Pernahkah anda membuat keputusan untuk membuat rumah baru yang akan anda tawarkan? Atau mungkin anda merancang untuk membiayai semula gadai janji yang ada, dan memutuskan apa yang anda mahu pembayaran hipotek bulanan anda. Memilih berapa banyak yang perlu dibayar setiap bulan adalah tempat yang baik untuk bermula. Ini adalah salah satu soalan pertama jurujual kereta akan meminta apabila anda berjalan ke lot mereka, dan dengan semua jenis gadai janji baru, kini satu soalan yang boleh ditanya oleh banyak peminjam gadai janji.

Produk gadai janji inovatif, kadang-kadang dipanggil gadai janji eksotik, mempunyai ciri-ciri yang membolehkan peminjam meminimumkan pembayaran bulanan mereka pada awal masa hipotek sebagai ganti pembayaran yang lebih tinggi di jalan. Kebanyakan peminjam percaya bahawa mereka akan membiayai semula gadai janji mereka atau bergerak sebelum pembayaran yang lebih tinggi ditetapkan. Walau bagaimanapun, salah faham risiko yang berkaitan dengan gadai janji ini boleh membawa kepada tekanan kewangan atau bahkan bencana. (Untuk membaca lebih lanjut tentang membeli-belah untuk rumah, lihat: Memahami Struktur Pembayaran Gadai Janji , Membeli-belah Untuk Gadai Janji dan Buat Keputusan Berasaskan Risiko Berdasarkan .

Dalam artikel ini, kita akan membincangkan mekanik gadai janji dengan bayaran awal yang rendah dan kegunaan dan risiko yang berkaitan dengan gadai janji ini.

Berapa Banyak?

Jadi, apa yang anda mahu pembayaran bulanan anda?

Untuk membantu anda membuat keputusan, mari kita lihat empat kategori umum pinjaman ini: pinjaman tetap kadar faedah tetap, pinjaman kadar faedah boleh laras, kadar bayaran pinjaman lulus tetap dan ARM pilihan pembayaran.

Gadai janji faedah hanya membenarkan peminjam membayar hanya caj faedah ke atas baki utama hutang gadai janji. Ini adalah pengiraan yang mudah dibuat dengan membahagikan kadar faedah sebanyak 12 (bulan) dan mengalikan jumlah tersebut oleh baki utama gadai janji. Apabila pembayaran hanya dikenakan bayaran, tidak ada pelunasan hipotek (baki utama pinjaman tidak dikurangkan).

Gadai janji faedah hanya tersedia dalam kedua-dua kadar tetap dan pinjaman kadar laras (ARM). Hipotek kadar tetap 30 tahun biasanya akan mempunyai tempoh 10 tahun faedah sahaja dan selepas itu jumlah pembayaran bulanan akan dikira semula supaya gadai janji akan melunas sepenuhnya sepanjang baki tempoh gadai janji.

Penyesuaian bulanan dan 5-6 ARM adalah gadai janji kadar-laras bunga sahaja yang popular. ARM pelarasan bulanan biasanya, mempunyai jangka masa 10 tahun sahaja selepas itu jumlah bayaran bulanan dikira semula supaya gadai janji akan melunaskan sepenuhnya sepanjang baki tempoh. 5-6 ARM mempunyai tempoh satu-satunya yang hanya bertahan selama tempoh lima tahun tetap. Selepas tempoh tetap lima tahun, bukan sahaja kadar faedah akan mula disesuaikan mengikut indeks ditambah margin (kadar faedah yang diindeks sepenuhnya), tetapi bayaran bulanan mesti dikira semula supaya gadai janji akan melunas sepenuhnya baki tempoh.5-6 ARM dipanggil 5-6 kerana kadar faedah menyesuaikan setiap enam bulan pada ARM 5-6 berbanding setiap 12 bulan (setiap tahun) seperti yang dilihat dalam ARM 5-1. (Untuk membaca lebih lanjut mengenai ARM, sila lihat: Gadai Janji: Kadar Tetap Versus Kadar Laras , ARMed Dan Berbahaya dan > Gadai Janji Pelunasan Negatif Gadai janji pelunasan negatif mengambil pengurangan pembayaran bulanan yang diperlukan satu langkah lebih lanjut daripada gadai janji hanya faedah. Gadai janji pelunasan negatif membolehkan peminjam membuat pembayaran yang kurang daripada bayaran hanya faedah. Apabila pembayaran dibuat, faedah tertunda dibuat. Jumlah faedah ditangguhkan yang dibuat setiap bulan kemudiannya ditambah kepada baki prinsipal gadai janji - oleh itu nama pelunasan negatif.

Rajah 2 menggambarkan bagaimana hipotek pelunasan negatif berfungsi. Perhatikan bagaimana baki prinsipal meningkat setiap bulan dengan amaun faedah tertunda - dengan pengecualian bulan satu.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Gambar 2

Gadai janji pelunasan negatif juga datang dalam kedua-dua gadai janji kadar tetap dan laras.

