan mempengaruhi nilai harta, anda harus mempunyai pemahaman asas tentang pendekatan pendapatan terhadap nilai hartanah. Walaupun nilai hartanah dipengaruhi oleh penawaran dan permintaan hartanah di dalam sesuatu tempat dan kos penggantian untuk membangunkan hartanah baru, pendekatan pendapatan adalah teknik penilaian yang paling biasa bagi para pelabur. Pendekatan pendapatan yang disediakan oleh pentaksir hartanah komersil dan oleh penaja jamin dan pelabur pelaburan yang disokong oleh hartanah adalah sangat mirip dengan analisis aliran tunai diskaun yang dijalankan ke atas pelaburan ekuiti dan bon.

Secara ringkas, penilaian bermula dengan meramalkan pendapatan harta, yang mengambil bentuk pembayaran sewa yang dijangkakan atau, dalam hal hotel, penghunian hotel yang diduga didarabkan dengan kos purata setiap bilik. Kemudian, dengan mengambil semua kos peringkat harta, termasuk kos pembiayaan, penganalisis itu tiba di pendapatan operasi bersih (NOI), atau aliran tunai yang tinggal, selepas semua perbelanjaan operasi.

Dengan menolak semua kos modal, serta modal pelaburan untuk mengekalkan atau membaiki harta dan perbelanjaan bukan khusus khusus dari NOI, hasilnya adalah aliran tunai bersih (NCF). Kerana harta tidak biasanya mengekalkan tunai atau mempunyai dasar dividen yang dinyatakan, NCF sama dengan tunai yang tersedia kepada pelabur dan sama dengan tunai daripada dividen, yang digunakan untuk menilai pelaburan ekuiti atau pendapatan tetap. Dengan menggunakan dividen atau dengan mendiskaun aliran aliran tunai (termasuk nilai sisa) untuk tempoh pelaburan tertentu, nilai hartanah ditentukan.

Aliran Modal

Kadar faedah boleh menjejaskan kos pembiayaan dan kadar gadai janji, yang seterusnya mempengaruhi kos tahap harta dan dengan itu mempengaruhi nilai-nilai. Walau bagaimanapun, penawaran dan permintaan bagi pelaburan modal dan bersaing mempunyai kesan yang besar terhadap kadar pulangan yang diperlukan (RROR) dan nilai pelaburan.Memandangkan Lembaga Rizab Persekutuan telah menumpukan fokus dari dasar monetari dan lebih kepada menguruskan kadar faedah sebagai cara untuk merangsang ekonomi atau menahan inflasi, dasarnya mempunyai kesan langsung ke atas nilai semua pelaburan.

Apabila kadar pertukaran antara bank menurun, kos dana dikurangkan, dan dana mengalir ke dalam sistem; Sebaliknya, apabila kadar kenaikan, ketersediaan dana berkurangan. Bagi hartanah, perubahan dalam kadar pinjaman antara bank sama ada menambah atau mengurangkan jumlah modal yang tersedia untuk pelaburan. Jumlah modal dan kos modal mempengaruhi permintaan tetapi juga bekalan, modal yang tersedia untuk pembelian hartanah dan pembangunan. Sebagai contoh, apabila ketersediaan modal adalah ketat, pembekal modal cenderung untuk memberi pinjaman lebih kurang sebagai peratusan nilai intrinsik, atau tidak setakat "timbunan modal." Ini bermakna pinjaman dibuat pada pinjaman yang lebih rendah kepada nisbah nilai, sekali gus mengurangkan aliran tunai dan nilai harta leveraged.

Perubahan dalam aliran modal ini juga boleh memberi kesan langsung kepada dinamika bekalan dan permintaan untuk harta benda. Kos modal dan ketersediaan modal menjejaskan bekalan dengan menyediakan modal tambahan untuk pembangunan hartanah dan juga mempengaruhi populasi bakal pembeli yang berminat. Kedua-dua faktor ini berfungsi bersama untuk menentukan nilai harta benda.

Kadar Diskaun

Kesan yang paling jelas mengenai kadar faedah ke atas nilai hartanah boleh dilihat dalam derivasi kadar diskaun atau permodalan. Kadar permodalan boleh dilihat sebagai kadar dividen yang diperlukan pelabur, manakala kadar diskaun sama dengan jumlah jumlah pulangan pelabur yang diperlukan. K biasanya menandakan RROR, manakala kadar permodalan sama dengan (K-g), di mana g adalah pertumbuhan pendapatan yang dijangkakan atau kenaikan nilai modal.

Setiap kadar ini dipengaruhi oleh kadar faedah semasa kerana mereka bersamaan dengan kadar bebas risiko ditambah premium risiko . Bagi kebanyakan pelabur, kadar bebas risiko adalah kadar pada U. S. Treasuries; ini dijamin oleh U. S. kredit kerajaan, jadi mereka dianggap bebas risiko kerana kebarangkalian lalai sangat rendah. Oleh kerana pelaburan berisiko tinggi mesti mencapai pulangan yang lebih tinggi untuk mengimbangi risiko tambahan yang ditanggung, apabila menentukan kadar diskaun dan kadar permodalan, pelabur menambah premium risiko kepada kadar bebas risiko untuk menentukan pulangan yang diselaraskan risiko yang diperlukan pada setiap pelaburan yang dipertimbangkan .

Kerana K (kadar diskaun) bersamaan dengan kadar bebas risiko ditambah premium risiko, kadar permodalan bersamaan dengan kadar bebas risiko ditambah premium risiko, kurang pertumbuhan (g) pendapatan yang dijangkakan. Walaupun premium risiko bervariasi disebabkan oleh penawaran dan permintaan dan faktor risiko lain di pasaran, kadar diskaun akan berbeza-beza disebabkan perubahan dalam kadar faedah yang membuatnya meningkat. Apabila pulangan yang diperlukan untuk pelaburan bersaing atau pengganti meningkat, nilai hartanah jatuh; sebaliknya apabila kadar faedah jatuh, kenaikan harga hartanah.

Bottom Line

Penting untuk memberi tumpuan kepada kadar gadai janji kerana mereka mempunyai pengaruh langsung terhadap harga hartanah.Jika anda seorang calon pemilik rumah atau pelabur hartanah, cara mudah untuk meneliti kadar faedah semasa adalah menggunakan kalkulator hipotek.

Yang berkata, adalah penting untuk diperhatikan bahawa perubahan kadar faedah mempengaruhi banyak aspek hartanah. Di luar harga rumah baru anda, kadar faedah juga mempengaruhi ketersediaan modal dan permintaan untuk pelaburan. Aliran modal ini mempengaruhi penawaran dan permintaan untuk harta dan, akibatnya, mereka mempengaruhi harga hartanah. Juga, kadar faedah juga mempengaruhi pulangan atas pelaburan pengganti, dan harga berubah untuk kekal selaras dengan risiko yang wujud dalam pelaburan hartanah. Perubahan dalam kadar pulangan yang diperlukan untuk hartanah juga berubah semasa tempoh ketidakstabilan dalam pasaran kredit. Oleh kerana pelabur menjangkakan variabiliti yang meningkat pada kadar masa depan atau peningkatan risiko, premium risiko melebar, meletakkan tekanan menurun ke atas harga hartanah.