Apakah 'Harta Tanah Komersial'

Harta komersial adalah harta yang digunakan semata-mata untuk tujuan perniagaan dan yang disewakan untuk menyediakan ruang kerja dan bukan ruang hidup. Dari sebuah stesen minyak tunggal ke pusat membeli-belah yang besar, hartanah komersil termasuk peruncit pelbagai jenis, ruang pejabat, hotel, pusat membeli-belah, restoran dan kedai serbaneka.

BREAKING 'Real Estate Komersial'

Harta komersial adalah salah satu daripada tiga jenis utama hartanah, bersama dengan kediaman dan perindustrian. Seperti yang namanya namanya, hartanah komersil digunakan dalam perdagangan (hartanah kediaman digunakan untuk tujuan hidup, sementara harta industri digunakan untuk pembuatan dan pengeluaran barangan). Walaupun sesetengah perniagaan memiliki bangunan yang mereka hadapi, senario yang lebih tipikal ialah pelabur memiliki bangunan dan mengumpul sewa dari setiap perniagaan yang beroperasi di sana. Walaupun kadar pajakan hartanah kediaman boleh disebut dalam jumlah tahunan atau sewa bulanan, hartanah komersil biasanya dipetik dalam dolar sewa tahunan bagi setiap kaki persegi.

Lease Lowdown

Pajakan boleh berjalan dari satu tahun hingga 10 tahun atau lebih, dengan ruang pejabat dan runcit biasanya berkisar dari lima hingga 10 tahun. "Penyewa lebih besar cenderung mempunyai pajakan lebih lama," kata Brian McAuliffe, pengarah urusan eksekutif di bahagian Pasaran Modal CBRE Group (CBG). "Pajakan jangka pendek menyediakan lebih banyak fleksibiliti untuk menyesuaikan sewa sewa sementara pajakan yang lebih panjang memberikan lebih banyak keselamatan, terutama dengan penyewa kredit. "(Untuk lebih lanjut, lihat: Meneroka Pelaburan Perumahan. )

Terdapat empat jenis utama pajakan harta komersil, masing-masing memerlukan tahap tanggungjawab yang berbeza dari tuan tanah dan penyewa.

• Satu pajakan bersih membuat penyewa bertanggungjawab membayar cukai hartanah.
• Sewa dua kali bersih (NN) menjadikan penyewa bertanggungjawab membayar cukai harta dan insurans.
• Sewa tiga kali bersih (NNN) menjadikan penyewa bertanggungjawab membayar cukai harta, insurans dan penyelenggaraan.
• Di bawah pajakan kasar, penyewa hanya membayar sewa, dan tuan tanah membayar cukai hartanah, insurans dan penyelenggaraan bangunan.

Klasifikasi Harta Tanah Komersial

Harta komersial komersial dikategorikan ke dalam kelas yang berbeza. Ruang pejabat, contohnya, terbahagi kepada salah satu daripada tiga kelas: kelas A, kelas B atau kelas C.

• Kelas A mewakili bangunan terbaik dari segi estetik, umur, kualiti infrastruktur dan lokasi.
• Bangunan Kelas B biasanya lebih tua dan tidak kelihatan seperti bangunan Kelas A. Bangunan-bangunan ini sering disasarkan oleh pelabur untuk pemulihan.
• Bangunan Kelas C adalah yang tertua, biasanya lebih dari 20 tahun, terletak di kawasan kurang menarik dan memerlukan penyelenggaraan.

Syarikat Harta Tanah Komersial

Sebuah firma hartanah komersial menasihatkan cara terbaik untuk berunding perjanjian pajakan yang akan menarik dan memelihara penyewa - pemilik harta perlu menyeimbangkan antara memaksimumkan sewa dan meminimumkan kekosongan dan omset penyewa. Perolehan boleh mahal untuk pemilik kerana ruang harus disesuaikan untuk memenuhi keperluan khusus penyewa yang berbeza - katakanlah, jika sebuah restoran bergerak ke suatu tempat yang pernah diduduki oleh studio yoga.

Terdapat banyak firma di ruang komersial hartanah. CBRE adalah yang terbesar di dunia. Pemain besar lain termasuk Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Inc., Newmark Grubb Knight Frank, dan DTZ. Syarikat-syarikat ini membantu sumber hartanah komersil, nilai penilaian, pembelian broker dan jualan, mengurus penyelenggaraan, mencari dan mengekalkan penyewa, merundingkan pajakan, dan menavigasi pilihan pembiayaan. "Syarikat perkhidmatan penuh memenuhi semua keperluan hartanah pelanggan, sama ada individu, perkongsian terhad atau institusi," kata McAuliffe.

Pengetahuan khusus sebuah syarikat hartanah komersil adalah berguna kerana peraturan dan peraturan yang mengatur harta tersebut berbeza mengikut negara, daerah, perbandaran dan industri dan saiz.

