Pilihan gadai janji kadar boleh laras (ARM) memberikan pemilik rumah sebagai cara untuk membeli sebuah rumah besar dengan bayaran kecil sahaja. Mereka juga memberi pemilik rumah semasa cara untuk mengurangkan pembayaran gadai janji mereka. Walaupun faedah-faedah ini kelihatan seperti apa yang diperintahkan oleh doktor berikutan bertambahnya harga dalam pasaran perumahan yang terlalu panas, majalah BusinessWeek telah melabelkan ARM pilihan "Mortgages Nightmare". Dalam artikel bulan September 2006 yang memakai nama itu, BusinessWeek menyatakan bahawa pilihan hipotek kadar laras mungkin "produk pinjaman rumah paling rumit dan paling rumit yang pernah dibuat."

Kebenaran mengenai sama ada pilihan ARM adalah alat yang berguna atau tiket untuk masalah adalah sebahagian besarnya perspektif peribadi. Melihat lebih dekat dengan pinjaman kontroversi ini akan memudahkan untuk menentukan kegunaan mereka - dan risiko yang terlibat. (Untuk membaca lebih lanjut mengenai ARM, lihat ARMed Dan Berbahaya , Gadai Janji: Kadar Tetap Versus Kadar Laras dan Membayar Gadai Janji Anda ! - 2 ->

Pilihan

Tidak seperti kebanyakan gadai janji, yang datang dengan bayaran bulanan yang ditetapkan, pilihan ARM, memberikan pilihan setiap bulan. (Untuk kedai sehenti di gadai janji subprima dan krisis subprima, lihat ciri

Subprime Mortgages .) Pemilik rumah boleh memilih dari pembayaran berikut:

Minimum

• Minimum diperlukan bayaran untuk pilihan ARM sangat menarik kerana ia sangat rendah. Malah, ia sangat rendah sehingga ia tidak menanggung faedah pada gadai janji. Dengan membuat pembayaran minimum, peminjam berada dalam kedudukan yang dikenali sebagai pelunasan negatif, yang bermaksud bahawa mereka berhutang lebih banyak pada rumah pada akhir bulan daripada yang mereka lakukan pada mulanya. Walaupun membuat pembayaran minimum mungkin tidak sepatutnya menjadi pilihan bijak dari perspektif kewangan, ia adalah pilihan paling popular dalam beberapa kod zip berharga tinggi di mana pemilik rumah tidak boleh membeli rumah. (Untuk membaca lebih lanjut tentang pelunasan negatif, lihat
  Apa cara terbaik untuk membayar gadai janji saya? ) Sudah tentu, pembayaran kecil tidak akan kekal selama-lamanya. Lima tahun selepas pinjaman dimulakan, atau apabila baki tertunggak meningkat kepada 110% dari jumlah pinjaman awal, kebanyakan ARM akan dikira semula untuk menentukan pembayaran yang dilunaskan sepenuhnya, iaitu pembayaran yang diperlukan untuk membayar balik rumah ke atas baki kehidupan pinjaman. Bagi kebanyakan pinjaman, nombor baru itu kemudian menjadi pembayaran minimum yang diperlukan dan pembayaran pelunasan negatif tidak lagi dibenarkan. Apabila ini berlaku, jumlah bayaran bulanan boleh meningkat dengan ketara, bahkan dua kali ganda dalam saiz.
  Hanya Kepentingan
• Meningkatkan skala, bayaran ini lebih dari sekadar minimum dan tidak menutup kepentingan, walaupun ia tidak mengurangi prinsipal.Peminjam tidak membuat kemajuan ke arah memiliki rumah, tetapi mengelakkan pelunasan negatif.
  Pelunasan 30 Tahun
• Ini adalah bayaran gadai janji tradisional yang kebanyakan orang biasa. Membuat pembayaran ini meliputi kepentingan dan mengurangkan prinsipal.
  Pelunasan 15 Tahun
• Pinjaman 15 tahun membolehkan peminjam membayar rumah mereka lebih cepat daripada pinjaman 30 tahun tradisional. Membuat pembayaran ini meliputi kepentingan dan mengurangkan prinsipal.
  (Untuk mengira berapa banyak masa yang anda perlukan untuk membayar rumah anda, lihat Kalkulator Pembayaran Gadai Bulanan kami.)

