Anda telah menyemak keperluan untuk jenis gadai janji yang anda mahukan. Anda telah memastikan anda mempunyai skor kredit, bayaran pendahuluan dan nisbah hutang kepada pendapatan (DTI) yang diperlukan oleh pinjaman. Jadi mengapa permohonan pinjaman anda telah ditolak?

Keperluan stricter yang dipanggil overlays adalah salah. Laplai peminjam adalah peraturan broker gadai janji individu dan bank yang lebih ketat daripada aturan yang entiti kerajaan menubuhkan untuk pelbagai produk hipotek.

Lapisan pemberi pinjaman juga datang dalam bentuk keperluan dokumentasi yang lebih ketat, seperti yang perlu mengemukakan lebih banyak kertas kerja (e. G., Penyata bank) untuk FHA Refinance refinance, daripada FHA itu sendiri memerlukan. Kertas kerja yang tidak diluluskan boleh menyebabkan penolakan yang tidak dijangka. Lapang pemberi pinjaman juga memberi kesan kepada penambahbaikan.

Artikel ini mendedahkan terlebih dahulu mengenai apa yang dimaksudkan dengan pemberi pinjaman. Ia kemudian menerangkan bagaimana anda, sebagai peminjam, boleh meningkatkan peluang anda untuk mendapatkan gadai janji walaupun habis pemberi pinjaman.

Kriteria Peminjam Minimum untuk Kelayakan Gadai Janji Kriteria minimum yang perlu anda temui untuk mendapatkan gadai janji bergantung kepada jenis gadai janji yang anda gunakan. Bagi kebanyakan gadai janji, Fannie Mae dan Freddie Mac menetapkan garis panduan itu, kerana kedua-dua entiti ini membeli peratusan yang signifikan daripada gadai janji dari peminjam dan broker yang berasal dari mereka. Bagi gadai janji FHA, Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD) menetapkan kriteria ini kerana kerajaan membayar pemberi pinjaman apabila peminjam ingkar ke atas pinjaman tersebut. Begitu juga, Jabatan Hal Ehwal Veteran menjamin dan menetapkan kelayakan minimum peminjam untuk pinjaman VA.

Pemberi Pinjam: Asas-asas Walaupun Fannie Mae, Freddie Mac, HUD dan VA menetapkan kriteria peminjam minimum, mereka sebenarnya tidak mengeluarkan hipotek: pemberi pinjaman lakukan. Oleh kerana peminjam perlu melindungi kepentingan kewangan mereka sendiri, mereka mungkin memilih untuk menggunakan kriteria pemberian pinjaman ketat jika mereka tidak merasakan piawaian minimum cukup tinggi.

Sebagai contoh, sementara FHA mungkin memerlukan skor FICO minimum sebanyak 580 untuk melayakkan diri untuk program pembayaran bawah 3% FHA, pemberi pinjaman mungkin telah belajar dari pengalamannya sendiri yang peminjam FHA dengan skor kredit di bawah 640 lebih cenderung untuk lalai, jadi ia hanya akan memanjangkan pinjaman FHA kepada peminjam dengan sekurang-kurangnya skor kredit itu. Walaupun FHA menginsuranskan pinjaman itu, peminjam masih ingin menghindari foreclosures mahal.

Pemberi pinjaman juga mengenakan overlay untuk mengurangkan risiko bahawa mereka akan dipaksa untuk membeli balik hipotek yang telah mereka jual kepada Fannie atau Freddie. Fannie dan Freddie boleh memaksa pembelian semula sekiranya pemberi pinjaman tidak mematuhi garis panduan pemberian pinjaman entiti ini. Pasca krisis perumahan, pembelian balik yang dipaksa ini, yang juga disebut sebagai "backbacks" atau "pembelian balik", menyebabkan masalah utama bagi peminjam. Peminjam, sebaliknya, menjadi lebih berhati-hati dalam mengeluarkan gadai janji.

Bagaimana Peminjam Marginal Boleh Dapatkan Diluluskan Walaupun Terlampau Jika anda berada di margin keperluan minimum yang ditentukan oleh Fannie, Freddie, HUD atau VA, sebarang syarat tambahan yang dikenakan oleh pemberi pinjaman mungkin bermakna bahawa anda memenangi ' Tidak layak untuk gadai janji. Jadi bagaimana anda mencari pemberi pinjaman yang tidak mempunyai overlays?

