Apakah "penutupan" misteri ini anda selalu mendengar ejen hartanah merujuk kepada apabila anda membeli rumah? Penutup berlaku apabila anda menandatangani kertas yang membuat rumah anda. Tetapi sebelum hari yang ajaib (dan sering tertekan) tiba, senarai panjang perkara harus berlaku. Artikel ini akan menerangkan apa yang boleh anda harapkan semasa proses penutup dari masa tawaran anda diterima pada saat anda mendapatkan kunci ke rumah baru anda. (Untuk mengetahui tentang perkara-perkara yang boleh salah semasa proses ini, baca 10 Hurdles to Closing on Home Baru. )

1. Escrow Terbuka

Escrow adalah akaun yang dipegang oleh pihak ketiga bagi pihak dua pihak dalam transaksi. Oleh kerana terdapat begitu banyak perkara yang perlu dilakukan untuk menyelesaikan penjualan rumah, cara terbaik untuk mencegah sama ada penjual atau pembeli untuk mendapatkan ripped off adalah untuk mempunyai pihak ketiga yang netral memegang semua wang dan dokumen yang berkaitan dengan transaksi sehingga semuanya telah diselesaikan. (Jika anda belum menyerahkan perjanjian pembelian anda, pastikan anda membaca 10 Tips untuk Mendapatkan Harga yang Adil di Rumah .)

2. Melakukan Tajuk Carian dan Dapatkan Insurans Tajuk

Sebuah insurans carian tajuk dan tajuk memberikan ketenangan fikiran dan perlindungan undang-undang supaya apabila anda membeli harta, tidak ada orang lain yang boleh mencuba untuk menuntutnya sebagai mereka kemudian, adakah ia seorang saudara yang ditolak yang ditinggalkan oleh seorang pemungut cukai atau yang tidak (atau menganggap dia tidak) dibayar. Seorang pegawai tajuk akan melakukan carian tajuk untuk memastikan tiada awan pada tajuk (tuntutan pihak ketiga ke harta yang boleh menimbulkan persoalan atau membatalkan pemilikan anda). Jika ada, masalah ini perlu diselesaikan sebelum harta menjadi milik anda. (Untuk lebih, lihat 10 Hurdles To Closing On A Home Baru .)

3. Mencari Peguam

Ini adalah langkah pilihan jika anda ingin mendapatkan pendapat undang-undang profesional mengenai dokumen penutup anda. Malah kebanyakan orang yang berpendidikan tinggi tidak dapat memahami sepenuhnya dokumen penutup mereka; seorang peguam hartanah berpengalaman tidak hanya akan memahami mereka tetapi juga tahu di mana mencari masalah yang mungkin di dalam kertas kerja anda. (Untuk mengetahui lebih lanjut, baca Manfaat Menggunakan Peguam Harta Tanah .)

4. Dapatkan Pra-Diluluskan untuk Gadai Janji

Walaupun mendapat pra-kelulusan untuk gadai janji tidak diperlukan untuk menutup perjanjian, ia dapat membantu anda menutup kesepakatan dengan lebih cepat sebagai isyarat yang telah diluluskan terlebih dahulu kepada penjual yang anda mempunyai sokongan kewangan yang kuat. Sebaliknya, yang diluluskan sebelum ini boleh memberi anda lebih banyak daya tawar apabila berunding dengan penjual. Satu lagi kelebihan utama yang telah diluluskan sebelum ini ialah pemberi pinjaman tertentu akan menawarkan kunci kadar, yang bermaksud bahawa anda boleh mendapatkan kadar faedah dan tidak menjadi belas kasihan pasaran jika kadar faedah meningkat sebelum anda menutup kesepakatan tersebut.

