Terbalik gadai janji

Terbalik gadai janji
Video Kongsi // www. investopedia. com / terms / r / reversemortgage. asp

Apa itu 'Gadai Jatuh Songsang'

Hipotek sebaliknya adalah jenis gadai janji di mana pemilik rumah boleh meminjam wang terhadap nilai rumahnya, menerima dana dalam bentuk pembayaran bulanan tetap atau garis kredit. Tiada bayaran balik gadai janji (prinsipal atau faedah), diperlukan sehingga peminjam meninggal, bergerak secara kekal atau menjual rumah. Urusniaga disusun supaya jumlah pinjaman tidak akan melebihi nilai rumah sepanjang hayat pinjaman.

Gadai janji terbalik telah wujud dalam satu bentuk atau yang lain sejak 1960-an, tetapi versi moden baru-baru ini memasuki kesedaran awam sebagai alat hutang yang berdaya maju untuk pemilik rumah. Walaupun jenis pinjaman ini dilihat dengan tidak percaya oleh kedua-dua komuniti perancangan kewangan dan media, permintaan semakin meningkat kerana ia dapat memberikan penyelesaian yang cepat bagi orang-orang yang "rumah kaya dan miskin tunai," terutama warga emas yang perlu untuk menambah Walau bagaimanapun, sebelum melompat, penting untuk memahami asas-asas, termasuk bagaimana hipotek berbalik, bagaimana ia diperoleh dan kos yang terlibat.

'Hipertensi Songsang'

Bagaimana Hipotek Bergerak?

Kebanyakan orang membeli rumah dengan gadai janji tetap (atau ke hadapan): Anda meminjam wang dari pemberi pinjaman, membuat pembayaran bulanan untuk membayar baki, dan terus membina ekuiti di rumah.Lebih masa, hutang anda menurun dan ekuiti rumah anda bertambah, dan apabila gadai janji dibayar sepenuhnya, anda memiliki rumah secara langsung.

Hipotek sebaliknya berfungsi dengan berbeza - sebenarnya, sebagai nama bererti, ia berfungsi dengan cara yang bertentangan pembayaran kepada pemberi pinjaman, pemberi pinjaman membuat pembayaran kepada anda, berdasarkan peratusan nilai di rumah anda. Anda memilih sama ada wang tunai itu dibayar sebagai satu jumlah sekali gus, pendahuluan tunai bulanan tetap (sama ada selama anda tinggal di rumah atau untuk beberapa tahun tertentu), garis kredit (di mana anda memutuskan masa dan berapa banyak untuk meminjam), atau gabungan pilihan ini.

Sepanjang hayat gadai janji terbalik, anda menyimpan tajuk ke rumah anda, yang bertindak sebagai cagaran untuk pinjaman. Anda dikenakan faedah hanya atas hasil yang anda terima, dan kadar faedah tetap dan berubah-ubah tersedia. Kebanyakan gadai janji terbalik ialah pinjaman kadar faedah yang berubah-ubah yang dikaitkan dengan indeks jangka pendek, seperti Rang Undang-undang Perbendaharaan 1 tahun atau Kadar Tawaran Antara Bank London (LIBOR), ditambah margin yang boleh menambah satu hingga tiga mata peratusan. Mana-mana sebatian kepentingan sepanjang hayat gadai janji terbalik sehingga pembayaran balik berlaku.

Seiring dengan kemajuan pinjaman, hutang anda bertambah sementara ekuiti rumah anda berkurang.Apabila anda bergerak, menjual rumah atau meninggal dunia, pemberi pinjaman menjual rumah untuk mendapatkan wang yang telah dibayar kepada anda. Selepas bayaran pemberi pinjaman dibayar, mana-mana ekuiti yang ditinggalkan di rumah akan diberikan kepada anda atau ahli waris anda (dalam sesetengah kes, ahli waris mempunyai pilihan untuk membayar gadai janji tanpa menjual rumah). Sekiranya anda menerima lebih banyak bayaran daripada rumah anda adalah bernilai (jika anda "mengatasi" pinjaman), anda tidak akan berhutang lebih daripada nilai rumah, menurut Suruhanjaya Perdagangan Persekutuan.

Gadai janji terbalik boleh menjadi wajar jika anda gagal memenuhi kewajipan gadai janji; contohnya, jika anda gagal membayar cukai dan / atau insurans anda, atau jika harta itu jatuh ke dalam kerosakan. Anda tetap bertanggungjawab untuk membayar cukai harta, insurans pemilik rumah dan menjaga rumah anda. Tetapi jika nilainya jatuh di bawah amaun yang anda telah meminjam atas sebab-sebab lain, seperti penurunan dalam pasaran perumahan, anda tidak boleh diambil alih.

