Pelbagai gadai janji yang membingungkan boleh didapati, tetapi bagi kebanyakan pembeli rumah, ada praktiknya, hanya satu.

Gadai janji tetap 30-tahun adalah praktikal Amerika asas, pai epal instrumen kewangan. Ini adalah jalan yang generasi orang Amerika telah mengambil alih pemilikan rumah pertama kali. Menurut Persatuan Peminjam Gadai Janji, majoriti orang yang memohon gadai janji memohon gadai janji selama 30 tahun. Tetapi kebanyakan pembeli mungkin lebih baik berkhidmat jika mereka memilih sebaliknya untuk gadai janji kadar tetap 15 tahun; adik berusia 30 tahun, dan kurang popular, adik perempuan. Pinjaman berstruktur sama - perbezaan utama adalah istilah. (Lihat juga, Panduan untuk Membeli Rumah di U. S. )

Pinjaman jangka pendek bermaksud bayaran bulanan yang lebih tinggi, yang membuat gadai janji 15 tahun kelihatan kurang berpatutan. Tetapi, pada hakikatnya, istilah yang lebih singkat menjadikan pinjaman lebih murah di beberapa bidang - sepanjang hayat penuh pinjaman, gadai janji 30 tahun akan berakhir dengan kos melebihi dua kali ganda pilihan 15 tahun.

Bagaimana Terma Mempengaruhi Kos

Pemandu utama kos yang lebih tinggi adalah masa. Hipotek adalah sejenis pinjaman jangka masa tertentu - satu yang dijamin oleh harta tanah - dan dalam pinjaman jangka panjang, peminjam membayar faedah yang dikira secara tahunan terhadap baki pinjaman yang belum dijelaskan. Kedua-dua kadar faedah dan bayaran bulanan ditetapkan.

Oleh kerana bayaran bulanan ditetapkan, bahagian akan membayar faedah dan bahagian akan membayar perubahan utama dari masa ke masa. Pada mulanya, kerana baki pinjaman sangat tinggi, kebanyakan pembayaran adalah bunga. Tetapi apabila baki menjadi lebih kecil, bahagian faedah pembayaran juga menurun, dan bahagian akan meningkat. (Untuk penjelasan lanjut, lihat tutorial Investopedia Dasar-dasar Gadai janji .)

Dalam pinjaman 30 tahun, tentu saja, baki tersebut menyusut lebih perlahan - dengan berkesan, anda menyewa jumlah wang yang sama lebih daripada dua kali ganda. (Ia lebih dari dua kali ganda, bukannya hanya dua kali ganda, kerana dalam gadai janji selama 30 tahun, baki utama tidak menurun pada kadar yang cepat seperti dalam pinjaman 15 tahun.) Apabila kadar faedah adalah 4% , peminjam sebenarnya membayar hampir 2. 2 kali lebih banyak faedah untuk meminjam jumlah prinsipal yang sama melebihi 30 tahun berbanding dengan pinjaman 15 tahun.

Perbezaan dalam Kadar Faedah

Selain itu, kerana pinjaman 15 tahun kurang berisiko untuk bank daripada pinjaman 30 tahun, dan kerana ia membebankan bank kurang untuk membuat pinjaman jangka pendek daripada pinjaman jangka panjang, pengguna membayar lebih rendah kadar faedah pada gadai janji selama 15 tahun - di mana sahaja dari satu perempat daripada peratus hingga peratus penuh (atau titik) kurang. Dan agensi yang disokong oleh kerajaan yang membiayai kebanyakan hipotek mengenakan bayaran tambahan, yang disebut penyesuaian harga tingkat pinjaman, yang menjadikan hipotek 30 tahun lebih mahal.

Fannie Mae dan Freddie Mac menyesuaikan pelarasan harga kepada peminjam yang mempunyai skor kredit yang lebih rendah atau meletakkan kurang wang.

"Beberapa pelarasan harga tahap pinjaman yang wujud selama 30 tahun tidak wujud pada 15 tahun," kata James Morin, naib presiden kanan pinjaman runcit di Norcom Mortgage di Avon, Conn. Kebanyakan orang, menurut kepada Morin, gulungkan yuran tersebut ke dalam gadai janji mereka untuk kadar yang lebih tinggi daripada membayar mereka secara terang-terangan.

Bayangkan, kemudian, pinjaman $ 300,000, tersedia pada 4% selama 30 tahun atau pada 3. 25% selama 15 tahun. Kesan gabungan pelunasan yang lebih cepat dan kadar faedah yang lebih rendah bermakna bahawa peminjaman wang hanya 15 tahun akan dikenakan biaya $ 79, 441, berbanding $ 215, 609 lebih 30 tahun, atau hampir dua pertiga kurang.

Gos, tentu saja, adalah bayaran bulanan. Harga untuk menjimatkan banyak wang dalam jangka masa panjang adalah pengeluaran bulanan yang lebih tinggi: Pembayaran pinjaman hipotetikal 15 tahun kami adalah $ 2, 108, atau hampir 50% lebih daripada bayaran bulanan bagi pinjaman 30 tahun ($ 1, 432).

