Amanah pelaburan hartanah (REIT) adalah kategori pelaburan yang agak kecil; terdapat hanya 123 ekuiti REIT dalam indeks FTSE NAREIT, yang merangkumi semua REIT yang didagangkan di bursa NYSE, NASDAQ dan AMEX, pada suku keempat tahun 2011. Walau bagaimanapun, walaupun universiti pelaburan REIT kecil, ia mengandungi banyak subkategori dan di dalam subkategori masing-masing REIT adalah unik.

TUTORIAL: Meneroka Pelaburan Harta Tanah

"REITs sering kelihatan mudah tetapi pelaburan yang sangat kompleks," kata Mike Maynes, Boca Raton, Perancang Kewangan Bersertifikat Fla. Mereka "boleh memainkan peranan yang bermakna dalam portfolio pelaburan dengan menyediakan aset, pendapatan dan mungkin penghargaan modal yang tidak berkorelasi," tambah Maynes. Beliau mengatakan bahawa kebanyakan model peruntukan aset memanggil pelabur untuk meletakkan 1 hingga 7% daripada dana mereka dalam REIT.

Jika anda ingin menambah REIT pada portfolio anda, baca terus. Artikel ini akan menerangkan ciri-ciri utama tiga subkategori REIT ekuiti: REIT industri, REITs pelbagai badan dan REIT hotel. (Ketahui lebih banyak pilihan REIT dalam 5 Jenis REIT dan Cara Melabur Dalam Mereka .)

REIT Industri REIT Industri, dianggap sebagai subsektor kategori perindustrian / pejabat, mewakili kira-kira 7% daripada REIT ekuiti yang termasuk dalam indeks FTSE NAREIT. REIT industri memperoleh, memiliki dan menguruskan hartanah perindustrian, seperti gudang, pusat pengedaran, pusat pembuatan, bangunan flex / pejabat, tanah yang belum dibangunkan, taman perniagaan dan ruang berteknologi tinggi.

REIT Industri digambarkan dengan bilangan harta yang dimiliki, bilangan pelanggan / penyewa yang mereka ada, bilangan lokasi yang mereka beroperasi, dan bilangan kaki persegi yang boleh disewa yang mereka miliki. Untuk mencapai kepelbagaian, sebuah REIT industri sering akan mempunyai pegangan yang meliputi pelbagai lokasi geografi, industri dan penyewa.

REIT Industri sering memilih lokasi geografi yang terletak secara strategik untuk pengedaran. Keretapi, lapangan terbang, pelabuhan laut dan persimpangan jalan raya utama dianggap sebagai unsur lokasi strategik, kerana ia memudahkan pergerakan barang. REIT juga mengesan pegangan mereka di kawasan-kawasan geografi yang berfungsi dengan baik dari segi ekonomi. Pengurus REIT melihat apa yang mendorong ekonomi di bandar sasaran mereka dan menilai sama ada permintaan untuk hartanah perindustrian berkemungkinan berkembang, kekal stabil atau menurun pada tahun-tahun yang akan datang. Mereka lebih tertumpu pada pasaran yang memenuhi ambang jumlah minimum atau yang mempunyai jumlah hartanah perindustrian tertentu. Lokasi dengan tanah perindustrian terhad, yang diterjemahkan kepada bekalan terhad dan persaingan yang terhad, juga ditambah.

Penyewa hartanah REIT perindustrian adalah luas, tetapi mereka mungkin dalam perniagaan pembinaan, kejuruteraan, makanan, minuman atau teknologi maklumat.Penyewa lain yang mungkin termasuk pengeluar, syarikat pengangkutan, penyedia logistik dan peruncit. Firma kebangsaan dan antarabangsa cenderung untuk membuat penyewa yang wajar, kerana mereka ditubuhkan, perniagaan terbukti yang mungkin membayar sewa.

Dengan memiliki harta yang pelbagai dengan penyewa yang pelbagai, REIT industri boleh melindungi diri daripada perubahan dalam pendapatan sewa yang disebabkan oleh penurunan di rantau atau industri tertentu. Mengejutkan tarikh penamatan pajakan harta portfolio itu juga melindungi REIT terhadap kehilangan pendapatan secara tiba-tiba jika sekumpulan hartanah akan kosong sekali sekaligus. Sifat-sifat yang fleksibel dan boleh beralih dari satu kegunaan kepada yang lain juga boleh membantu REIT industri mengekalkan aliran hasilnya dengan membuat hartanah kosong yang boleh dipasarkan kepada pelbagai penyewa bakal calon yang lebih luas. (Untuk lebih banyak menganalisis jenis pelaburan ini, baca Cara Menilai Amanah Pelaburan Harta Tanah (REIT) .)

