Apabila kadar faedah jangka pendek meningkat, pemilik rumah dengan gadai janji kadar laras (ARM) merasakan kesakitan. Yang paling sesuai untuk pelabur kaya yang ingin membebaskan wang tunai yang boleh digunakan untuk memperoleh pulangan yang lebih tinggi daripada faedah pada gadai janji, pinjaman ini sebaliknya telah digunakan untuk membantu pemilik rumah yang kurang kaya membeli rumah yang mereka tidak mampu. Di sini, kami menjelaskan mengapa bergantung kepada pinjaman ini boleh menjadi masalah yang serius dan bagaimana anda boleh mengelakkan risiko yang datang dengan ARM.

Mengukur Masalah
Yang kini bekas ketua Rizab Persekutuan, Alan Greenspan, mengulas pada awal tahun 2005, "Orang ramai dapat mencapai harga untuk dapat bergerak ke rumah. " Tidak ada keadaan yang lebih jelas daripada di California (negeri yang memandang sesetengah hartanah paling mahal di negara itu), terutamanya di kawasan San Francisco Bay, di mana lebih daripada 50% daripada rumah yang dibeli sejak tahun 2003 dibeli dengan pinjaman sahaja, menurut LoanPerformance.

Ledakan perumahan di U. S. telah menyebabkan harga naik. Menurut data yang dikeluarkan oleh Lembaga Kewangan Perumahan Persekutuan (FHFB), harga pembelian rumah purata kini $ 283, 800. Secara amnya, kebanyakan bakal pemilik rumah mampu untuk membuat gadai janji sebuah harta yang berharga antara 2 dan 2. 5 kali jumlah kasar mereka pendapatan tahunan. Berikutan formula ini, keluarga yang ingin membeli rumah itu $ 283, 800 haruslah berpendapatan antara $ 113, 520 dan $ 141, 900 setahun. Sebenarnya, Biro Banci U. melaporkan bahawa pendapatan isi rumah median pada tahun 2003 (tahun paling baru yang mana data tersedia) adalah $ 43, 318.

Satu melihat angka-angka dan ia secara langsung jelas bahawa isi rumah yang memperoleh pendapatan median tidak mampu untuk membeli rumah "purata". Untuk mengatasi halangan ini, semakin banyak pembeli rumah telah beralih kepada gadai janji kadar laras. Gadai janji ini menyediakan kadar faedah awal yang lebih rendah daripada kadar yang ada melalui gadai janji kadar tetap. Kadar yang rendah dijamin untuk jangka waktu tertentu - biasanya satu, tiga, lima, tujuh atau 10 tahun - sebelum ia menyesuaikan. Apabila kadar faedah jangka pendek meningkat, peminjam gadai janji akan menaikkan kadar mereka juga untuk mencerminkan peningkatan kos modal mereka. (Untuk mendapatkan maklumat lanjut tentang bagaimana untuk mengendalikan gadai janji anda, lihat Membayar Gadai Janji Anda dan Mimpi Amerika atau Uang Mimpi Gadai? )

Mengapa ARM Berisiko
Pemilik rumah yang mengeluarkan ARM untuk dapat membayar rumah maksimum pada bayaran minimum boleh masuk untuk kejutan yang tidak menyenangkan. Walaupun kadar pelarasan didedahkan sepenuhnya sebelum pembelian, banyak pembeli gagal mempertimbangkan implikasi masa depan. Ini benar terutamanya dengan gadai janji faedah sahaja. Seperti ARM lain, gadai janji hanya faedah menyediakan tempoh masa yang ditetapkan di mana bayaran hanya terdiri daripada faedah ke atas pinjaman.Pemilik rumah mendapat faedah dari bayaran yang rendah, tetapi kadar faedah pinjaman boleh meningkat di masa depan - dan prinsipal pinjaman harus dibayar juga. Hasil akhirnya boleh hodoh.

Sebagai contoh, pada pinjaman sebanyak-hanya $ 150,000 pinjaman (ARM lima tahun) pada bunga 6%, bayaran anda akan menjadi $ 750 sebulan (($ 150, 000 * 0 06) / 12 = $ 750). Tetapi lima tahun kemudian, anda perlu mula membayar prinsipal. Walaupun anda cukup bernasib baik untuk mempunyai kadar faedah yang sama, pembayaran kini akan meningkat kepada $ 966. 45 sebulan, sejak tempoh pinjaman sekarang hanya 25 tahun.

