Pada usia dua puluh lima tahun, Grant Cardone keluar dari pusat rawatan pemulihan selepas bertelingkah ketagihan dadah. Lima tahun kemudian, beliau menjadi jutawan. Hari ini, pada usia 58 tahun, Cardone adalah jurulatih jualan terkenal di peringkat antarabangsa. Syarikat utamanya, Cardone Training Technologies, menyediakan Fortune 500 syarikat, perniagaan kecil, dan usahawan dengan platform latihan penjualan interaktif.

Walaupun dia terkenal dengan keberhasilannya dengan membantu syarikat meningkatkan jualan, selama dua dekade yang lalu Cardone hampir memiliki satu tangan membina empayar real estate. Kenderaan pelaburannya, Cardone Acquisitions, telah terlibat dalam lebih daripada $ 425 juta dalam urus niaga hartanah, dan syarikat itu kini memegang $ 350 juta dalam pelbagai harta di seluruh Amerika Syarikat.

Berikut adalah gambaran bagaimana Cardone membina empayar realiti berjuta-juta dolarnya tanpa menaikkan modal luar daripada sesiapa sahaja di luar ahli keluarga terdekatnya, yang memiliki kurang daripada 2% portfolio Cardone Acquisitions.

Tempat Untuk Melindungi dan Meningkatkan Wang

Tidak seperti majoriti individu yang mempunyai empayar harta tanah berjaya yang berjaya membina portfolio besar mereka sebagai kerjaya sepenuh masa, pegangan harta tanah Cardone perlahan-lahan berkembang sebagai perniagaan sampingan. Pemerolehan Cardone tidak dimaksudkan untuk menjadi usahanya yang utama atau sumber pendapatan utamanya. Sebaliknya, ia diwujudkan agar dia mempunyai tempat yang stabil untuk memelihara dan menumbuhkan wang yang diperolehnya daripada syarikat perundingan jualannya.

Semasa wawancara Februari 2015 dengan BiggerPockets Podcast, Cardone berkata, "Setiap kali saya mendapat wang, saya pergi berpecah lagi kerana saya mendorongnya ke perkara ini hartanah [Cardone Acquisitions]. "Dia terus menjelaskan bahawa" Saya mengambil ketiga-tiga syarikat ini yang mungkin akan dimusnahkan dalam hidup saya, bahawa saya telah membuat satu tan wang, dan saya mengambil semua wang itu dan saya letakkan di sini supaya saya sentiasa pecah menjalankan ketiga-tiga ini, atau saya perlu bersusah payah setiap hari untuk mendapatkan wang baru dan kemudian saya meneruskannya di sini. "

Meskipun pada dasarnya dia menganggap dirinya seorang usahawan dan bukan seorang pelabur harta tanah, Cardone percaya bahawa harta tanah menyediakan alat pemeliharaan dan penciptaan kekayaan yang tidak dapat ditawarkan oleh usaha perniagaannya yang lain. (Untuk lebih lanjut, lihat Alasan Utama untuk Melabur di Harta Tanah .)

Mengambil Data dan Belanja Harta Tanah

Sejak berumur lima belas tahun, Cardone telah mempelajari seluk beluk hartanah. Semasa zaman kanak-kanaknya, Cardone dan bapanya kerap melawat keping hartanah yang berlainan sebagai aktiviti pelayaran keluarga, dan dari masa ke masa minatnya untuk membeli bangunan telah berkembang.Sehingga hari ini, membeli-belah hartanah masih sesuatu yang dia suka lakukan dengan isterinya dan anak-anaknya.

Pada tahun 1981, pada usia 22 tahun, Cardone lulus dari kolej dengan ijazah perakaunan. Walaupun mahu segera memperoleh harta benda, beliau menangguhkan melakukannya selama beberapa tahun. Ini membolehkan beliau mengembangkan wang yang kemudiannya digunakan untuk membuat pelaburan. Di samping itu, kelewatan itu memberi kemampuan Cardone untuk menyerap sebanyak mungkin tentang subjek hartanah.

