Adakah anda berminat untuk membeli pembaiki-atas, tetapi tidak mempunyai wang tunai untuk mengubahnya? Atau mungkin anda telah menyimpan wang untuk pembentukan semula, dan anda telah menemui sebuah rumah yang anda suka, tetapi pemberi pinjaman anda tidak akan membiarkan anda membelinya kerana rumah itu tidak dianggap boleh dihuni tanpa tandas. Selalunya harta di pasaran yang tidak diselenggarakan oleh pemilik bekas tunai, dilayan dengan buruk oleh penyewa atau secara sengaja dibuang oleh pemilik-pemilik pembentuk yang telah dirampas. Tidak sepatutnya ada jalan untuk seseorang seperti anda untuk memperbaiki mata-mata kejiranan ini dan membawanya kembali ke kehidupan?

Hadiah dari Kerajaan

Terdapat cara untuk membeli tukang fixer-atas, dan ia dibawa kepada anda oleh kerajaan persekutuan. Produk pinjaman pemulihan Pentadbiran Perumahan Persekutuan, pinjaman FHA 203 (k), direka untuk individu yang ingin memulihkan atau membaik pulih rumah yang rosak supaya mereka boleh tinggal sebagai kediaman utama mereka. Pinjaman ini disokong oleh kerajaan untuk menggalakkan peminjam menawarkan apa yang akan dianggap sebagai produk pinjaman berisiko. Kerana risiko dan perbelanjaan yang terlibat, projek pemulihan biasanya dikendalikan oleh pelabur hartanah profesional yang boleh membeli hartanah dengan tunai dan oleh itu tidak memerlukan mana-mana bank untuk meluluskan keadaan hartanah.

Artikel ini akan menghuraikan berapa banyak wang yang anda perlukan untuk menyimpan, dua jenis pinjaman 203 (k), sifat yang layak, pembaikan yang layak dan lebih-pendek, apa yang perlu anda ketahui lihat apakah jenis pinjaman ini sesuai untuk anda. (Untuk membaca latar belakang, lihat: Menginsuranskan Pihak Berkuasa Perumahan Persekutuan (FHA) Gadai Janji .)

Berapa Banyak Tunai Anda Perlu

Pinjaman FHA 203 (k) membolehkan anda memasukkan wang yang diperlukan untuk pembaikan dan perbelanjaan berkaitan (bahan dan buruh) dalam pinjaman. Jika anda ingin membeli sebuah rumah di mana dapur telah ripped out, anda boleh memasukkan dalam pinjaman harga kabinet baru, countertop, lantai, peti sejuk, dapur, ketuhar, microwave, sink, mesin basuh pinggan, pelupusan sampah, dan kos untuk merancang, membenarkan dan memasang semuanya. Pinjaman ini juga termasuk rizab kontinjensi 10-20% untuk perbelanjaan di atas dan di luar anggaran pembaikan anda. Anda juga boleh mendapatkan sehingga enam bulan bayaran gadai janji yang disertakan untuk menampung gadai janji semasa anda mengubah suai rumah supaya anda tidak perlu membuat bayaran perumahan berganda.

Jenis 203 (k) Gadai Janji

Terdapat dua jenis gadai janji FHA 203 (k): biasa dan diselaraskan (juga dipanggil "diubah suai"). Biasa adalah untuk hartanah yang memerlukan pembaikan struktur; diselaraskan untuk mereka yang hanya memerlukan pembaikan bukan struktur. Sama ada boleh digunakan untuk pembelian atau pembiayaan semula.

