Dalam banyak cara, pasaran harta tanah New York City tidak seperti yang lain di Amerika Syarikat. Salah satu perbezaan terbesar antara NYC dan Any-Other-Town, USA, ialah pangsapuri untuk dijual di NYC sama ada kondominium atau koperasi. Di kebanyakan tempat, kondominium adalah peraturan tetapi tidak di Big Apple. Walaupun ko-ops melebihi kondominium di NYC - kebanyakan anggaran mengatakan kira-kira 75% adalah co-ops - lebih banyak kondominium berada di pasaran aktif pada bila-bila masa tertentu. (Pada akhir bulan Ogos, ada pangsapuri bersama 2-bilik tidur 526 di pasaran di Manhattan dan kondominium 764.)

Mari kita mulakan dengan definisi cepat mengenai perbezaan antara co-op dan kondo: Apabila anda membeli sebuah kondominium, pangsapuri anda dan peratusan kawasan umum adalah milik anda. Apabila anda membeli sebuah kandang, anda tidak sebenarnya "membeli" apartmen anda; Sebaliknya anda membeli saham dalam sebuah syarikat yang merupakan bangunan anda. Saiz saham anda bergantung pada saiz pangsapuri anda; membeli saham membolehkan anda menduduki unit di bangunan co-op. Pada penutup untuk sebuah kondo anda akan diberi surat ikatan; pada penutupan untuk co-op anda akan mendapat pajakan proprietari. (Untuk perbandingan yang lebih terperinci, lihat Asas dan Perbezaan Koperasi, Kondo & Condong .)

Sesetengah bakal pembeli, seperti satu pasangan yang kami bercakap, berhasrat membeli kondo tetapi mengubah fikiran mereka apabila pencarian mereka sedang dijalankan. Pada asalnya, pasangan ini menyangka mereka ingin mengelakkan kajian semula keseluruhan lembaga pengarah dan sekatan untuk mengubah suai dan menyewakan apartmen dua bilik, tetapi pada akhirnya, kewangan memenangi: "Ia turun ke apartmen dan harga. Sejauh ini lembaga telah baik, dan bangunan itu telah hebat - jadi tiada aduan. "

Menurut artikel New York Times, kondominium dan co-ops masih komoditi yang berbeza tetapi "dengan cara yang halus tetapi ketara, masing-masing mengambil ciri-ciri yang lain kerana mereka bersaing untuk pembeli yang bertumit dalam pasaran yang semakin mencabar. "

Berikut adalah perbandingan ciri kondominium dan koperasi untuk membantu anda dengan keputusan pembelian anda.

Apa Jenis Bangunan dan Di mana?

Secara amnya, kawasan kediaman yang lebih tua telah mempunyai lebih banyak kerjasama. Kawasan kejiranan yang baru, sekali dianggap outlier tetapi sekarang dianggap "pinggul," adalah di mana anda akan menemui kondominium.

Sebagai Gary Malin, presiden pembrokeran harta tanah New York, Citi Habitats, menjelaskan: "Jika anda suka sifat bersejarah, anda mungkin akan berakhir dengan kerjasama, kerana hampir semua bangunan prarekali dianjurkan dengan cara ini. Selain itu, kerana bangunan co-op cenderung lebih tua daripada perkembangan condo, mereka sering ditempatkan di lebih banyak lokasi pusat. Sebagai contoh, hampir semua bangunan kediaman yang melayari Park Avenue di Upper East Side (lokasi utama dengan apa-apa langkah) adalah kerjasama."

Jika tinggal di rumah kaca di langit lebih banyak gaya anda, anda mungkin akan melihat banyak kondominium, menurut Malin. Bangunan kondominium tidak menjadi biasa di New York City sehingga tahun 1970-an, sehingga mereka sering lebih moden daripada koperasi. "Memandangkan tanah yang ada untuk bangunan kondominium baru adalah terhad di Manhattan," katanya, "kondominium terbaru mungkin dijumpai di kawasan kejiranan dan tepi pinggir yang jauh dan timur. Di Queens dan Brooklyn, kami telah melihat banyak kondominium pembinaan baru yang dibina di kawasan bekas industri di tepi air di Long Island City dan Williamsburg, serta di Downtown Brooklyn. "

Bagi kebanyakan pihak, kedua-dua kondominium dan koperasi mempunyai penjaga pintu dan penguasa kakitangan; ada yang akan menambah concierge yang akan melakukan segala-galanya yang lain tidak. Kemudahan ini boleh menjadi kunci rendah (mungkin hanya bilik penyimpanan di tingkat bawah tanah) atau yang melampau seperti ini dalam satu kondominium di tepi air di Brooklyn: pusat penjagaan kanak-kanak dan spa untuk haiwan kesayangan (dipanggil The Wag Club) di mana kakitangan menonton, melatih dan pengantin lelaki anda; untuk penduduk berkaki dua terdapat teres, bilik biliard, bilik piano, bilik pemeriksaan, bilik permainan kanak-kanak, gimnasium, simulator golf dan kolam hijau.

