Walaupun terdapat banyak cara untuk menilai kesan kos homeownership, salah satu pendekatan yang paling intuitif adalah menentukan kadar pemecah rumah pemilik rumah. Untuk tujuan artikel ini, kadar pemecahan akan mewakili berapa harga pembelian rumah baru perlu dihargai setiap tahun untuk menampung kos pemilik rumah. Dalam artikel ini, kami akan menunjukkan kepada anda cara menggunakan metodologi praktikal untuk menilai impak kos rumah anda.

Andaian
Untuk menggambarkan metodologi ini, andaian rumah pemilik berikut dibuat:

• Pemilik rumah adalah tunggal.
• Pemilik rumah berada dalam pendudukan cukai pendapatan 28%.
• Pemilik rumah membeli rumah baru untuk $ 225, 000.
• Pemilik rumah membuat bayaran pendahuluan 5% dan memperoleh pinjaman kadar tetap pada 6. 25%.
• Pemilik rumah akan tinggal di rumah selama tujuh tahun.

Andaian rumah yang digunakan dalam ilustrasi memainkan peranan penting dalam proses penilaian. Oleh itu, jika pemilik rumah memilih untuk menggunakan metodologi ini, dia mesti menyesuaikan andaian ini untuk mencerminkan keadaan dan perbelanjaannya yang unik. Walau apa pun, jika kaedah ini diikuti dan pelarasan yang betul dibuat, pemilik rumah harus dapat menentukan kadar di mana rumah mereka perlu menghargai setiap tahun untuk menampung kos untuk memiliki rumah mereka.

Kos untuk Homeownership
Untuk memulakan proses ini, penting untuk mengetahui perbelanjaan utama yang mempengaruhi nilai rumah. Bagi pemilik rumah biasa, kos ini termasuk:

1. Penyelenggaraan rumah
2. Insurans bencana alam
3. Insurans gadai janji persendirian
4. Yuran brokerage
5. Kos penutup
6. Cukai harta
7. Kepentingan gadai janji.

Untuk menentukan bagaimana kos ini menjejaskan nilai rumah, kita perlu menyatakan setiap kos sebagai peratusan harga pembelian rumah. Dengan menilai perbelanjaan dengan cara ini, kita boleh menentukan berapa banyak rumah perlu dihargai setiap tahun untuk mengimbangi perbelanjaan ini. (Untuk mengetahui lebih lanjut, lihat Kurangkan Rumah Anda Untuk Perbelanjaan Mengurangkan dan Gadai Janji: Berapa Banyakkah Anda Memiliki? )

Mari lihat hasil akhir (dalam Rajah 1 di bawah ) dan kemudian bekerja melalui setiap perbelanjaan satu demi satu.

Sumber: Troy Adkins

1. Kos Penyelenggaraan Rumah
Perbelanjaan penyelenggaraan rumah termasuk pengeluaran tunai untuk perkhidmatan seperti pembaikan alat, kawalan perosak, pembersihan rumah, pembersihan cerobong, pembersihan longkang dan downspout, landskap, penyelenggaraan rumput dan keselamatan rumah. (Untuk menjimatkan wang di rumah, lihat Lima belas Dasar Insurans yang Anda Tidak Perlu , Waranti Lanjutan: Anda Perlu Ambil Umpan? dan Lima Tips Belanja Menyimpan Wang < .) Tip

: Walaupun kos ini dapat diminimalkan dengan membeli rumah baru, ramai pakar mengesyorkan anggaran 1% dari harga pembelian rumah setiap tahun untuk menampung kos perbelanjaan ini. 2. Insurans Harta

Premium insurans untuk liputan terhadap bencana alam tertentu seperti api, banjir, angin puting beliung, gempa bumi, atau ribut taufan boleh menelan kos 0. 55% daripada harga pembelian rumah. Oleh itu, rumah itu perlu menghargai nilai oleh jumlah ini setiap tahun untuk mengimbangi perbelanjaan ini. Sekarang, jelas kos untuk insurans bencana alam akan berbeza dengan ketara berdasarkan kawasan geografi di mana rumah itu terletak. Walau bagaimanapun, tanpa mengira lokasi, mekanik konsep ini boleh disesuaikan oleh pembaca untuk menentukan kadar pemecahannya. (Baca lebih lanjut mengenai subjek ini di
Tips Insurans Untuk Pemilik Rumah .) 3. Insurans gadai janji persendirian

