Asosiasi pemilik rumah (HOA) telah menjadi lebih umum. Menurut profesor dasar awam Robert H. Nelson, kondominium, persatuan dan koperasi pemilik rumah "baru-baru ini sebagai 1970 hanya mewakili 1% perumahan AS. Namun pada tahun 2010, terdapat lebih dari 300.000 persatuan masyarakat perumahan lebih dari 60 juta Amerika, 20% penduduk AS. " Beliau meneruskan, "Antara 1980 dan 2000, separuh perumahan baru di Amerika Syarikat dibina dan dianjurkan di bawah tadbir urus persatuan masyarakat." (Untuk lebih lanjut mengenai Persatuan Pemilik Rumah, lihat 9 Perkara Yang Harus Anda Ketahui Tentang Persatuan Pemilik Rumah .)

Pasaran Investopedia: Menjelajah sumber sehenti terbaik untuk berita kewangan, petikan dan pandangan.

HOA menguruskan isu-isu yang memberi kesan kepada seluruh masyarakat, seperti keselamatan dan keselamatan, kekurangan penyelenggaraan harta benda, gangguan tempatan atau penyediaan perkhidmatan yang tidak diurus oleh kerajaan tempatan. HOA juga boleh menjadi sumber persengketaan utama kerana kuasa yang mereka gunakan daripada pemilik rumah.

HOAs umumnya dibentuk oleh pemaju apabila komuniti baru dibina. Sebagai syarat memperoleh harta dalam banyak komuniti, pembeli mesti menyertai HOA. Akibatnya, ramai orang yang berpusing menyertai HOA tanpa benar-benar memahami apa HOA atau bagaimana mereka bekerja, hanya kerana mereka jatuh cinta dengan rumah tertentu.

Untuk membantu pembeli rumah dan pemilik rumah memahami kerumitan HOA, artikel ini akan menerangkan bagaimana ia terbentuk dan dijalankan.

Langkah-langkah untuk Pembentukan

1. Ketahui tentang undang-undang dan peraturan tempatan mengenai pembentukan HOA.
Kod harta negara menetapkan garis panduan perundangan untuk mewujudkan persatuan pemilik rumah. Di Texas, sebagai contoh, kod harta bab bab 204 mengatakan bahawa jawatankuasa tiga orang harus membentuk petisyen untuk pembentukan persatuan pemilik harta benda (POA). Jawatankuasa mesti memfailkan notis bertulis rasmi bahawa ia berhasrat untuk mewujudkan POA dengan keahlian mandatori. Semua pemilik rekod dalam subbahagian mesti diberitahu, dan pemilik sekurang-kurangnya 60% dari harta itu harus menandatangani dan meluluskan petisyen dalam satu tahun. Setelah POA wujud, ia dapat membuat sekatan melalui proses petisi yang terpisah yang memerlukan persetujuan para pemilik sekurang-kurangnya 75% dari harta tanah subdivisi.

2. Ikuti prosedur undang-undang untuk menubuhkan HOA.
Proses untuk membuat HOA bergantung kepada lokasi HOA terletak tetapi langkah-langkah berikut mungkin diperlukan.

• Mewujudkan struktur perniagaan dengan membentuk korporat LLC atau bukan keuntungan
• Mewujudkan perjanjian, syarat dan sekatan (CC & R) yang menggambarkan bagaimana HOA akan beroperasi dan peraturan pemilik rumah mesti mematuhi
• Menetapkan prosedur untuk pengubahsuaian masa depan peraturan CC & Rs
• Peraturan dan peraturan penulisan yang menjadikan CC & Rs menjadi bahasa mudah difahami untuk penduduk masyarakat
• Melukis dokumen pentadbiran, seperti artikel penubuhan dan undang-undang (yang merangkumi kekerapan mesyuarat, garis panduan pengundian, pemilihan HOA pemimpin dan prosedur operasi lain)
• Memilih pegawai / ahli lembaga yang berkelayakan (bendahari sebenarnya perlu memahami cara menyimpan buku dan mengurus wang, contohnya)

