Bagi kebanyakan rakyat Amerika, hartanah, dalam bentuk rumah keluarga atau harta sewa, adalah kelas pelaburan terbesar mereka. Para pelabur ini sering melihat hartanah sebagai salah satu pelaburan paling selamat dan paling menguntungkan sepanjang tempoh masa. Walau bagaimanapun, pelaburan harta tanah melibatkan kos masuk yang tinggi (biasanya dibiayai oleh pinjaman dengan faedah), tempoh pelaburan yang panjang, dan ketidakpastian yang besar. Daripada membeli harta sebenar, pelabur boleh mempertimbangkan untuk mengebumikan pilihan hartanah sebagai cara untuk melabur dalam hartanah dengan kos yang lebih rendah dan dengan perbelanjaan yang lebih sedikit.

Pandangan Realistik Mengira Keuntungan dalam Harta Tanah

Seorang pelabur hartanah baru boleh melihat pangsapuri dua bilik tidur dan melihat bahawa dalam 5 tahun ia bertambah nilai dari $ 100,000 hingga $ 300 , 000 dan menyimpulkan tiga kali ganda nilai pelaburan. Walau bagaimanapun, analisis mudah ini merosakkan perbelanjaan berkaitan rutin yang termasuk caj pembiayaan untuk pembelian harta benda, bayaran bunga bulanan, pendaftaran dan duti setem, cukai harta, komisen kepada ejen semasa pembelian atau jualan, yuran persatuan bulanan, penyelenggaraan dan pembaikan, insurans, dan cukai tempatan lain yang dikenakan (contohnya, cukai keuntungan modal yang dijual atau penilaian harta di atas tahap tertentu yang melayakkan pemilik untuk cukai kekayaan).

Memandangkan semua faktor ini, penilaian pulangan realistik untuk hartanah dikurangkan dengan ketara, dan mungkin tidak difahami sepenuhnya oleh pelabur biasa (berkaitan: Cara Mengira Pulangan Pelaburan Anda). Perkembangan semasa tempoh pelaburan boleh mengakibatkan kesukaran menjual hartanah kemudian. Sebagai contoh, lebuh raya baru yang bising atau lonjakan jenayah mungkin merendahkan harta benda tersebut. (Berkaitan: Faktor Paling Penting Untuk Melabur Dalam Harta Tanah)

Cara kos yang lebih rendah untuk melabur dan keuntungan dalam hartanah adalah melalui pilihan hartanah.

Apakah Pilihan Hartanah?

Pilihan hartanah adalah kontrak yang dirancang khusus antara dua pihak (pembeli dan penjual). Penjual menawarkan pembeli pilihan untuk membeli harta, untuk jangka masa tertentu pada harga tetap. Pembeli membeli pilihan untuk membeli atau tidak membeli harta tersebut dalam tempoh masa yang ditentukan.

Untuk hak pilihan ini, pembeli membayar penjual premium pilihan. Jika pembeli memutuskan untuk membeli harta tersebut (dengan kata lain, melaksanakan pilihan hartanah), penjual mesti menjual harta tersebut kepada pembeli mengikut syarat-syarat kontrak yang sedia ada.

Anda mungkin menghadapi konsep pilihan apabila membeli stok. Pilihan memberikan banyak pilihan kepada pembeli. Mereka boleh dilaksanakan awal (jenis Amerika), yang diadakan sehingga tamat pilihan, atau dijual kepada pembeli kedua sebelum tamat tempoh.

Pilihan hartanah biasanya digunakan oleh pemaju hartanah dan pelabur dalam harta kediaman komersial atau mewah.Pilihan hartanah menyediakan lebih banyak fleksibilitas dan perdagangan kos rendah dan peluang pelaburan kepada pembeli, dengan faedah terhad kepada penjual.

Contoh Perdagangan Pilihan Hartanah

Berikut adalah analisis komprehensif mengenai risiko dan ganjaran senario pilihan hartanah. Anggapkan bahawa pembina mempunyai $ 500,000 dan ingin membeli tanah yang mana penjual mahu $ 2 juta. Pembina tidak pasti beberapa perkara:

1) Bolehkah pembina menaikkan $ 1? 5 juta melalui pinjaman bank atau sumber lain?

2) Bolehkah pembina mendapat permit yang perlu untuk pembangunan kediaman atau komersial atau pembahagian selanjutnya bagi harta itu?

3) Bolehkah pembina menaikkan wang dan mendapatkan permit sebelum pembina lain membeli tanah itu?

Dalam keadaan ini, pilihan hartanah adalah sesuai. Untuk kos yang tidak boleh ditolak yang ditakrifkan (dipanggil premium opsyen hartanah atau pertimbangan) iaitu $ 25, 000, pembina boleh memasuki kontrak opsyen hartanah dengan penjual. Opsyen hartanah membolehkan pembina mengunci harga jualan hartanah pada $ 2 juta dalam tempoh 6 bulan. Pada masa ini, pembina boleh mengumpul wang, mendapatkan permit, dan sama ada membeli harta tersebut (membelanjakan sejumlah $ 2 juta ditambah dengan premium pilihan $ 25,000), berjalan jauh dari harta benda (dan kehilangan $ 25,000), atau menjual pilihan kepada pembeli lain untuk harga boleh dirunding. Sama ada cara, penjual akan membuat tambahan $ 25, 000 dari harta itu.