Untuk pinjaman pembelian 203 (k) yang tetap, amaun gadai janji maksimum adalah berdasarkan kepada nilai yang lebih rendah daripada harta tanah ditambah kos pemulihan atau 110% daripada nilai jangkaan hartanah selepas pemulihan.Ini bermakna anda tidak mahu membeli rumah dengan nilai as-$ 150,000 jika ia memerlukan $ 25,000 dalam pembaikan melainkan jika anda mempunyai wang tambahan $ 10,000 kerana kebanyakan yang anda boleh meminjam ialah $ 165, 000 (110% daripada $ 150, 000). Pinjaman yang diperkemas membolehkan pembeli rumah menambah maksimum $ 35, 000 kepada harga pembelian untuk membayar penambahbaikan. (Untuk mengetahui lebih lanjut, sila lihat: Gadai Janji: Berapa Banyakkah Anda Memiliki? )

Sudah tentu, dalam apa jua keadaan, anda mempunyai pendapatan untuk menyokong gadai janji - anda tidak boleh mengambil pinjaman untuk jumlah tertentu kerana rumah itu membenarkannya.

Hartanah yang Layak

FHA 203 (k) pinjaman adalah untuk pemilik-pemilik, bukan pelabur. Jenis hartanah berikut layak:

• Keluarga tunggal ke kediaman empat keluarga
• Pembinaan sedia ada yang telah disiapkan sekurang-kurangnya satu tahun
• Teardowns, selagi sebahagian daripada asas yang sedia ada akan kekal > Rumah yang sedia ada yang akan dipindahkan ke yayasan baru
• Bahagian kediaman harta benda bercampur-campur (komersial / kediaman)
• Kondominium yang diluluskan oleh FHA
• Dengan begitu banyak sifat kelayakan, hampir semua boleh mencari harta hak yang layak untuk pinjaman 203 (k).

Syarat-syarat Pembiayaan dan Perbelanjaan Rehab dan Pembaikan yang Dibenarkan

Tanpa mengira apa kerja yang anda fikirkan keperluan rumah, pemberi pinjaman dan FHA mempunyai keperluan sendiri yang anda juga perlu berjumpa. Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD) Amerika Syarikat "menghendaki harta yang dibiayai di bawah program ini memenuhi kecekapan tenaga asas tertentu dan piawaian struktur" untuk "mematuhi Piawaian Harta Minimum HUD (24 CFR 200. 926d dan / atau HUD Handbook 4905. 1 ) dan semua kod dan peraturan tempatan. "

Piawaian kecekapan tenaga termasuk penebat, penebat, dan pengudaraan serta menggunakan sistem pemanasan saiz dan penyaman udara yang betul untuk rumah. Rumah juga diperlukan untuk mempunyai pengesan asap yang bersebelahan dengan setiap kawasan tidur.

Anda mungkin terkejut dengan pelbagai pembaikan rumah dan penambahbaikan yang boleh dibiayai dengan pinjaman 203 (k). Ini termasuk, tetapi tidak terhad kepada, berikut:

lukisan

• tambahan bilik
• dek
• halaman
• penggredan bilik mandi dan perparitan
• penambahbaikan struktur dan pembaikan loteng
• perubahan struktur dan pembaikan
• menambah atau mengurangkan jumlah unit dalam kediaman (contohnya, keluarga tunggal untuk dupleks)
• pukulan baru
• tambahan cerita kedua
• penghapusan masalah cat berasaskan plumbum
• sistem pemanasan, pengudaraan dan penyaman udara (HVAC)
• paip
• bumbung
• lantai
• pemuliharaan tenaga
• akses kurang upaya
• "barangan mewah" seperti gelanggang tenis, kolam renang, tab mandi panas dan lubang barbeku untuk dibiayai dengan pinjaman 203 (k), tetapi barang-barang yang mungkin anda fikirkan sebagai kemewahan, seperti tab mandi whirlpool, sebenarnya dibenarkan. Bercakap dengan pemberi pinjaman anda mengenai penambahbaikan khusus yang anda ingin buat untuk melihat apa yang anda boleh membiayai.
• Menyelesaikan Rehab
• Setelah anda menyelesaikan pembelian dan rumah itu milik anda, anda boleh memulakan pembaikan dan pembentukan semula. FHA memerlukan semua pembaikan selesai dalam tempoh enam bulan, walaupun peminjam boleh memerlukan jangka masa yang lebih pendek.

