Jika anda mahu pembayaran bulanan pada gadai janji anda yang lebih rendah dari yang anda boleh dapatkan dengan pinjaman tetap, anda mungkin tertarik dengan gadai janji yang hanya tertarik. Dengan tidak membuat bayaran pokok untuk beberapa tahun pada awal tempoh pinjaman anda, anda akan mempunyai aliran tunai bulanan yang lebih baik. Tetapi apa yang berlaku apabila tempoh hanya tertarik? Siapa yang menawarkan pinjaman ini? Dan bilakah wajar untuk mendapatkannya? Berikut adalah panduan ringkas untuk jenis gadai janji ini.

Bagaimana Pembayaran Pembayaran

Pada asasnya, gadai janji hanya bunga adalah satu di mana anda hanya membuat pembayaran faedah untuk beberapa tahun pertama - biasanya 5 atau 10 - dan sekali tempoh itu berakhir , anda membayar kedua-dua prinsipal dan faedah. Sekiranya anda ingin membuat bayaran utama semasa tempoh hanya bunga, anda boleh, tetapi itu bukan keperluan pinjaman.

Anda biasanya akan melihat pinjaman faedah yang tersusun sebagai gadai janji kadar laras 3/1, 5/1, 7/1 atau 10/1 (ARM). Pemberi pinjaman berkata pilihan 7/1 dan 10/1 paling popular dengan peminjam. Pada amnya, tempoh hanya faedah adalah sama dengan tempoh kadar tetap bagi pinjaman kadar boleh laras. Ini bermakna jika anda mempunyai ARM 10/1, misalnya, anda akan membayar bunga hanya untuk 10 tahun pertama.

Pada ARM yang hanya tertarik, selepas tempoh pengenalan berakhir, kadar faedah akan menyesuaikan sekali setahun (di mana "1" berasal) berdasarkan kadar faedah penanda aras seperti LIBOR plus margin ditentukan oleh pemberi pinjaman. Kadar penanda aras berubah apabila perubahan pasaran, tetapi margin ditentukan sebelum anda mengambil pinjaman.

Perubahan kadar faedah dihadkan oleh top rate. Ini adalah benar semua ARM, bukan hanya ARM sahaja yang menarik. Cap kadar faedah awal pada 3/1 ARM dan ARS 5/1 biasanya dua, kata Casey Fleming, seorang pegawai pinjaman dengan C2 Financial Corp di San Diego dan pengarang The Loan Guide: Cara Mendapatkan Mortgage Kemungkinan Terbaik. Ini bermakna jika kadar faedah permulaan anda adalah 3%, maka, apabila tempoh faedah hanya berakhir pada tahun empat atau enam tahun, kadar faedah baru anda tidak akan melebihi 5%. Pada 7/1 ARM dan ARM 10/1, cap kadar awal biasanya lima.

Selepas itu, peningkatan kadar biasanya terhad kepada 2% setahun, tanpa menghiraukan tempoh pengenalan ARM. Penutup seumur hidup hampir selalu 5% melebihi kadar faedah permulaan pinjaman, kata Fleming. Oleh itu, jika kadar permulaan anda adalah 3%, ia mungkin meningkat kepada 5% pada tahun lapan, 7% pada tahun sembilan dan max pada 8% pada tahun 10.

Setelah tempoh bunga hanya berakhir, anda perlu mula membayar balik prinsipal sepanjang tempoh pinjaman (berdasarkan asas pelunasan, dalam pemberi pinjaman bercakap). Pinjaman hanya pada hari ini tidak mempunyai bayaran belon; mereka biasanya tidak dibenarkan di bawah undang-undang, kata Fleming.Jadi jika jangka penuh ARM 7/1 adalah 30 tahun dan tempoh hanya bunga adalah tujuh tahun, pada tahun lapan, bayaran bulanan anda akan dikira semula berdasarkan dua perkara: pertama, kadar faedah baru, dan kedua, pembayaran balik pokok dalam tempoh 23 tahun.