Jenis-jenis Pembalikan Gadai Janji

Terdapat beberapa jenis gadai janji terbalik. Mereka termasuk:

  • Gadai janji terbalik tunggal yang ditawarkan oleh sesetengah agensi kerajaan negeri dan perbandaran dan bukan keuntungan

  • Gadai janji terbalik yang diiktiraf secara Persekutuan, yang dikenali sebagai HECMs (Home Equity Conversion Mortgages)

  • Kediaman terbalik proprietari , yang merupakan pinjaman persendirian yang disokong oleh syarikat penerbit

gadai janji terbalik tunggal biasanya untuk pemilik rumah rendah dan sederhana. Pemberi pinjaman menentukan bagaimana jenis gadai janji terbalik ini boleh digunakan (misalnya, untuk membayar cukai harta atau untuk pembaikan ke rumah).

The Home Equity Conversion Mortgage (HECM) adalah yang paling biasa. Pinjaman HECM dikeluarkan oleh bank swasta dan diinsuranskan oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan (mereka adalah satu-satunya produk gadai janji terbalik yang dijamin oleh kerajaan S. S.). Pinjaman ini tidak mempunyai batasan pendapatan atau keperluan perubatan, dan tidak ada batasan tentang bagaimana wang itu dapat dibelanjakan. Kelemahan utama untuk jenis gadai janji terbalik adalah bahawa jumlah maksimum pinjaman adalah terhad (pada masa ini, nilai yang lebih kecil dari nilai penilaian tempat kediaman atau had hipotek HCDM FHA $ 625, 500).

Kediaman terbalik proprietari, juga boleh didapati dari pelbagai institusi pinjaman, menawarkan jumlah yang lebih tinggi daripada pinjaman HECM; Walau bagaimanapun, faedah yang berpotensi datang pada kos. Hipotek bukan HEC tidak diinsuranskan secara fizikal dan boleh jauh lebih mahal. Pemilik rumah dengan rumah bernilai lebih tinggi (dalam angka enam, katakanlah) boleh memanfaatkan sepenuhnya dari jenis ini.

Bagaimana Mendapatkan Gadai Jatuh Songsang

Oleh kerana majoriti gadai janji terbalik adalah pinjaman HECM, kami akan memberi tumpuan kepada mereka. Untuk memenuhi syarat, anda mesti:

  • Sekurang-kurangnya 62 tahun

  • Mempunyai rumah secara langsung (atau mempunyai baki gadai janji yang rendah)

  • Pegang tajuk ke rumah dan tinggal di dalamnya sebagai kediaman utama anda

  • menjadi tertunggak pada apa-apa hutang persekutuan (cukai pendapatan, pinjaman pentadbiran perniagaan kecil atau pinjaman pelajar persekutuan)

  • Anda boleh membuat pembayaran tepat pada masanya dan bayaran penuh untuk caj harta tanah yang berterusan (misalnya cukai harta, insurans, bayaran HOA, dll.)

  • Mengambil bahagian dalam sesi maklumat pengguna yang ditawarkan oleh kaunselor HECM Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD) yang disahkan oleh AS (sesi ini adalah percuma)

Seringkali, pemberi pinjaman akan memerlukan bahawa tidak ada liens lain rumah (sekiranya ada, mereka mesti dibayar dengan hasil gadai janji terbalik).

Selain itu, rumah anda mestilah:

  • Rumah keluarga tunggal atau rumah dua hingga empat unit (dan anda menduduki sekurang-kurangnya satu daripada unit)

  • Projek kondominium atau rumah bandar yang diluluskan oleh HUD < Rumah kilang yang memenuhi keperluan FHA (dibina selepas bulan Jun, 1976)

  • Anda tidak boleh mendapatkan gadai janji terbalik di rumah sewa, rumah percutian atau rumah yang pernah menjadi kediaman utama anda tetapi tidak didiami selama setahun (kerana anda telah tinggal di rumah penjagaan, sebagai contoh). Sebaik sahaja anda mempunyai gadai janji terbalik, bagaimanapun, anda boleh tinggal di tempat lain sehingga 12 bulan sebelum pinjaman itu jatuh tempo.

Berapa Banyakkah Anda Boleh Meminjam?

