Memiliki dua gadai janji tidak seperti yang jarang anda fikirkan. Orang yang mengumpulkan ekuiti yang cukup di rumah mereka boleh memilih untuk mengambil gadai janji kedua. Mereka mungkin menggunakan wang itu untuk membayar hutang, menghantar anak ke kolej, membiayai memulakan perniagaan, atau membuat pembelian yang besar.

Lihatlah satu contoh: Anda mengambil garis ekuiti rumah kredit sepuluh atau lebih tahun yang lalu dan semasa tempoh cabutan - masa yang anda boleh "menarik" pada baris kredit anda - anda telah membayar jumlah terkawal: $ 275 sebulan pada $ 100, 000 kredit.

Mengikut terma pinjaman ini, selepas sepuluh tahun tempoh cabutan menjadi tempoh pembayaran balik - 15 tahun akan datang di mana anda perlu membayar pinjaman seperti gadai janji. Tetapi mungkin anda tidak menjangkakan bahawa pembayaran $ 275 menjadi pembayaran $ 700 yang boleh bergerak lebih tinggi jika kenaikan kadar utama.

Dengan menyatukan kedua-dua pinjaman, anda boleh menjimatkan lebih dari $ 100 setiap bulan dan mengunci kadar faedah anda daripada menontonnya meningkat jika perdana naik. Sebaliknya, mungkin anda mahu membayar pinjaman lebih cepat dan mahu istilah yang lebih baik yang akan membantu anda melakukannya. Bagaimanakah jenis penyatuan ini berfungsi dan adakah idea yang baik?

Ketahui Apa Anda Memulakan Dengan

Untuk memahami apa yang berlaku apabila anda menggabungkan anda perlu tahu beberapa perkara tentang pinjaman semasa anda. Jika, apabila anda pergi untuk menyatukan pinjaman, anda menyedari bahawa gadai janji kedua anda digunakan untuk menarik wang keluar dari rumah anda untuk beberapa alasan - dipanggil pinjaman keluar tunai - ia boleh menambah kos pinjaman baru dan mengurangkan jumlah yang anda layak. Pinjaman tunai dikeluarkan lebih tinggi, peminjam berkata kerana peminjam secara statistik lebih cenderung untuk menjauhkan diri dari pinjaman jika mereka menghadapi masalah.

Kemudian ada refinance rate / term (refi). Pinjaman jenis ini semata-mata pelarasan mengenai kadar faedah dan terma pinjaman semasa anda. Pinjaman ini dianggap lebih selamat kepada pemberi pinjaman kerana peminjam tidak meminjamkan wang atau mengurangkan jumlah ekuiti yang mereka miliki dalam harta tersebut. Anda mungkin telah membiayai semula baru-baru ini apabila kadar gadai janji jatuh ke paras terendah bersejarah.

Kenapa perbezaan ini penting? Menurut Casey Fleming, penasihat gadai janji dengan C2 CORPORATION FINANCIAL, dan pengarang, "Panduan Pinjaman: Cara Mendapatkan Pinjaman Kemungkinan Terbaik", ini penting kerana syarat-syarat dan jumlah yang akan Anda bayarkan pada hipotik baru mungkin sangat berbeza.

"Katakan anda dan rakan anda kedua-duanya mendapat pinjaman membiayai semula pinjaman kepada nilai sebanyak 75%, di bawah batas pinjaman yang sesuai $ 417,000. Anda adalah wang tunai, dia tidak. Pinjaman anda akan berkurang 0. 625 mata lebih daripada jiran tetangga pada April 2015. Dan 1 mata ialah 1% dari jumlah pinjaman, jadi jika jumlah pinjaman anda adalah $ 200, 000, semua hal yang sama anda akan membayar $ 1, 250 ( $ 200, 000 x.00625) lebih lagi untuk kadar faedah yang sama dengan jiran anda.

