Potongan cukai faedah gadai janji adalah salah satu rehat cukai yang paling dihargai Amerika. Realtors, pemilik rumah, akan menjadi pemilik rumah dan juga akauntan cukai sehingga nilainya. Sebenarnya, mitos ini sering lebih baik daripada realiti.

TUTORIAL: Panduan Cukai Pendapatan Peribadi

Banyak Pemilik Rumah Dapat Tidak Ada

Mengikut data yang disusun oleh panel penasihat Presiden 2005 mengenai pembaharuan cukai persekutuan, hanya 54% pembayar cukai yang membayar faedah atas gadai janji mereka menerima faedah cukai. Itu meninggalkan 46% pemilik rumah yang membayar faedah, tetapi tidak mendapat faedah sama sekali. Malah mereka yang menerima faedah cenderung menerima kurang dari yang mereka harapkan.

Potongan cukai faedah gadai janji mungkin merupakan aspek yang paling disalah anggap sebagai pemilik rumah. Ia telah mengambil status hampir-mitos ke titik di mana ramai pemilik rumah akan dijual pada faedah sebelum mereka meneliti matematik asas untuk menentukan kelayakan mereka. Mendasari mitos adalah dua kesalahpahaman utama. Yang pertama adalah idea yang salah bahawa setiap pemilik rumah mendapat rehat cukai. Yang kedua ialah setiap dolar yang dibayar dalam faedah gadai janji menghasilkan pengurangan dolar untuk dolar dalam liabiliti cukai pendapatan. (Jika anda seorang pemilik rumah, ini adalah satu perkara yang anda ingin faham dan gunakan untuk pulangan anda. Lihat Potongan Cukai Kepentingan Gadai Janji .)

Kesilapan 1

Walaupun gembar-gembur sebelum jualan, terdapat sejumlah besar pemilik rumah yang tidak menerima sebarang pengecualian cukai dari potongan cukai faedah gadai janji. Perlu diingat bahawa, untuk memastikan kelayakan pemotongan itu, pemilik rumah mesti menyenaraikan potongan mereka apabila menentukan liabiliti cukai pendapatan mereka. Perkara penting memberi peluang untuk menjelaskan perbelanjaan tertentu, termasuk faedah gadai janji, cukai harta dan perbelanjaan perubatan. Memandangkan kepentingan gadai janji sering merupakan perbelanjaan yang paling besar yang dihadapi oleh pembayar cukai, potongan itu sering dianggap sebagai insentif kewangan untuk membeli rumah.

Sekali lagi, sementara idea yang menarik dalam teori, realiti ialah potongan itemisasi tidak masuk akal untuk semua orang. Pertama, amaun pemotongan standard adalah berdasarkan status pemfailan cukai anda. Menggunakan data 2011 sebagai contoh, pembayar cukai yang tunggal atau berkahwin tetapi memfail secara berasingan, potongan standard ialah $ 5, 800. Bagi ketua isi rumah, $ 8, 500, dan untuk pasangan suami isteri yang memfailkan pulangan bersama, potongan standard adalah $ 11 , 600.

Pembayar cukai yang tidak mempunyai potongan yang menambahkan lebih daripada jumlah potongan piawaian tidak dapat memotong potongan mereka. Pembayar cukai yang tidak mempunyai potongan yang cukup untuk melayakkan itemisasi tidak mendapat faedah daripada membayar faedah ke atas gadai janji mereka. Jangan lupa - hampir separuh daripada semua pemilik rumah dengan gadai janji jatuh ke dalam kategori ini.

Kesalahpahaman 2

Malah bagi pemilik rumah yang menyenaraikan cukai mereka dan memenuhi syarat untuk potongan cukai faedah gadai janji, jumlah potongan adalah sebahagian kecil daripada jumlah bunga yang dibayar pada gadai janji. Sekali lagi, sedikit krisis diperlukan untuk memahami sepenuhnya keadaan itu kerana potongan itu bukan kredit cukai - anda tidak mendapat rehat cukai $ 1 untuk setiap dolar yang dibelanjakan; anda mendapat sen pada dolar. Tidak seperti kredit, yang memberikan pengurangan dolar untuk dolar pada jumlah cukai sebenar yang terhutang, potongan faedah gadai janji mengurangkan jumlah pendapatan tertakluk kepada cukai yang dikenakan berdasarkan pendirian cukai pembayar cukai. (Dari perkhidmatan berasaskan komuniti untuk perisian percuma, terdapat banyak sumber bebas untuk membantu dengan cukai anda, baca 6 Sumber untuk Bantuan Cukai Gratis .)

Sebagai contoh, pembayar cukai membelanjakan $ 12.000 pada hipotek faedah dan membayar cukai pada kadar cukai pendapatan individu sebanyak 35% akan dibenarkan untuk mengecualikan $ 12, 000 dari liabiliti cukai pendapatan, menghasilkan penjimatan sebanyak $ 4, 200. Jadi, pemilik rumah membayar $ 12, 000 kepada bank yang berminat dalam rangka dapatkan satu pertiga daripada jumlah yang dikecualikan daripada cukai.