Jika Anda Akan Bersara

Jika anda mampu membayar lebih tinggi, anda tertarik dengan pinjaman yang lebih singkat, terutamanya jika anda menghampiri persaraan apabila anda bergantung kepada pendapatan tetap.

Bagi sesetengah pakar, yang mampu membayar bayaran yang lebih tinggi termasuk mempunyai dana hari hujan yang tersimpan - menurut Bob Walters, ketua ahli ekonomi untuk Quicken Loans, simpanan cecair anda harus mencapai sekurang-kurangnya pendapatan setahun. Apa perancang kewangan seperti mengenai gadai janji selama 15 tahun adalah bahawa ia berkesan "memaksa menyelamatkan," dalam bentuk ekuiti dalam aset yang biasanya dihargai. tuisyen kolej atau akaun persaraan 401 (k), di mana majikan sepadan dengan sumbangan peminjam. Dan dengan kadar gadai janji yang begitu rendah, peminjam secara teori dapat memilih untuk meminjam dengan nota 30 tahun, dan melaburkan perbezaan antara bayaran bulanan yang lebih rendah dan jumlah yang lebih tinggi yang akan dibayarnya setiap bulan pada 15 tahun gadai janji.

Contohnya, dalam contoh terdahulu, bayaran bulanan 15 tahun adalah $ 2, 108, dan bayaran bulanan pinjaman 30 tahun ialah $ 1, 432. Seorang peminjam boleh melabur perbezaan $ 676 di tempat lain.

Perhitungan back-of-the-sampul adalah berapa banyak (atau sama ada) pulangan atas pelaburan luar, kurang cukai keuntungan modal yang anda berutang kepadanya, melebihi kadar faedah pada gadai janji, selepas menyatukan kepentingan gadai janji potongan. (Bagi seseorang dalam kurungan cukai 25%, potongan itu mungkin mengurangkan kadar faedah gadai janji yang berkesan dari, katakan, 4% hingga 3%.)

Namun, perjudian ini menuntut kecenderungan untuk risiko, menurut Shashin Shah, perancang kewangan yang disahkan di Dallas, kerana peminjam perlu melabur dalam stok yang tidak menentu.

"Pada masa ini tidak ada pelaburan pendapatan tetap yang akan menghasilkan pulangan yang mencukupi untuk membuat kerja ini," kata Shah.Ia juga memerlukan disiplin untuk melaburkan secara sistematik bersamaan dengan perbezaan bulanan dan masa untuk memberi tumpuan kepada pelaburan, yang, kata Shah, kebanyakan orang kurang.

(Untuk lebih lanjut tentang pertimbangan khusus untuk mendapatkan gadai janji di pelbagai peringkat kehidupan, lihat

Mendapatkan Gadai Janji dalam 20-an Anda

dan Mendapatkan Gadai Janji dalam 50-an Anda .) Pilihan Terbaik Dunia Kedua? Kebanyakan peminjam ternyata juga kekurangan - atau sekurang-kurangnya merasakan mereka kekurangan - yang mana untuk membuat pembayaran yang lebih tinggi yang diperlukan oleh gadai janji selama 15 tahun. Tetapi ada penyelesaian mudah untuk peminjam 30 tahun untuk menangkap banyak penjimatan gadai janji yang lebih singkat: Hanya membuat pembayaran yang lebih besar dari jadual 15 tahun pada gadai janji selama 30 tahun, dengan mengandaikan gadai janji itu tidak mempunyai penalti prabayar.

Anda berhak untuk mengarahkan bayaran tambahan kepada prinsipal, dan jika anda melakukan pembayaran secara konsisten, anda akan membayar hipotek dalam 15 tahun. Sekiranya masa semakin ketat, anda boleh kembali kepada pembayaran normal, lebih rendah daripada jadual 30 tahun.

(Lihat juga

Kelebihan Dan Kekurangan Hipotek Berumur 15 Tahun

dan Kelebihan dan Ketidakpastian Gadai Janji 30 Tahun.) Garis Besar Banyak pembeli akan akan dilayan dengan baik jika mereka memilih gadai janji kadar tetap 15 tahun dan bukan gadai janji selama 30 tahun. Kadar faedah yang lebih rendah dan jangka pendek bermakna anda akan membayar lebih sedikit untuk pinjaman anda. Lakukan matematik sendiri di bawah dengan menggunakan kalkulator gadai janji Investopedia.

Dan sebagai Shah berkata: "Tidak ada pelanggan tunggal yang kami miliki yang telah melunaskan rumah mereka yang pernah merasakannya tidak baik. "Gosok adalah bayaran bulanan yang lebih tinggi, dan adalah masuk akal untuk menimbang nilai gadai janji yang lebih murah berbanding dengan keutamaan tabungan lain seperti kolej, persaraan dan dana hujan sehari.

(Anda juga mungkin tertarik untuk membaca

6 Tips Untuk Dapatkan Diluluskan Untuk Gadai Janji

dan Gadai Janji: Berapa Banyakkah Anda Memiliki? )