Insurans gadai janji swasta (PMI) dicaj kepada pemilik rumah yang gagal meletakkan sekurang-kurangnya 20% daripada harga pembelian rumah mereka sebagai cagaran untuk pinjaman. Pemilik rumah dikenakan jumlah ini setiap tahun untuk membantu melindungi pemberi pinjaman daripada lalai. Dalam Rajah 1, kami telah mengandaikan bahawa pemilik rumah akan membuat bayaran pendahuluan 5% dan insurans PMI akan menelan kos 0. 5% daripada harga pembelian rumah. Oleh itu, perbelanjaan PMI secara langsung akan meningkatkan kadar penghargaan rumah tahunan yang diperlukan oleh jumlah ini. (Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai PMI, lihat
Enam Alasan Untuk Mengelakkan Insurans Gadai Janji Swasta .) 4. Kos Brokerage

Kos broker biasanya dibayar oleh pemilik rumah kepada agen hartanah untuk membantu menjual rumah. Dalam analisis ini, kami menganggap bahawa pemilik rumah akan membayar ejen hartanah sebanyak 6% komisen. Walau bagaimanapun, kerana kos urus niaga adalah perbelanjaan satu kali dan kami cuba menentukan berapa banyak rumah yang diperlukan untuk menghargai setiap tahun untuk mengimbangi kos ini, kami perlu menyebarkan komisen pembrokeran selama jangka masa panjang rumah itu dijangka dimiliki. Untuk analisis ini, kami menggunakan piawaian industri yang diterima tujuh tahun. Dengan menyebarkan kos pembrokeran dalam tempoh masa ini, kami menentukan bahawa rumah harus menghargai nilai setiap tahun sebanyak 0. 86% untuk mengimbangi kos perbelanjaan ini.
5. Kos Penutup

Kos penutup adalah perbelanjaan lain yang perlu dipertimbangkan ke dalam model kami. Walau bagaimanapun, kos penutupan lebih sukar untuk disamakan dengan harga pembelian rumah, kerana kos ini cenderung lebih terikat dengan faktor lain. Untuk ilustrasi ini, kami menganggap bahawa pemilik rumah akan membayar yuran sebanyak $ 3,000 pada masa pembelian rumah itu. Oleh itu, dengan mengandaikan bahawa harga pembelian rumah ialah $ 225,000, kos penutupan akan diterjemahkan ke dalam perbelanjaan sebanyak 1. 3%.
Kos penutup adalah perbelanjaan satu kali, tetapi ia harus diperuntukkan sepanjang tempoh masa rumah dimiliki untuk tujuan latihan ini. Seperti yang dijelaskan sebelum ini, kami membuat pelarasan ini kerana kami cuba menentukan berapa banyak rumah yang diperlukan untuk menghargai setiap tahun untuk menampung kos sekali ini. Berikutan andaian pemilikan rumah tujuh tahun yang digunakan dalam analisis ini, kos penutupan akan meningkatkan kadar pemecahan tahunan sebanyak 0.19%. Kami menyedari bahawa kos penutupan bergantung kepada institusi yang menyediakan pinjaman. Oleh itu, impak perbelanjaan ini mestilah disesuaikan oleh pemilik rumah untuk menentukan dengan tepat kesannya pada kadar pemecahannya sendiri.

6. Cukai Harta

Pada tahun 2007, kadar cukai harta tanah di U. S. adalah kira-kira 0. 93% daripada harga pembelian rumah. Oleh itu, rumah perlu dihargai sebanyak 0. 93% untuk mengimbangi perbelanjaan ini. Walau bagaimanapun, peruntukan semasa yang dinyatakan di dalam kod cukai pendapatan U. S. membenarkan pembayaran cukai harta boleh ditolak untuk tujuan mengira pendapatan bercukai. Oleh itu, dengan mengandaikan bahawa pemilik rumah berada dalam pendudukan cukai pendapatan 28%, dan harga pembelian rumah adalah $ 225,000, manfaat potongan cukai yang berkaitan dengan pembayaran cukai harta akan mengurangkan kadar penghargaan rumah yang diperlukan sebanyak 0. 26% .
Faktor potongan cukai harta tanah ini ditentukan dengan mendarabkan kadar cukai harta dan amaun yang dibayar untuk rumah oleh kadar cukai pendapatan persekutuan pemilik rumah, dan kemudian membahagikan keputusan itu dengan harga pembelian rumah. Sekali lagi, untuk memohon metodologi ini, impak faktor cukai hartanah perlu diselaraskan untuk mencerminkan kadar cukai persekutuan pemilik rumah individu. (Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai cukai harta, lihat