Butiran

Kadar faedah pada kebanyakan pilihan ARM berubah bulanan, dan pinjaman mempunyai cap pada jumlah yang boleh meningkat setiap tahun. Walaupun perubahan pembayaran yang diperlukan hanya sekali setahun, perbezaan antara kadar faedah bulan pertama dan jumlah penyesuaian tahunan boleh melebihi 7%. Dari perspektif pembayaran minimum, ini boleh menjadi perubahan besar. Jika baki tertunggak mencecah 110% daripada baki asal, tidak ada batasan kepada potensi peningkatan ini.

Siapa Harus Mengambil Pilihan?

The Rich

• Gadai janji ini dibangunkan sebagai alat pengurusan wang bagi orang kaya. Orang kaya sering mendapat sejumlah besar wang, tetapi mempunyai aliran tunai yang tidak menentu. Opsyen ARM membolehkan mereka membuat pembayaran kecil sehingga aliran tunai mereka meningkat. Banyak mogok Wall Street dan orang jualan teratas, sebagai contoh, mendapatkan 50% atau lebih pendapatan tahunan mereka dalam satu cek bonus sekaligus. (Untuk mengetahui lebih lanjut tentang kelas pendapatan, lihat
  Kehilangan Kelas Tengah dan Mengukur Laporan Pekerjaan .) Transien
• Orang yang ingin tinggal di sebuah rumah besar dan tidak bercadang untuk tinggal lama boleh menggunakan ARM pilihan untuk mendapatkan rumah yang mereka mahu tanpa membelanjakan banyak wang. Eksekutif korporat yang dipindahkan setiap beberapa tahun boleh menggunakan pinjaman ini untuk membebaskan wang tunai untuk kegunaan lain.
  Mereka yang Mengharapkan Kekalahan Kewangan
• Orang yang tahu bahawa mereka akan mengalami perubahan signifikan dalam pendapatan juga boleh memilih pilihan ARM. Jika perkahwinan, warisan, penyelesaian undang-undang atau sumber kekayaan mendadak lain berada di cakrawala, pilihan ARM boleh menjadi cara yang baik untuk mendapatkan rumah terlebih dahulu untuk mendapatkan wang tunai. (Untuk membaca lebih lanjut tentang subjek ini, lihat
  Menolak Anugerah dan Perkahwinan, Perceraian Dan Talian Putus .) Manfaat untuk Peminjam

Peminjam pilihan ARM pilihan. Broker gadai janji sering menerima bayaran yang lebih tinggi untuk menjualnya dan undang-undang perakaunan membolehkan pemberi pinjaman menempah pembayaran maksimum (30 tahun) sebagai hasil walaupun mereka hanya mendapat bayaran minimum. Pendapatan hantu ini adalah sangat sah, kelihatan baik pada buku dan melakukan keajaiban untuk harga saham broker gadai janji. Pilihan ARM juga biasanya membawa kos yang lebih tinggi untuk membiayai semula, jadi pemberi pinjaman dibayar lagi apabila peminjam menginginkan pinjaman. Walaupun mungkin terdapat beberapa bahaya dalam menyediakan pinjaman tersebut, gadai janji sering dijual kepada pelabur melalui kenderaan sedemikian sebagai sekuriti yang disokong gadai janji, melepaskan risiko kepada pelabur dan bukan peminjam.(Untuk bacaan yang berkaitan, lihat

Keuntungan Daripada Hutang Gadai Dengan MBS .) Bagaimana Bandingkan

Apabila mempertimbangkan pilihan ARM, terdapat beberapa perkara penting yang perlu diingat. Yang pertama adalah jumlah masa yang kadar faedah pengenalan berlangsung. Berapa tinggi kadar faedah boleh meningkat dan berapa banyak pembayaran yang boleh berubah juga pertimbangan penting. Mengetahui apabila pinjaman itu akan diselaraskan dan ambang untuk topi pelunasan negatif juga perlu dipertimbangkan.

Dream atau Nightmare?

Semasa mengambil gadai janji harus selalu dilakukan dengan berhati-hati, mengambil pilihan ARM memerlukan tahap pengawasan yang lebih tinggi. Bagi mereka yang berada dalam situasi kewangan yang kukuh dengan pemahaman yang kukuh tentang terma dan syarat yang mengiringi pilihan ARM, pinjaman itu boleh menjadi alat yang berguna. Bagi yang tidak bersedia, ia boleh menjadi tiket sehala untuk masalah.

Untuk terus membaca mengenai subjek ini, lihat

Pelaburan Dalam Harta Tanah dan Transaksi Harta Tanah Pintar .