Kadar Pinjaman Tetap atau Menamatkan Gadai Janji

Pinjaman pelunasan negatif kadar tetap sering dipanggil gadai janji pembayaran lulus. Kadar faedah bagi gadai janji pembayaran lulus ditetapkan sepanjang hayat pinjaman, tetapi pinjaman mempunyai jadual pembayaran awal yang bermula pada amaun yang kurang dari satu pembayaran hanya bunga (pelunasan negatif dicipta) dan meningkat sehingga pembayaran menjadi cukup besar untuk melunaskan pinjaman sepenuhnya sepanjang baki tempohnya. Lihat Rajah 3 di bawah.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Gambar 3

Kadar Laras Atau Pilihan Pembayaran Gadai Janji

Gadai janji pelunasan negatif kadar laras biasanya dipanggil ARM pilihan pembayaran. Pilihan pembayaran ARM adalah produk gadai janji yang paling kompleks. Untuk ARM pilihan pembayaran, "bayaran minimum" permulaan dikira berdasarkan kadar faedah permulaan sementara. Kadar permulaan sementara ini berlangsung dari satu hingga tiga bulan. Semasa tempoh permulaan sementara ini, bayaran bulanan yang dibuat oleh peminjam adalah bayaran pelunasan sepenuhnya.

Selepas tamatnya kadar permulaan sementara, peminjam masih mempunyai pilihan untuk membuat bayaran yang sama dengan pembayaran yang dikira berdasarkan kadar permulaan permulaan (pembayaran minimum), tetapi kadar faedah sebenar pada gadai janji menjadi kadar faedah diindeks sepenuhnya. Terdapat kebarangkalian yang tinggi bahawa pembayaran minimum akan kurang daripada pembayaran hanya bunga. Oleh itu, faedah tertunda diwujudkan dan ditambah kepada baki prinsipal gadai janji.

Kadar perubahan kadar faedah yang diindeks sepenuhnya akan menentukan kadar di mana faedah tertunda ditambah ke baki prinsipal. (Kadar di mana pelunasan negatif dibuat.) Jika itu tidak cukup rumit, biasanya terdapat peruntukan dalam kontrak gadai janji yang menyatakan pembayaran minimum akan meningkat sebanyak 7% atau 7.5% setiap tahun. Dan, pada akhir lima tahun, gadai janji itu akan "recast."

Apabila hipotek mengulang, bayaran bulanannya dikira semula supaya hipotek akan dibayarkan pada akhir tempoh yang selebihnya. Bayaran bulanan baru adalah berdasarkan kadar faedah yang diindeks sepenuhnya pada masa pinjaman balik. Pembayaran ini menjadi pembayaran minimum baru, dan kitaran bermula sekali lagi.

Nota:

Pilihan pembayaran ARM mempunyai "had pelunasan negatif" yang menyatakan bahawa jika baki utama hutang gadai janji mencapai peratusan tertentu dari baki prinsipal asal hipotek (biasanya 110-125%), "tidak berjadual recast "akan dicetuskan.

Manfaat dan Risiko Terdapat banyak sebab mengapa hipotek pelunasan bunga dan negatif diperkenalkan kepada pengguna oleh peminjam gadai janji dan perancang kewangan; mereka semua membawa risiko, tetapi gadai janji ini boleh memberi manfaat kepada beberapa peminjam:

Manfaat

Di kawasan-kawasan yang mahal, pelepasan kepentingan dan negatif adalah popular. Mereka menyediakan cara bagi peminjam untuk membeli rumah yang lebih baik (tertakluk kepada piawai pengunderaitan).

Gadai janji amortisasi bunga sahaja dan negatif mungkin menjadi pilihan bagi seseorang yang akan mengalami kenaikan pendapatan pada tahun-tahun akan datang.

• Gadai janji pelunasan bunga sahaja dan negatif mungkin sesuai untuk seseorang yang mempunyai pendapatan yang tidak teratur, seperti bonus tahunan yang menghasilkan peratusan yang besar dari pendapatannya.
• Beberapa perancang kewangan menasihati peminjam untuk meminimumkan pembayaran hipotek mereka pada awal hidup dan melaburkan perbezaan antara pembayaran hipotek pelunasan bunga atau negatif dan pembayaran hipotek pelunasan sepenuhnya.
• Risiko
• Kebanyakan peminjam gadai janji pelunasan bunga dan negatif hanya mengira kadar penghargaan harga rumah untuk membuat tidak relevan hakikat bahawa mereka tidak membayar, atau meningkatkan baki utama, gadai janji mereka. Membuat andaian yang tidak realistik tentang kadar harga rumah di masa hadapan sangat berisiko.

Gadai janji pelunasan kadar faedah dan negatif yang boleh laras-laras adalah tertakluk kepada banyak risiko kejutan pembayaran. Dengan kata lain, pembayaran bulanan akan meningkat dengan reka bentuk dan boleh meningkat dengan jumlah yang tidak dijangka atau pada masa yang tidak dijangka.

• Meminimumkan bayaran gadai janji bulanan untuk membuat pelaburan mencipta risiko. Secara umumnya, gadai janji pelunasan faedah dan negatif direka sebagai produk lima tahun. Lima tahun adalah terlalu singkat untuk mencapai kadar pulangan yang stabil dalam pasaran saham. Dengan kata lain, pada masa itu gadai janji dirancang untuk dibiayai semula lima tahun di jalan raya, pasaran saham terlalu tidak menentu untuk mengatakan bahawa pulangan yang mencukupi akan diperolehi selama lima tahun untuk menampung caj faedah ke atas gadai janji.
• Bottom Line
• Ini bukanlah mengenai pembayaran awal bulanan pinjaman gadai janji sahaja dan negatif. Pengguna perlu memahami mekanik dan mengenal pasti dan mengukur risiko yang dikaitkan dengan, hipotek amortisasi bunga sahaja dan negatif.Hanya dengan itu, pengguna boleh membuat pilihan yang berpengetahuan dan terpelajar tentang memilih gadai janji. Cara terbaik untuk membuat pilihan adalah dengan menggunakan kalkulator hipotek seperti yang di bawah untuk menentukan kadar yang ada.