Tinjauan Harta Tanah Komersial

Pasaran hartanah komersil U. S. mengalami kemelesetan semasa kemelesetan 2008-2009, tetapi ia telah mengalami keuntungan tahunan sejak 2010 dan sejak itu telah pulih hampir semua kerugian kemelesetan.

Urban Land Institute yang berpangkalan di Washington baru-baru ini mengeluarkan ramalan trend hartanah yang meramalkan harga hartanah komersial akan terus meningkat dengan ketara untuk satu tahun lagi. Ramalan Konsensus Harta Tanah meninjau 46 ahli ekonomi dan penganalisis industri. Ia melihat harta komersil meningkat rata-rata 7. 6% setiap tahun hingga 2017, yang meningkat daripada kenaikan jangka panjang sejarah sebanyak 5% setahun. (Untuk bacaan yang berkaitan, sila lihat: Adakah Kadar Faedah Tinggi Hilangkan Harta Tanah? )

Sewa yang diperolehi daripada harta komersil juga meningkat. Newmark Grubb Knight Frank baru-baru ini melaporkan bahawa purata sewa ruang pejabat negara adalah $ 27. 76 kaki persegi pada suku pertama 2015, naik 4% dari tahun sebelumnya, sementara harga yang diminta untuk ruang perindustrian ialah $ 5. 70 kaki persegi, sehingga 7%.

Melabur dalam Harta Tanah Komersial

Melabur dalam hartanah komersial boleh menjadi lumayan dan berfungsi sebagai lindung nilai yang baik terhadap volatiliti pasaran saham. Pelabur boleh menghasilkan wang melalui penghargaan apabila mereka menjual, tetapi kebanyakan pulangan dijana melalui sewa yang dipungut daripada penyewa.

Dalam kebanyakan kes, hartanah dijual oleh bangunan - satu bangunan pejabat, satu restoran, satu kilang, dan lain-lain. Namun, jika pemaju mahukan lebih banyak modal untuk mengembangkan projek atau ingin melihat pulangan lebih cepat, dipecah menjadi unit yang lebih kecil daripada dijual secara keseluruhan. (Untuk membaca lebih lanjut tentang hartanah komersil, lihat Pelaburan Real Estate Investments kami.)

Kelebihan Harta Tanah Komersial

Salah satu kelebihan terbesar hartanah komersil ialah kadar pajakan yang menarik.Di kawasan di mana jumlah pembinaan baru sama ada terhad oleh tanah atau undang-undang, hartanah komersil boleh mempunyai pulangan yang mengagumkan dan aliran tunai bulanan yang besar. Bangunan industri biasanya menyewa pada kadar yang lebih rendah, walaupun mereka juga mempunyai kos overhead yang lebih rendah berbanding menara pejabat.

Komersial hartanah juga mendapat faedah daripada kontrak pajakan yang lebih lama dengan penyewa daripada hartanah kediaman. Ini memberi pemegang hartanah komersil sejumlah besar kestabilan aliran tunai, selagi bangunan itu diduduki oleh penyewa jangka panjang.

Kekurangan Harta Tanah Komersial

Peraturan dan peraturan adalah pencegahan utama bagi kebanyakan orang yang ingin melabur dalam hartanah komersial. Cukai, mekanik pembelian dan tanggungjawab penyelenggaraan untuk harta komersil dikebumikan dalam lapisan undang-undang yang beralih mengikut negara, daerah, industri, saiz, zon dan banyak sebutan lain. Kebanyakan pelabur dalam estet komersial sama ada mempunyai pengetahuan khusus atau gaji orang yang melakukan.

Satu lagi halangan adalah peningkatan risiko yang dibawa dengan perolehan penyewa. Dengan kediaman, keperluan kemudahan penyewa tertentu hampir sama dengan mana-mana penyewa sebelumnya atau masa depan. Dengan harta komersil, setiap penyewa mungkin mempunyai keperluan yang sangat berbeza yang memerlukan pembaikan yang mahal. Pemilik bangunan kemudian harus menyesuaikan ruang untuk menampung setiap perdagangan khusus penyewa. Hartanah komersil dengan kekosongan yang rendah tetapi perolehan penyewa tinggi mungkin masih kehilangan wang kerana kos pengubahsuaian untuk penyewa masuk.

Siapa yang Perlu Melabur?

Mereka yang mempunyai perniagaan, untuk permulaan. Ia boleh memberi manfaat kewangan untuk memiliki ruang kerja anda sendiri daripada menyewanya.

Selain itu, orang yang paling sesuai untuk melabur dalam hartanah komersil ialah mereka yang mempunyai pengetahuan yang cukup tentang industri dan aspek undang-undang, kewangan dan peraturannya, atau boleh menggunakan orang yang melakukannya. Kawasan hartanah komersial berisiko tinggi, ganjaran tinggi pelaburan hartanah yang akan menarik minat pelabur yang canggih mencari cabaran. Seperti yang mungkin anda fikirkan, pelabur sedemikian mungkin sudah menjadi individu yang bernilai tinggi: Pelaburan sering memerlukan modal permulaan yang besar.