Berapa Banyakkah Anda Boleh Menghabiskan?

Salah satu penunjuk yang paling bergantung pada pasaran co-op dan kondominium di NYC ialah Laporan Quarterly Elliman. Menurut laporan suku tahun kedua mengenai jualan koperasi dan kondo, harga bagi kedua-dua jenis hartanah bergerak ke atas. Koperasi dua bilik tidur menunjukkan harga median $ 1. 575 juta; kondominium, hanya di bawah $ 2 juta. Bagi 3 bilik tidur perbezaannya lebih besar - hanya di bawah $ 3 juta untuk co-op, $ 4. 65 juta untuk sebuah kondo.

Menurut Warner M. Lewis dari The Harkov Lewis Team di Halstead Property, "Semua perkembangan baru adalah kondominium, dan harga mereka melampaui apa yang orang dapat membayangkan tahun lalu … Pembeli asing dan domestik mahu tempat yang aman untuk meletakkan wang mereka . Hartanah New York telah mendapat sambutan besar kerana 'pemeliharaan modal' telah menjadi kunci bagi sesetengah pelabur - mereka telah menanam wang dalam pangsapuri pelaburan, yang kondominium membenarkan dan co-ops (sebahagian besarnya) tidak. "

Pembayaran ke atas kedua-dua jenis sifat berbeza secara substansial juga. Adalah mungkin untuk meletakkan hanya 10% daripada harga pembelian kondo; untuk co-op anda perlu meletakkan 20% hingga 50%.

Apa Mengenai Kos Penutupan?

Kos penutup pada kondo adalah lebih tinggi daripada pada ko-op. Untuk keterangan lanjut, kami meminta peguam real estate New York Adam Stone untuk membandingkan kedua-duanya. Berikut adalah apa yang dia datang dengan: Untuk sebuah kondominium $ 1 juta dengan gadai janji bernilai $ 800,000, kos penutupan adalah: insurans tajuk untuk pembeli, $ 4, 500; insurans tajuk untuk pemberi pinjaman, $ 1, 000; $ 700, yuran rakaman, $ 700, cukai rumah besar New York State, $ 10, 000, cukai rakaman hipotek NYS, $ 15, 370. Jumlah keseluruhan: $ 32, 270 (tanpa bayaran lender, yang berbeza dengan pemberi pinjaman). Untuk co-op, ia hanya cukai rumah sebesar $ 10, 000.Perbezaan besar adalah disebabkan oleh hakikat bahawa kondominium itu adalah hartanah, sementara saham bersama adalah harta peribadi. "Ia mungkin semantik kepada sesetengah orang, tetapi tidak apabila mengira kos penutupan. "

Dan bagi sesiapa yang tertanya-tanya apa "cukai rumah" itu, Stone menjelaskan: "Negeri New York mempunyai cukai perpindahan sebanyak 0% 4% dari harga jualan, yang dikenakan kepada penjual apa-apa harta kediaman. Ia juga mempunyai cukai pemindahan pembeli 1%, juga disebut sebagai "cukai rumah" kerana ia hanya terpakai kepada harta kediaman berharga $ 1 juta atau lebih. "

Apakah Caj Bulanan Anda?

Dalam kondominium, bil bulanan dipanggil "caj biasa"; dalam co-ops itu "penyelenggaraan. "Kedua-dua caj itu membayar untuk pemulihan bangunan - kawasan umum dan landskap, pembayaran kakitangan dan sering beberapa utiliti. Pemilik koperasi menulis satu cek sebulan, pemilik kondominium menulis dua (satu untuk membina penyelenggaraan dan satu untuk cukai harta) tetapi sering jumlah gabungan pemilik kondominium adalah lebih rendah daripada bil penyelenggara koperasi.

Penyelenggaraan dan caj biasa tidak ditetapkan dalam batu; apa-apa perbelanjaan utama - bumbung baru, lobi baru, lebih banyak kakitangan - mungkin mencetuskan penilaian, yang merupakan sesuatu yang diputuskan oleh ahli lembaga dan jarang boleh diterbalikkan.

Berapa Banyak Adakah Anda Bersedia Beritahu Lembaga?

