Komersial hartanah (CRE) adalah penghasilan hartanah yang digunakan semata-mata untuk tujuan perniagaan, seperti pusat runcit, kompleks pejabat, hotel dan pangsapuri. Pembiayaan - termasuk pengambilalihan, pembangunan, dan pembinaan hartanah ini - lazimnya dicapai melalui pinjaman hartanah komersial: pinjaman gadai janji yang dijamin oleh lien pada komersial, bukan kediaman, harta.

Sama seperti pinjaman perumahan, bank dan pemberi pinjaman bebas secara aktif terlibat dalam membuat pinjaman ke atas hartanah komersil. Juga, syarikat insurans, dana pencen, pelabur swasta dan sumber modal lain, termasuk program Pinjaman 504 Pentadbiran Perniagaan Kecil U., membuat pinjaman untuk hartanah komersil.

Di sini, kita melihat pinjaman perumahan komersial: bagaimana mereka berbeza dengan pinjaman perumahan, ciri-ciri mereka dan apa yang dicari para peminjam.

Individu vs. Entiti

Walaupun hipotek kediaman biasanya dibuat kepada peminjam individu, pinjaman hartanah komersil sering dibuat kepada entiti perniagaan (contohnya, syarikat, pemaju, perkongsian, dana dan amanah) . Entiti-entiti ini sering dibentuk untuk tujuan khusus untuk memiliki hartanah komersil.

Entiti mungkin tidak mempunyai rekod prestasi kewangan atau sebarang sejarah kredit, yang mana pemberi pinjaman mungkin memerlukan pengetua atau pemilik entiti untuk menjamin pinjaman tersebut. Ini memberi pemberi pinjaman dengan individu (atau kumpulan individu) dengan sejarah kredit dan / atau rekod prestasi kewangan - dan dari mana mereka boleh pulih sekiranya berlaku kecurian pinjaman. Jika jenis penjamin tidak diperlukan oleh pemberi pinjaman, dan harta itu adalah satu-satunya cara pemulihan sekiranya berlaku kecurian pinjaman, pinjaman tersebut dipanggil pinjaman bukan peminjaman, yang bermaksud bahawa pemberi pinjaman tidak mempunyai rekursa terhadap sesiapa atau apa-apa yang lain daripada harta itu.

Jadual Pembayaran Balik Pinjaman

Pinjaman perumahan adalah sejenis pinjaman yang dilunaskan di mana hutang itu dibayar balik secara ansuran selama tempoh masa. Produk gadai janji kediaman yang paling popular adalah gadai janji kadar tetap 30 tahun.

Pembeli perumahan mempunyai pilihan lain, termasuk 25 tahun dan 15 tahun gadai janji. Tempoh pelunasan yang lebih panjang biasanya melibatkan pembayaran bulanan yang lebih kecil dan kos faedah yang lebih tinggi sepanjang hayat pinjaman, sementara tempoh pelunasan yang lebih pendek umumnya memerlukan bayaran bulanan yang lebih besar dan kos faedah yang lebih rendah. Pinjaman kediaman dilunaskan sepanjang hayat pinjaman supaya pinjaman tersebut dibayar balik sepenuhnya pada akhir tempoh pinjaman. Seorang peminjam dengan gadai janji kadar tetap 30 tahun, $ 5, 000, misalnya, akan membayar 360 pembayaran bulanan sebanyak $ 1, 073. 64, selepas itu pinjaman itu akan dibayar sepenuhnya.

Tidak seperti pinjaman perumahan, syarat-syarat pinjaman komersial biasanya berkisar antara lima tahun (atau kurang) hingga 20 tahun, dan tempoh pelunasan sering kali lebih panjang dari tempoh pinjaman. Sebagai pemberi pinjaman, contohnya, boleh membuat pinjaman komersial untuk tempoh tujuh tahun dengan tempoh pelunasan selama 30 tahun. Dalam keadaan ini, pelabur akan membayar bayaran selama tujuh tahun berdasarkan pinjaman yang dibayar selama lebih dari 30 tahun, diikuti dengan satu pembayaran "belon" akhir dari keseluruhan baki pinjaman. Sebagai contoh, pelabur dengan pinjaman komersil $ 1 juta pada 7% akan membuat bayaran bulanan sebanyak $ 6, 653. 02 selama tujuh tahun, diikuti dengan pembayaran belon akhir $ 918, 127. 64 yang akan membayar pinjaman sepenuhnya.

