Adakah anda memerlukan cara untuk membayar perbelanjaan besar seperti menghantar anak anda ke kolej atau mengubahsuai dapur anda? Atau adakah anda ingin menghapuskan, sekali dan untuk semua, baki kad kredit yang belum selesai? Jawapannya mungkin, secara literal, di halaman belakang anda sendiri. Jika anda mempunyai ekuiti yang cukup di rumah anda, anda boleh meminjam terhadapnya dengan kadar faedah yang rendah; sebagai bonus, pembayaran faedah secara amnya boleh ditolak cukai.

Terdapat dua cara asas untuk menggunakan kediaman anda sebagai cagaran: pinjaman ekuiti rumah dan garis ekuiti rumah kredit (HELOC). Berikut adalah perkara yang perlu anda pertimbangkan apabila memilih antara mereka. (Untuk buku asas yang cepat, lihat Home-Equity Loan vs. HELOC: Perbezaan ).

Apa gunanya?

Soalan pertama: Apakah tujuan pinjaman? Pinjaman ekuiti rumah, kadang-kadang dipanggil pinjaman ansuran rumah, adalah pilihan yang baik jika anda tahu dengan tepat berapa banyak yang anda perlukan untuk meminjam dan apa yang anda akan gunakan untuk wang itu. Anda dijamin jumlah tertentu, yang anda terima sepenuhnya pada penutupan. "Pinjaman ekuiti rumah pada umumnya lebih disukai untuk matlamat yang lebih besar, lebih mahal seperti pembentukan semula, membayar pendidikan tinggi atau penyatuan hutang kerana dana diterima dalam satu jumlah sekali gus," kata Richard Airey, pegawai pinjaman dengan Kewangan Amerika Gadai janji Portland, Maine. Sudah tentu, apabila memohon, mungkin terdapat beberapa godaan untuk meminjam lebih daripada yang anda perlukan segera, kerana anda hanya mendapat pembayaran sekali, dan anda tidak tahu apakah anda akan memenuhi syarat untuk pinjaman lain pada masa akan datang.

Sebaliknya, HELOC adalah pilihan yang baik jika anda tidak pasti berapa banyak yang anda perlukan untuk meminjam atau kapan. Secara amnya, ia memberikan akses berterusan kepada wang tunai untuk tempoh tertentu (kadang-kadang sehingga 10 tahun). Anda boleh meminjam ke garisan anda, membayar semua atau sebahagiannya, dan kemudian meminjam wang itu kemudian, selagi anda masih dalam tempoh pengenalan HELOC. Bagaimanapun, satu garis kredit boleh dibatalkan. Sekiranya keadaan kewangan anda bertambah buruk atau penurunan nilai pasaran rumah anda, pemberi pinjaman anda boleh memutuskan untuk menurunkan kredit anda atau menutupnya sama sekali. Jadi, sementara idea di belakang HELOC adalah bahawa anda boleh menarik dana apabila anda memerlukannya, keupayaan anda untuk mengakses wang itu bukan perkara yang pasti. "HELOCs lebih baik digunakan untuk matlamat jangka pendek, katakan 12 hingga 20 bulan, kerana kadar [bunga] dapat berubah-ubah dan umumnya terikat pada tingkat utama," kata Airey.

Faktor Kepentingan

Selama bertahun-tahun, pertimbangan utama sama ada untuk mendapatkan pinjaman ekuiti rumah atau HELOC adalah kadar faedah. Kadar pada HELOC biasanya sekurang-kurangnya satu titik peratusan penuh lebih rendah daripada kadar faedah pinjaman ekuiti di rumah, jadi ia menggoda untuk memilih HELOC, walaupun kadarnya berubah-ubah, sementara kadar pinjaman ekuiti rumah tetap (lebih pada yang berikut).