Jika orang yang mendirikan HOA bukan pakar dalam undang-undang harta tanah, menyewa seorang peguam dengan kepakaran HOA akan menjadi keputusan yang baik pada peringkat ini.HOA tidak akan dapat menguatkuasakan peraturannya jika mereka dicabar dan didapati tidak sah. Seorang peguam yang baik juga boleh menunjukkan isu-isu utama yang perlu diberi perhatian oleh para pemimpin HOA (seperti undang-undang perumahan yang adil) untuk mengelakkan masalah undang-undang apabila persatuan itu berjalan dan berjalan. Peraturan kerajaan persekutuan, negeri dan tempatan mempunyai keutamaan terhadap peraturan HOA. (Untuk bantuan memilih peguam, baca Cara Pilih Hak yang Hakikat .)

3. Melindungi HOA.
Pegawai dan lembaga pengarah bertanggungjawab menjalankan dan mengawasi HOA. Seiring dengan tahap tanggungjawab yang tinggi ini, tahap risiko yang tinggi. HOA memerlukan cara untuk melindungi dirinya sendiri jika pemilik rumah memutuskan untuk mendakwa.

Kenapa pemilik rumah boleh menuntut? Di Elk Grove, Calif., Seorang penduduk menyaman HOA atas perubahan yang dicadangkan kepada peraturan tempat letak kereta kejiranan. Seorang lelaki Houston, Texas menggugat HOAnya kerana mahu dia mengeluarkan bar pencuri dari rumahnya walaupun kadar jenayah yang tinggi di kawasan itu. Organisasi perumahan yang adil menggugat persatuan kondominium di Florida kerana enggan membenarkan kanak-kanak tinggal di bangunan itu. Seorang ahli lembaga boleh didakwa kerana melanggar tugas fidusiarinya terhadap penduduk HOA dan boleh dipertanggungjawabkan secara peribadi.

Insurans pengarah dan pegawai menyediakan perlindungan kewangan kepada orang yang menjalankan HOA. Ia merangkumi kos dan kerosakan pertahanan yang sah. Bagaimanapun, ia tidak meliputi salah laku yang disengajakan. Insurans kecurian pekerja boleh melindungi persatuan jika seorang pengarah, pegawai atau pengurus harta menggelapkan dana HOA.

4. Mengumpulkan dan menguruskan denda dan penilaian khusus dan menyimpan rekod kewangan yang kukuh.
HOA memerlukan wang untuk berfungsi, dan wang itu berasal dari penduduk komuniti. Sebahagian daripada wang itu membiayai pentadbiran HOA (e. G., Perundangan, perakaunan dan pengurusan), tetapi sebahagian besar wang itu pergi ke arah penyelenggaraan kawasan umum. Ia mungkin membayar perkhidmatan landskap, penyelenggaraan kolam dan juga pengumpulan sampah. Sebahagian daripada wang itu dibelanjakan setiap bulan, dan selebihnya diketepikan dalam dana rizab. Kadang-kadang perbelanjaan utama akan timbul yang tidak boleh dibayar untuk keluar dari dana rizab HOA, dan dalam hal itu, HOA akan menghendaki penduduk membayar yuran tambahan yang disebut penilaian khusus.

HOA baru perlu melakukan analisa pendanaan dan membina belanjawan untuk menentukan berapa banyak untuk dikutip dalam iuran bulanan daripada pemilik masing-masing harta. Analisis ini berdasarkan pada perbelanjaan yang akan dibayar oleh anggota masyarakat, berapa banyak yang akan dikenakan biaya. berapa banyak yang akan diperuntukkan kepada dana rizab dan peratusan harta masyarakat yang dimiliki oleh setiap penduduk. Selain itu, dana rizab mesti diuruskan dan dilaburkan untuk memastikan HOA kukuh secara kewangan (contohnya, nilai dana mesti dipelihara berbanding inflasi).

5. Pastikan pemilik rumah dimaklumkan.
Sebagai anggota masyarakat yang membayar denda dan dipengaruhi oleh keputusan HOA, penduduk harus dimaklumkan tentang kegiatan HOA dan sebarang isu yang mempengaruhi masyarakat.HOA mesti mengadakan mesyuarat tetap dan memberitahu penduduk lebih awal terlebih dahulu supaya setiap orang mempunyai peluang untuk hadir. Mereka juga mesti mengadakan pilihan raya untuk pengarah dan pegawai dan memastikan setiap orang mempunyai peluang untuk mengundi. Surat berita komuniti, e-mel dan / atau laman web juga boleh membantu menjaga pemilik rumah dalam gelung.