Yang mengatakan, terdapat pelbagai jenis hartanah komersil, dari mega malls dan menara pejabat ke gudang kecil dan bangunan kedai tunggal. Apabila melihat harta komersil semata-mata sebagai pelaburan, faktor yang paling penting ialah bekalan dan permintaan. Harta yang ideal terletak di kawasan di mana kekosongan adalah rendah dan ruang yang tersedia untuk perkembangan baru adalah terhad. Pembekalan yang rendah dan permintaan yang tinggi bermakna kadar sewa yang menguntungkan serta lindung nilai kadar penghargaan yang lebih tinggi. Kekuatan ekonomi tempatan di kawasan ini juga akan menjejaskan nilai pembelian anda, jadi anda akan ingin memeriksa kadar pekerjaan melalui Biro Statistik Buruh (BLS) bersama dengan pertumbuhan ekonomi dan metrik kekuatan lain.

Apa saja harta, atau skala, anda boleh memikirkan, pastikan anda dapat mengendalikan masa dan kos yang berkaitan dengan pelaburan dalam hartanah komersil.

Cara Melabur: Terus

Mencari pelaburan langsung adalah mudah: Firma hartanah komersil seperti yang disenaraikan di atas semuanya mempunyai pelbagai penyenaraian di seluruh negara. Laman web yang terkenal untuk harta kediaman, seperti Trulia dan Realtor. com, juga termasuk pangkalan data yang boleh dicari bagi penyenaraian komersial. Satu lagi laman web, LoopNet, mengkhusus dalam hartanah komersil.

Seorang pelabur boleh membeli ruang runcit atau pusat penyimpanan kecil secara langsung atau melalui perkongsian persendirian, tetapi keperluan pembayaran turun cenderung lebih tinggi daripada harta kediaman: berfikir sekurang-kurangnya 30%. Perkongsian terhad hartanah adalah pilihan lain, walaupun ini juga memerlukan pelaburan yang cukup besar.

Bagaimana Melabur: Secara tidak langsung

Michael Orzano, pengarah indeks ekuiti global di Indeks S & P Dow Jones - ia meletakkan Indeks Harga Rumah S & P / Case-Shiller, ukuran harga rumah di AS - membeli harta benda secara terang-terangan, memandangkan banyak sakit kepala yang melanda syarikat pengurusan dan / atau tuan tanah: "Pelaburan langsung dalam hartanah komersil tidak praktikal bagi kebanyakan pelabur, memandangkan pelaburan besar yang diperlukan untuk membeli harta tunggal dan pengawasan yang diperlukan untuk menguruskan bangunan atau bangunan. "Para pelabur yang tidak mahu berurusan dengan segala kesulitan pemilikan langsung (atau tidak mempunyai modal untuk membeli keseluruhan harta benda) masih boleh masuk ke dalam permainan dalam beberapa cara.

Satu adalah melalui amanah pelaburan hartanah (REIT). REIT hartanah komersial memegang portfolio hartanah (sebagai dana bersama memegang stok atau bon), tetapi didagangkan secara umum; ini menjadikan mereka mudah untuk membeli dan menjual, menyediakan kecairan dalam bidang yang tidak cair. Pengurus REITs mengendalikan semua butiran pembelian, penyelenggaraan, penyewa, dan sebagainya. Mereka juga menerima pertimbangan cukai khas dan biasanya menawarkan hasil pelabur yang tinggi; mereka boleh ditujukan untuk menyediakan pendapatan, penghargaan modal atau kedua-duanya.

"Cara yang paling mudah bagi kebanyakan pelabur individu untuk memanfaatkan pasaran hartanah komersial adalah melalui REIT," kata Christian Thomas, perunding pelaburan dengan Glastonbury, Conn. USI Advisors. "REIT ditubuhkan oleh Kongres hanya untuk tujuan itu, dan kebanyakannya mempunyai harga harian. "(Untuk lebih lanjut, lihat: Apakah Risiko REIT? ).

Dan, jika anda ingin mempelbagaikan lebih lanjut, "produk berasaskan indeks, seperti ETF yang mengesan harta dan penanda aras REIT, memberikan cara yang efektif untuk mengakses portfolio REIT yang pelbagai," nota Orzano. (Lihat carta prestasi daripada satu seperti ETF Perindustrian / Pejabat ETF di bawah.)

Satu lagi cara untuk masuk ke dalam bidang komersil adalah melalui sekuriti bersandarkan gadai janji komersil (CMBS), bon yang membayar faedah yang memegang ikatan gadai janji komersil. daripada CMBS dijangka meningkat kepada $ 150 bilion pada 2017 daripada jangkaan $ 115 bilion pada tahun 2015, menurut Ramalan Konsensus Harta Tanah Urban Land Institute.