Kebanyakan kad ko-op mempunyai proses permohonan yang ketat dan sering digunakan; papan kondo pada umumnya kurang menuntut. Lewis menyimpulkannya: "Dalam koperasi bukan sahaja anda perlu mempunyai wang untuk membeli apartmen (atau pembiayaan untuk berbuat demikian), anda juga perlu diluluskan oleh lembaga selepas mengemukakan permohonan yang biasanya sangat terperinci dan memakan masa. Kemudian, dengan sedikit tanpa sebab, pembeli boleh ditolak selepas wawancara mereka atau bahkan sebelum hanya kerana sesuatu dalam bungkusan mereka. Saya mempunyai tawaran tawaran dan melihat di mana terdapat sifar sifar atau sebab untuk penolakan. "

Fikirkan dia berlebihan? Lihat ruangan ini di BrickUnderground, sebuah laman berita hartanah New York, atas sebab-sebab utama New York ditolak oleh lembaga pengadil dan juruperunding lembaga pengadil curveball. "Dengan kondo, sebuah bangunan boleh meminta pakej kepada pembeli," kata Lewis, "tetapi tidak ada temu bual dan gedung itu hanya mempunyai hak penolakan pertama (iaitu, mereka harus meluluskannya atau kondominium mesti membelinya sendiri) yang bermakna apabila anda mempunyai kontrak yang ditandatangani, kecuali sesuatu yang berlaku kepada pembeli (atau pembiayaan) kesepakatan itu sepatutnya dilakukan. "

Apakah Kaedah-Kaedah?

Papan Co-op membuat banyak peraturan. Mereka mungkin mandat apabila anda boleh mengamalkan trombon anda, sama ada anda boleh meletakkan hiasan percutian di pintu anda dan sama ada haiwan kesayangan anda boleh masuk dengan anda. Kebanyakan peraturan adalah bertujuan untuk mempromosikan keharmonian, ketenangan dan kesopanan hidup koperasi.

Tetapi peraturan yang tidak menggalakkan pembeli domestik dan hampir semua pembeli antarabangsa adalah sekatan bersama untuk subletting - jarang berlaku untuk rakan kongsi untuk membenarkan para pemegang saham menyewa pangsapuri mereka untuk apa-apa tempoh masa yang panjang, jika sama sekali .Satu lagi aturan koperasi yang membuat pembelian oleh antarabangsa adalah mustahil adalah mereka tidak mungkin menerima sesiapa yang dana di luar Amerika Syarikat

Kondo membuat pelabur antarabangsa membeli dan menyewakan ruang mereka, biasanya dengan beberapa kaveat, tetapi tidak ada yang berat.

"Co-ops adalah mengenai mewujudkan kumpulan penduduk yang stabil, dalam jangka panjang. Kondo tidak kelihatan begitu prihatin mengenai hal itu walaupun ramai, menurut New York Times, "memaksakan heftier dan lebih banyak yuran, mengetatkan peraturan rumah dan mengecilkan penyewaan jangka pendek yang dapat memberi suasana yang sibuk dari sebuah hotel . "

Bottom Line

Malin menyumbangkannya dengan lebih baik:" Secara umum, co-ops adalah pilihan pintar bagi mereka yang menghargai kestabilan dan ingin 'menanam akar' di sebuah bangunan. Hanya tanya diri anda, 'ada di dalamnya untuk jangka masa panjang? 'Co-ops lebih kurang sementara daripada ko-ops, jadi itu adalah tempat yang bagus untuk hidup jika anda ingin mengenali jiran-jiran anda. Bersedia saja untuk dianalisis, mencubit dan mendorong, tetapi memahami proses ini adalah apa yang membuat co-op menjadi pelaburan yang stabil dan sangat selamat. "

Sebagai alternatif, katanya," jika anda lebih suka berbaris kepada pemain drum anda sendiri - dan anda menghargai fleksibiliti - maka kondo mungkin menjadi pilihan bijak bagi anda. Walau bagaimanapun, memahami kebebasan ini datang pada harga. Kondo hampir selalu lebih mahal daripada koperasi sama. Di samping itu, jika melihat wajah-wajah baru dalam lif secara tetap adalah masalah untuk anda - cari di tempat lain. Penyewa boleh menjadi biasa dalam bangunan kondominium. Pemilik sering mengambil kesempatan daripada dasar lebih liberal kondominium. "

Untuk bacaan yang berkaitan, lihat

Kondo Mewah Manhattan Sebagai Pelaburan

dan Memiliki Insurans Kediaman Hak?