Oleh kerana anda tidak membuat bayaran pada gadai janji terbalik, tetapi menerima bayaran, anda tidak semestinya memerlukan pendapatan yang diperoleh untuk memenuhi syarat untuk satu. Walau bagaimanapun, peminjam kini menjalankan penilaian kewangan untuk memastikan bahawa peminjam dapat memenuhi obligasi kewangan mandatori, seperti cukai harta dan insurans. Pendapatan, aset, perbelanjaan bulanan, dan sejarah kredit akan disahkan semasa proses pinjaman (walaupun skor kredit anda bukanlah faktor penting). Sekiranya anda tidak mempunyai cukup pendapatan atau aset cair, pemberi pinjaman mungkin mengetepikan sebahagian daripada pendapatan berkanun anda untuk menampung cukai dan insurans.

Jumlah wang yang anda terima bergantung kepada beberapa faktor, termasuk usia peminjam paling muda (pasangan boleh meminjam, bukan hanya individu), kadar faedah semasa, nilai rumah dan - dalam hal Pinjaman HECM - had pinjaman. Secara umum, lebih tua anda, rumah anda yang lebih berharga dan lebih banyak ekuiti yang anda miliki, lebih banyak wang yang anda boleh dapatkan untuk gadai janji terbalik.

Berikut adalah contoh bagaimana ia dapat berfungsi untuk dua buah rumah di kawasan yang sama, yang bernilai $ 300,000: John dilahirkan pada 1 Januari 1942, dan boleh mendapatkan pinjaman ekuiti rumah sebesar $ 174,900 (sebelum yuran, kos insurans dan penutupan). Jiran John, Jim, dilahirkan pada 1 Januari 1952, mungkin akan meminjam hanya $ 154, 200 kerana umurnya yang lebih muda.

Kos Gadai Jatuh Balik

Gadai janji terbalik melibatkan sejumlah kos. Yuran dan caj termasuk:

Premium Insurans Hutang (MIP).

  • Jaminan gadai janji menjamin bahawa anda akan menerima pendahuluan pinjaman anda jika syarikat yang menguruskan akaun anda (pemberi pinjaman pinjaman) keluar dari perniagaan. Anda akan biasanya dikenakan MIP awal sebanyak 0. 5% dari nilai dinilai rumah (atau 2. 5% jika anda mengambil lebih dari 60% dana yang tersedia). Anda juga akan dikenakan MIP setiap tahun, bersamaan dengan 1. 25% daripada baki pinjaman terkumpul. Jumlah ini terakru dari masa ke masa dan dibayar apabila pinjaman menjadi kena dibayar. Caj pihak ketiga.

  • Ini termasuk kos penutupan untuk item seperti penilaian, carian tajuk dan insurans, pemeriksaan, pemeriksaan kredit, tinjauan, yuran rakaman dan cukai gadai janji. Yuran asal pinjaman.

  • Jika rumah anda bernilai kurang daripada $ 125,000, pemberi pinjaman anda boleh menukar yuran permulaan sehingga $ 2, 500. Jika rumah anda bernilai lebih dari jumlah itu, pemberi pinjaman boleh mengecaj sehingga 2% dari yang pertama $ 200,000 daripada nilai rumah anda, ditambah sehingga 1% dari jumlah yang lebih besar daripada $ 200, 000. Yuran beranak untuk pinjaman HECM dihadkan pada $ 6, 000. Yuran servis.

  • Pemberi pinjaman boleh mengenakan yuran servis bulanan sebanyak $ 30 jika pinjaman tersebut telah menyesuaikan kadar faedah setiap tahun, atau $ 35 jika tingkat bunga menyesuaikan secara bulanan. Yuran merangkumi perkara seperti menghantar cek dan penyata akaun anda, serta sebarang perkhidmatan pelanggan lain. Anda boleh menggulung ini ke dalam pinjaman jika anda tidak mahu (atau tidak mampu) untuk membayar mereka di depan dan di luar poket. Sekiranya anda melakukannya, mereka akan mendapat faedah sebagai sebahagian daripada baki keseluruhan.

Keperluan Konseling

Sebelum anda boleh mendapatkan gadai janji terbalik, anda dikehendaki oleh kerajaan persekutuan untuk mendapatkan kaunseling gadai janji.