Fikirkanlah dengan cara ini. Jika anda mula-mula membeli kedua-dua pinjaman apabila anda membeli rumah itu, ia bukanlah pinjaman wang tunai kerana gadai janji kedua digunakan untuk membeli rumah - tidak menarik wang tunai daripadanya. Tetapi kemudian, jika anda menerima wang hasil daripada gadai janji kedua, itu adalah pinjaman tunai, jadi pinjaman yang disatukan baru akan dianggap sama.

Ada sebab lain perbezaan ini menjadi penting. Oleh kerana pinjaman tunai lebih berisiko kepada pemberi pinjaman, mereka hanya boleh meminjamkan 75% hingga 80% ekuiti anda di rumah anda berbanding 90% pada kadar / jangka panjang. Fleming meletakkannya dalam bahasa Inggeris seperti ini: "Jika pinjaman anda akan dianggap sebagai pinjaman tunai, anda memerlukan lebih banyak ekuiti dalam harta anda untuk memenuhi syarat. "

Bagaimana Menyatukan

Pemberi pinjaman akan melakukan semua dokumen rumit yang dilakukan dengan menyatukan pinjaman. Tugas anda adalah untuk menjadi pengguna termaklum. Jangan bercakap dengan satu pemberi pinjaman - bercakap dengan beberapa orang.

Oleh kerana penyatuan dua pinjaman lebih rumit daripada hipotek rumah yang mudah, lebih baik untuk bercakap secara peribadi dengan sebanyak tiga atau empat peminjam. Anda boleh bercakap dengan bank atau kesatuan kredit anda, broker gadai janji, atau mengambil cadangan daripada profesional industri yang anda percayai.

Sudah tentu, tanya mereka jika pinjaman baru itu akan menjadi pinjaman tunai atau kadar / refi jangka panjang. Adakah pinjaman kadar tetap atau berubah-ubah? 15 atau 30 tahun? (Lihat Mana Yang Lebih Baik, Pinjaman Boleh Tetap Atau Pembolehubah?)

Setelah anda berpuas hati dengan pemberi pinjaman tertentu, mereka akan memandu anda melalui proses tersebut. Jangan tandatangan apa-apa tanpa membacanya terlebih dahulu dan pastikan anda memahami jadual pembayaran.

Jika pinjaman anda adalah pinjaman tunai, Casey Fleming mengatakan bahawa mungkin ada cara untuk mengubahnya menjadi suatu refi setahun / setahun.

"Menyatukan pinjaman sebagai wang tunai tetapi mendapat kredit pemberi pinjaman yang membayar untuk semua kos yang berkaitan dengan transaksi. Tunggu satu tahun dan membiayai semula. Oleh kerana anda hanya membiayai semula pinjaman tunggal pada masa itu, ia bukan pinjaman tunai. Sekarang, anda boleh membelanjakan wang ke mata untuk membeli kadar faedah kerana anda akan menyimpan pinjaman untuk tempoh yang lebih lama. "Fleming terus memberi nasihat melakukan ini hanya jika anda percaya bahawa kadar faedah stabil atau mungkin jatuh. (Anda juga mungkin tertarik pada Mata Ganjaran: Apakah Titik? )

Garis Bawah

"Jangan pernah membuat keputusan untuk membiayai semula atau menyatukan pinjaman berdasarkan hanya pengurangan pembayaran bulanan anda. Dalam kebanyakan kes, anda akan menghabiskan lebih banyak hayat sepanjang pinjaman baru daripada anda hanya akan membayar pinjaman yang ada, "kata Fleming. "Jutaan pengguna terus menggadai masa depan mereka dan berakhir dengan puluhan atau bahkan ratusan ribu dolar yang kurang bersara. "

Sebaliknya, tentukan berapa lama anda fikir anda akan tinggal di rumah, dan bandingkan kos gadai janji semasa anda ke gadai janji baru ditambah dengan sebarang kos yang berkaitan dengan pinjaman baru sepanjang tempoh masa yang anda pegang pinjaman itu.Sekiranya kos akan menjadi lebih rendah, penyatuan mungkin merupakan idea yang baik.