Semakin ramai orang sedang mencari di luar negara untuk rumah percutian, hartanah pendapatan sewa dan tempat untuk diselesaikan semasa persaraan - sama ada lima atau 30 tahun lagi. Faedah cukai untuk memiliki harta di luar negara adalah sama dengan yang ada di rumah, dengan beberapa pengecualian.

Pemilik harta benda yang diperolehi dari undang-undang cukai U. S. bergantung pada bagaimana harta tersebut digunakan. Jika anda tinggal di rumah, sebagai contoh, anda secara amnya boleh menolak faedah gadai janji dan cukai harta benda. Sekiranya harta itu digunakan untuk pendapatan sewa, anda masih boleh menolak cukai gadai janji dan cukai harta benda, termasuk menolak perbelanjaan lain, termasuk insurans harta dan liabiliti, kos pembaikan dan penyelenggaraan, dan perbelanjaan perjalanan tempatan dan jarak jauh yang berkaitan dengan mengekalkan harta benda .

Baca terus untuk melihat bagaimana undang-undang cukai U. S. melayan pemilikan hartanah asing, serta implikasi cukai menjual harta itu.

Harta untuk Kegunaan Peribadi

Jika anda menggunakan harta itu sebagai rumah kedua - bukan sebagai sewa - anda boleh mengurangkan kepentingan gadai janji seperti yang anda lakukan untuk rumah kedua di Amerika Syarikat Ini termasuk dapat memotong 100% faedah yang anda bayar sehingga $ 1. 1 juta hutang yang dijamin oleh rumah pertama dan kedua (jumlahnya - bukan $ 1, 1 juta untuk setiap harta benda). Anda juga boleh menolak cukai harta pada kedua anda dan, untuk perkara itu, seberapa banyak harta yang anda miliki. Seperti kediaman utama, anda tidak boleh menghapuskan perbelanjaan seperti utiliti, penyelenggaraan atau insurans kecuali anda boleh menuntut potongan rumah-pejabat. Untuk lebih lanjut, lihat Cuti Cukai Untuk Pemilik Rumah Kedua dan Cara Kelayakan Untuk Potongan Cukai Rumah-Pejabat .

Harta Sewa

Peraturan cukai adalah lebih rumit jika anda menerima pendapatan sewa di hartanah. Peraturan yang berlainan dikenakan, bergantung pada berapa hari setiap tahun rumah digunakan untuk kegunaan peribadi daripada penggunaan sewa. Secara umum, anda akan jatuh ke dalam salah satu daripada tiga kategori:

1. Anda menyewakan rumah selama 14 atau kurang hari . Rumah itu boleh disewakan kepada orang lain sehingga dua minggu (14 malam) setiap tahun tanpa perlu melaporkan pendapatan tersebut kepada IRS. Walaupun anda menyewakannya dengan harga $ 5.000 malam, anda tidak perlu melaporkan pendapatan sewa selagi anda tidak menyewa selama lebih dari 14 hari. Rumah itu dianggap kediaman peribadi, yang membolehkan anda untuk menolak faedah gadai janji dan cukai harta tanah di bawah peraturan rumah kedua standard, tetapi bukan kerugian sewa atau perbelanjaan.
2. Anda menyewakan rumah selama 15 atau lebih hari, dan menggunakannya selama kurang dari 14 hari atau 10% dari hari-hari rumah disewa. Dalam kes ini, IRS menganggap rumah sebagai harta sewa, dan aktiviti sewaan dilihat sebagai perniagaan.Anda mesti melaporkan semua pendapatan sewa kepada IRS, tetapi berita baiknya adalah bahawa ini membenarkan anda memotong perbelanjaan sewa, seperti faedah gadai janji, cukai harta, perbelanjaan pengiklanan, premium insurans, utiliti dan yuran yang dibayar kepada pengurus harta tanah. Satu perbezaan yang ketara antara harta sewa di rumah dan di luar negara: Hartanah anda di luar negeri disusut nilai dalam tempoh 40 tahun, bukannya semasa 27. 5 tahun untuk hartanah kediaman domestik. Dalam kedua-dua kes, anda menyusut nilai struktur (bangunan) sahaja; anda tidak boleh menyusut nilai tanah.
3. Anda menggunakan harta tersebut selama lebih dari 14 hari atau 10% dari jumlah hari yang disewa. Dalam kes ini, harta anda dianggap kediaman peribadi, dan peraturan untuk kegunaan peribadi dikenakan. Anda boleh menolak cukai gadai janji dan cukai harta benda, tetapi anda tidak boleh memotong perbelanjaan atau kerugian sewa. Perlu diingat: Sekiranya ahli keluarga anda menggunakan rumah tersebut (ijazah, pasangan, adik-beradik, ibu bapa, datuk nenek, anak-anak dan cucu-cucu), ia dianggap sebagai hari persendirian kecuali jika anda mengumpul harga sewa yang adil.