Kaunselor gadai janji terbalik bekerja untuk agensi kaunseling perumahan yang diluluskan oleh kerajaan, dan kerja mereka adalah untuk menjelaskan kos dan akibat mengambil HECM dan pelbagai cara anda boleh menerima hasil tersebut. Mereka juga akan membantu anda meneroka pilihan lain untuk memenuhi keperluan, seperti mendapatkan bantuan orang awam untuk membayar makanan, utiliti dan ubat-ubatan anda. Suruhanjaya Perdagangan Persekutuan mengatakan anda boleh mengharapkan untuk membayar kira-kira $ 125 untuk kaunseling gadai janji. Jika anda tidak mampu, itu tidak bermakna anda tidak boleh mendapatkan gadai janji terbalik, tetapi anda perlu mencari kaunselor gadai janji terbalik yang mengetepikan yuran tersebut.

Kaunseling gadai janji direka untuk melindungi orang-orang yang tidak arif kewangan dan memerlukan bantuan tambahan untuk memahami apa yang mereka masuki. Jika anda sudah memahami sepenuhnya bagaimana hipotek sebaliknya berfungsi, langkah ini mungkin akan merasakan seperti membuang masa dan wang; hanya mencari pilihan yang paling mahal, paling mudah - konsultasi telefon boleh didapati di kebanyakan negeri - dan dapatkannya. Kerana hipotek sebaliknya boleh menjadi rumit dan mahal, tidak pernah menyakitkan untuk menjalankan butiran lebih lama atau menimbulkan beberapa soalan terakhir.

Masalah Pasangan Muda

Oleh kerana peminjam gadai janji berbalik mestilah berusia sekurang-kurangnya 62 tahun, pada masa lalu beberapa pasangan suami isteri hanya membuat satu peminjam rasmi pada kontrak hipotek sebaliknya. Matlamatnya adalah untuk meningkatkan pendapatan gadai janji terbalik kerana peminjam yang lebih tua mendapat lebih banyak wang. Keputusan itu mempunyai akibat yang tidak diingini: Jika pasangan peminjam meninggal dahulu, gadai janji terbalik akan jatuh tempo, dan pasangan yang masih hidup akan kehilangan rumah itu kecuali dia boleh membayar gadai janji terbalik. (HUD kini mempunyai prosedur yang sering dapat mengelakkan masalah itu.)

Jika anda mengeluarkan gadai janji terbalik hari ini, pemberi pinjaman mesti memasukkan kedua-dua anda dan pasangan anda pada kontrak walaupun salah seorang dari anda belum berusia 62 tahun , terima kasih kepada peraturan HUD 2014 berikutan keputusan mahkamah 2013.Jika satu pasangan belum lagi berusia 62 tahun, dia masih tidak akan menjadi peminjam. Walau bagaimanapun, peraturan baru ini menetapkan tempoh penangguhan yang menghalang janda atau duda dari berpotensi kehilangan rumah. Malangnya, peraturan baru juga bermakna bahawa hasil pinjaman sekarang harus berdasarkan umur pasangan yang lebih muda.

Pada bulan Ogos 2014, Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar mengkaji semula dasar mereka untuk membenarkan pemindahan manfaat gadai janji terbalik kepada pasangan yang tidak meminjam yang masih hidup selepas pasangan peminjam meninggal dunia.

Apa yang Berlaku Selepas

Apabila peminjam dan pasangan yang telah meninggal dunia atau berpindah dari harta itu, pewaris mempunyai beberapa pilihan, bergantung kepada berapa banyak ekuiti di dalam harta itu.

Para pewaris boleh menyimpan harta itu,

yang akan membebankan hutang, atau sekurang-kurangnya 95% daripada nilai penilaian rumah sekarang, sama ada dari dana mereka sendiri atau dengan membiayai semula gadai janji yang ada. Para pewaris dapat menjual harta itu

, dan mereka akan dapat menyimpan hasil dari penjualan setelah hipotek terbalik terbayar. Para ahli waris boleh pergi

jika harta itu tidak mempunyai ekuiti atau gadai janji itu di bawah air, yang bermakna baki yang terhutang adalah lebih besar daripada nilai rumah, waris hanya boleh memberikan kunci kepada pemberi pinjaman. Malah, mereka mungkin perlu: Sebilangan besar dokumen pinjaman berbalik menyatakan bahawa apabila kematian pemilik rumah atau pemberhentian kediaman pemilik rumah di rumah, rumah dengan baki gadai janji yang lebih besar daripada nilai rumah akan ditarik balik. Kebanyakan gadai janji terbalik mempunyai klausa 'nonrecourse', yang menghalang anda atau harta benda anda daripada terhutang lebih daripada nilai rumah apabila pinjaman itu jatuh tempo; tetapi dalam keadaan ini, satu-satunya alternatif mungkin untuk pewaris untuk menghasilkan baki secara tunai. Gadai Jatuh Songsang untuk Pembelian Rumah

