Jika anda bercadang untuk membeli sebuah apartmen dan anda seorang pemula, anda perlu tahu perbezaan antara apartmen yang merupakan koperasi (co-op), kondominium (kondo) dan konglomerasi yang lebih jarang dan sering disalahpahami oleh kedua-dua, kelemahan. Kondo popular di seluruh Amerika Syarikat, koperasi ditemui di bandar-bandar besar dan membentuk sebahagian besar pasaran jualan New York City. Biola adalah sedikit dan jauh di antara dan begitu sedikit difahami bahawa satu broker hartanah, apabila diminta untuk menentukan mereka, berkata "Saya tidak pasti tetapi ia adalah undang-undang? "Ya, lihat di bawah.

Tetapi pertama, sedikit sejarah: Menurut artikel dalam bulanan yang dipanggil The Cooperator, ada rekod kondominium yang ada pada tahun 2000 SM (adakah mereka dalam gua?). Itu akan menjadikan koperasi sebagai orang baru, dengan yang pertama di dunia nampaknya dibuat selepas kebakaran menyebabkan kekurangan perumahan yang serius di Rennes, Perancis pada tahun 1720.

Ia mengambil masa 150 tahun sebelum konsep itu berjalan melintasi kolam ke Manhattan. Ahli sejarah tidak bersetuju di mana koperasi pertama Manhattan dibina - ada yang mengatakan West 18th Street pada tahun 1876, yang lain 152 West 57th Street pada tahun 1881. Walau apa pun, ia adalah konsep yang ditangkap. Sekarang 75% daripada pasaran di NYC adalah co-ops, 25% kondominium, tetapi angka kondominium itu semakin meningkat: Pada tahun 80-an ia adalah 15%, dalam 90-an, 20%. Dan bagi pengumpul fakta ganjil: Boleh dikatakan salah satu bangunan paling terkenal dalam sejarah U. S. baru-baru ini adalah co-op - Watergate.

Di sini kita akan membandingkan kondominium dan ko-ops - kedua-dua jenis sifat yang anda mungkin akan mempertimbangkan. Konglomerasi ganjil kedua - condop tersebut - boleh datang lepas kerana tidak banyak orang di sekelilingnya.

Kondo dan Koperasi: Perbezaan yang Menentukan

Apabila anda membeli sebuah kondominium, pangsapuri anda dan peratusan kawasan umum adalah milik anda; anda telah membeli harta tanah. Apabila anda membeli co-op, anda telah membeli saham dalam perbadanan bangunan, saham yang membolehkan anda menduduki unit di bangunan itu. Pada penutup untuk sebuah kondo anda akan diberi surat ikatan, seolah-olah anda telah membeli sebuah rumah; pada penutupan untuk co-op, anda akan mendapat pajakan proprietari.

Diterima

Anda boleh memilih co-op atau kondo tetapi itu tidak bermakna bahawa co-op atau kondo akan memilih anda. Anda perlu meluluskan proses kelulusan yang boleh, terutamanya dalam hal co-op, panjang dan kadang-kadang sukar. Anda perlu mengemukakan pakej maklumat terperinci ke katalog pengkatalogan mana-mana dan semua urusan kewangan anda. Dalam co-op, lembaga boleh meluluskan atau menolak mana-mana pemilik yang berpotensi dan ia mengambil tanggungjawab yang sangat serius untuk melindungi kepentingan semua pemilik dengan memilih calon terbaik.

