Isi kandungan:
Salah satu risiko yang digunakan pemberi pinjaman dalam penajaan jamin gadai janji ialah nisbah pinjaman gadai janji untuk nilai (LTV). Nisbah LTV gadai janji adalah pengiraan mudah dibuat dengan membahagikan jumlah pinjaman dengan nilai rumah. Semakin tinggi nisbah LTV, semakin tinggi profil risiko gadai janji. Kebanyakan gadai janji dengan nisbah LTV yang melebihi 80% memerlukan insurans gadai janji swasta (PMI) yang perlu dibayar oleh peminjam. Dan PMI tidak murah. Gunakan alat seperti kalkulator hipotek untuk membandingkan pemberi pinjaman dan baca terus untuk mengetahui sama ada anda boleh mengelakkan PMI pada gadai janji anda.
TUTORIAL: Asas Gadai Janji
PMI Dalam Kedalaman
Mari lihat contoh.
Mari kita asumsikan harga rumah adalah $ 300,000 dan jumlah pinjaman adalah $ 270,000 (yang bermaksud peminjam membuat bayaran pendahuluan $ 30,000) dan nisbah LTV adalah 90%. Bergantung pada jenis gadai janji, bayaran PMI bulanan adalah antara $ 117 dan $ 150. Gadai janji kadar larasan (ARM) memerlukan pembayaran PMI yang lebih tinggi daripada gadai janji kadar tetap. (Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai ARM, lihat ARMed Dan Berbahaya atau Gadai Janji: Kadar Tetap Versus-Laraskan Kadar .)
Namun, PMI tidak semestinya keperluan tetap. Pemberi pinjaman dikehendaki untuk menurunkan PMI apabila nisbah LTV gadai janji mencapai 78% melalui kombinasi pengurangan utama hipotek dan penghargaan harga rumah. Jika sebahagian daripada pengurangan nisbah LTV direalisasikan melalui penghargaan harga rumah, penilaian baru, yang dibayar oleh peminjam, diperlukan untuk mengesahkan jumlah penghargaan.
Easy Way Out
Alternatif untuk membayar PMI ialah menggunakan gadai janji atau pinjaman piggyback kedua. Dengan berbuat demikian, peminjam mengambil gadai janji pertama dengan jumlah yang bersamaan dengan 80% nilai rumah, dengan itu mengelakkan PMI, dan kemudian mengambil gadai janji kedua dengan jumlah yang sama dengan harga jualan rumah dikurangkan jumlah bayaran ke muka dan jumlah gadai janji yang pertama. Menggunakan nombor dari contoh di atas, peminjam akan mengambil gadai janji pertama untuk $ 240, 000, membuat bayaran pendahuluan $ 30.000 dan mendapatkan gadai janji kedua untuk $ 30, 000. Peminjam telah menghapuskan keperluan untuk membayar PMI kerana nisbah LTV daripada gadai janji pertama adalah 80%, tetapi peminjam juga kini memiliki gadai janji kedua yang dalam kebanyakan kes akan membawa kadar faedah yang lebih tinggi daripada hipotek pertama. Terdapat banyak jenis gadai janji kedua yang boleh didapati, tetapi kadar faedah yang lebih tinggi masih setara untuk kursus ini. Walau bagaimanapun, pembayaran gabungan gadai janji pertama dan kedua biasanya kurang daripada pembayaran gadai janji pertama ditambah PMI.
The Tradeoff
Ketika datang kepada PMI, peminjam yang mempunyai kurang dari 20% dari harga jualan atau nilai rumah untuk dimasukkan sebagai pembayaran muka mempunyai dua pilihan dasar:
- Gunakan "pendirian -lain "hipotek pertama dan membayar PMI sehingga LTV gadai janji mencapai 78%, di mana titik PMI dapat dihapuskan.
- Gunakan gadai janji kedua. Ini kemungkinan besar akan menyebabkan perbelanjaan gadai janji awal yang lebih rendah daripada membayar PMI, tetapi pada masa yang sama, gadai janji kedua membawa kadar faedah yang lebih tinggi daripada gadai janji pertama, dan hanya boleh dihapuskan dengan membayarnya atau membiayai semula yang pertama dan kedua gadai janji ke gadai janji bersendirian baru, mungkin apabila LTV mencapai 80% atau lebih rendah (jadi tiada PMI diperlukan).
