Persoalan sama ada membeli dan menjual atau membeli dan memegang adalah strategi pelaburan hartanah terbaik yang tidak mempunyai satu jawapan yang betul. Sebaliknya, keputusan memilih kaedah satu demi satu harus menjadi sebahagian daripada strategi eksplisit yang mengambil matlamat pelaburan keseluruhan pelabur, serta peluang yang dibentangkan oleh pasaran sedia ada, sebagai pertimbangan. Artikel ini akan membincangkan kelebihan dan kekurangan strategi pelaburan masing-masing. Baca terus untuk mengetahui strategi mana yang akan mengatasi yang lain di pasaran di mana anda melabur.

Mengapa Melabur dalam Harta Tanah?

Pemilikan hartanah kediaman semakin menarik minat pelabur runcit untuk sebab-sebab berikut:

• Harta tanah memberikan pulangan lebih banyak daripada harga saham dan bon.
• Hartanah menyediakan lindung nilai inflasi kerana kadar sewa dan aliran tunai pelaburan biasanya meningkat sekurang-kurangnya sebanyak kadar inflasi.
• Harta tanah menyediakan tempat yang sangat baik untuk modal ketika para pelabur tidak pasti prospek dalam pasaran saham dan bon atau apabila pelabur mengharapkan pulangan jangka panjang dalam saham dan bon tidak mencukupi.
• Ekuiti yang diwujudkan dalam pelaburan hartanah menyediakan asas yang sangat baik untuk membiayai peluang pelaburan lain. Daripada meminjam untuk mendapatkan modal untuk masuk ke kenderaan lain (i., Membeli stok pada margin), pelabur boleh meminjam terhadap ekuiti mereka untuk membiayai projek lain. Kemudahan relatif dalam peminjaman terhadap pelaburan harta tanah yang digabungkan dengan pengurangan faedah gadai janji menjadikan pilihan ini kaedah yang lebih murah untuk membiayai peluang lain untuk pelabur yang selesa mengambil risiko kewangan tambahan.
• Sebagai tambahan kepada menyediakan aliran tunai kepada pemilik semasa tempoh apabila hartanah kediaman sedang disewa, ia juga boleh digunakan sebagai tempat kediaman atau untuk tujuan lain selama tempoh ketika tidak menghasilkan arus kas. (Ingin mengetahui lebih lanjut? Baca: Melabur dalam Harta Tanah .)

Pengaruh Faktor Pasaran

Untuk menggambarkan implikasi keputusan flip atau pegangan, seseorang mesti memahami isu-isu yang wujud untuk setiap strategi urus niaga. Berbanding dengan stok dan bon, hartanah adalah pasaran yang tidak cekap dan dicirikan oleh jumlah urus niaga yang rendah dan data pasaran yang tidak terlalu telus. Kesukaran mencari peluang hartanah dalam kombinasi dengan harta tanah dan data pasaran yang tidak konsisten menjadikan urus niaga hartanah lebih sukar dan mahal untuk dilaksanakan daripada perdagangan stok dan bon. (Untuk bacaan lanjut, lihat: Lima Perkara Setiap Pelabur Harta Tanah Harus Tahu .)

Dua isu lain yang boleh menyebabkan pelabur memilih satu taktik yang lain berpusing di sekitar kaedah penilaian dan modal yang diperlukan untuk melabur dalam kelas aset ini.Harta kediaman dinilai oleh kaedah penilaian dan bukan oleh perdagangan berterusan, yang menghasilkan pulangan pelaburan yang lebih mudah diramalkan dan kurang menentu daripada pulangan saham dan bon. Kerana permintaan untuk hartanah terjejas oleh trend ekonomi jangka panjang, seperti pertumbuhan penduduk, pekerjaan, dan ekonomi am, hartanah telah meluaskan tempoh nilai tinggi dan rendah dan jumlah urus niaga. Pasaran hartanah dalam trend menaik yang panjang dicirikan oleh peningkatan permintaan dan tempoh di mana para pelabur "membuat jerami sementara matahari bersinar," sementara di bawah pasaran cenderung untuk menunjukkan perdagangan terhad, dengan pelabur mengambil kerugian kertas sehingga pasaran menghidupkan semula dan mereka dapat sekali lagi menyedari keuntungan.