Matematik, membelanjakan $ 12, 000 untuk mengurangkan jumlah wang yang akan anda bayar cukai pada $ 4, 200 tidak masuk akal. Lebih buruk lagi, penilaian yang jujur ​​tentang simpanan bawah talian sebenar harus memberi nilai nilai potongan standard. Jadual di bawah memberikan perbandingan.

Status Pembayar Cukai	Potongan Standard	Nilai Potongan Standard dalam 35% Pendakap Cukai	Nilai Potongan Gadai Janji pada $ 12, 000 dalam Faedah	Perbezaan Line Bottom Potongan Potongan dan Potongan Gadai janji
$ 8, 500	$ 2, 975	$ 5, 800	$ 2, 030	$ 4, 200
$ 2, 170 < Contohnya: $ $ 4, 200	$ 1, 225	Berkahwin	$ 11, 600	$ 4, 060
$ 4, 200 < pasangan berkahwin dalam kurungan cukai 35% akan mendapat potongan $ 11, 600 yang bernilai $ 4, 060 dalam pembayaran cukai dikurangkan. Jika pasangan itu memotong potongan mereka di Jadual A, potongan gadai janji akan menjadi $ 4, 200. Walaupun tanpa potongan faedah gadai janji, pembayar cukai akan mendapat jumlah potongan standard. Perbezaan antara kedua - nilai ditambah dengan membayar $ 12,000 dolar sebenar kepada bank dalam kepentingan gadai janji - ialah $ 140. (Tidak mengambil potongan standard tahun ini boleh menjimatkan beratus-ratus dolar. Lihat	Gambaran Keseluruhan Potongan Terperinci	untuk lebih banyak.)	Pembayar cukai dalam kurungan cukai yang lebih rendah mendapat faedah yang lebih kecil. Pembelanjaan pembayar cukai $ 12, 000 pada faedah gadai janji dan membayar cukai pada kadar cukai pendapatan individu sebanyak 25% akan menerima hanya potongan cukai $ 3,000. "Manfaat" potongan faedah gadai janji ditunjukkan pada jadual di bawah.	Status Pembayar Cukai

Potongan Standard Nilai Potongan Standard dalam 25% Pendakap Cukai Nilai

Potongan Gadai Janji pada $ 12, 000 dalam Faedah

Perbezaan Bawah Dail	Potongan Potongan dan Hipotek	Single	$ 5, 800 $ 1, 450	$ 3, 000 $ 1, 550
Kepala Rumah Tangga	$ 8, 500		$ 3, 000	$ 875
Berkahwin	$ 11,600	$ 2, 900	$ 3,000	$ 100
melaporkan bahawa, "Nilai purata MID (potongan faedah gadai janji) meningkat secara mantap dengan pendapatan dari $ 91, bagi mereka yang mempunyai pendapatan tahunan kurang daripada $ 40, 000, hingga $ 5, 459, bagi mereka yang membuat lebih daripada $ 250,000."Data menunjukkan bahawa potongan cukai boleh dikatakan dibuat untuk menggalakkan pembelian di rumah tidak menggalakkan individu-individu di margin antara menyewa dan memiliki. Sebaliknya, ia digunakan kebanyakan oleh pembayar cukai yang merangkumkan, yang cenderung menjadi isi rumah berpendapatan tinggi. Baca tentang perbezaan parti politik dalam ideologi cukai, dan bagaimana ia dapat mempengaruhi gaji anda. Lihat	Pihak-pihak untuk Cukai: Republikan vs Demokrat	.)	Cara yang Lebih Baik	daripada wang yang dikenakan faedah sedikit demi sedikit, anda akan lebih baik membayar wang tunai untuk rumah baru anda. Pembelian tunai akan menjimatkan puluhan ribu dolar kerana anda tidak akan membayar faedah (Ini mungkin hutang terbesar anda, Ketahui mengapa anda perlu bersara lebih cepat daripada kemudian, dalam

Membayar Gadai Janji Anda .) Sudah tentu, selalu ada hujah bahawa anda boleh membuat lebih banyak wang dengan membayar faedah dan melabur Selebihnya wang anda di pasaran saham. Ia kelihatan seperti yang hebat strategi ketika pasaran sedang naik, tetapi prognostikator memberikan nasihat itu tidak dapat dilihat ketika pasar saham turun 40%, nilai rumah turun 40%, dan nasihat investasi mereka meninggalkan pemilik rumah karena lebih banyak pinjaman mereka daripada rumah itu bernilai.

Oleh kerana tiada pelaburan di luar sana yang akan menjamin pulangan yang lebih baik daripada jumlah yang anda akan simpan dengan mengelakkan pembayaran faedah sama sekali, pilihan konservatif adalah jelas. Elakkan membuat pembayaran faedah jika anda boleh. Bayar rumah dengan cepat jika anda tidak boleh.