Menjual Harta

Jika anda menjual rumah anda di luar negara, rawatan cukai adalah sama dengan menjual rumah di U. S. - dan berbeza bergantung kepada bagaimana harta itu digunakan. Jika anda tinggal di rumah selama sekurang-kurangnya dua daripada lima tahun yang lalu, ia layak sebagai kediaman utama anda dan anda boleh mengecualikan sehingga $ 250,000 keuntungan modal (atau sehingga $ 500, 000 untuk pembayar cukai yang sudah berkahwin) daripada jualan. Pengecualian jualan utama rumah ini tidak terpakai jika rumah itu bukan kediaman utama anda, dalam hal ini anda akan dikenakan pajak keuntungan modal biasa.

Jika anda menjual harta sewa di Amerika Syarikat, anda boleh membuat pertukaran 1031 (juga dikenali sebagai pertukaran sejenis), di mana anda menukar satu harta sewa untuk harta lain yang sama atau bernilai tinggi, dasar ditangguhkan cukai. Ramai pelabur menggunakan jenis transaksi ini untuk mengelakkan daripada membayar cukai keuntungan modal.

Perbezaan besar dalam perlakuan cukai harta domestik berbanding harta tanah asing, bagaimanapun, ialah harta dalam U. S. tidak dianggap sejenis untuk mana-mana harta di luar negeri. U. S. Seksyen 1031 hanya membenarkan domestik, domestik, dan asing untuk pertukaran asing. U. S. menganggap apa-apa harta di luar U. S. untuk menjadi sejenis dengan mana-mana harta lain yang serupa di luar U. S., jadi adalah mungkin untuk 1031 bertukar rumah di Panama untuk yang lain di Panama, atau Ecuador atau Costa Rice, untuk perkara itu. Ia tidak boleh dianggap sejenis dengan mana-mana harta di U. S.

Double Taxation

Jika anda mengendalikan rumah anda di luar negeri sebagai harta sewa, anda akan berhutang cukai di negara tempat harta itu terletak. Untuk mengelakkan cukai berganda, anda boleh mengambil kredit cukai ke atas pulangan cukai U. S. untuk apa-apa cukai yang anda bayar kepada negara asing berkaitan dengan pendapatan sewa bersih. Terdapat kredit cukai maksimum yang dibenarkan, walau bagaimanapun: anda tidak boleh mengambil kredit lebih daripada jumlah cukai U. S. pada pendapatan sewa, setelah ditolak perbelanjaan.

Sebagai tambahan untuk mengambil kredit cukai bagi mana-mana cukai pendapatan sewa yang dibayar, anda juga boleh menuntut kredit cukai asing jika anda menjual harta dan membayar cukai keuntungan modal di negara asing.

Bottom Line

Apabila anda membeli di luar negara, anda perlu berhati-hati dengan perancangan dan butiran. Banyak negara mempunyai peraturan dan peraturan tentang siapa yang boleh memiliki harta benda, dan bagaimana ia dapat digunakan. Jika anda membeli rumah di luar negara, pastikan transaksi dilakukan supaya ia melindungi hak harta anda. Di Amerika Syarikat, pembeli rumah menerima hakmilik harta; perbezaan ini tidak jelas di semua negara.

Anda juga perlu sedar bahawa sebagai pemilik hartanah asing, anda mungkin perlu memfailkan sejumlah borang cukai U. S., bergantung pada keadaan anda yang tepat. Contohnya, jika anda menyewakan rumah anda di luar negara dan membuka akaun bank untuk mengutip sewa, anda mesti memfailkan borang FBAR (Laporan Bank Asing dan Akaun Kewangan) jika nilai agregat semua akaun anda adalah $ 10, 000 atau lebih "pada sebarang hari dalam tahun kalendar. " Borang lain termasuk Borang 5471 - Maklumat Kembali U. S. Orang yang Hormat kepada Syarikat Luar Negara tertentu (jika harta anda dipegang dalam perbadanan asing); dan Borang 8858 - Maklumat Pulangan U. S. Orang yang Menghormati Entiti Yang Diambil Luar Asing (jika harta luar pesisir anda dipegang di luar negara LLC).

Oleh kerana undang-undang pemilikan harta tanah dan undang-undang cukai asing rumit dan berubah dari semasa ke semasa, melindungi diri anda dengan berunding dengan akauntan cukai yang berkelayakan dan / atau peguam hartanah di luar negara dan di Amerika Syarikat.