Hari ini, HELOCs mempunyai kelebihan yang tidak dapat dipertimbangkan daripada pinjaman ekuiti rumah. Menurut tinjauan mingguan Bankrate mengenai pemberi pinjaman utama untuk 9 September 2015, pinjaman ekuiti rumah bernilai $ 30,000 mempunyai kadar faedah purata sebanyak 5. 22%, dan saiz yang sama HELOC mempunyai kadar faedah purata sebanyak 4. 75%, yang perbezaan kurang daripada separuh peratus. (Ketahui tentang faktor utama yang mempengaruhi kadar faedah dalam Bagaimana Mesyuarat Jawatankuasa Pasaran Terbuka Persekutuan Mengemudi Kadar Dan Stok .)

Walau bagaimanapun, anda perlu mempertimbangkan bukan sahaja perbezaan kadar faedah semasa, tetapi juga di mana kadar faedah diketuai. Jika anda fikir mereka akan kekal sama atau berkurangan, anda mungkin memilih kadar yang lebih rendah dari HELOC. Sekiranya anda berfikir harga sedang berjalan, pinjaman ekuiti rumah mungkin cara untuk pergi. Malah, penganalisis menjangkakan kadar faedah meningkat dalam masa terdekat, jadi mengunci kadar pinjaman ekuiti rumah rendah hari ini boleh membuat banyak akal. (Lihat Memahami Kadar Pinjaman Rumah-Ekuiti untuk lebih banyak.)

Masa Payback

Adalah juga penting untuk mempertimbangkan bagaimana setiap pinjaman disusun. Pinjaman ekuiti rumah berfungsi seperti gadai janji kadar tetap konvensional. Anda meminjam jumlah yang ditetapkan pada kadar faedah yang ditetapkan dan membuat bayaran yang sama untuk keseluruhan tempoh pinjaman, yang boleh berlangsung di mana saja dari lima hingga 30 tahun. Walau apa pun tempoh, anda akan mempunyai pembayaran bulanan yang stabil dan boleh diramalkan untuk hayat pinjaman.

Sebaliknya, istilah pinjaman HELOC mempunyai dua bahagian: tempoh cabutan dan tempoh pembayaran balik. Tempoh cabutan, di mana anda boleh menarik balik dana, mungkin 10 tahun terakhir dan tempoh bayaran balik mungkin bertahan selama 20 tahun lagi, menjadikan HELOC pinjaman 30 tahun. Apabila tempoh cabutan berakhir, anda tidak boleh meminjam lebih banyak wang.

Semasa tempoh cabutan HELOC, anda perlu membuat pembayaran, tetapi mereka cenderung kecil, sering kali membayar balik hanya minat. Semasa tempoh pembayaran balik, pembayaran menjadi lebih tinggi, kerana anda kini membayar balik prinsipal. U. S. Bank, misalnya, membenarkan peminjam HELOC memilih untuk membayar sama ada faedah sahaja atau 1% atau 2% daripada baki tertunggak semasa tempoh cabutan. Dalam tempoh pembayaran selama 20 tahun, anda mesti membayar balik semua wang yang anda meminjam, ditambah faedah pada kadar berubah.

Melompat dalam pembayaran pada permulaan tempoh baru telah mengakibatkan kejutan pembayaran bagi banyak peminjam HELOC yang tidak bersedia. Sekiranya jumlahnya cukup besar, ia juga boleh menyebabkan mereka yang berada dalam keadaan kewangan lalai. Dan jika mereka ingkar pembayaran, mereka boleh kehilangan rumah mereka - cagaran untuk pinjaman, ingat.

The Long View

Jika anda jenis orang yang mengambil pandangan besar mengenai keputusan kewangan anda, pinjaman ekuiti rumah mungkin lebih masuk akal. Kerana anda meminjam sejumlah wang tetap pada kadar faedah tetap, mengambil pinjaman ekuiti rumah bermakna mengetahui berapa banyak yang akan anda bayar untuk pinjaman dalam jangka masa yang singkat apabila anda mengambilnya (walaupun anda dapat mengurangkan jumlah itu jika anda membayar pinjaman awal atau membiayai semula pada kadar yang lebih rendah). Meminjam $ 30, 000 pada 5. 5% selama 20 tahun dan Anda dapat dengan mudah menghitung bahwa jumlah biaya pinjaman, termasuk bunga, akan menjadi $ 49, 528.