Kontrak opsyen hartanah akan termasuk syarat-syarat berikut:

• butiran hartanah (lokasi, saiz, dan spesifikasi lain)
• tempoh kontrak (6 bulan dari tarikh perdagangan)
• ($ 25, 000 tidak dapat ditebus balik yang dibayarkan oleh pembeli kepada penjual pada tarikh perdagangan)
• harga pembelian yang disepakati jika opsyen dilaksanakan selama kontrak ($ ​​2 juta)

Untuk jangka waktu 6 bulan kontrak tersebut, empat senario yang mungkin.

Senario 1: Pembina diluluskan untuk $ 1. 5 juta pinjaman bank. Beliau juga mengesahkan bahawa dia boleh mendapatkan permit yang perlu untuk pembangunan. Dia menjalankan pilihan hartanahnya untuk membeli harta itu dengan harga yang ditetapkan $ 2 juta. Penjualnya menerima $ 2 juta dan menyimpan premium pilihan $ 25,000 tambahan.

Senario 2: Selepas 2 bulan, pembina mendapati dia tidak akan dapat memperoleh permit pembangunan. Dalam 4 bulan akan datang, pembina berjaya mencari pihak lain yang sanggup membeli harta itu untuk $ 2 juta. Pembina menjual pilihan hartanah kepada pihak baru untuk harga baru $ 30, 000. Pihak baru menggantikan pembina dalam kontrak pilihan asal. Parti baru menjalankan pilihan dan membeli harta itu untuk $ 2 juta. Penjual menerima $ 2 juta dari pihak baru ditambah dengan premium pilihan $ 25.000 dari pembina. Pembina menjual pilihan untuk $ 30, 000 dan dengan itu membuat $ 5, 000 dan tidak dibebani dengan harta yang tidak dapat digunakan.

Senario 3: Pembina hanyalah pembeli pilihan yang ingin mendapat manfaat daripada harga harga hartanah.Jika harga yang diminta $ 2 juta meningkat kepada $ 2. 2 juta dalam tempoh 5 bulan, pembeli pilihan akan mendapat manfaat dengan melaksanakan pilihan untuk membeli harta itu dan kemudian menjual harta itu ($ 2. 2 juta - $ 2 juta - $ 25, 000 = $ 175, 000).

Walau bagaimanapun, daripada memasuki pemilikan harta dan semua yuran berkaitan, cukai, dan kos yang akan mengurangkan keuntungan $ 175.000, pembeli pilihan sebaliknya boleh menjual pilihan kepada pihak baru yang sanggup membeli harta tersebut. Apabila kenaikan harga harta tanah, harga opsyen hartanah juga akan meningkat dalam apa yang disebut delta). Pembeli boleh menjual pilihan pada premium baru yang termasuk perubahan nilai harta tersebut.

Pembeli pilihan asal boleh menjual pilihan untuk $ 200, 000 kepada pembeli baru. Pembeli baru akan sanggup membayar $ 200, 000 kerana itu bermakna jumlah harga pembelian harta itu akan menjadi $ 2. 2 juta ($ 2 juta dibayar kepada pemilik asal / penjual pilihan ditambah $ 200, 000 kepada pemegang opsyen yang sedia ada).

Pada akhir urus niaga, pemilik harta mendapat $ 2 juta ditambah dengan premium pilihan $ 25, 000, pembeli pilihan pilihan asal dengan $ 175, 000, dan pembeli pilihan baru membeli harta yang dikehendaki pada kadar pasaran semasa.

Senario 4 : Pembina tidak dapat mengamankan pinjaman atau permit. Dia juga tidak dapat mencari pembeli baru untuk pilihannya. Pembina membolehkan pilihan tamat tempoh dan kehilangan premium pilihan. Walau bagaimanapun, pembeli dapat mengelakkan pelaburan bernilai $ 2 juta dengan membayar premium $ 25,000 (hanya 1. 25 peratus daripada nilai transaksi sebenar). Penjual mendapat faedah sebanyak $ 25, 000 selama tempoh pilihan 6 bulan dan terus mencari pembeli.

Dalam semua kes, apabila penjual memasuki kontrak pilihan hartanah, penjual tidak lagi mempunyai pilihan sama ada untuk menjual harta itu dan pada harga apa. Penjual mesti menunggu keputusan pembeli untuk melaksanakan pilihan. Inilah sebabnya mengapa penjual menerima dan mengekalkan premium pilihan di muka.

Bottom Line

Pilihan hartanah menawarkan kaedah kos yang lebih rendah untuk perdagangan, pelaburan, dan keuntungan daripada pelaburan hartanah. Walau bagaimanapun, mereka adalah kontrak OTC yang berkesan antara dua pihak tanpa pengawasan peraturan luar. Pihak yang terlibat mesti memastikan bahawa kontrak opsyen adalah adil. Default oleh penjual pilihan adalah salah satu cabaran utama dalam perjanjian pilihan hartanah. Dalam kes sedemikian, satu-satunya jalan keluar pembeli adalah tuntutan mahkamah. Kekurangan maklumat yang tersedia dan catatan masa lalu pada peserta pilihan hartanah adalah satu lagi cabaran. Pilihan pelabur hartanah juga perlu mempertimbangkan perbelanjaan tambahan seperti bayaran untuk perkhidmatan undang-undang seperti merangka dan mendaftarkan kontrak.