Anda akan mula membuat pembayaran gadai janji dengan segera seperti yang anda lakukan di mana-mana rumah. Lagipun, anda memilikinya-tidak mengapa jika anda tidak tinggal di dalamnya lagi. Walau bagaimanapun, seperti yang dinyatakan sebelum ini, anda boleh membiayai pembayaran hipotek pertama anda.

Pemulihan dan pembaikan wang diletakkan dalam akaun escrow dan dibebaskan kerana kerja itu selesai dan diperiksa untuk memastikan kelulusan HUD. HUD juga harus meluluskan produk siap setelah semua kerja telah selesai.

Masalah Menghindari

Banyak peminjam tidak melakukan pinjaman FHA 203 (k), sama ada kerana mereka tidak tahu bagaimana atau tidak mahu melakukan kerja keras tambahan. Bekerja dengan pemberi pinjaman yang tidak berpengalaman dengan pinjaman FHA 203 (k) adalah sesuatu yang harus anda elakkan - prosesnya cukup rumit kerana ia. Jangan berikan sebarang sakit kepala dengan bekerja dengan seseorang yang tidak tahu apa yang mereka lakukan.

Selain itu, pastikan anda tidak terlalu berlebihan di rumah-jangan sekali-kali membelanjakan pembaikan dan penambahbaikan yang anda tidak akan dapat menampung kos anda jika anda menjual rumah itu pada suatu hari. Lihatlah harga jualan rata-rata rumah siap bergerak di kawasan kejiranan anda dan cuba letakkan rumah anda dalam julat ini. Anda tidak mahu memiliki rumah $ 300,000 dalam kejiranan $ 200,000 rumah kerana kebanyakan orang yang mampu rumah $ 300,000 akan ingin hidup dalam kejiranan yang lebih baik di mana semua rumah adalah sebanding.

Kerugian

FHA 203 (k) pinjaman mempunyai tempoh penutupan yang lebih lama daripada jenis pinjaman lain. Mereka biasanya mengambil masa 60 hingga 90 hari untuk ditutup, berbanding dengan 30 hingga 45 hari yang biasa untuk pinjaman lain, termasuk pinjaman FHA biasa. Jika anda tergesa-gesa untuk bergerak, pinjaman 203 (k) bukan produk untuk anda. Anda juga boleh mengharapkan untuk membayar kadar faedah yang lebih tinggi kerana peningkatan risiko yang berkaitan dengan pinjaman peningkatan rumah. (Untuk maklumat lebih lanjut, lihat

Mata Ganjaran - Apa itu Mata?

)

Pinjaman ini juga lebih banyak bekerja untuk pemberi pinjaman dan memerlukan pengetahuan pinjaman khusus, jadi lebih sulit untuk mencari pemberi pinjaman yang akan bekerja dengan anda. Proses aplikasi dan pengubahsuaian adalah banyak kerja untuk pemilik rumah, dan terdapat banyak pita merah yang terlibat. Sesetengah peminjam telah melaporkan kelewatan dalam menerima dana pemulihan mereka, yang menambah tekanan tambahan kepada proses tersebut. Bottom Line Walaupun ia boleh menjadi lebih banyak kerja untuk mencari pemberi pinjaman yang melakukan pinjaman FHA 203 (k) dan untuk menyelesaikan kedua-dua proses aplikasi dan pengubahsuaian, usaha tambahan boleh dibayar. Produk pinjaman ini membolehkan anda membelikan rumah yang sempurna itu hanya memerlukan beberapa pemulihan untuk didiami lagi. Ia juga membolehkan anda membuat lompatan dari menyewa ke pemilikan rumah kerana mungkin ada pembetulan-di luar sana di dalam julat harga anda apabila tidak ada rumah siap bergerak yang anda mampu. (Untuk lebih lanjut, lihat

Adakah Anda Sedia Untuk Beli Rumah?

)