Perhitungan Berikut adalah pecahan pengiraan, di mana m adalah kadar pengkompaunan bulanan yang setara, k adalah kadar faedah yang disebutkan pada gadai janji, X adalah bayaran bulanan: (1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 , jadi (1 + m) 6 = [1+ k / 2] 1 = 1+. 06/2 = 1. 03 m = 0. 4938622% Kami kemudian dapat menyelesaikan pembayaran bulanan X : $ 150, 000 = X * [1 /. 004938622 - 1 / (0 004938622 * 1. 004938622 ^ 300) Jadi, X = $ 966. 45. Nota: Bilangan tempoh yang digunakan dalam pengiraan ini adalah sama dengan 12 bulan setiap tahun 25 tahun dalam gadai janji . Jangan takut dengan matematik! Sebilangan besar peminjam gadai janji menyediakan kalkulator gadai janji di laman web mereka.Jika pemberi pinjaman gadai janji anda tidak menyediakan kalkulator yang betul, lihat kalkulator hipotek kami.Anda boleh mengelakkan pengiraan rumit ini dengan hanya memasuki pokok yang tinggal di gadai janji, kadar faedah dan bilangan tahun yang tinggal di gadai janji, dan ia akan melakukan matematik untuk anda.

Kembali kepada contoh kami, jika kadar faedah 6% yang asal melonjak hanya 1%, anda pembayaran akan menjadi $ 1, 060. 17. Untuk membandingkan, jika anda telah mengambil pinjaman 30 tahun tetap, bayarannya adalah $ 899. 33 -

dan anda akan membina beberapa ekuiti lima tahun sebelum pembayaran. (Untuk maklumat lebih banyak perbandingan pinjaman, lihat Gadai Janji: Tetap Rate Vs Adjustabl e-Rate .) Itu bukan untuk mengatakan bahawa ARM, walaupun ARM sahaja yang menarik, bukan alat yang berharga. Jika anda tidak merancang untuk tinggal di hartanah selama lebih dari beberapa tahun, ARM boleh membantu anda mendapatkan tempat yang bagus untuk hidup pada harga yang berpatutan. Jika anda kaya dan pelaburan yang bijak, ARM juga boleh menjadi alat yang hebat. Gadai janji hanya faedah pada gadai janji $ 1 juta pada kadar faedah 6% menghasilkan pembayaran $ 5, 000 sebulan berbanding $ 5, 995. 51 untuk gadai janji kadar tetap 30 tahun. Itulah hampir $ 1, 000 sebulan yang boleh diletakkan di tempat lain. Walau bagaimanapun, walaupun ini mungkin merupakan strategi yang baik untuk golongan mewah, purata pemilik rumah umumnya hanya menyimpan beberapa ratus ringgit sebulan dan mungkin tidak mempunyai cara untuk menjadikan simpanan itu sebagai pulangan pelaburan yang membuat risiko dan kekurangan ekuiti rumah usaha yang berbaloi.

Kesimpulan - Mengelakkan Masalah

Dalam persekitaran kadar faedah yang semakin meningkat, mengambil ARM adalah strategi yang dipersoalkan, dan mengambil ARM yang menarik hanya boleh berbahaya. Oleh kerana anda tidak membina ekuiti, pembayaran anda mungkin meningkat apabila anda membiayai semula.Apabila anda menambah kos panas, air, elektrik dan perbelanjaan lain yang berkaitan dengan pemilikan rumah, kos boleh dengan cepat mengatasi anggaran yang sederhana. Untuk mengelakkan masalah, ambil pendekatan yang konservatif.
Jika anda tidak mempunyai ARM, jangan ambil satu dalam persekitaran kadar faedah yang meningkat. Sekiranya anda berbuat demikian dan anda tidak bercadang untuk membayar balik rumah itu tidak lama lagi, pertimbangkan pembiayaan semula. Juga perlu diingat bahawa banyak peminjam akan memberi pinjaman sehingga 40% daripada pendapatan kasar anda, tetapi peminjam berhati-hati harus memastikan bahawa prinsipal, bunga, cukai dan insurans di rumah anda tidak melebihi 28% daripada pendapatan kasar anda. Apa sahaja jalan yang anda pilih, lakukan penyelidikan dan rancangan anda dengan bijak untuk memastikan bahawa anda menguruskan gadai janji anda dan hipotek anda tidak menguruskan anda. Lagipun, terlebih dahulu diperhatikan.

Untuk kedai sehenti di subprima, gadai janji kadar laras dan keruntuhan subprima, lihat ciri

Subprime Mortgages .