Untuk menunjukkan kos pelaburan hartanah yang agak tinggi pada strategi pelaburan keseluruhan, bandingkan perbezaan antara pelaburan $ 200,000 dalam ekuiti dan pelaburan yang sama dalam hartanah. Apabila mengambil pendedahan ekuiti yang besar, pelabur boleh dengan segera menjual sebahagian daripada pelaburan untuk mendapatkan keuntungan dan memegang baki kepada purata kos dolar, menunggu potensi keuntungan masa depan, atau mengambil kedudukan jangka panjang dalam industri atau syarikat itu. Kedudukan $ 200.000 dolar dalam harta boleh jadi apa-apa dari satu rumah keluarga tunggal hingga beberapa harta kecil. Kecuali pelaburan hartanah yang dijaminkan, seperti amanah pelaburan hartanah (REIT), satu masalah dengan pemilikan tunggal harta kediaman adalah bahawa ia tidak mudah dibahagikan. Dengan jenis pelaburan lain, seperti saham, jika pelabur tidak selesa dengan pendedahan tertentu, dia boleh "membuang" pendedahan dengan derivatif atau dengan menjual sebahagian daripada pelaburan. Dengan harta tanah, satu-satunya cara untuk mengurangkan pendedahan adalah untuk menjual kepentingan perkongsian dalam harta benda, yang boleh membawa kepada isu kawalan, perundangan dan pengurusan.

Kebaikan dan Kekurangan Flip

Kelebihan yang paling ketara untuk membalikkan pelaburan hartanah adalah keupayaan untuk segera merealisasikan keuntungan dan mempunyai modal terikat untuk sekurang-kurangnya jumlah masa yang mungkin. Selain itu, tidak seperti pasaran saham, yang boleh berubah pada pertengahan hari, pasaran hartanah lebih mudah diramalkan dan boleh menghasilkan tempoh masa yang panjang yang memberi ganti rugi kepada pelabur untuk membongkar hartanah. Dalam ertikah ini, sifat membuang boleh dianggap sebagai strategi pelaburan yang kurang berisiko kerana ia bertujuan untuk mengekalkan modal berisiko untuk masa yang minimum dan kerana ia tidak mempunyai risiko pengurusan dan pajakan yang wujud dalam memegang hartanah.

Bagi kebanyakan pelabur, membongkar hartanah harus dianggap lebih strategi taktik daripada strategi pelaburan jangka panjang. Kerana kos urus niaga sangat tinggi pada kedua-dua belah beli dan menjual, mereka boleh menjejaskan keuntungan dengan ketara. Terdapat dua jenis hartanah utama yang boleh digunakan dalam pendekatan membeli / menjual kepada pelaburan hartanah. Yang pertama adalah rumah atau pangsapuri yang boleh dibeli di bawah nilai pasaran semasa kerana mereka berada dalam kesulitan kewangan. Yang kedua adalah "fixer", sebuah harta dengan isu struktur atau reka bentuk yang dapat diatasi untuk menghasilkan nilai.

Pelabur yang memberi tumpuan kepada sifat yang bermasalah melakukannya dengan mengenal pasti pemilik rumah yang tidak dapat lagi mengurus atau mengekalkan sifatnya atau dengan mencari harta yang terlalu banyak ditumpaskan dan berisiko untuk menjadi lalai. Mereka yang memilih pembetulan, sebaliknya, akan merombak atau meningkatkan harta supaya ia berfungsi lebih baik untuk pemilik rumah atau lebih efisien untuk penyewa apartmen. Dengan menggunakan taktik ini, pembeli pembetung bergantung kepada modal pelaburan untuk meningkatkan nilai-nilai yang bertentangan dengan hanya membeli harta untuk asas yang rendah untuk menghasilkan pulangan pelaburan yang tinggi. Sudah tentu, ia juga mungkin untuk menggabungkan dua strategi ini apabila membuang sifat, dan banyak pelabur berbuat demikian.

Walau bagaimanapun, sifat membuang boleh membuat isu-isu cukai dan kos yang tidak dihadapi dengan pelaburan jangka panjang. Pengalihan biasanya membawa kepada perubahan pendapatan yang boleh menghasilkan aliran tunai dan isu-isu pengurusan cukai. Selain itu, mencari peluang ini sukar untuk jangka panjang, menjadikan strategi ini lebih sesuai bagi mereka yang ingin memanfaatkan peluang jangka pendek dalam pasaran hartanah. (Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai membalik, baca Lima Kesilapan yang Membuat Rumah Membalik Flop A).

Kebaikan dan Kekurangan Memegang

Fakta yang terkenal bahawa membeli dan memegang hartanah adalah resipi untuk mengumpul kekayaan yang besar. Kebanyakan "wang lama" di U. S. dan luar negara terkumpul melalui pemilikan tanah. Walaupun selepas tempoh penurunan harga tanah, nilai tanah hampir selalu pulih dalam jangka panjang kerana terdapat bekalan tanah yang terhad.

Walau bagaimanapun, pemilikan hartanah jangka panjang membawa pelbagai isu pengurusan dan undang-undang yang pelabur dalam stok dan bon tidak perlu bersaing. Pemilikan hartanah adalah usaha yang berorientasi manajemen yang berada di luar keterampilan banyak investor.

