Pemilik rumah yang ingin mengurangkan risiko kepada pelaburan ekuiti rumah mereka, dan / atau mereka yang mempunyai peluang pelaburan lain dengan pulangan yang lebih tinggi daripada ekuiti rumah mereka, harus mempertimbangkan menggunakan perjanjian REX. Kontrak ini adalah satu resit perkongsian risiko / perkongsian balik rumah yang membolehkan pemilik rumah untuk menjual ekuiti rumah secara berkesan (tanpa menjual rumah) dan melabur semula wang itu. Dalam artikel ini, kami akan menganalisis perjanjian REX & Company, kesan kewangan selepas cukai, dan melihat beberapa contoh yang akan membantu pengguna yang berpotensi untuk menilai sama ada mereka mungkin mendapat manfaat daripada mereka atau tidak. (Untuk bacaan latar belakang, lihat Perjanjian REX Climb Sebagai Harga Rumah Turun .)

Kesan Cukai
Perjanjian REX adalah serupa dengan kontrak jualan ke hadapan dengan deposit (kecuali ia tidak mempunyai tarikh matang) kerana ia adalah kontrak yang belum diselesaikan sebelum penamatan.

Rawatan perakaunan cukai digunakan dengan cara yang sama seperti opsyen. Apabila kontrak berakhir dengan jualan rumah, bayaran pendahuluan akan dianggap sebagai sebahagian daripada hasil jualan, dan bayaran penyelesaian akhir dari pemilik rumah kepada REX & Co. mengimbangi hasil jualan yang diterima. Oleh itu, selagi jumlah keuntungan jualan adalah dalam jumlah yang tidak termasuk di kediaman utama, keuntungan di lindung nilai tidak akan dikenakan cukai.

Tiada rawatan definitif di bawah kod cukai semasa apabila pemilik rumah menamatkan perjanjian REX sebelum jualan. Walau bagaimanapun, pembayaran bersih oleh REX & Co. kepada pemilik rumah (i., Selepas tempoh penalti lima tahun) pasti akan dikenakan cukai sebagai pendapatan biasa. Pembayaran dari pemilik rumah kepada REX & Co. pada penamatan kemungkinan besar akan dianggap sebagai kerugian modal, sama seperti penutupan kontrak pilihan.

Analisa Breakeven
Oleh kerana pemilik rumah tidak dapat mengumpul susut nilai harga rumah jika perjanjian tersebut berakhir dalam lima tahun pertama, kontrak hanya berguna untuk lindung nilai jangka panjang. Namun, walaupun perjanjian dua atau tiga tahun mungkin menguntungkan jika wang pendahuluan mendapat pulangan yang baik. Anda hanya perlu pulangan selepas pulangan kumulatif pada wang tunai untuk melebihkan penalti untuk maju ke hadapan. Rajah 1 di bawah menunjukkan kadar kenaikan maksimum yang mana keuntungan pemilik rumah betul-betul sifar dalam setiap enam tahun pertama - dengan mengambil kira 50% perkongsian perjanjian REX dan 6% selepas cukai pulangan ke atas wang tunai di hadapan yang diterima oleh pemilik rumah. ( Nota : Pengiraan ini menganggap bahawa pembayaran kepada REX & Co. tidak boleh dikurangkan cukai.)

Rajah 1: Semua jumlah yang dinyatakan sebagai peratus nilai rumah

Investopedia. com © 2008

Pada kadar pulangan ini, jadual menunjukkan bahawa anda tidak sepatutnya memasuki perjanjian REX melainkan anda berhasrat untuk menyimpan rumah lebih dari dua tahun. Lebih dari dua tahun, anda keluar walaupun selepas membayar penalti untuk penamatan awal selagi penghargaan rumah jatuh di bawah tahap yang ditunjukkan di sini.Memandangkan kebarangkalian harga yang tinggi menjatuhkan dalam tempoh lima tahun akan datang, pemilik rumah yang tidak merancang untuk menjual harus mendapat manfaat daripada perjanjian REX.

Contoh Numerik
Walaupun manfaat pengurusan risiko menggunakan perjanjian REX sebagai lindung nilai adalah jelas, pemilik rumah harus memahami pelbagai kemungkinan hasil kewangan. Untuk ini, kita mesti menganalisis hasil untuk pelbagai kombinasi pulangan wang tunai dan perubahan potensi dalam nilai rumah. Dengan mengandaikan perjanjian REX yang tertunggak selama lima tahun ditambah satu hari, pemilik rumah mengelakkan pembayaran penalti-penalti dan akan dibayar untuk sebarang susut nilai harga.

