Beberapa peminjam mencari gadai janji selama 15 tahun apabila mereka membeli rumah. Pada bulan Februari 2015, menurut Persatuan Peminjam Hutang, hanya 5% pembeli rumah dan 20% pembiaya memohon gadai janji selama 15 tahun, dan jumlah ini telah jatuh dalam beberapa tahun kebelakangan. Tetapi jika peminjam dimatikan oleh bayaran bulanan yang agak tinggi, mereka tidak akan berpeluang menyimpan banyak wang, dalam kedua-dua deria perkataan itu.

PROS

Kos gadai janji selama 15 tahun lebih kurang daripada meminjam wang lebih daripada 30 tahun.

• Oleh sebab kos gadai janji dikira sebagai kadar faedah tahunan, dan anda meminjam wang selama setengah tahun, anda akan lebih sedikit untuk meminjam wang selama 15 tahun - biasanya kurang daripada separuh daripada apa yang anda bayar lebih 30 tahun. Semakin tinggi kadar faedah, semakin besar jurang antara kedua-dua hipotek. Pada 4%, anda akan membayar hanya kira-kira 46% daripada faedah yang anda bayar ke atas pinjaman yang lebih lama.

Bandingkan kadar gadai janji selama 30 tahun dengan kalkulator hipotek kami:

• Oleh kerana pinjaman jangka pendek kurang berisiko dan lebih murah bagi bank untuk membiayai, hipotek 15 tahun biasanya datang dengan kadar faedah yang lebih rendah - di mana-mana di antara suku suku dan titik keseluruhan kurang daripada untuk gadai janji selama 30 tahun.

• Sekiranya gadai janji anda dibeli oleh salah sebuah syarikat yang ditaja oleh kerajaan, seperti Fannie Mae, anda mungkin akan membayar kurang untuk bayaran pinjaman selama 15 tahun. Fannie Mae dan syarikat yang disokong oleh kerajaan mengenakan apa yang mereka panggil pelarasan harga tahap pinjaman yang sering dikenakan hanya untuk, atau lebih tinggi untuk, gadai janji 30 tahun. Yuran ini biasanya dikenakan kepada peminjam dengan skor kredit yang lebih rendah, pembayaran lebih kecil atau kedua-duanya. Pentadbiran Perumahan Persekutuan mengenakan premium insurans gadai janji yang lebih rendah kepada peminjam 15 tahun. Kebanyakan peminjam akhirnya membayar kos ini sebagai sebahagian daripada kadar faedah yang lebih tinggi, bukannya sebagai bayaran pendahuluan.

• Oleh kerana pembayaran bulanan lebih tinggi, perancang kewangan mempertimbangkan hipotek 15 tahun sebagai bentuk simpanan terpaksa - bukannya melaburkan simpanan tersebut dalam akaun pasaran wang atau ekuiti pasaran saham, anda melabur mereka di rumah anda, yang sepanjang jangka panjang juga mungkin menghargai nilai.

CONS

Gadai janji yang lebih pendek mempunyai bayaran bulanan yang lebih tinggi daripada pinjaman jangka panjang. Sebagai contoh, pinjaman 15 tahun untuk $ 300,000 pada 4% faedah mempunyai bayaran bulanan sebanyak $ 2, 219, atau 55% lebih tinggi daripada gadai janji selama 30 tahun untuk jumlah yang sama pada kadar yang sama.

• Bayaran yang lebih tinggi mungkin membatasi pembeli ke rumah yang lebih sederhana daripada yang mereka dapat membeli dengan pinjaman 30 tahun. (Pembayaran bulanan yang sama dengan pinjaman 30 tahun akan membayar balik pinjaman yang lebih besar.)

• Bayaran yang lebih tinggi memerlukan rizab tunai yang lebih tinggi - sebanyak satu tahun pendapatan dalam simpanan cecair.

• Pembayaran yang lebih tinggi bermakna peminjam boleh melepaskan peluang untuk membina simpanan lain, atau menyimpan untuk matlamat lain yang mempunyai insentif, seperti tuisyen kolej atau dalam akaun persaraan 401 (k), yang kedua-duanya tertunda dan telah sumbangan majikan.Pelabur yang bijak dan berdisiplin akan kehilangan peluang untuk melabur perbezaan antara pembayaran 15 tahun dan 30 tahun dalam sekuriti yang menghasilkan lebih tinggi.

Bottom Line

Gadai janji 15 tahun boleh menjimatkan banyak wang. Bayangkan pinjaman $ 300,000, boleh didapati pada 3. 25% selama 15 tahun atau 4% selama 30 tahun. Kesan gabungan pelunasan yang lebih cepat dan kadar faedah yang lebih rendah bermakna bahawa peminjaman wang hanya 15 tahun akan dikenakan biaya $ 79, 441, berbanding $ 215, 609 lebih 30 tahun, atau hampir dua pertiga kurang. Gosinya, tentu saja, adalah bayaran bulanan yang lebih tinggi.

(Untuk lebih memilih memilih hipotek yang tepat untuk anda, sila lihat Bank Vs. Budget: Berapa Banyak Rumah yang Dapat Anda Miliki? dan Perbandingan Daripada 30 Tahun Vs. Mortgage 15 Tahun .)