5. Perundingan Kos Penutupan

Syarikat escrow tidak dapat diharapkan menyediakan perkhidmatannya secara percuma, tetapi banyak syarikat dalam industri ini memanfaatkan ketidaktahuan pengguna dan meningkatkan garisan bawah mereka dengan mengenakan yuran sampah. Walaupun terdapat perdebatan tentang apa yang dianggap sebagai bayaran sampah, yuran untuk melihat termasuk yuran pentadbiran, yuran kajian permohonan, yuran kajian penilaian, yuran sampingan, yuran e-mel, yuran pemprosesan dan yuran penyelesaian. Sekiranya anda bersedia untuk bersuara dan berdiri, anda biasanya boleh mendapatkan bayaran sampah yang dihapuskan atau sekurang-kurangnya dikurangkan. Malah bayaran untuk perkhidmatan penutupan sah boleh dinaikkan. (Ketahui lebih lanjut dalam Mengawasi Yuran Gadai Janji "Junk" .)

6. Lengkapkan Pemeriksaan Rumah

Pemeriksaan rumah tidak diperlukan, tetapi anda akan bodoh untuk tidak melakukannya. Jika anda mendapati masalah yang serius dengan rumah semasa pemeriksaan, anda akan berpeluang untuk mengundurkan semula perjanjian itu atau meminta penjual membetulkannya atau membayar anda untuk membetulkannya (selagi tawaran pembelian anda termasuk rumah - kontinjensi penglihatan). (Untuk lebih lanjut mengenai subjek ini, baca Adakah Anda Perlu Pemeriksaan Rumah? )

7. Lengkapkan Pemeriksaan Perosak

Pemeriksaan perosak berasingan dari pemeriksaan rumah dan melibatkan seorang pakar memastikan rumah anda tidak mempunyai serangga pemusnah kayu (rayap atau semut tukang kayu). Anda tidak mahu membeli rumah dengan masalah rayap, kerana masalah kecil juga boleh menyebar dan menjadi sangat merosakkan dan mahal untuk diperbaiki. Perosak kayu menghancurkan boleh dihapuskan, tetapi anda pasti akan memastikan masalah itu dapat diselesaikan dengan kos yang anda dapati dengan wajar (atau dengan kos penjual sanggup dan sanggup membayar) sebelum anda melengkapkan pembelian rumah. Sebenarnya, jika ada masalah perosak, bahkan yang kecil, dijumpai, syarikat gadai janji akan memerlukannya diperbaiki sebelum anda dapat menutup.

8. Merundingkan semula tawaran

Walaupun tawaran pembelian anda telah diterima, jika pemeriksaan mendedahkan masalah, anda mungkin ingin merundingkan semula harga pembelian rumah untuk mencerminkan kos pembaikan apa pun yang perlu anda buat. Anda juga boleh menyimpan harga pembelian yang sama tetapi cuba mendapatkan penjual untuk membayar pembaikan. (Untuk lebih lanjut mengenai seni rundingan, lihat Mendapatkan Apa yang Anda Ingin .)

Jika kontrak pembelian menyatakan bahawa anda membeli harta itu "seperti itu," anda tidak mempunyai banyak bantuan minta pembaikan atau pengurangan harga, tetapi anda masih boleh bertanya. Anda juga boleh kembali tanpa penalti jika masalah utama didapati bahawa penjual tidak boleh atau tidak akan memperbaikinya.

9. Kunci Kadar Faedah Anda

Jika anda belum lagi, anda perlu mengunci kadar faedah anda. Pemberi pinjaman yang baik akan menyaksikan kadar faedah rapat untuk anda dan memberitahu anda apabila kadar berada pada titik rendah supaya anda boleh mengunci kemudian. Anda juga boleh menonton kadar faedah sendiri dalam talian menggunakan laman web pemberi pinjaman anda atau alat seperti kalkulator gadai janji Investopedia.

Penting untuk diperhatikan walaupun kerana kadar faedah tidak dapat diramalkan dan berubah-ubah beberapa kali dalam sehari, anda tidak boleh memandu diri anda dengan gila cuba memukul bahagian bawah batu.Puas dengan kadar yang anda fikir adalah berpatutan dengan keadaan pasaran semasa dan anda boleh dengan selesa. Juga, perlu diingat bahawa kadar berbeza mengikut skor kredit, rantau geografi dan jenis pinjaman yang anda dapatkan, jadi anda mungkin tidak dapat memperoleh kadar terbaik yang anda dengar diiklankan. (Untuk lebih lanjut, lihat Bagaimana Kadar Hipotek Anda? )