Panjang tempoh pinjaman dan tempoh pelunasan akan memberi kesan kepada kadar caj peminjam. Bergantung kepada kekuatan kredit pelabur, syarat-syarat ini boleh dirunding. Secara umum, semakin lama jadual pembayaran balik pinjaman, semakin tinggi kadar faedah.

Nisbah Pinjaman-untuk-Nilai

Cara lain yang berbeza dengan pinjaman komersial dan kediaman adalah nisbah pinjaman kepada nilai (LTV): angka yang mengukur nilai pinjaman terhadap nilai harta tersebut. Pemberi pinjaman mengira LTV dengan membahagikan jumlah pinjaman oleh kurang nilai atau harga pembelian yang dinilai. Sebagai contoh, LTV untuk pinjaman $ 90.000 pada harta $ 100, 000 akan 90% ($ 90, 000 ÷ $ 100, 000 = 0, 9, atau 90%).

Bagi kedua-dua pinjaman komersial dan kediaman, peminjam dengan LTV yang lebih rendah akan melayakkan lebih banyak kadar pembiayaan yang lebih baik daripada yang mempunyai LTV yang lebih tinggi. Sebabnya: Mereka mempunyai lebih banyak ekuiti (atau kepentingan) dalam harta benda, yang sama dengan risiko yang kurang di mata pemberi pinjaman.

LTV tinggi dibenarkan untuk gadai janji kediaman tertentu: Sehingga 100% LTV dibenarkan untuk pinjaman VA dan USDA; sehingga 96. 5% untuk pinjaman FHA (pinjaman yang diinsuranskan oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan); dan sehingga 95% untuk pinjaman konvensional (yang dijamin oleh Fannie Mae atau Freddie Mac).

Pinjaman komersial LTV, sebaliknya, umumnya jatuh ke dalam kisaran 65% hingga 80%. Walaupun beberapa pinjaman boleh dibuat di LTV yang lebih tinggi, mereka kurang biasa. LTV tertentu sering bergantung kepada kategori pinjaman. Sebagai contoh, maksimum LTV sebanyak 65% boleh dibenarkan untuk tanah mentah, manakala LTV sehingga 80% mungkin diterima untuk pembinaan pelbagai keluarga. Tiada program VA atau FHA dalam pinjaman komersial, dan tiada insurans hipotek swasta. Oleh itu, pemberi pinjaman tidak mempunyai insurans untuk menampung peminjam yang ingkar dan harus bergantung pada harta benda yang dijaminkan sebagai jaminan.

Nota: Insurans gadai janji persendirian (PMI) adalah sejenis polisi insurans yang melindungi peminjam dari risiko lalai dan rampasan, yang membolehkan pembeli yang tidak dapat membuat bayaran pendahuluan yang ketara (atau memilih untuk tidak) untuk mendapatkan pembiayaan gadai janji pada kadar yang berpatutan. Jika peminjam membeli harta kediaman dan meletakkan kurang daripada 20%, pemberi pinjaman akan meminimumkan risikonya dengan menghendaki peminjam membeli insurans daripada syarikat PMI. Lihat Cara Menghilangkan Insurans Gadai Janji Swasta .

Nisbah Liputan Perkhidmatan Utang

Pemberi pinjaman komersial juga melihat nisbah liputan perkhidmatan hutang (DSCR), yang membandingkan pendapatan operasi bersih tahunan (NOI) tahunan untuk perkhidmatan hutang gadai janji tahunan (termasuk pokok dan faedah) mengukur keupayaan harta untuk membayar hutangnya. Ia dikira dengan membahagikan NOI dengan perkhidmatan hutang tahunan. Sebagai contoh, harta dengan $ 140, 000 dalam NOI dan $ 100, 000 dalam perkhidmatan hutang gadai janji tahunan akan mempunyai DSCR sebanyak 1. 40 ($ 140, 000 ÷ $ 100, 000 = 1. 4). Nisbah ini membantu peminjam menentukan saiz pinjaman maksimum berdasarkan aliran tunai yang dihasilkan oleh harta tersebut.