Rajah 2 di bawah menyediakan pelbagai hasil bagi tempoh lima tahun - dengan mengambil kira perjanjian perkongsian maksimum 50%. Jadual ini boleh diekstrapolasi untuk berkongsi perjanjian dengan peratusan perkongsian yang lebih kecil dengan menurunkan hasil dengan sewajarnya (i., 20% adalah 2/5 daripada hasil jadual). Dari segi dolar sebenar, anda akan melipatgandakan peratusan ini dengan nilai asal rumah pada permulaan perjanjian REX.

Rajah 2

Investopedia. lajur jadual pembayaran menunjukkan jumlah yang akan anda peroleh (atau kalah) dalam tempoh lima tahun dengan perjanjian REX, dengan mengambil kira pulangan anda pada pembayaran tunai terdahulu yang diterima dengan sepadan dengan kadar yang ditunjukkan di bahagian atas lajur. Baris sepadan dengan andaian mengenai perubahan harga rumah kumulatif lima tahun seperti yang ditunjukkan dalam lajur paling kiri. Sebagai contoh, andaikan anda memasuki perjanjian perkongsian 50% apabila rumah anda bernilai $ 1 juta, dan anda melabur semula bayaran pendahuluan pada kadar 6. 80% selepas cukai. Sekiranya rumah menurun kepada nilai $ 900,000 (turun 10%) pada akhir lima tahun, maka keuntungan anda dari perjanjian REX ialah $ 106,000 (10% dari $ 1 juta).

Titik Paparan REX

Pada ketika ini, seseorang akan tertanya-tanya mengapa REX & Co. akan menawarkan tawaran ini. Oleh sebab masa yang panjang dalam membangunkan produk-produk kewangan sedemikian, kemungkinan ini telah dibayangkan dan direka, dan komitmen pendanaan yang diperoleh, sebelum pasaran perumahan disejukkan pada tahun 2007. Produk akhirnya mungkin ditarik balik jika sumber pendanaan menjadi pesimis yang cukup mengenai harga perumahan. (Ketahui lebih lanjut tentang krisis gadai janji pada tahun 2007 di
Fuel That Fed The Subprime Meltdown .) Manfaat kepada Pelabur Institusi

Secara asasnya konsep ini mempunyai banyak daya tarikan kepada pelabur institusi kerana para pelabur akan melihat pelaburan REX-perjanjian sebagai menyediakan mereka dengan peluang kepelbagaian. Ini sesuai dengan tugas fidusiari mereka, kerana mereka dipandu oleh teori portfolio moden yang mengatakan bahawa kepelbagaian sangat penting untuk meminimumkan risiko untuk tahap pulangan yang diberikan. (Untuk mengetahui lebih lanjut, baca
Teori Portfolio Moden: Tinjauan .) Dengan pelaburan yang sangat panjang, pelaburan ekuiti rumah menyediakan peluang baru untuk mempelbagaikan ke dalam kelas aset yang tidak dapat mereka akses sebelumnya. Mereka mengharapkan korelasi pulangan dengan pelaburan lain mereka menjadi sangat rendah.Oleh itu, secara teori, ia harus mengurangkan risiko keseluruhan portfolio mereka. Sama ada ini adalah masa pasaran yang lemah tidak akan diketahui oleh mereka sehingga selepas fakta itu. Para pelabur institusi sering memberi keutamaan yang lebih rendah daripada peningkatan penggunaan teori portfolio mereka. (Terus membaca mengenai kepelbagaian dalam

Pengenalan Kepelbagaian dan Kepentingan Pelbagai .) Satu lagi perkara yang perlu diberi perhatian ialah perjanjian REX dengan berkesan menyediakan mereka dengan pelaburan yang berfaedah di perumahan: mereka mendapat hak untuk peratusan yang lebih besar dari nilai perubahan rumah daripada mereka harus membayar tunai di depan. Perjanjian itu menjadi setara dengan pemilik yang meminjam sebahagian daripada saham mereka kepada REX & Co. sebagai balasan untuk sewa percuma di bahagian REX dan Co. dari rumah. Leverage yang agak murah ini akan memberikan pulangan yang sangat baik jika rumah menghargai kadar jangka panjang bersejarah mereka.

Kesimpulan

Dari sudut pandangan pemilik rumah, perjanjian REX boleh menjadi cara yang berkesan untuk melindung nilai daripada penurunan harga rumah. Alat ini memberi peluang untuk mengekalkan modal dan mengurangkan risiko pemilikan rumah tanpa menjual rumah anda. Namun, untuk mengambil kesempatan, anda perlu menyimpan rumah anda sekurang-kurangnya dua tahun dan melabur wang tunai dengan bijak.