10. Keluarkan Kontingensi

Jika ejen hartanah anda membantu anda membuat tawaran pembelian yang baik, tawaran anda mestilah bergantung kepada beberapa perkara:

• Mendapatkan pembiayaan pada kadar faedah tidak melebihi peratus tertentu yang anda mampu
• Pemeriksaan rumah tidak mendedahkan sebarang masalah utama dengan rumah
• Penjual sepenuhnya mendedahkan sebarang masalah yang diketahui dengan rumah
• Pemeriksaan perosak tidak mendedahkan sebarang serangan atau kerosakan utama ke rumah
• Penjual yang melengkapkan apa yang dipersetujui pembaikan

Kecenderungan ini sering harus dikeluarkan secara bertulis oleh tarikh tertentu (dikenali sebagai kelulusan aktif), yang sepatutnya dinyatakan dalam tawaran pembelian anda, untuk urusan anda ditutup. Walau bagaimanapun, dalam beberapa perjanjian pembelian, kemungkinan luar jangka diluluskan secara pasif (juga dikenali sebagai persetujuan yang membina) jika anda tidak membantahnya dengan tarikh akhir yang ditetapkan.

11. Pembiayaan Escrow

Anda kemungkinan besar akan menyimpan wang sungguh-sungguh apabila anda menandatangani perjanjian pembelian. Tujuan wang ini adalah untuk membiarkan penjual mengetahui bahawa anda serius, atau sungguh-sungguh, tentang niat anda untuk membeli rumah. Lagipun, penjual akan mengambil harta itu dari pasaran supaya anda boleh membelinya. Jika anda kembali, wang yang sungguh-sungguh masuk kepada penjual sebagai pampasan. Jika penjual mundur, wang itu dikembalikan kepada anda.

Untuk menyelesaikan pembelian anda, anda perlu mendepositkan dana tambahan ke dalam escrow. Deposit wang anda yang asli secara amnya digunakan untuk pembayaran awal anda; anda perlu menyerahkan seluruh bayaran pendahuluan anda dan membayar kos penutupan anda (kecuali penjual bersetuju untuk membayarnya).

12. Walkthrough Akhir

Salah satu langkah terakhir sebelum anda menandatangani kertas penutup anda harus berjalan melalui harta itu kali terakhir. Anda ingin memastikan tiada kerosakan yang berlaku, dan tiada apa-apa yang telah dikeluarkan yang dimasukkan dalam pembelian. (Sebelum anda masuk, pastikan anda membaca 7 Langkah Pintar Setiap Pemilik Rumah Baru Perlu Ambil .)

13. Tandai Makalah

Jelas, salah satu langkah paling kritikal penutupan adalah menandatangani dokumen. Mungkin terdapat sekurang-kurangnya 100 halaman. Walaupun anda mungkin merasa tertekan oleh orang-orang, yang menunggu anda menandatangani kertas kerja anda, seperti notari dan pemberi pinjaman hipotek anda, baca setiap halaman dengan teliti - cetakan yang bagus akan memberi impak besar kepada kewangan dan kehidupan anda untuk tahun yang akan datang .

Khususnya, pastikan kadar faedah adalah betul dan tidak ada penalti prabayar. Lebih umum, bandingkan kos penutupan anda dengan anggaran niat baik yang telah diberikan pada permulaan proses dan membuang kesesuaian mengenai sebarang bayaran yang melebihi 10%.

Line Bottom

Ia mungkin kelihatan seperti proses penutupan banyak kerja, tetapi mungkin bahagian yang paling teruk adalah menunggu. Kebanyakan masa, anda hanya akan duduk di tangan anda, menunggu orang lain yang terlibat dalam urus niaga untuk datang. Oleh itu, dapatkan sesuatu yang menyeronokkan untuk menduduki masa anda dan mengalih perhatian anda semasa anda menunggu, dan merasa aman dalam pengetahuan bahawa anda telah melakukan penyelidikan dan mengetahui cara membuat proses penutupan anda berjalan lancar.

Jika ini adalah kali pertama anda membeli rumah, pastikan anda membaca 10 Kesalahan Pembangun Rumah Pertama Terburuk dan Panduan Pembangun Rumah Pertama kami.