Menurut BrickUnderground, sebuah laman web hartanah di New York, papan ko-op adalah "maha kuasa - hampir. Mereka boleh menolak anda untuk apa-apa sebab selagi ia tidak melanggar undang-undang Hak Asasi Manusia di bandar, yang melarang penolakan atas sebab bangsa, akidah, warna, asal kebangsaan, seks, umur, kecacatan, orientasi seksual, status perkahwinan , kewarganegaraan, pekerjaan atau berdasarkan bilangan anak yang anda miliki. Apa-apa lagi adalah permainan yang adil - dari bagaimana anda memotong rambut anda sama ada anda mempunyai apa-apa sama sekali. Dan sekarang, mereka tidak mempunyai kewajipan untuk memberitahu anda mengapa mereka telah menolak anda. "

Kisah-kisah tentang keperluan lembaga pengarah malam dan wawancara adalah legion di NYC khususnya. Sesetengah papan bahkan mengharuskan anda membawa haiwan kesayangan anda untuk "wawancara" lembaga - benar-benar.

Untuk masa yang lama ia diterima kebijaksanaan bahawa ia lebih mudah diterima oleh papan kondo daripada papan co-op. Victoria Vinokur, seorang broker hartanah berpengalaman di New York City, bersetuju, tetapi dengan kaveat: "Kebanyakan orang berfikir bahawa hanya kerana mereka membeli sebuah kondo tidak ada peraturan tentang apa-apa tetapi itu tidak berlaku," katanya. Secara amnya, "keperluan papan kondo tidak begitu ketat seperti yang dilakukan oleh lembaga pengarah tetapi kebanyakan papan kondo memerlukan pakej aplikasi dengan pendedahan kewangan. "Dan proses kelulusan papan kondo biasanya tidak mengambil selagi ia dilakukan dengan co-op.

Pembiayaan

Pembiayaan pembelian sebuah apartmen kondominium ditadbir oleh pasaran kewangan, bukan lembaga pengarah, dan oleh itu lebih fleksibel daripada dalam co-op. Pada umumnya pembeli boleh membiayai sehingga 90% dari harga pembelian sebuah kondominium.

Dengan ko-op, bayaran pendahuluan ditetapkan oleh lembaga, dan beberapa bangunan memerlukan jumlah yang besar. Vinokur mengatakan bahawa "secara umum, di Manhattan, bakal pembeli bersedia untuk meletakkan sekurang-kurangnya 20 hingga 50% dari harga belian. "

Caj bulanan

Dalam kondominium, bil bulanan dipanggil" caj biasa "; dalam co-ops itu "penyelenggaraan. "Kedua-dua pertuduhan ini meliputi pemeliharaan bangunan, pembayaran kakitangan dan sering air, gas, panas dan penyaman udara. Setiap bulan pemilik co-op menulis satu cek, sementara pemilik kondominium menulis dua: satu untuk pemeliharaan bangunan dan satu lagi untuk cukai hartanah unit. Caj penyelenggaraan koperasi termasuk cukai hartanah bangunan dan bahagian kepentingan pada gadai janji bangunan, dan mereka sering lebih tinggi daripada caj bersama gabungan kondominium dan cukai hartanah.

Kedua-dua kondo dan papan koordinat dibenarkan untuk menambah penilaian ke atas caj penyelenggaraan / biasa untuk menampung apa-apa perbelanjaan utama yang mungkin timbul - pembaikan yang meluas, keperluan untuk lebih ramai kakitangan, dll

Peraturan

Salah satu sebab mengapa ramai orang tertarik dengan konsep kondominium adalah persepsi bahawa terdapat peraturan yang lebih sedikit berbanding dengan co-op. Ini biasanya benar tetapi menurut Vinokur, "seseorang masih perlu menggunakan kontraktor berlesen untuk pengubahsuaian dan mendapatkan kelulusan lembaga kondominium untuk kerja-kerja tersebut.Dan masih terdapat peraturan untuk menyusun dan memasang mesin basuh / pengering dan sama ada binatang peliharaan dibenarkan atau tidak. "

Masalah subletting sering menjadi bendera merah dengan papan co-op dan satu yang mereka teliti mengatur; dalam kondominium, subletting lebih mudah diatur. Sekiranya anda berpegang kepada peraturan, yang biasanya tidak membebankan, anda boleh merampas kondominium anda. Inilah sebab mengapa kondominium merupakan pilihan terbaik sebagai harta pelaburan. (Untuk lebih lanjut mengenai hartanah pelaburan, lihat: Kebaikan & Kekurangan Harta Sewa dan Membeli Rumah Kedua Untuk Disewa: Dos dan Larangan.)