REITs Multifamily Kebanyakan REIT kediaman adalah REITs yang terdiri daripada pelbagai keluarga, yang juga dipanggil REIT apartmen. Sehingga suku keempat 2011, 15 daripada 123 REITs ekuiti, atau 12%, adalah REITs pelbagai kaum. REIT Apartment mencirikan diri mereka dengan bilangan hartanah yang mereka miliki dan jumlah unit yang dimilikinya.

Sebuah apartmen REIT memiliki portfolio hartanah apartmen sewa. Ini adalah harta kediaman yang lazimnya besar, seperti bangunan pertengahan dan bangunan tinggi, perumahan pelajar dan perumahan kanan. Sifat multifamil sering mempunyai beratus-ratus unit sewa kediaman di satu harta tunggal. Sesetengah perkembangan multifamily bahkan mempunyai ribuan unit. Sesetengah REIT apartmen "terintegrasi sepenuhnya," yang bermaksud bahawa mereka bukan sahaja memiliki sifat, tetapi juga membangun, membangun dan mengurusnya.

Multifamily REITs memperoleh prestasi mereka daripada harga sewa dan kadar penghunian. Oleh itu, pelbagai jenis REIT dilihat untuk melabur dalam pasaran yang mempunyai pertumbuhan ekonomi yang kukuh dan halangan yang tinggi untuk kemasukan, dan yang bersedia untuk mendapat faedah daripada perubahan penduduk, seperti penuaan bayi generasi penuaan yang bergerak ke perumahan kanan dan Generasi Y keluar dari ibu bapa mereka 'rumah dan ke pangsapuri. Pembentukan rumah baru juga bermakna peningkatan permintaan untuk perumahan.

Pekerjaan adalah asas lain bagi prestasi REIT multifamily. Sekiranya tidak ada pekerjaan di bandar tertentu, akan dikurangkan permintaan untuk perumahan. Di sisi lain, pendapatan yang lebih ketat dapat meningkatkan permintaan untuk perumahan sewa, berbanding perumahan yang dimiliki, dan membantu REITs multifamily jika menyewa lebih murah daripada memiliki. Yang dikatakan, di sesetengah pasaran, seperti Washington, D. C., orang akan menyewa pilihan walaupun memiliki lebih murah, kerana fleksibiliti yang menyewa tawaran. Bersama dengan Manhattan, Washington, D. C. adalah salah satu pasaran perumahan yang terbesar di Amerika Syarikat, berdasarkan jumlah jualan unit multifamily. Secara umum, pasaran pangsapuri paling kuat di pantai Timur dan Barat, jadi sesetengah REITs berkepentingan menumpukan pegangan mereka dalam bidang ini.

Banyak REITs multifamily memberi tumpuan kepada hartanah mewah dan mewah yang menarik penyewa berkualiti tinggi dan menyokong sewa lebih mahal. Memiliki sifat sedemikian secara amnya bermakna REIT mesti menguruskan kemudahan seperti rumah kelab, kolam renang, gimnasium, bilik permainan dan pusat perniagaan yang merupakan sebahagian daripada harta mewah. Walau bagaimanapun, kemudahan mewah boleh membantu mengekalkan penyewa walaupun membeli lebih murah. Untuk pembayaran bulanan yang sama, mungkin untuk menyewa tempat yang lebih baik daripada yang boleh dibeli.

Satu risiko REIT pelbagai kaum adalah kehilangan pendapatan jika ia tidak dapat mengekalkan penduduk semasa dan menarik yang baru. Ini mungkin berlaku jika persaingan pasaran perumahan menjadikan jenis perumahan yang berbeza atau harta persaingan yang lebih menarik. Harga rumah yang lebih rendah juga boleh menjejaskan REITs multifamily sebagai penyewa memutuskan untuk menjadi pemilik rumah. Peralihan ini dapat mengurangkan kadar sewa dan penghunian bagi sifat-sifat multifamily. Upah yang rata atau menurun juga boleh mengatasi masalah kerana ia menghalang keupayaan pemilik harta untuk menaikkan sewa.