Kredit Tanpa Faedah yang Kurang Biasa

Pinjam faedah hanya kadar faedah yang tidak biasa, walaupun anda akan menemui mereka melalui Bank of America jika anda memerlukan pinjaman jumbo (pinjaman untuk jumlah yang melebihi $ 417 , Atau melalui Kesatuan Kredit Persekutuan Angkatan Laut untuk kedua-dua pinjaman yang sesuai (pinjaman biasanya terhad kepada $ 417,000 di kebanyakan bahagian negara) dan pinjaman jumbo. Untuk menyertai Navy FCU, anda perlu bergabung dengan Angkatan Bersenjata U., Jabatan Pertahanan, Pengawal Pantai atau Pengawal Kebangsaan atau berkaitan dengan anggota Angkatan Laut FCU. (Lihat Jumbo vs. Mortgages konvensional: Bagaimana Mereka Berbeza .)

Dengan pinjaman bunga tetap 30 tahun, anda mungkin membayar bunga hanya selama 10 tahun, kemudian membayar bunga ditambah pokok untuk baki 20 tahun lagi. Dengan mengandaikan anda tidak meletakkan apa-apa ke arah prinsipal dalam tempoh 10 tahun pertama, pembayaran bulanan anda akan melompat dengan ketara pada tahun 11, bukan sahaja kerana anda akan mula membayar prinsipal, tetapi kerana anda akan membayar balik prinsipal hanya dalam 20 tahun dan bukannya 30 tahun. Oleh kerana anda tidak membayar prinsipal semasa tempoh hanya bunga, apabila kadar semula, pembayaran faedah baru anda adalah berdasarkan jumlah keseluruhan pinjaman. A $ 100,000 pinjaman dengan kadar faedah 3. 5% akan menelan belanja hanya $ 291. 67 sebulan dalam 10 tahun pertama, tetapi $ 579. 96 sebulan sepanjang baki 20 tahun - hampir dua kali ganda.

Lebih 30 tahun, pinjaman $ 100,000 akan dikenakan biaya $ 174, 190. 80 (dikira sebagai $ 291. 67 x 120 pembayaran + $ 579. 96 x 240 pembayaran). Jika anda telah mengambil pinjaman kadar tetap 30 tahun pada kadar faedah 3. 5% yang sama (disebutkan dalam "Bagaimana Kerja Pembayaran," di atas), jumlah kos anda melebihi 30 tahun ialah $ 161, 656. 09. Itu $ 12, 534. 71 lebih menarik untuk faedah pinjaman sahaja, dan bahawa kos faedah tambahan adalah mengapa anda tidak mahu menyimpan pinjaman hanya faedah untuk jangka masa penuhnya. Walau bagaimanapun, perbelanjaan sebenar anda akan kurang jika anda mengambil potongan cukai faedah gadai janji. Ketersediaan pinjaman

Oleh kerana begitu banyak peminjam mendapat masalah dengan pinjaman tanpa faedah semasa tahun-tahun gelembung, bank-bank teragak-agak untuk menawarkan produk hari ini, kata Yael Ishakis, naib presiden Mortgage Meridian Pertama di Brooklyn, NY, dan pengarang Panduan Lengkap untuk Membeli Rumah.

Fleming berkata kebanyakan adalah jumbo, pinjaman kadar berubah-ubah dengan tempoh tetap 5, 7 atau 10 tahun. Pinjaman jumbo adalah sejenis pinjaman yang tidak sesuai. Tidak seperti pinjaman yang menyesuaikan diri, pinjaman tidak berdaftar tidak layak untuk dijual kepada Fannie Mae dan Freddie Mac, dua institusi raksasa yang merupakan pembeli terbesar untuk memadankan gadai janji dan sebab mengapa pinjaman yang disesuaikan begitu banyak tersedia.

Apabila Fannie dan Freddie membeli pinjaman daripada peminjam gadai janji, mereka membuat lebih banyak wang yang tersedia untuk peminjam untuk mengeluarkan pinjaman tambahan.Pinjaman tidak menentu seperti pinjaman tanpa faedah mempunyai pasaran gadai janji menengah terhad; ia lebih sukar untuk mencari pelabur yang ingin membelinya. Lebih banyak peminjam bergantung kepada pinjaman ini dan memberi perkhidmatan kepada mereka secara dalaman, yang bermaksud mereka mempunyai sedikit wang untuk membuat pinjaman tambahan. Oleh kerana itu, pinjaman pinjaman bunga tidak tersedia secara meluas. Walaupun pinjaman hanya faedah bukanlah pinjaman jumbo, ia masih dianggap tidak sesuai. (Ketahui lebih lanjut di

Fannie Mae: Apa Itu dan Bagaimana Ia Beroperasi .) Oleh kerana pinjaman hanya bunga tidak tersedia secara luas seperti, pinjaman 30 tahun tetap, " Cara terbaik untuk mencari pemberi pinjaman hanya minat yang baik ialah melalui broker yang bereputasi dengan rangkaian yang baik, kerana ia akan mengambil beberapa belanja yang serius untuk mencari dan membandingkan tawaran, "kata Fleming.

