Jika ada apa yang telah kita pelajari dari krisis subprima tahun 2008 dan kemalangan tahun 1987, kita semua harus berhati-hati apabila meminjam wang untuk membeli atau membiayai semula rumah. Jenis gadai janji yang anda pilih boleh bermakna perbezaan antara satu hari dengan memiliki rumah anda secara langsung atau mendapati diri anda berada di tengah-tengah perampasan atau bahkan muflis. Dalam artikel ini, kita akan membincangkan jenis-jenis hipotek yang paling kerap dialami oleh orang-orang dan menjelaskan mengapa ia adalah idea yang buruk apabila dipadankan dengan peminjam yang salah.

Tutorial: Pelaburan Harta Tanah

Apa yang Membuat Risiko Hipotek? Kerana krisis perumahan, ramai di antara kita telah percaya bahawa jenis gadai janji tertentu sememangnya berisiko. Walau bagaimanapun, pakar gadai janji akan memberitahu anda bahawa gadai janji berisiko adalah produk pinjaman yang tidak sepadan dengan keupayaan membayar balik peminjam. (Lihatlah faktor-faktor yang menyebabkan pasaran ini meletus dan terbakar, lihat Fuel That Fed The Subprime Meltdown .)

Keith T. Gumbinger, Naib Presiden HSH Associates, bersetuju, berkata, "percaya atau tidak, produk yang ada [sekitar 2009] tidak begitu berisiko, untuk penonton yang betul." Masalahnya adalah bahawa jenis gadai janji tertentu telah dipadankan dengan peminjam yang salah, dan peminjam memberitahu peminjam, "anda boleh membiayai semula." Ini mungkin kelihatan benar ketika harga rumah telah meningkat selama bertahun-tahun, tetapi tidak benar apabila nilai rumah menurun.

Perangkaan pasaran perumahan sejurus selepas krisis 2008-2009 menyokong pernyataan ini. Mengikut Suruhanjaya Kebangkitan Nasional Persatuan Bank-bank Mortgage Association, pada suku kedua 2010, jenis pinjaman dengan peratusan tertinggi perampasan bermula adalah gadai janji kadar laras subprima (ARM), yang mempunyai kadar permulaan penyitaan sebanyak 3. 39%. ARM, dengan kadar faedah yang berubah-ubah, merupakan produk gadai janji yang sangat berisiko bagi peminjam dengan situasi kewangan yang kurang ideal.

Sebagai perbandingan, kaji selidik itu melaporkan bahawa pinjaman VA mempunyai kadar permulaan penyanderaan 0. 70%, pinjaman tetap utama 0. 71%, pinjaman FHA 1. 02%, ARMs perdana 1. 96% dan pinjaman tetap subprima 2. 3%. Data ini menunjukkan bahawa apa-apa jenis gadai janji boleh menjadi idea yang tidak baik untuk peminjam subprima, dan bahkan peminjam utama boleh menghadapi masalah jika mereka tidak memahami ARM.

Malah, walaupun gadai janji kadar tetap boleh memudaratkan peminjam. Mari kita lihat jenis gadai janji berisiko yang pertama.

1. Pinjaman Tetap Tetap 40 Tahun Peminjam dengan gadai janji kadar tetap mungkin mempunyai kadar perampasan yang rendah, tetapi itu tidak bermakna bahawa gadai janji kadar tetap sentiasa idea yang baik. Hipotek kadar tetap 40 tahun adalah satu produk sedemikian kerana semakin lama anda meminjam wang, semakin banyak bunga yang anda bayar.

Katakan anda ingin membeli rumah bernilai $ 200,000 dengan bayaran pendahuluan sebanyak 10%. Jumlah yang anda perlukan untuk meminjam adalah $ 180,000 ($ 200, 000 tolak $ 20,000).

Dengan kadar faedah 5%, berikut adalah bayaran bulanan dan jumlah yang akan anda bayar untuk rumah di bawah pelbagai istilah jika anda menyimpan pinjaman untuk hayatnya:

Term	Kadar Faedah > Pembayaran Bulanan	Kos Sepanjang Hayat (termasuk bayaran pendahuluan)	Principal (termasuk bayaran pendahuluan)	Jumlah Faedah Dibayar	15 tahun
5. 0%	$ 1, 423. 43	$ 276, 217. 14	$ 200, 000	$ 76, 217. 14	20 tahun
5. 0%	$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 tahun
5. 0%	$ 966. 28	$ 367, 860. 41	$ 200, 000	$ 167, 860. 41	40 tahun
5. 0%	$ 867. 95	$ 436, 617. 86	$ 200, 000	$ 236, 617. 86	Rajah 1: Faedah dan prinsipal dibayar atas gadai janji atas pelbagai istilah (tahun).
Carta di atas adalah perbandingan yang mudah. Pada hakikatnya, kadar faedah akan paling rendah untuk pinjaman 15 tahun dan tertinggi untuk pinjaman 40 tahun. Berikut adalah perbandingan yang lebih realistik:

Term

Kadar Faedah	Pembayaran Bulanan	Kos Sepanjang Hayat (termasuk bayaran pendahuluan)	Principal	(termasuk bayaran pendahuluan) > 15 tahun	4. 5%
$ 1, 376. 99	$ 267, 858. 83	$ 200, 000	$ 67, 858. 83	20 tahun	5. 0%
$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 tahun	5. 2%
$ 988. 40	$ 375, 823. 85	$ 200, 000	$ 175, 823. 85	40 tahun	5. 8%
$ 965. 41	$ 483, 394. 67	$ 200, 000	$ 283, 394. 67	Rajah 2: Faedah dan prinsipal dibayar atas gadai janji atas pelbagai syarat (tahun) dan kadar faedah.	Seperti yang anda lihat dalam Rajah 2 di atas, gadai janji 40 tahun adalah 0. 6% lebih tinggi dalam faedah, dan ia akan menurunkan bil bulanan anda dengan hanya $ 23, dari $ 988 hingga $ 965. Walau bagaimanapun, ia akan dikenakan bayaran tambahan sebanyak $ 107, 570. 82 sepanjang hayat pinjaman. Kebanyakan orang tidak mampu membuang wang itu. Mengambil gadai janji selama 40 tahun meningkatkan risiko anda tidak mempunyai cukup untuk persaraan, tidak dapat membayar pendidikan kolej anak anda, atau sebilangan senario lain. Pada masa yang terbaik, anda melepaskan $ 107, 570. 82 bahawa anda boleh menghabiskan percutian, elektronik, makan malam yang bagus dan perbelanjaan menyeronokkan yang lain. Siapa yang mahu berbuat demikian?
2. Kadar Pinjaman Boleh Laraskan

Gadai janji kadar larasan (ARM) mempunyai kadar faedah tetap bagi tempoh awal pendek yang boleh berkisar dari enam bulan hingga 10 tahun. Kadar faedah permulaan, yang disebut kadar penggoda, sering lebih rendah daripada kadar faedah pada pinjaman tetap 15 tahun atau 30 tahun. Selepas jangka awal, kadar itu menyesuaikan secara berkala - yang mungkin sekali setahun, sekali setiap enam bulan atau sekali sebulan sekali.

"Mana-mana pinjaman yang mempunyai kadar faedah tetap untuk tempoh yang lebih singkat daripada tempoh pinjaman menjalankan risiko kadar faedah yang besar," kata broker hartanah California Greg Cook dari Rangkaian Pembeli Rumah Pertama Kali. Risiko kadar faedah adalah risiko jika kadar faedah meningkat, bayaran bulanan di bawah ARM akan menjadi lebih mahal, dan dalam beberapa kes adalah perbelanjaan yang tidak mampu dibayar oleh pemilik rumah.

Unsur ketidakpastian yang datang dengan ARM adalah masalah bagi ramai orang, terutamanya jika mereka mempunyai pendapatan tetap atau tidak mengharapkan pendapatan mereka meningkat.

ARM menjadi lebih berisiko jika anda mempunyai gadai janji jumbo, hanya kerana lebih tinggi prinsipal anda, lebih banyak perubahan dalam kadar faedah akan mempengaruhi pembayaran bulanan anda.

Bahawa dikatakan, Mary Tootikian, pemproses gadai janji yang berpengalaman dan pengundian underwriter dan pengarang buku "Terkejut di Amerika," menunjukkan bahawa "Secara sejarah, orang tidak tinggal di rumah mereka atau hipotik mereka selama lebih dari lima hingga tujuh Oleh itu, kenapa perlu membayar pinjaman tetap 30 tahun yang lebih tinggi apabila pinjaman gadai janji yang lebih rendah akan dilakukan? "

Adalah penting untuk diperhatikan bahawa kadar faedah boleh laras boleh menyesuaikan ke bawah, mengurangkan pembayaran bulanan. Ini bermakna ARM boleh menjadi pilihan yang baik jika anda menjangkakan kadar faedah akan menurun pada masa akan datang. Sudah tentu, anda tidak boleh meramal masa depan. (Kedua-dua jenis gadai janji mempunyai kelebihan dan kekurangan bergantung kepada keperluan dan prospek kewangan anda. Untuk maklumat lebih lanjut, bacalah

Gadai Janji: Kadar Tetap Versus-Laraskan Kadar

.) 3. Gadai Janji Kepentingan Faedah Dengan gadai janji hanya faedah (IO), peminjam membayar hanya faedah ke atas gadai janji yang pertama untuk lima hingga 10 tahun, yang membolehkan pembayaran gadai janji bulanan yang lebih rendah pada masa ini. Ini menjadikan gadai janji hanya bunga menarik kepada sesetengah pelabur hartanah yang akan memiliki rumah hanya untuk tempoh masa yang singkat dan ingin mengurangkan kos membawa mereka.