Multifamily REIT dianggap sebagai cara yang baik untuk mempelbagaikan pelaburan hartanah seseorang, kerana apabila pemilikan rumah menurun, menyewa kenaikan dan pangsapuri REIT berfungsi dengan baik. Sesungguhnya, beberapa penganalisis perumahan berpendapat bahawa REIT yang pelbagai manfaat mendapat manfaat daripada pecah gelembung perumahan sebagai penyitaan, harga tertekan dan pembiayaan yang ketat yang membuat sewa lebih menarik daripada membeli. Menurut Persatuan Pelaburan Amanah Kebangsaan (NAREIT) Kebangsaan, apabila kenaikan sewa, hasil tambahan akan disalurkan terus kepada para pemegang saham kerana oleh undang-undang, REIT perlu membayar 90% daripada pendapatan yang boleh dikenakan cukai sebagai dividen.

Daripada memiliki bangunan pangsapuri, melabur dalam sebuah apartmen REIT memberikan kepelbagaian yang lebih luas ke seluruh hartanah dan kawasan geografi, serta pengurusan masa dan pengurusan harta masa.

REIT Hotel Hotel REIT, tidak menghairankan, sifat hotel sendiri dan juga dikenali sebagai penginapan atau resort REIT. Sehingga Q4 2011, 14 daripada REITs ini didagangkan secara terbuka pada indeks FTSE NAREIT. Seperti REITs multifamily, REIT hotel digambarkan dengan bilangan hartanah dan bilangan bilik yang mereka miliki.

Terdapat banyak jenis hartanah hotel yang boleh dimiliki REIT hotel, termasuk perkhidmatan terhad, perkhidmatan penuh, resort, pusat persidangan, suite dan lapangan terbang. Anda mungkin terkejut mengetahui bahawa beberapa hartanah hotel yang dikendalikan di bawah jenama Marriott, Hyatt, Hilton, Starwood dan Fairmont yang popular dimiliki oleh REIT hotel. REIT juga boleh mempunyai kepentingan usaha sama di hotel, bukannya pemilikan lengkap.

REIT Hotel memperoleh nilai daripada nilai asas hartanah hotel REIT dan dari pendapatan yang dihasilkan oleh hartanah tersebut. Pendapatan hotel dipengaruhi oleh permintaan pengguna dan perniagaan untuk perkhidmatan perjalanan dan penginapan, kadar bilik, kadar penghunian dan permintaan untuk jenis dan jenis bilik yang berbeza (g., Lebih tinggi, akhir-akhir). Sebuah hotel REIT juga boleh mendapat pendapatan dengan melesenkan jenama hotel.Ini dapat membantu REIT hotel mempelbagaikan aliran pendapatannya dan mengurangkan risiko pelaburannya. Memperoleh hotel dengan pengiktirafan jenama nasional boleh menjadi strategi pelaburan hotel REIT.

Pelabur biasanya menggunakan dana dari operasi (FFO) dan dana larasan dari operasi (AFFO) untuk menilai pendapatan REIT. Pengukuran kewangan unik yang digunakan dalam analisis kewangan hotel REIT untuk menilai prestasi harta hotel individu dan membandingkan prestasi di antara hartanah yang berbeza, adalah pendapatan setiap bilik yang tersedia, yang melipatgandakan kadar penghunian hotel dengan kadar purata bilik harian.

Langkah Seterusnya
Menentukan kategori atau subkategori REIT untuk melabur dalam hanya langkah pertama.

"Pelabur seharusnya menimbang pelbagai faktor apabila memilih REIT yang sesuai untuk pelan pelaburan mereka, termasuk pengalaman amanah dan tahun-tahun operasi perniagaan yang berjaya, rekod prestasi, pemfailan, hutang, reputasi keseluruhan dan cukai ke atas REIT," kata David B White, JD, CPA, CLU, ChFC, dan presiden David. B. White Financial di Detroit, Mich.

Beliau juga mencadangkan pelabur melihat dana dari operasi untuk memastikan REIT sepenuhnya meliputi pembayaran dividen, dan masih banyak faktor yang perlu dipertimbangkan.

"Para pelabur harus memperhatikan beberapa masalah yang mungkin timbul ketika melabur di dalam REIT, termasuk bahan-bahan percikan, kekurangan pengungkapan penuh dalam proses penjualan, kekurangan kecairan dan penahanan jangka panjang. Para pelabur juga harus memperhatikan dividen yang dapat dipotong, terutama jika FFO tidak menutup dividen, "tambah White.

Bottom Line REIT menawarkan pelabur cara yang mudah dan murah untuk mendapatkan pendedahan kepada kepelbagaian kumpulan hartanah. Sebagai kelas aset yang unik yang bergerak berbeza dari saham dan bon, mereka membuat penambahan logik kepada portfolio. (Untuk lebih lanjut, baca Cara REIT dan Asas Cukai Cukai REIT .)