Lima Trik untuk Menurun Cukai Harta Anda .) 7. Perbelanjaan Faedah

Kami menganggap kadar tetap pada pinjaman gadai janji ialah 6. 25% dan 95% rumah akan dibeli dengan modal hutang (dengan bayaran pendahuluan 5%). Akibatnya, kesan ekuiti yang dibuat melalui bayaran pendahuluan akan mengurangkan perbelanjaan faedah dari 6. 25% hingga 5. 94%; kerana hanya 95% daripada rumah $ 225,000 yang dikenakan faedah 6. 25%.
Seperti cukai hartanah, faedah pinjaman gadai janji juga merupakan potongan cukai yang layak. Pemilik rumah harus membayar sekitar $ 13, 359 untuk kepentingan dalam tahun pertama dan, dengan menganggap pemilik rumah berada dalam pendirian cukai pendapatan 28%, perisai cukai faedah ialah $ 3, 741. Jumlah ini dikira dengan mendarabkan jumlah perbelanjaan faedah pemilik rumah akan membayar pada tahun pertama oleh kadar cukai pendapatan pemilik rumah.

Walau bagaimanapun, kerana bukan pemilik rumah berhak mendapat potongan standard apabila melengkapkan cukai pendapatan persekutuan, faedah memiliki rumah hanya perlu memasukkan bahagian perisai cukai pendapatan yang melebihi jumlah potongan persekutuan yang layak yang diberikan kepada bukan pemilik rumah . Untuk ilustrasi ini, kami telah menganggap bahawa pemilik rumah adalah tunggal, dan oleh itu layak untuk potongan cukai standard $ 5, 150. Sebagai perbandingan, jika pemilik rumah telah berkahwin, dia layak mendapat potongan $ 10, 300. Dengan memotong potongan standard ke dalam persamaan kita, perbelanjaan cukai faedah akan dikurangkan dari $ 13, 359 hingga $ 8, 209. Jumlah ini hanya ditentukan dengan menolak jumlah potongan standard dari jumlah perbelanjaan faedah yang dibayar oleh pemilik rumah pada tahun pertama . Sekali lagi, mengandaikan bahawa pemilik rumah berada dalam pendudukan cukai 28%, kami menentukan bahawa perisai cukai faedah akan mengurangkan kadar pemecahan sebanyak 1.02% ($ 8209 x 28% / $ 225, 000).

Jumlah Kesan Kos Pemilikan Rumah

Berdasarkan metodologi yang digariskan dalam artikel ini, andaian yang dibuat mengenai pemilik rumah dan perbelanjaan kos anggaran yang digunakan dalam analisis ini, kami menentukan bahawa rumah perlu menghargai 8. 69% semasa tahun pertama selepas ia dibeli supaya ia dapat mengimbangi kos yang berkaitan dengan memiliki rumah.
Sekarang kita memahami bagaimana untuk menilai kadar pemecahan rumah, maka soalan itu menjadi, "Adakah kemungkinan rumah akan dihargai setiap tahun pada kadar yang akan melebihi kos memiliki rumah? "

Untuk membuat penentuan ini, pemilik rumah boleh melawat laman web Pejabat Pemantauan Pegawai Perumahan Persekutuan untuk menentukan kekuatan kadar penghargaan rumah dalam lokasinya geografi. Dengan melihat kadar penghargaan rumah di kawasan anda dan mengikuti metodologi yang digariskan dalam artikel ini, anda harus berada dalam kedudukan yang lebih baik untuk menentukan kemungkinan membuat pelaburan rumah yang menguntungkan.