Potongan Cukai

Para pemegang saham berhak untuk mengambil potongan cukai untuk sebahagian daripada yuran penyelenggaraan bulanan mereka yang mewakili bahagian mereka dari cukai hartanah bangunan serta bahagian mereka yang berpatutan mengenai faedah ke atas gadai janji bangunan.

Pemilik kondominium mendapat kelebihan / potongan cukai yang sama seperti mana-mana pemilik rumah lain termasuk potongan untuk faedah pada gadai janji mereka.

Dan Sekarang, Mengenai Kira-kira Condopini adalah kategori yang dicipta pada tahun 1980an oleh pemiliknya dan pemaju yang ingin mendapatkan peraturan IRS yang mengancam untuk menahan keuntungan mereka. Peraturan itu menyatakan bahawa co-op tidak dapat memperoleh lebih daripada 20% daripada pendapatannya daripada pemegang saham bukan kediaman, yang bermaksud ruang komersial. Sekiranya angka itu melebihi 20%, para pemegang saham tidak dapat mengambil potongan cukai rumah. Jadi, untuk memperbaikinya, pemilik dan pemaju "membahagikan" bangunan mereka. Ramai yang mengundi mempunyai ruang komersil yang besar dan sangat menguntungkan tetapi penduduk dan pemilik ruang komersial perlu dapat bekerjasama untuk mengelakkan interaksi perbalahan. Sekiranya anda sedang menimbangkan suatu kelemahan, lakukan beberapa kerja-kerja detektif untuk mengetahui sejauh mana kedua-dua kumpulan pemain berfungsi dan sama ada terdapat sebarang tuntutan litigasi. "Banyak broker menggunakan istilah 'condop' untuk merujuk kepada bangunan co-op dengan peraturan kondominium," kata peguam hartanah Adam Stone dari Regosin, Edwards, Stone & Feder, dan bukan sebuah bangunan yang benar-benar condop. Walaupun sesetengah pihak berkemungkinan mempunyai dasar yang liberal terhadap sublet dan pembeli, "tidak kerana mereka adalah sebahagian daripada kelemahan," kata Robert Braverman dari Braverman Greenspun, sambil menyatakan bahawa "rekan-rekan yang saya perwakilan dalam setiap cubaan adalah sama seperti sukar di sublet dan jualan sebagai mana-mana koperasi berdiri sendiri. "

Bottom Line

Keputusan sama ada membeli kondo atau co-op (atau condop) bergantung pada kewangan anda; betapa selesa dengan anda tentang kewangan yang diteliti dengan teliti; jenis bangunan yang anda mahu hidup dalam (satu yang dijalankan sebagai komuniti koperasi atau yang lebih seperti sekumpulan pemilik rumah yang berkongsi beberapa ruang dan perbelanjaan umum); dan pada akhirnya, betapa selesa anda merasakan mengikuti aturan bangunan yang mungkin termasuk sama ada anda boleh menyuburkan, memainkan piano anda selepas jam 10 malam atau meninggalkan but di luar pintu anda pada hari bersalji. Seperti biasa, apa-apa pembelian yang penting seperti rumah memerlukan nasihat pakar - broker hartanah yang berpengalaman, peguam dan penasihat kewangan yang boleh menyemak kebaikan dan keburukan setiap jenis pembelian dan memberi nasihat kepada anda setiap langkah.

Untuk bacaan yang berkaitan dengan keputusan membeli rumah, lihat

Gadai Janji: Berapa Banyakkah Anda Boleh Memiliki?

dan

Perbandingan Daripada 30 Tahun Vs. Mortgage 15 Tahun.