DSCR kurang dari 1 menunjukkan aliran tunai negatif. Sebagai contoh, DSCR of. 92 bermakna hanya ada NOI yang mencukupi untuk merangkumi 92% daripada perkhidmatan hutang tahunan. Pada umumnya, peminjam komersial mencari DSCR sekurang-kurangnya 1. 25 untuk memastikan aliran tunai yang mencukupi. DSCR rendah boleh diterima untuk pinjaman dengan tempoh dan / atau hartanah pelunasan yang lebih pendek dengan aliran tunai yang stabil. Nisbah yang lebih tinggi mungkin diperlukan untuk hartanah dengan aliran tunai yang tidak menentu - contohnya, hotel, yang kekurangan penyewaan jangka panjang (dan oleh itu, lebih banyak diprediksi) penyewa biasa kepada jenis hartanah komersil yang lain.

Kadar Faedah dan Bayaran

Kadar faedah atas pinjaman komersial secara amnya lebih tinggi daripada pinjaman perumahan. Selain itu, pinjaman hartanah komersial biasanya melibatkan yuran yang menambah kos keseluruhan pinjaman, termasuk penilaian, undang-undang, permohonan pinjaman, pinjaman asal dan / atau bayaran kaji selidik. Sesetengah kos mesti dibayar di hadapan sebelum pinjaman diluluskan (atau ditolak), sementara yang lain dikenakan setiap tahun. Sebagai contoh, pinjaman mungkin mempunyai yuran permulaan pinjaman sebanyak 1%, pada masa penutupan, dan yuran tahunan sebanyak satu perempat satu peratus (0 25%) sehingga pinjaman dibayar sepenuhnya. Sebagai contoh, pinjaman $ 1 juta mungkin memerlukan yuran permulaan pinjaman 1% sama dengan $ 10, 000 yang akan dibayar di depan, dengan yuran 0% 25 $ 2, 500 dibayar setiap tahun (sebagai tambahan kepada bunga).

Pembayaran terdahulu

Pinjaman hartanah komersial mungkin mempunyai sekatan ke atas prabayar, yang direka untuk mengekalkan hasil yang dijangkakan pemberi pinjaman pada pinjaman. Jika pelabur menyelesaikan hutang sebelum tarikh matang pinjaman, mereka mungkin perlu membayar denda pendahuluan. Terdapat empat jenis utama "keluar" penalti untuk membayar pinjaman awal:

• Penalti Pembayaran . Ini adalah penalti prabayaran yang paling asas, dikira dengan mendarabkan baki tertunggak semasa dengan penalti prabayar yang dinyatakan.

• Jaminan Faedah . Pemberi pinjaman berhak mendapat sejumlah kepentingan tertentu, walaupun pinjaman tersebut dibayar awal. Sebagai contoh, pinjaman mungkin mempunyai kadar faedah 10% dijamin selama 60 bulan, dengan bayaran keluar 5% selepas itu.

• Kunci . Peminjam tidak boleh membayar pinjaman sebelum tempoh tertentu, seperti penguncian 5 tahun.

• Defeasance . Penggantian cagaran. Daripada membayar tunai kepada pemberi pinjaman, peminjam menukar cagaran baru (biasanya sekuriti Perbendaharaan) untuk cagaran pinjaman asal.Penalti yang tinggi boleh dilampirkan kepada kaedah pembayaran pinjaman ini.

Terma pembayaran yang telah dikenalpasti dalam dokumen pinjaman dan boleh dirundingkan bersama dengan terma pinjaman lain dalam pinjaman hartanah komersial. Opsyen perlu difahami terlebih dahulu dan dinilai sebelum membayar pinjaman awal.

Garis Bawah

Dengan hartanah komersial, biasanya pelabur (selalunya entiti perniagaan) yang membeli harta itu, menyewakan ruang dan mengumpul sewa dari perniagaan yang beroperasi di dalamnya: Pelaburan ini dimaksudkan untuk menjadi harta penghasilan pendapatan.

Apabila menilai pinjaman hartanah komersial, peminjam menganggap cagaran pinjaman; kelayakan kredit entiti (atau pengetua / pemilik), termasuk tiga hingga lima tahun penyata kewangan dan pulangan cukai pendapatan; dan nisbah kewangan, seperti nisbah pinjaman kepada nilai dan nisbah liputan perkhidmatan hutang. Untuk mendapatkan maklumat lanjut, baca 7 Langkah-langkah Untuk Urus Niaga Harta Tanah Komersial Panas dan Cari Fortune Dalam Harta Tanah Komersial .