Sebagai tambahan kepada Bank of America, Tentera Laut FCU dan syarikat-syarikat sumber kami bekerja untuk - C2 Financial Corp, Pinjaman Meridian Pertama dan Pinjaman Rumah Malaikat Oak - pemberi pinjaman lain kami mendapati bahawa menawarkan pinjaman hanya faedah termasuk EverBank, Private Bank Private Bank, pemberi pinjaman pasaran SoFi, Bank Rakyat, Bank Internet dan Gadai Janji Pemborong Bersatu. Ini bukan senarai yang lengkap, tetapi ia menawarkan titik permulaan jika anda membeli-belah untuk pinjaman tanpa faedah.

Membandingkan Kos

"Peningkatan kadar untuk ciri-satunya faedah berbeza-beza oleh pemberi pinjaman dan siang hari, tetapi angka yang anda akan bayar sekurang-kurangnya 0% 25% premium dalam kadar faedah," kata Fleming.

Begitu juga, Whitney Fite, presiden Angel Oak Home Loans di Atlanta, mengatakan kadar pada gadai janji hanya bunga adalah 0. 125% hingga 0. 375% lebih tinggi daripada kadar pinjaman amortisasi kadar tetap atau ARM, bergantung pada butir-butirnya.

Inilah caranya bayaran bulanan anda akan dilihat dengan pinjaman $ 100,000 pinjaman hanya dengan pinjaman kadar tetap atau ARM pelunasan sepenuhnya, masing-masing pada kadar biasa untuk jenis pinjaman:

7 tahun, ARM hanya faedah, 3. 125%: $ 260. 42

• Pinjaman konvensional berkadar tetap 30 tahun (bukan bunga sahaja), 3. 625%: $ 456. 05
• 7 tahun, melunaskan ARM (pelunasan 30 tahun), 2. 875%: $ 414. 89
• Pada kadar ini, dalam jangka pendek, ARM hanya faedah akan dikenakan biaya $ 195. 63 kurang setiap bulan untuk $ 100, 000 yang dipinjam untuk tujuh tahun pertama berbanding dengan pinjaman kadar tetap 30 tahun, dan $ 154. 47 kurang sebulan berbanding dengan pelunasan 7/1 ARM sepenuhnya.

Tidak mungkin untuk mengira kos seumur hidup yang sebenar untuk pinjaman kadar bunga yang boleh laras apabila anda mengambilnya kerana anda tidak boleh mengetahui terlebih dahulu mengenai kadar faedah yang akan ditetapkan semula setiap tahun. Tidak semestinya cara untuk membayar kos, sama ada Fleming berkata, walaupun anda boleh menentukan topi kadar faedah seumur hidup dan lantai dari kontrak anda, jadi anda boleh mengira kos seumur hidup minimum dan maksimum, dan tahu bahawa kos sebenar anda akan jatuh di mana-mana di antara. "Ia akan menjadi sangat besar," kata Fleming.

Garis Bawah

Gadai janji faedah hanya boleh mencabar untuk difahami dan bayaran anda akan meningkat dengan ketara sebaik tempoh akhir bunga hanya berakhir.Jika pinjaman hanya bunga anda adalah ARM, pembayaran anda akan meningkat lebih tinggi jika kadar faedah meningkat, yang merupakan taruhan yang aman dalam persekitaran kadar rendah hari ini. Pinjaman ini adalah terbaik untuk peminjam yang canggih yang memahami sepenuhnya bagaimana mereka bekerja dan apa risiko yang mereka ambil. (Untuk bacaan lanjut, lihat

5 Jenis Hipotek Berisiko untuk Menghindari .) Anda juga mungkin tertarik pada

Gadai Janji: Kadar Tetap Versus Kadar Laras dan .