Pegawai dan pengarah HOA perlu menyimpan rekod terperinci aktiviti mereka, seperti minit dari mesyuarat komuniti. Persatuan harus mendedahkan maklumat kewangan penting kepada ahli komuniti secara teratur. Ahli harus mengetahui hak mereka untuk melihat rekod HOA dan diberikan akses atas permintaan. (Untuk lebih lanjut mengenai berurusan dengan HOA atau papan kondo, baca Berurusan Dengan Lembaga Kondo Anda .)

6. Menguatkuasakan peraturan dan mengendalikan aduan.
HOA adalah komuniti berdasarkan peraturan, jadi dari semasa ke semasa, mereka mesti menguatkuasakan peraturan bahawa ahli komuniti melanggar. HOA juga mesti mengendalikan aduan dari penduduk mengenai peraturan yang ada penduduk yang tidak suka atau peraturan penduduk merasa harus ditambah untuk menyelesaikan masalah yang sedang berlangsung.

HOAs mesti menguatkuasakan peraturan dengan cepat dan konsisten. Pemilik rumah yang enggan mematuhi harus didenda. Jika pemilik rumah enggan mematuhi, HOA mungkin perlu menghantar akaun itu ke koleksi atau menyaman pemilik rumah. HOA harus mengelakkan penguatkuasaan terpilih - dengan kata lain, mereka tidak boleh bermain kegemaran dengan pemimpin HOA atau penduduk komuniti dengan siapa mereka berkawan. Tingkah laku bias boleh membawa kepada tuntutan mahkamah.

Mengupah syarikat pengurusan profesional dapat mengurangkan beban pegawai dan pengarah HOA menghapuskan kemungkinan konflik antara pemimpin HOA dan ahli komuniti lain. Syarikat pengurusan boleh mengambil alih banyak kerja pentadbiran dan menangani masalah yang tidak menyenangkan seperti menguatkuasakan peraturan dan mengutip cukai. Ia juga boleh menggunakan kepakarannya dalam pengurusan hartanah untuk memastikan kelancaran komuniti dan untuk mengelakkan kesilapan yang mungkin dilakukan pegawai dan pengarah yang tidak berpengalaman. Walau bagaimanapun, pengurusan profesional kos wang, yang bermaksud yuran HOA bulanan pemilik rumah akan lebih tinggi.

Senario terburuk untuk penguatkuasaan peraturan melibatkan merampas harta milik pemilik rumah untuk tidak membayar iuran atau penilaian khas. Langkah melampau ini boleh mencetuskan keadaan perbalahan antara pemilik rumah dan HOA. Penyitaan juga membawa nilai harta benda, yang tidak baik untuk penduduk lain di kawasan kejiranan.

7. Perhimpunan komuniti tuan rumah.
HOA boleh tegas tentang perniagaan, tetapi mereka tidak perlu. Aktiviti keseronokan sekali-sekala membolehkan ahli HOA mengenali antara satu sama lain secara mesra dan sosial dan bukan hanya dalam suasana yang berpotensi menentang pertemuan HOA. Jika jiran-jiran mengenal satu sama lain secara peribadi, masyarakat dapat menjadi tempat yang lebih menyenangkan untuk hidup, dan konflik dapat lebih mudah diselesaikan.

Bottom Line
Membentuk dan menguruskan persatuan pemilik rumah adalah tugas besar dengan tanggungjawab yang besar dan implikasi besar.Sekiranya anda mempertimbangkan untuk membeli harta dalam HOA, ketahui bahawa keanggotaan anda dalam persatuan itu juga mempunyai tanggungjawab yang besar dan implikasi besar. Pastikan anda memahami apa yang anda masuk sebelum anda membeli. (Untuk mengetahui lebih lanjut, lihat Komplikasi Kondo: Isu-Isu di Balik Kepemilikan .)