Salah satu pertimbangan utama apabila seseorang mencari untuk membiayai semula atau membeli sebuah rumah adalah kadar gadai janji semasa di pasaran perumahan kerana kadar itu mempunyai kesan ekonomi langsung kepada pendapatan dan liabiliti boleh guna peminjam.

Tetapi apa yang mempengaruhi kadar gadai janji? Ekonomi, kadar faedah, dan kadar gadai janji dipertengahan, dengan Federal Reserve AS (Fed) mempunyai kesan langsung (dan derivatif) pada masing-masing.

Kadar Ekonomi dan Faedah

Dasar Fed adalah berdasarkan keadaan ekonomi di Amerika Syarikat. Jawatankuasa Pasaran Terbuka Persekutuan (FOMC), yang boleh dipanggil lengan pembuat keputusan Fed, menilai kesihatan ekonomi AS, berdasarkan data berkualiti oleh pelbagai agensi. Berdasarkan apa yang FOMC percaya tentang keadaan ekonomi (seperti pertumbuhan, inflasi, pekerjaan), Fed memutuskan kadarnya. Kadar dana persekutuan adalah salah satu daripada kadar dasar utama, dan kadar faedah monetari lain yang penting, seperti kadar diskaun dan kadar utama, dipengaruhi oleh kadar dana persekutuan yang ditetapkan oleh Rizab Persekutuan.

Apabila Federal Reserve mengekalkan kadar dana persekutuan pada tahap yang rendah, ia memberi kesan kepada keseluruhan ekonomi AS melalui kadar faedah lain yang membuat pinjaman untuk orang dan perniagaan lebih murah. Ia menggalakkan orang ramai mengambil pinjaman pengguna untuk dibelanjakan dan perniagaan dipengaruhi untuk meminjam untuk pengembangan dan tujuan lain-yang semuanya membantu untuk merangsang pertumbuhan ekonomi dan meningkatkan pekerjaan.

Terdapat situasi seperti inflasi yang sangat tinggi apabila bank pusat meningkatkan kadar faedah untuk mengawal bekalan wang dalam ekonomi. Sasaran untuk kadar dana persekutuan adalah setinggi 20% dalam inflasi pada awal 1980-an; kadar telah menurun secara berterusan sehingga baru-baru ini. FOMC menaikkan julat sasaran untuk kadar dana persekutuan kepada 0. 25% - 0. 5% dari Disember 2015 seterusnya. (Bacaan berkaitan, lihat: Alat Baru Fed Untuk Menipu Ekonomi.)

Perubahan dalam kadar dana persekutuan ditransmisikan melalui operasi pasaran terbuka (OMOs) (i., Membeli atau menjual bon Perbendaharaan AS). Jika Fed bertujuan untuk meningkatkan bekalan wang dalam ekonomi, maka ia membeli bon, memberikan tunai sebagai pertukaran. Apabila Fed membeli bon, harga bon naik dan peningkatan hasil dalam bekalan wang menjadikan pinjaman lebih murah, menyebabkan kadar faedah turun.

Sebaliknya, jika Fed bertujuan untuk memecahkan bekalan wang yang berlebihan, maka ia menjual bon dan menerima wang tunai. Penjualan bon menurunkan harga bon dan pada masa yang sama menurunkan bekalan wang, yang bermakna kurang wang yang beredar dalam ekonomi. Ini menjadikan pinjaman lebih mahal dan menaikkan kadar faedah ke atas. Sebagai peraturan, harga bon dan kadar faedah bergerak ke arah yang bertentangan.(Untuk lebih lanjut, sila lihat: Mengapa Kadar Faedah Cenderung Memiliki Hubungan Berbalik Dengan Harga Bon?)

Pautan Dengan Kadar Gadai Janji

Kadar gadai janji tidak terjejas dengan segera oleh perubahan dalam keadaan ekonomi atau kadar faedah, tetapi terdapat banyak pautan yang perlahan-lahan memancarkan pengaruh mereka. Jadi, apakah kadar gadai janji bergantung kepada?