Pelabur ekuiti perlu mempunyai kemahiran untuk menganalisis pasaran tertentu, syarikat tertentu dan keupayaan pengurusan untuk melaksanakan strategi perniagaannya. Seorang pelabur hartanah jangka panjang memerlukan kemahiran yang sama tetapi mempunyai tanggungjawab tambahan untuk mencipta dan melaksanakan strategi perniagaan untuk hartanahnya. Banyak pelabur, terutamanya pemilik harta sewa pertama, tidak bersedia atau tidak dilengkapi untuk menangani tanggungjawab yang datang dengan menguruskan harta sewa. Proses mencari penyewa yang berkualiti dan memenuhi keperluan mereka, bersama-sama dengan memastikan penyelenggaraan dan pemeliharaan harta benda, boleh menjadi usaha yang stres dan masa yang intensif, tetapi pengurusan hartanah yang berjaya adalah perlu untuk memastikan aliran tunai yang berterusan daripada pelaburan seseorang. (Berpikir tentang menjadi tuan rumah? Lihat 10 Ciri-ciri Utama Harta Sewaan Menguntungkan dan Tips Untuk Tuan Tanah Yang Calon .)

Risiko yang wujud dalam pemilikan harta tanah jangka panjang adalah besar, tetapi jika dikurangkan, pelabur diberi pampasan yang baik untuk mengandaikannya. Kebanyakan risiko ini, yang termasuk risiko urus niaga pembelian dan penjualan hartanah, risiko kesejahteraan hartanah dan risiko mencari dan menyenggara penyewa dianggap risiko yang tidak sistematik atau risiko pelaburan yang boleh dipelbagaikan jika nombor yang sesuai pelaburan dibeli dalam portfolio yang direka dengan baik.Masalah bagi kebanyakan pelabur adalah bahawa harta tanah begitu berintensifkan modal bahawa jumlah yang diperlukan untuk membeli harta yang cukup untuk mempelbagaikan risiko-risiko ini adalah di luar kebolehan mereka. (Untuk mengetahui cara menilai tahap risiko peribadi anda, lihat: Menentukan Risiko Dan Piramid Risiko .)

Memilih Strategi

Untuk memutuskan sama ada membuang sifat atau memegangnya jangka panjang adalah strategi yang paling sesuai, seseorang perlu menjawab beberapa soalan kritikal. Seorang pelabur mesti memutuskan sama ada peruntukan modal adalah kekal atau yang sementara dan sama ada ia merupakan bahagian teras dari strategi pelaburan keseluruhan atau cara untuk meningkatkan pulangan. Satu juga perlu menentukan risiko dan pulangan yang sesuai untuk bahagian portfolio pelaburan mereka dan sama ada pelabur mempunyai toleransi dan kemahiran yang sesuai untuk mengambil tanggungjawab pengurusan yang bersamaan dengan jenis pelaburan. Sekiranya modal tidak tersedia untuk membeli portfolio terpelbagai, calon pelabur mesti bersedia untuk mengambil risiko yang tidak sistematik termasuk risiko harta individu dan potensi kekurangan permintaan untuk harta itu, sama ada oleh pemilik rumah atau penyewa. Dalam memutuskan untuk mengambil strategi membeli-dan-menjual, pelabur juga mesti menentukan sama ada dia mempunyai kemahiran untuk mendedahkan sifat jualan atau pembaikpulihan yang bermasalah. Dalam strategi transaksional ini, adalah penting untuk menentukan sama ada modal boleh bertukar cukup masa dalam tempoh pelaburan tertentu untuk mengatasi kos urus niaga di kedua-dua belah beli dan menjual, termasuk pembrokeran, pembiayaan, dan fi penutupan.

Garis Bawah

Meskipun pilihan antara kedua strategi tersebut bergantung pada situasi kewangan tertentu dan matlamat pelaburan, strategi pemegangan jangka panjang pada umumnya lebih sesuai untuk mereka yang menggunakan harta tanah sebagai sebahagian teras keseluruhan mereka portfolio pelaburan; membuang sifat lebih sesuai apabila hartanah digunakan sebagai tambahan atau taktik peningkatan-kembali. Pelabur yang ingin mengumpulkan kekayaan dan memperoleh pendapatan daripada pelaburan hartanah mereka harus mempertimbangkan memegang hartanah untuk jangka masa panjang, menggunakan ekuiti yang dibina dalam portfolio untuk membiayai peluang pelaburan lain, dengan potensi akhirnya menjual hartanah di pasaran. Ciri-ciri flipping adalah taktik yang paling sesuai untuk tempoh apabila prospek dalam pasaran saham dan bon rendah, atau bagi pelabur yang ingin mencapai keuntungan modal jangka pendek selagi pasaran sekarang akan dibenarkan.