Terdapat juga beberapa pemboleh ubah yang boleh dimainkan dalam keputusan ini, termasuk:
- Penjimatan cukai yang berkaitan dengan membayar ayat PMI penjimatan cukai yang berkaitan dengan membayar faedah pada gadai janji kedua. Undang-undang cukai di Amerika Syarikat membolehkan pemotongan PMI untuk tahap pendapatan tertentu, seperti keluarga yang memperoleh kurang daripada $ 100, 000.
- Kos penilaian baru untuk menghapuskan PMI berbanding dengan kos pembiayaan semula gadai janji pertama dan kedua ke dalam gadai janji tunggal yang berdiri sendiri.
- Risiko bahawa kadar faedah boleh meningkat antara masa keputusan gadai janji awal dan masa di mana hipotik pertama dan kedua akan dibiayai semula.
- Kadar pengurangan utama yang berbeza dari kedua-dua pilihan.
- Nilai masa wang. Namun, pembolehubah yang paling penting dalam keputusan itu ialah: Kadar harga rumah yang diharapkan Sebagai contoh, jika peminjam memilih untuk menggunakan gadai janji pertama yang berdiri sendiri dan membayar PMI berbanding menggunakan gadai janji kedua untuk menghapuskan PMI, seberapa cepat rumah dapat menghargai nilai ke titik di mana LTV adalah 78%, dan PMI boleh dihapuskan? Ini adalah faktor penentu yang paling ketara. Untuk mempermudah, dan tujuan perbincangan ini, kita akan mengabaikan pembolehubah lain yang disenaraikan di atas, sebagai penghargaan harga menguasai ini.
Penghargaan: Kunci Membuat keputusan
- Kunci keputusan ialah apabila PMI dihapuskan dari gadai janji pertama yang berdiri sendiri, bayaran bulanan akan kurang daripada pembayaran gabungan pada gadai janji pertama dan kedua. Jadi kami bertanya soalan: "Berapa lama sebelum PMI dapat dihilangkan?" dan "Apakah tabungan yang dikaitkan dengan setiap pilihan?"
Berikut adalah dua contoh berdasarkan perkiraan yang berbeza mengenai kadar penghargaan harga rumah.
Contoh 1: Kadar Perlahan Harga Utama
Jadual-jadual di bawah ini membandingkan pembayaran bulanan gadai janji berkadar tetap 30 tahun dengan PMI berbanding dengan gadai janji pertama kadar tetap 30 tahun dengan gadai janji kedua selama 30 tahun / tahun ke-15 tahun.
Gadai janji mempunyai ciri-ciri berikut:
Copyright © 2017 Investopedia. com
Rajah 1
Dalam Rajah 2, kadar harga penghargaan harga rumah dianggarkan.
|
|
| Copyright © 2017 Investopedia. com |
| Gambar 2 |
Perhatikan bahawa bayaran PMI $ 120 itu dijatuhkan dari jumlah pembayaran bulanan gadai janji pertama yang berdiri sendiri pada bulan ke-60, seperti ditunjukkan dalam Rajah 3 apabila LTV mencapai 78% melalui gabungan pengurangan utama dan penghargaan harga rumah.
|
|
| Copyright © 2017 Investopedia. com |
| Rajah 3 |
Jadual dalam Rajah 4 menunjukkan pembayaran bulanan gabungan bagi gadai janji pertama dan kedua. Perhatikan bahawa bayaran bulanan adalah malar. Kadar faedah adalah purata wajaran. LTV adalah hanya gadai janji pertama.