Dalam episod bulan Oktober 2014, beliau mendapati pengetahuan yang diperolehnya terhadap pelaburan hartanah, seperti "pemahaman istilah yang berbeza seperti pendapatan operasi bersih (NOI), apa yang pro forma, dan apa yang baik pasaran kelihatan seperti "tidak datang daripada membaca buku tetapi sebenarnya" melihat tawaran yang berlainan, dan agen pertemuan. " Malah, Cardone tidak pernah membaca buku mengenai pelaburan hartanah: dia menggantikan ilmu yang boleh didapati dalam buku dengan pengetahuan yang dapat dicapai dengan benar melihat senarai di pasaran yang berbeza. (Untuk lebih, lihat Berapa Banyak Wang Adakah Anda Perlu Melabur di Harta Tanah ? )

Deal Pertama-Nya

Pada 29, Cardone akhirnya meletakkan lebih dari empat belas tahun harta tanah belajar ke dalam amalan. Dia membeli harta keluarga tunggal di Houston, Texas yang mulanya berjaya. Walau bagaimanapun, selepas beberapa bulan, penyewa meninggalkan, dan aliran pendapatan hartanah Cardone menjadi kering. Dia sering bercanda tentang pengalaman yang mengatakan, "Kadar penghunian saya bergerak dari 100% ke bawah hingga 0%." Dia membenci hakikat bahawa dia terpaksa mengurangkan fokus pada perniagaan utamanya untuk mencari penyewa baru. Takut bahawa keadaan ini akan berulang, Cardone dengan cepat menjual harta itu, memecah dan bersumpah bahawa dia tidak akan membeli hartanah kediaman tunggal keluarga sebagai pelaburan lagi.

Pengambilalihan Selepas

Pengambilalihan kedua Cardone tidak berlaku sehingga lima tahun selepas pengalamannya yang dahsyat dengan hartanah keluarga tunggal. Pada masa itu, beliau terus mengumpul wang tunai serta meningkatkan asas pengetahuannya untuk melabur harta. Urusan multifamily pertamanya adalah kompleks tiga puluh lapan unit di San Diego, California. Cardone memperoleh harta tersebut untuk $ 1. 9 juta dan membuat bayaran pendahuluan sebanyak $ 350, 000. Hanya sebulan kemudian, dia memperoleh satu lagi kompleks. Cardone terus membeli lebih kompleks satu per satu, dan hari ini pegangannya bernilai $ 350 juta.

Kepelbagaian hartanahnya berpangkalan di Alabama, Arizona, California, Florida, Georgia, North Carolina, Tennessee dan Texas. Pada tahun 2012, Pengambilalihan Cardone menjadikan pengambilalihan parti swasta terbesar harta tanah multifamily di Florida. Pada tahun itu, beliau membeli lima pangsapuri apartmen, dengan 1016 unit pangsapuri, di negeri ini berjumlah $ 59 juta. Sebilangan besar pengambilalihan telah dibiayai dengan hutang dari Persatuan Gadai Janji Negara Persekutuan (Fannie Mae).

Pembiayaan Pengambilalihannya

Dalam wawancara Mac 2015 mengenai "Nasihat Pelaburan Harta Tanah Terbaik" dengan Joe Fairless, Cardone mendedahkan bahawa kurang daripada 2% portfolio Cardone Acquisitions dimiliki oleh rakan kongsi luar yang merupakan keluarga terdekatnya ahli dan rakan.Majoriti pengambilalihan itu dibiayai dengan tunai peribadi Cardone serta pembiayaan bank tradisional.

Bottom Line

Lebih banyak daripada jurulatih jualan profesional, Grant Cardone adalah mogul harta tanah yang membina portfolio $ 350 juta multifamily dari awal. Sebelum membuat pengambilalihan pertamanya, Cardone menghabiskan beberapa tahun memakan maklumat sebanyak yang dia dapat mengenai subjek hartanah. Pada 29, beliau membuat pengambilalihan pertamanya yang merupakan satu unit harta tanah yang pada mulanya dilaksanakan dengan baik tetapi tidak lama lagi menjadi bencana apabila kadar penghuniannya berubah menjadi sifar selepas penyewa asal berpindah. Tahun selepas pengalaman itu, beliau memperoleh kompleks tiga puluh lapan unit dan tidak pernah membeli harta keluarga tunggal sebagai pelaburan yang pernah ada lagi.