Dengan HELOC, anda tahu bahawa maksimum yang anda potensial dipinjam ialah jumlah kredit anda, tetapi anda tidak tahu berapa banyak yang anda akan meminjam. Anda tidak tahu kadar faedah yang anda bayar, sama ada. Ini bermakna sukar untuk mengira kos jangka panjang HELOC.

Sudah tentu, ia juga mungkin mudah untuk menyesuaikan HELOC ke dalam gambar besar anda jika anda hanya mahu mempunyai garis kredit yang berguna, dan anda tidak merancang untuk menggunakannya. Tetapi jika anda bercadang untuk menarik perhatian HELOC dan mahu mengetahui nilai bersih anda dalam 20 tahun, itu lebih sukar untuk dijangka.

Terbaik Kedua Dunia

Tidak boleh memutuskan antara kedua-dua kenderaan itu? Jangan risau: ada cara untuk mendapatkan beberapa kestabilan pinjaman ekuiti rumah dengan beberapa fleksibiliti HELOC. Sesetengah peminjam memberikan peminjam pilihan untuk menukar baki HELOC kepada pinjaman kadar tetap. Sebagai contoh, U. S. Bank membolehkan anda mengunci kadar faedah tetap untuk istilah seperti 15 atau 20 tahun pada semua atau sebahagian daripada baki kadar pembolehubah anda. Anda boleh mempunyai sehingga tiga baki kadar tetap pada satu masa. Bank of America dan Wells Fargo juga menawarkan pilihan kadar tetap pada HELOC mereka (menggunakan mereka, sebenarnya, untuk menggantikan pinjaman ekuiti rumah, yang mereka telah berhenti menawarkan sama sekali).

Pentagon Federal Credit Union, salah satu kesatuan kredit terbesar di negara (yang mana pun boleh menyertai dengan bayaran yang kecil) menawarkan satu lagi pilihan yang menarik: 5/5 HELOC, di mana kadar bunga hanya berubah sekali setiap lima tahun.

Garis Bawah

Perlu diingat bahawa hanya kerana anda boleh meminjam terhadap ekuiti rumah anda tidak bermakna anda sepatutnya. Tetapi jika anda mempunyai keperluan, terdapat banyak faktor yang perlu dipertimbangkan ketika memutuskan cara terbaik untuk meminjam: bagaimana anda akan menggunakan wang itu, apa yang mungkin terjadi pada kadar faedah, rancangan kewangan jangka panjang dan toleransi anda untuk risiko dan kadar fluktuasi.

Sesetengah orang tidak selesa dengan kadar faedah berubah-ubah HELOC dan lebih memilih pinjaman ekuiti rumah untuk kestabilan dan kebolehprediksi untuk mengetahui dengan tepat berapa pembayaran mereka dan jumlah mereka akan terhutang secara total. Pinjaman ekuiti rumah jauh lebih mudah untuk bekerja dalam bajet, seperti yang ditunjukkan oleh Airey. Di samping itu, "pinjaman rumah ekuiti tetap menghasilkan kurang perbelanjaan yang kecil." Dengan HELOC, "bayaran bunga hanya rendah dan akses yang mudah dapat menggoda mereka yang tidak berdisiplin secara finansial. Ini boleh menjadi mudah dibelanjakan untuk tidak perlu barang, seperti kad kredit, "kata Airey (lihat Bagaimana HELOCs Can Hurt You ). Jika anda mempunyai disiplin itu, bagaimanapun, dan seperti ide sumber dana yang lebih terbuka, kredit mungkin menjadi pilihan untuk anda.