Kadar Perbendaharaan jangka panjang memberi kesan langsung kepada kadar gadai janji tetap (hasil jangka panjang bermaksud 10 tahun dan 30 tahun). Terdapat satu lagi produk yang bersaing untuk pelabur yang sama yang melabur dalam Treasuries 10 tahun atau 30 tahun, yang dikenali sebagai sekuriti bersandarkan gadai janji (MBS). Oleh itu, sebaik sahaja hasil meningkat, produk ini juga perlu menawarkan pulangan yang tinggi untuk menarik pelabur, yang mungkin hanya apabila pinjaman diberikan pada kadar yang lebih tinggi. Oleh itu, hasil yang lebih tinggi menghasilkan peningkatan kadar gadai janji. (Bacaan berkaitan, lihat: Keuntungan Daripada Hutang Gadai Dengan MBS.)

Sekarang mari kita mengaitkan hasil pada Perbendaharaan kepada ekonomi. Katakanlah bahawa prospek ekonomi adalah suram; orang suka bergerak keluar dari stok ke arah bon kerajaan dan sekuriti untuk pelaburan, kerana mereka dianggap paling selamat. Ini meningkatkan permintaan instrumen ini, mendorong harga bon naik. Apabila harga bon naik, hasil (atau pulangan) ke atasnya jatuh. Apabila hasil jatuh, kadar gadai janji juga mula turun. Oleh itu, pada keseluruhannya, senario ekonomi yang lembap akan diiringi oleh kadar gadai janji yang lebih rendah (melalui pasaran bon) dan kadar dasar yang lebih rendah kerana bank pusat cuba untuk merangsang ekonomi. Yang bertentangan adalah benar ketika keadaan ekonomi dan pandangannya baik.

Walaupun kadar dana persekutuan (dan kadar faedah lain) tidak mempunyai kesan langsung ke atas kadar gadai janji tetap jangka panjang, mereka mempunyai kesan langsung ke atas gadai janji kadar laras (ARM). Ini kerana pinjaman kadar laras dikaji semula dan disemak secara bulanan, separa tahunan, atau tahunan, bergantung kepada tempoh dan dikaitkan dengan hasil Perbendaharaan setahun.

Keluk hasil adalah lengkung yang menunjukkan hasil Perbendaharaan jangka pendek dan jangka panjang. Jadual di bawah menunjukkan keluk hasil perbendaharaan harian untuk tempoh yang berbeza dari 2007-2015 (hari pertama tahun ini), berserta dengan kadar gadai janji pada masa itu. Dalam senario ekonomi yang normal, hasil jangka panjang harus lebih tinggi daripada hasil jangka pendek. Ingat, bahawa selalu terdapat penyebaran antara kadar jangka panjang dan kadar gadai janji untuk mengambil kira risiko yang berkaitan dengan gadai janji.

Tarikh	3 Bulan	1 Tahun	10 Tahun	30 Tahun	Kadar Gadai Janji
01/02/2007	5. 07	5. 00	4. 68	4. 79	6. 22
01/02/2008	3. 26	3. 17	3. 91	4. 35	5. 76
01/02/2009	0. 08	0. 04	2. 46	2. 83	5. 05
01/04/2010	0. 08	0. 45	3. 85	4. 65	5. 03
01/03/2011	0. 15	0. 29	3. 36	4. 39	4. 76
01/03/2012	0. 02	0. 12	1. 97	2. 98	3. 92
01/02/2013	0. 08	0. 15	1. 86	3. 04	3. 41
01/02/2014	0. 07	0. 13	3. 00	3.92	4. 43
01/02/2015	0. 02	0. 25	2. 12	2. 69	3. 63 *

Sumber: Jabatan Perbendaharaan AS, Freddie Mac (kadar gadai janji adalah untuk keseluruhan bulan dan bukan tarikh tertentu) * berdasarkan tinjauan pasaran gadai janji utama (seperti pada 22 Januari 2015). Angka dalam peratusan.

Bottom Line

Apabila merenungkan mengambil pinjaman rumah, anda harus memeriksa arah mana kadar gadai janji tetap sedang menuju dan melihat kenyataan Federal Reserve mengenai keadaan ekonomi, bersama dengan pola keluk hasil. Sumber-sumber ini dapat memberikan panduan berharga mengenai keadaan ekonomi dan kadar gadai janji. (Untuk lebih lanjut, lihat: Bagaimana Kadar Faedah Mempengaruhi Pasaran Perumahan.)