Sama ada anda berminat untuk membeli rumah untuk digunakan sebagai kediaman utama atau harta pelaburan, mungkin harta itu kini diduduki oleh penyewa. Jika demikian, ada beberapa perkara yang perlu anda pertimbangkan sebelum memutuskan untuk pergi melalui pembelian. Baca terus untuk pengenalan ringkas kepada hak penyewa, kewajipan tuan tanah dan bagaimana untuk membatasi risiko apabila membeli sebuah rumah dengan penyewa di tempatnya. (Lihat juga Kebaikan & Kekurangan Memiliki Harta Sewa .)

Hak Penyewa

Bagi pemula, penting untuk memahami bahawa penjualan harta tidak mengubah syarat sewa pajakan. Sama seperti easements (dan perjanjian lain) yang "berlari dengan tanah" - bermakna, mereka terikat dengan tanah dan bukan pemilik - pajakan tinggal "dilampirkan" ke rumah, walaupun pemilikan beralih tangan. Takeaway: Pajakan yang berlaku sebelum anda membeli harta itu tetap berlaku walaupun selepas anda menutupnya, sehingga anda tidak boleh membangkitkan sewa secara sah, mengubah klausa atau perjanjian atau menendang penyewa sebelum akhir masa sewa hanya karena anda pemilik baru.

Jika anda pasti mahu penyewa keluar, anda mempunyai beberapa pilihan. Satu adalah untuk menghantar tawaran di rumah yang bergantung kepada rumah kosong (iaitu, tiada penyewa) apabila anda menutup. Ini meletakkan beban kepada penjual sama ada memecahkan pajakan atau menawarkan insentif kepada penyewa untuk berlepas lebih awal. Jika penjual tidak dapat (atau tidak bersedia) melakukan ini, anda boleh pergi dan mula mencari rumah lain. Pilihan lain adalah untuk membeli harta tersebut dan kemudian memecahkan pajakan, renegosiasi istilah atau "beli" penyewa sendiri. Tetapi dalam senario ini, perlu diingat bahawa penyewa tidak berkewajipan untuk menerima apa-apa syarat baru jika dia mempunyai pajakan yang sah di tempatnya - dan anda boleh membuka diri kepada tuntutan mahkamah jika anda memecahkan pajakan atau cuba memaksa pengusiran.

Kewajipan Tuan Tanah

Sebagai pemilik baru, anda mewarisi kewajipan tuan tanah. Sebahagian besar menjadi tuan tanah adalah menjaga harta yang selamat dan dihuni untuk penyewa anda. Secara umum, anda mesti (sekurang-kurangnya):

• Pastikan semua kawasan umum, seperti lorong dan tangga, dalam keadaan yang selamat dan bersih.
• Pastikan elemen struktur selamat dan utuh (lantai, dinding, tangga, lif, bumbung).
• Pastikan elektrik, paip, pemanas / penyaman udara (HVAC), sistem pengudaraan dan kebersihan adalah harta yang dikekalkan.
• Pastikan penyewa mempunyai akses kepada air, air panas dan haba dalam jumlah yang berpatutan pada masa yang munasabah.
• Sediakan bekas sampah dan sediakan penyingkiran sampah.
• Menguruskan toksin alam sekitar yang diketahui termasuk debu cat dan asbestos.
• Menghapuskan tikus dan serangan kutu yang lain.

Undang-undang tempatan anda boleh meminta keperluan tambahan mengenai kebiasaan - semaknya untuk memastikan anda mematuhi. Selain itu, penting untuk anda membaca pajakan untuk mengetahui apa-apa kewajipan khusus yang mungkin anda miliki - seperti memotong rumput atau membayar utiliti. (Untuk lebih lanjut, lihat: Tips untuk Tuan Tanah Yang Calon .)

Mengubah atau Menamatkan Sewa

Secara umum, jika penyewa mempunyai pajakan bulan ke bulan, tuan rumah) boleh menamatkan penyewaan atau meningkatkan sewa sebelum permulaan bulan baru, dengan syarat anda memberi notis yang sesuai (biasanya 30 hari, tetapi ini berbeza mengikut negeri dan dengan bilangan bulan penyewa telah menduduki harta itu). Sekiranya pajakan tetap tetap berlaku (misalnya, enam bulan atau 12 bulan), penyewa mempunyai hak yang sah (dalam kebanyakan kes) untuk menduduki rumah selagi pajakan itu aktif, tanpa mengira siapa yang memiliki rumah .

Terdapat beberapa contoh apabila pajakan boleh ditamatkan lebih awal. Satu adalah jika terdapat bahasa dalam pajakan yang menyatakan bahawa pemilik (penjual) mempunyai hak untuk menamatkan pajakan jika dia menjual atau memindahkan harta itu; dalam kes itu, pajakan boleh ditamatkan secara sah apabila anda membeli rumah. Pengecualian yang lain adalah jika anda membeli harta sebagai akibat daripada rampasan, dalam hal ini anda dapat mengikuti peraturan negara anda mengenai pemberitahuan untuk mengosongkan. Di Washington, contohnya, anda mesti memberi notis 60 hari untuk mengosongkan harta rampasan sebelum anda boleh memulakan tindakan pengusiran. Dalam beberapa kes, penyewa akan bersetuju untuk keluar awal dengan tawaran "wang tunai untuk kunci" daripada pemilik baru, pemegang amanah atau bank.

Akhir sekali, jika anda bercadang untuk menggunakan rumah sebagai kediaman utama anda (dan bukan sebagai harta sewa), anda mungkin boleh menggunakan pengusiran pemindahan pemilik (OMI) untuk mendapatkan penyewa untuk keluar. Kaedah-kaedah untuk ini berbeza mengikut keadaan, tetapi secara umum anda mesti berpindah ke rumah dalam masa 90 hari dari pengusiran dan tinggal di dalamnya sebagai kediaman utama anda sekurang-kurangnya tiga tahun.

Garis Bawah

Langkah pertama yang penting ialah mengkaji semula dokumen pajakan sebelum anda menutup supaya anda tahu apa yang anda masuki, dan supaya anda dapat memastikan bahawa pajakan itu ditulis dengan baik dan berstruktur untuk mengikuti undang-undang sewa tempatan . Sekiranya ada sesuatu yang tidak diingini, minta penjual membetulkan bahasa sebagai syarat penutupan anda. Ia juga penting untuk mendapatkan bukan sahaja rekod bagi mana-mana sewa prabayar dan deposit keselamatan, tetapi juga wang (ia harus dipindahkan kepada anda pada kenyataan penutupan). Anda mungkin perlu menyimpan deposit keselamatan dalam akaun amanah (bergantung pada keadaan anda), dan ejen penutup harus memprovokasi pembayaran sewa semasa antara anda dan penjual.

Juga, pastikan penjual menyediakan dokumentasi mengenai keadaan harta sebelum penyewa berpindah - jika ada kerosakan, anda akan mengalami kesulitan membuktikan penyewa bertanggungjawab tanpa laporan daftar masuk. Jika boleh, berjumpa dengan penyewa sebelum menutup supaya anda boleh mengesahkan keadaan semasa rumah dan membincangkan istilah pajakan.

Akhirnya, pastikan anda diinsuranskan dengan sewajarnya. Dasar pemilik rumah piawai biasanya tidak akan melakukan tugas itu. Maklumkan syarikat insurans anda bahawa rumah sedang disewa supaya anda akan dilindungi jika terdapat kecederaan penyewa, kecuaian dan kerugian lain. (Juga lihat tutorial kami: Panduan Lengkap untuk Menjadi Tuan Tanah .)