"Peminjam biasanya tidak umum mengiklankan penggunaan mereka dengan overlay, atau sebaliknya, kekurangannya," kata Scott Fletcher, EVP dasar penundaan dan kredit di Fairway Independent Mortgage Corp di New Berlin, Wis. " Walau bagaimanapun, dalam kebanyakan kes, penyelidikan jenis ini memerlukan pembicara kepada pemberi pinjaman, secara mendalam mengenai keadaan khusus mereka dan sama ada pemberi pinjaman mempunyai program hipotek yang akan sesuai dengan keperluan mereka. "

Amy Tierce, wakil daerah dari Fairway's Needham, Mass., mengatakan dapat menjadi sangat sulit bagi seorang konsumen untuk mengetahui apakah pemberi pinjaman menggunakan overlay. Beliau berkata peminjam harus bermula dengan rujukan kepada pemberi pinjaman yang akan mengkaji secara menyeluruh profil kewangan peminjam. Sekiranya pemberi pinjaman itu tidak dapat meluluskan pinjaman, ia sepatutnya dapat merujuk kepada peminjam yang kompeten yang boleh.

Lender peminjam tidak hanya menambah garis panduan pengunderaitan yang lebih ketat, katanya. Mereka juga mempengaruhi kadar faedah, dengan setiap overlay yang disertakan dengan pelarasan kadar. "Pemberi pinjaman yang menghapuskan overlay pada pengunderaitan pada umumnya masih mempunyai kenaikan harga yang dibina ke dalam harga," katanya.

"Kebanyakan pegawai pinjaman tidak tahu bahawa syarikat mereka menggunakan lampiran atau bahawa setiap pemberi pinjaman boleh melakukan sesuatu yang berbeza," kata broker hipotek Todd Huettner dari Huettner Capital di Denver, Colo. "Perbezaannya boleh menjadi besar. Sebab mengapa banyak orang tidak dinafikan pinjaman apabila mereka benar-benar boleh memenuhi syarat. Mereka hanya tidak memenuhi syarat pemberi pinjaman tertentu, tetapi mungkin baik dengan yang lain, "katanya.

Jika peminjam dapat mencari pemberi pinjaman yang menjual langsung kepada Fannie atau Freddie, mereka mungkin dapat mengelakkan overlay yang mungkin ada bank besar. Adalah sukar untuk mencari peminjam sedemikian, kata Dean Vlamis, naib presiden pinjaman kediaman dengan PERL Mortgage di Chicago. Jika peminjam datang kepadanya dengan skor kredit atau cabaran nisbah hutang kepada pendapatan, dia boleh mencari pemberi pinjaman akhir yang tidak mempunyai overlays yang akan menghalang peminjam daripada layak. Beliau mempunyai kelonggaran ini kerana PERL adalah pemberi pinjaman koresponden, yang bermaksud mereka menaja jamin dan membiayai pinjaman, kemudian menjualnya selepas penutupan.

"Intinya adalah bahawa kebanyakan pemberi pinjaman hanya mempunyai satu pilihan, jadi anda tidak beruntung jika anda tidak memenuhi lapisan mereka," kata Huettner. Pengguna tidak tahu, dan pegawai pinjaman biasanya tidak tahu atau tidak akan memberitahu anda, jika pemberi pinjaman lain akan meluluskan pinjaman anda. Bekerja dengan broker memberikan anda akses kepada pelbagai peminjam dan mungkin lebih banyak pilihan.

Lapisan Pemberi Pinjaman dan Mengubah Syarat Pasaran Lapisan pemberi pinjaman tidak ditetapkan dalam batu; mereka berubah apabila keadaan ekonomi dan keadaan pasaran perumahan berubah."Peminjam akan menyesuaikan piawaian pengunderaitan mereka, termasuk overlays, sebagai tindak balas kepada banyak perkara," kata Fletcher. "Perubahan dalam pasaran perumahan, selera pelabur, persekitaran kawal selia, kekuatan pasaran (persaingan) dan toleransi risiko, antara lain, akan menyebabkan peminjam terus menilai piawaian mereka, "katanya. Alasan yang jelas bagi bank-bank untuk mengurangkan perbelanjaan mereka adalah wang, kata Vlamis. "Jika mereka mahu meningkatkan perniagaan gadai janji mereka, mereka hanya dapat meringankan garis panduan mereka, sehingga memudahkan lebih banyak orang meminjam," katanya.

Tierce mengatakan bahawa apabila para peminjam lebih yakin dengan ekonomi dan kurang takut akan nilai rumah yang menurun dan penyitaan yang berpotensi, lapisan dapat meredakan.

Kecenderungan untuk overlays berubah dari semasa ke semasa bermakna menunggu mungkin akhirnya membolehkan anda untuk memenuhi syarat. Simpan kewangan anda dalam masa yang sama.

Bottom Line

Overlay biasanya menyakiti peminjam yang mempunyai risiko lalai yang berpotensi tinggi kerana masalah kredit atau bayaran pendahuluan terhad, kata Vlamis.

Kerana mengecewakan kerana dapat ditolak, peminjam boleh menggunakan pengalaman ini sebagai titik permulaan untuk membuat perubahan - seperti membersihkan kredit dan menjimatkan lebih banyak untuk bayaran pendahuluan - yang akan membolehkan mereka untuk memenuhi syarat untuk gadai janji dalam masa depan.