Jenis khas gadai janji terbalik FHA yang dipanggil HECM untuk Pembelian membolehkan warga tua menggunakan gadai janji terbalik untuk membeli rumah. Pilihan ini boleh berfungsi jika rumah semasa anda tidak memenuhi keperluan anda (terlalu besar, terlalu banyak tangga, dll.), Anda tidak mempunyai aset persaraan yang signifikan atau aliran tunai bulanan yang cukup untuk menyokong pembayaran hipotek di atas perbelanjaan anda yang lain ,

dan rancangan jangka panjang anda adalah untuk umur di tempat di rumah yang anda miliki. Secara umum, syarat, kos dan kelayakan lain untuk HECM ini selari dengan HECM biasa. Seperti HECM biasa, HECM untuk Pembelian memerlukan anda sama ada memiliki rumah secara langsung atau mempunyai jumlah ekuiti yang besar di dalamnya. Anda perlu membayar di antara 50% dan 100% dari harga pembelian pada penutupan. Yang lebih tua anda, semakin kecil bayaran pendahuluan anda dan semakin banyak anda boleh meminjam, semuanya menjadi sama. Anda tidak boleh menggunakan sebaliknya untuk pembelian untuk membeli rumah yang belum dibina lagi. Tetapi anda boleh menggunakannya untuk membeli rumah baru, selagi ia selesai dan telah dikeluarkan sijil penghunian.

Kebaikan dan Kelebihan Gadai Jatuh Balik

Bagi orang yang merancang untuk tinggal di rumah mereka, gadai janji terbalik boleh menjadi sumber yang baik dan diperlukan aliran tunai yang diperlukan.Ini secara amnya lebih mudah untuk melayakkan gadai janji terbalik daripada layak untuk gadai janji secara tetap. Skor kredit anda bukan faktor,

dan anda hanya perlu pendapatan atau aset yang cukup untuk terus membayar untuk insurans rumah, cukai harta dan penyelenggaraan rumah.Orang tua tidak perlu membayar cukai atas wang yang mereka terima dari gadai janji terbalik: Mereka tidak dianggap sebagai pendapatan dan oleh itu, tidak boleh dikenakan cukai. Di sisi lain, faedah yang dijana oleh pinjaman tidak boleh ditolak cukai sepanjang tempohnya; ia boleh ditolak hanya apabila pinjaman dibayar sepenuhnya - melainkan jika peminjam sebenarnya membuat pembayaran faedah semasa ia pergi (yang agak mengalahkan rasional untuk mendapatkan gadai janji terbalik di tempat pertama).

Ia juga penting untuk menyedari bahawa pinjaman ini lebih mahal daripada yang mula-mula muncul. Di atas kepentingan, gadai janji terbalik datang dengan banyak yuran dan kos tambahan, termasuk insurans hipotek. Walaupun ini tidak selari dengan gadai janji yang disokong secara fizikal secara umum, mereka masih boleh menambah, dan jumlahnya melebihi yuran gadai janji biasa. Pinjaman HECM juga menentukan had banyak pinjaman, terutamanya pada tahun pertama. Untuk mengelakkan bayaran yang tidak perlu - dan menyimpan lebih banyak ekuiti di rumah anda - sesetengah pakar mengesyorkan mengambil gadai janji terbalik dalam bentuk garis kredit dan bukannya pembayaran sekaligus. Dengan cara itu, anda hanya membayar faedah dan premium insurans tahunan pada amaun yang telah ditarik balik.

Kebanyakan dari semua, penting untuk memahami bahawa, kerana mereka menggunakan ekuiti di rumah anda, gadai janji terbalik akan meninggalkan anda dan pewaris anda dengan aset yang lebih sedikit. Yang boleh diinginkan jika anda ingin mengurangkan saiz estet yang boleh dikenakan cukai, tetapi ini bermakna anda tidak akan dapat memberi atau menjual rumah anda kepada seorang anak sepanjang hayat anda tanpa membayar gadai janji.

Seperti mana-mana pinjaman, ia sentiasa membayar untuk membeli-belah untuk kadar dan terma. Dan pemilik rumah pada usia tertentu dengan kredit yang baik yang mempertimbangkan gadai janji terbalik harus dengan teliti menganalisis pilihan pembiayaan rumah yang dijamin dengan lain-lain, seperti pinjaman ekuiti rumah atau kredit ekuiti rumah.