|
|
| Copyright © 2017 Investopedia. com |
| Gambar 4 |
Menggunakan hipotek pertama dan kedua, $ 85 dolar boleh disimpan setiap bulan untuk 60 bulan pertama. Ini bersamaan dengan penjimatan sebanyak $ 5, 100. Bermula dalam bulan ke-61, gadai janji pertama yang berdiri sendiri memperoleh kelebihan $ 35 sebulan untuk sisa-sisa hipotek. Sekiranya kita membahagikan $ 5, 100 dengan $ 35, kita dapat 145. Dengan kata lain, dalam senario harga rumah yang perlahan, bermula dari bulan ke-61, ia akan mengambil masa 145 bulan sebelum kelebihan pembayaran gadai janji pertama yang berdiri sendiri tanpa PMI boleh mendapatkan semula keuntungan awal gabungan gadai janji pertama dan kedua. (Tempoh masa ini akan dipanjangkan jika nilai masa wang dipertimbangkan.)
|
|
| Contoh 2: Kadar Rapid Harga Rumah Penghargaan |
| Contoh di bawah adalah berdasarkan hipotik yang sama seperti yang ditunjukkan di atas. Walau bagaimanapun, anggaran penghargaan harga rumah yang berikut digunakan. |
Copyright © 2017 Investopedia. com
Gambar 5
Dalam contoh ini, kita hanya menunjukkan satu jadual bayaran bulanan untuk kedua-dua pilihan (lihat Rajah 6). Perhatikan bahawa PMI dijatuhkan dalam kes ini pada bulan 13 kerana kenaikan harga rumah yang cepat, yang dengan cepat menurunkan LTV kepada 78%.
|
|
| Rajah 6 |
| Dengan harga rumah yang cepat, PMI dapat dihapuskan dengan cepat. Pinjaman gabungan hanya mempunyai kelebihan pembayaran sebanyak $ 85 selama 12 bulan. Ini sama dengan penjimatan sebanyak $ 1, 020. Bermula pada bulan 13, gadai janji yang berdiri sendiri mempunyai kelebihan pembayaran sebanyak $ 35. Sekiranya kita membahagikan $ 1, 020 hingga 35, kita dapat menentukan bahawa ia akan mengambil masa 29 bulan untuk membuat penjimatan awal gabungan hipotek pertama dan kedua. Dalam erti kata lain, bermula pada bulan 41, peminjam akan lebih baik secara kewangan dengan memilih gadai janji pertama dengan PMI. (Tempoh masa ini akan dipanjangkan jika nilai masa wang dipertimbangkan.) |
Bottom Line
|
|
| Bagi peminjam yang mempunyai kurang dari 20% bayaran pendahuluan, keputusan sama ada untuk menggunakan "berdiri sendiri "gadai janji dan PMI atau menggunakan kombinasi hipotek pertama dan kedua adalah sebahagian besar fungsi dari seberapa pantas mereka mengharapkan nilai rumah mereka meningkat. Sekiranya mereka memilih untuk membayar PMI, ia boleh dihapuskan melalui penilaian apabila LTV mencapai 78%. Jika mereka memilih untuk menggunakan gabungan gadai janji pertama dan kedua, mereka mungkin mempunyai simpanan awal pembayaran, tetapi satu-satunya cara untuk menghapuskan gadai janji kedua, yang mungkin akan membawa kadar faedah yang lebih tinggi daripada gadai janji pertama, adalah dengan membayarnya atau pembiayaan semula kedua-dua yang pertama dan yang kedua menjadi gadai janji berdiri sendiri baru. Analisis yang teliti perlu dilakukan untuk menganalisis pilihan anda berdasarkan pada masa anda. |
Kadar Gadai janji: Bagaimana Kadar Faedah Meningkat Mempengaruhi Gadai Janji
Melihat apa yang membuat pinjaman berkaitan dengan rumah bergerak seperti yang mereka lakukan. Kejutan: Kadar gadai janji tidak semestinya mengikut kadar faedah.
Tawaran Gadai Janji: Lensa Gadai Janji vs Jurulatih Gadai Janji
Mengetahui antara dua perancangan dan persembahan gadai janji dalam talian ini, Lensa Gadai janji atau Jurulatih Gadai Janji, lebih baik untuk profesional pinjaman.
Apakah Perbezaan Antara Peminjam Gadai Janji dan Peminjam Gadai Janji?
Membeli rumah adalah satu proses yang menarik dan mengelirukan. Setelah pinjaman dicagar, penting untuk mengetahui siapa yang mendapat pembayaran: pemberi pinjaman hipotek atau servicer.