Pinjaman IO juga boleh menjadi baik untuk orang yang mendapat pendapatan yang tidak teratur dan orang yang berpotensi besar untuk kenaikan pendapatan pada masa akan datang, tetapi hanya jika mereka cukup berdisiplin untuk membuat pembayaran lebih tinggi apabila mereka mampu berbuat demikian. Kelemahannya adalah bahawa kadar faedah pada gadai janji IO cenderung lebih tinggi dari kadar yang anda akan bayar pada gadai janji kadar tetap konvensional kerana orang lalai atas pinjaman hanya faedah lebih kerap. (Pinjaman ini boleh memberi manfaat, tetapi bagi banyak peminjam, mereka memberikan perangkap kewangan. Ketahui lebih lanjut dalam

Pinjaman Gadis Faedah: Rumah Percuma Atau Tidak Berumah?

) Tambahan pula, jika anda bukan canggih kewangan peminjam, hipotek hanya faedah boleh menjadi sangat berisiko untuk mana-mana satu atau lebih daripada sebab-sebab berikut: Anda tidak mampu membayar bulanan yang lebih tinggi secara signifikan apabila tempoh akhir bunga hanya berakhir. Pada ketika ini, anda masih akan membayar faedah, tetapi anda juga akan membayar balik prinsipal dalam tempoh yang lebih pendek daripada pinjaman dengan kadar tetap.

Anda tidak boleh membiayai semula kerana anda mempunyai sedikit ekuiti rumah.

• Anda tidak boleh menjual kerana anda mempunyai sedikit ekuiti rumah dan harga rumah telah menurun, meletakkan anda di bawah air.
• Peminjam yang menyimpan pinjaman hanya untuk faedah pinjaman akan membayar lebih banyak faedah daripada yang mereka ada dengan gadai janji konvensional.
• Bergantung kepada bagaimana pinjaman itu berstruktur, anda mungkin menghadapi pembayaran belon besar pokok pada akhir tempoh pinjaman.
• Jika anda seorang peminjam yang bukan calon yang baik untuk pinjaman IO, mana-mana masalah ini boleh menyebabkan anda kehilangan rumah dalam senario terburuk. Dalam senario yang sedikit kurang baik, pinjaman IO hanya boleh membebankan anda lebih daripada yang anda perlukan untuk membayar untuk menjadi pemilik rumah.
• 4. ARM Faedah-Faedah

Dengan beberapa pinjaman hanya faedah, yang disebut ARM sahaja faedah, kadar faedah tidak ditetapkan, tetapi boleh naik atau turun berdasarkan kadar faedah pasaran. Pada asasnya, ARM hanya faedah mengambil dua jenis hipotek yang berisiko dan menggabungkannya menjadi satu produk.

Berikut adalah contoh bagaimana produk ini boleh berfungsi. Peminjam membayar bunga hanya pada kadar tetap, untuk lima tahun pertama. Kemudian, untuk lima tahun akan datang, peminjam terus membayar bunga sahaja, tetapi kadar faedah menyesuaikan setiap tahun berdasarkan kadar faedah pasaran, yang bermaksud bahawa kadar faedah peminjam sama ada naik atau turun. Kemudian, untuk baki tempoh pinjaman, katakan, 20 tahun, peminjam akan membayar balik jumlah prinsipal tetap setiap bulan ditambah faedah setiap bulan pada kadar faedah yang berubah setiap tahun. Ramai orang tidak mempunyai masalah kewangan atau emosional untuk menahan ketidakpastian yang datang dengan ARM sahaja. (Untuk lebih lanjut lihat

Pilihan Pembayaran ARM: A Time Ticking Bom?

) 5. Pinjaman Pembayaran Rendah Rendah Nampaknya berisiko rendah untuk hanya meletakkan 3. 5% turun kerana anda tidak berpisah dengan banyak wang tunai. Dan sebenarnya, pinjaman VA dan Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA), yang telah menurunkan keperluan pembayaran sebanyak 0% dan 3. 5%, masing-masing, mempunyai beberapa kadar permulaan yang paling rendah. Masalah dengan membuat bayaran rendah adalah bahawa jika harga rumah jatuh, anda boleh terjebak dalam keadaan di mana anda tidak boleh menjual atau membiayai semula.

Jika anda mempunyai wang yang cukup di bank, anda boleh membeli diri anda dari gadai janji anda, tetapi kebanyakan orang yang membuat pembayaran rendah di rumah mereka tidak mempunyai simpanan tunai yang signifikan. Bottom Line

Walaupun sebahagian besar pinjaman yang dipinjam oleh beberapa pemberi pinjaman gadai janji dianggap benar-benar berisiko tinggi, seperti ARM yang hanya tertarik, tidak lagi di pasaran, masih terdapat banyak cara untuk berakhir dengan gadai janji yang buruk jika anda mendaftar untuk produk yang benar-benar tidak sesuai untuk anda. (Lihat juga

Bekerja Sendiri? 5 Langkah Untuk Memilih Gadai Janji .)